N°289

* TRIBUNAL DE COMMERCE DE CLERMONT-FERRAND -

AFFAIRE : SAS MB IMMO EURL TMJM à enseigne ESTEVE IMMOBILIER / SAS SEVEN AT HOME

ROLEGENERAL : N° 2024 008472

JUGEMENT DU SEIZE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT-CINQ

ENTRE : La SAS MB IMMO, dont le siège social est, [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

L’EURL TMJM ayant pour enseigne ESTEVE IMMOBILIER, dont le siège social est, [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

Demanderesses comparant par Maître Romain GOURDOU, SCP D’AVOCATS COLLET-DE ROCQUIGNY-CHANTELOT-BRODIEZ-GOURDOU & Associés, Avocat au Barreau de CLERMONT-FERRAND,

ET : La SAS SEVEN AT HOME, dont le siège social est, [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

Défenderesse comparant par l’avocat postulant Maître Jean-Eudes BASSET, SCP BASSET ET ASSOCIES, Avocat au Barreau de CLERMONT-FERRAND, et ayant pour avocat plaidant Maître Cédric LENUZZA, CABINET LSC AVOCATS, Avocat au Barreau de GRENOBLE.

Le Tribunal composé lors des débats et du délibéré du 26 juin 2025 de Monsieur André DIETZ, Président de Chambre, de Madame Françoise REUSSE, Juge, et de Monsieur David EL ABBADY, Juge,

Assistés aux débats de Madame Sandra VIEIRA DA MOTA, Greffier.

Faits et Procédure :

La société SEVEN AT HOME qui exerce une activité de marchand de biens immobiliers, a consenti à la société MB IMMO, exploitant une activité similaire, un accord de principe de prêt par acte sous seing privé en date du 30 janvier 2024 d’un montant de 1 439 000 € pour le financement de l’achat d’un ensemble immobilier situé, [Adresse 4] à, [Localité 1].

Cet accord de principe a été consenti sous condition de signature d’un compromis de vente liant de manière certaine le vendeur du bien à l’emprunteur. Aux termes de l’acte, il était prévu qu’à réception du compromis, un contrat de prêt serait rédigé et signé engageant de manière ferme et définitive le prêteur et l’emprunteur.

Par acte notarié reçu par Maître, [A], [F] le 11 mars 2024, la société MB IMMO s’est engagée dans une promesse d’achat avec les consorts, [U], vendeurs de l’immeuble. Cet acte a été transmis à la société SEVEN AT HOME le 5 avril 2024.

L’étude notariale a fait parvenir à la société MB IMMO l’appel de fonds qu’elle a répercuté à la société SEVEN AT HOME le 21 mai 2024.

Décision signée électroniquement au moyen d’un certificat qualifié.

La société SEVEN AT HOME n’a pas établi le contrat de prêt et n’a pas libéré les fonds pour une vente qui devait intervenir le 19 juin 2024.

La société MB IMMO, par l’intermédiaire de son conseil, a adressé à la société SEVEN AT HOME une mise en demeure en date du 14 juin 2024 d’établir le contrat de prêt et de procéder au versement des fonds sur le compte de Maître, [A], [F], sous 48 heures et, en tout cas, avant le lundi 17 juin 2024 12h00.

Par courriel du 15 juin 2024, la société SEVEN AT HOME a indiqué au conseil de la société MB IMMO que le prêt était conditionné au fait que la société MB IMMO fournisse, quelques jours après la signature du compromis, les offres de ses clients acheteurs des lots de l’immeuble, et que cette condition n’était pas remplie.

C’est dans ces conditions que le 19 juin 2024, autorisée par ordonnance de la Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND en date du 18 juin 2024, la société MB IMMO a fait assigner en référé d’heure à heure la société SEVEN AT HOME devant le magistrat des référés du Tribunal Judicaire de CLERMONT-FERRAND en vue d’une audience le 9 juillet 2024.

Avant l’audience, la société SEVEN AT HOME a adressé le 8 juillet 2024 par mail à la société MB IMMO exerçant sous l’enseigne ESTEVE IMMOBILIER un protocole de financement participatif à retourner signé afin de lancer le processus de financement.

La société MB IMMO a refusé de signer ce protocole car il ne correspondait pas à l’engagement convenu.

Lors de l’audience du 9 juillet 2024 la société MB IMMO a présenté le protocole de financement participatif que le Tribunal judicaire de CLERMONT-FERRAND a examiné et intégré dans ses délibérations et par ordonnance du 17 septembre 2024, le Tribunal a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation formulée par la SAS MB IMMO à l’encontre de la SAS SEVEN AT HOME devenue sans objet.

C’est dans ces conditions que, par acte d’huissier en date du 14 novembre 2024, la SAS MB IMMO et l’EURL TMJM exerçant sous l’enseigne ESTEVE IMMOBILIER ont fait assigner la SAS SEVEN AT HOME à comparaître devant ce tribunal à l’audience du 5 décembre 2024 pour entendre :

Vu les articles 1103, 1104, 1217 du Code civil,

Condamner la société SEVEN AT HOME au paiement :

A la société MB IMMO de la somme de 561 000 €,

A la société TMJM de la somme de 100 000 € ;

Condamner la société SEVEN AT HOME au paiement de la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire, appelée à l’audience du 5 décembre 2024, a été renvoyée successivement à la demande des parties pour être appelée à l’audience du 26 juin 2025, date à laquelle elle a été retenue puis mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 16 octobre 2025.

Par conclusions en réponse, la SAS SEVEN AT HOME demande au tribunal de :

Vu les articles 1212 et suivants du Code civil,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées au débat,

Juger les demandes de la société MB IMMO mal fondées ;

Débouter la société MB IMMO de toutes ses demandes fins et prétentions ;

Condamner la société MB IMMO à la somme de 5 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner la société MB IMMO aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de la SCP BASSET & Associé.

Moyens des parties :

A l’appui de leurs demandes, la société MB IMMO et l’EURL TMJM exerçant sous l’enseigne ESTEVE IMMOBILIER, exposent :

Que suivant acte sous seing privé en date du 30 janvier 2024, la société SEVEN AT HOME s’est engagée à consentir à la société MB IMMO un prêt de 1 439 000 €, d’une durée de 6 mois, rémunéré par une commission fixe de 12% brut, pour le financement de l’achat d’un immeuble situé, [Adresse 4] à, [Localité 1] ;

Que cet accord de principe a été consenti sous la seule condition de signature d’un compromis de vente, liant de manière certaine le vendeur du bien et l’emprunteur ;

Qu’il était prévu qu’à réception dudit compromis le contrat de prêt serait rédigé et signé, engageant de manière ferme et définitive le prêteur et l’emprunteur et que le montant du prêt, soit la somme de 1 439 000 € serait versé par le prêteur à l’emprunteur au plus tard 7 jours avant l’acte définitif sur le compte bancaire de Maître, [A], [F], Notaire recevant l’acte ;

Que conformément à cet accord, la société MB IMMO a transmis, dès le 5 avril 2024, à la société SEVEN AT HOME la promesse de vente régularisée par les consorts, [U], vendeurs ;

Que la société SEVEN AT HOME n’a pas établi le contrat de prêt, ni débloqué les fonds, malgré les démarches amiables entreprises par la société MB IMMO et les mises en demeure adressées ;

Que l’envoi du protocole de financement participatif du 8 juillet 2024 établi au nom d’une société belge inconnue ne vaut pas exécution des obligations souscrites ;

Que la société SEVEN AT HOME tentera de rajouter des conditions que ses engagements ne comportent pas ;

Qu’en conséquence, la société SEVEN AT HOME sera tenue d’indemniser la société MB IMMO du préjudice subi, comme suit :

* le bilan attendu de l’opération aurait permis de réaliser une plus-value lors de la revente de 761 000 €;

* la société MB IMMO aurait dû en outre supporter des intérêts de 12 % soit environ 200 000 €, soit un préjudice de 561 000 €;

Que s’agissant de la société TMJM exerçant sous l’enseigne ESTEVE IMMOBILIER, cette dernière aurait été mandatée pour la revente des appartements avec une commission de 100 000 € ;

Qu’il y aura lieu de condamner la société SEVEN AT HOME au paiement de ces sommes ; Qu’il conviendra de condamner la société SEVEN AT HOME à leur verser la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En réponse, la SAS SEVEN AT HOME soutient :

Que selon l’article 1112 du Code civil : « l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi » ;

Que les négociateurs doivent conserver la liberté de ne pas contracter, donc de rompre les pourparlers ;

Que si la rupture des pourparlers est possible, elle ne doit pas être animée d’une intention de nuire comme rappelé par le Tribunal Judicaire de NANTERRE dans son jugement du 30 juillet 2024 (N°20/06062) ;

Que l’accord de principe fait partie de la phase des pourparlers, en vue de préparer la conclusion d’un futur contrat dont les parties envisagent ensemble le contenu et les modalités ;

Qu’ainsi l’accord de principe fait essentiellement naitre une obligation de négocier, c’est-àdire d’entreprendre et poursuivre la discussion et de conduire les négociations de bonne foi ;

Qu’en l’espèce, l’accord de principe du 30 janvier 2024 ne précisait pas les éléments substantiels du projet tel que le détail du bien à financer et ne prévoyait pas de garanties financières adéquates auprès de l’emprunteur pour un prêt d’un montant important de 1 439 000 €;

Qu’est apporté au débat un courriel adressé par la société SEVEN AT HOME le 15 juin 2024 au conseil de la société MB IMMO, où elle précise avoir été en attente de garanties suffisantes pour finaliser les négociations ;

Décision signée électroniquement au moyen d’un certificat qualifié.

Qu’ainsi, elle agissait en parfaite bonne foi et dans le strict cadre des pourparlers initiées et attendait des éléments cruciaux avant de s’engager ;

Que le compromis de vente du 11 mars devait être accompagné de :

* l’identification des acheteurs dès les premiers jours qui suivent le compromis de vente,

* toutes les offres d’achat devaient être formalisées afin de devenir une garantie suffisamment tangible pour s’engager ;

Que le compromis de vente n’était accompagné d’aucune identification des acheteurs ;

Qu’ainsi, elle n’a pas reçu les offres d’achats formalisées dans les jours suivant le compromis de vente ;

Que les lettres d’intentions des 3, 6 et 7 mai 2024 n’ont été transmises que 2 mois après la signature du compromis de vente, ce qui ne permettait pas à la société SEVEN AT HOME de conclure un contrat de prêt ;

Qu’elle a adressé le 7 juillet 2024 un protocole de financement participatif qu’il suffisait de retourner signé afin d’initier le financement ;

Qu’ainsi, elle n’a à aucun moment rompu les pourparlers et a continué les démarches afin de mener à bien le projet de la société MB IMMO ;

Que la société MB IMMO a refusé de signer ce protocole et a perdu la possibilité de faire l’opération ;

Qu’en conséquence, elle ne saurait être condamnée au paiement de la somme de 561 000 € réclamée à tort par la société MB IMMO, qui sera déboutée, avec la société TMJM de toutes ses demandes et condamnée à lui verser 5 000 € au titre de l’article 700 du Code du procédure civile ;

Qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge les dépens et frais engagés dans la présente procédure.

Cela étant exposé, le Tribunal :

Attendu que la société MB IMMO a signé avec la société SEVEN AT HOME un accord de principe de prêt par acte sous seing privé en date du 30 janvier 2024 d’un montant de 1 439 000 € pour le financement de l’achat d’un ensemble immobilier situé, [Adresse 4] à, [Localité 1] ;

Attendu que cet accord de principe a été consenti sous condition de signature d’un compromis de vente liant de manière certaine le vendeur du bien à l’emprunteur ;

Qu’aux termes de l’acte, il était prévu qu’à réception du compromis, un contrat de prêt serait rédigé et signé engageant de manière ferme et définitive le prêteur et l’emprunteur ;

Attendu que par acte notarié reçu par Maître, [A], [F], Notaire, la société MB IMMO a signé en date du 11 mars 2024 une promesse d’achat avec les consorts, [U], vendeurs de l’immeuble ;

Que cet acte a été transmis à la société SEVEN AT HOME le 5 avril 2024 et que l’étude notariale a fait parvenir à la société MB IMMO l’appel de fonds qu’elle a répercuté à la société SEVEN AT HOME le 21 mai 2024 ;

Attendu que la société SEVEN AT HOME n’a pas établi le contrat de prêt et n’a pas libéré les fonds pour une vente qui devait intervenir le 19 juin 2024, au motif que l’accord définitif était conditionné au fait que la société MB IMMO fournisse, quelques jours après la signature du compromis de vente, les offres d’achats de ses clients, acheteurs des lots de l’immeuble, sans condition suspensive, et que cette condition n’était pas remplie ;

Attendu que des lettres d’intentions émanant de futurs acheteurs ont été adressées tardivement à la société SEVEN AT HOME et ne peuvent être assimilés à des offres d’achats inconditionnelles ;

Attendu que l’accord de principe du 30 janvier 2024 ne contenait pas les détails substantiels sur le projet à savoir le détail sur le bien ;

Qu’il ne prévoyait à aucun moment des garanties financières auprès de l’emprunteur pour un prêt d’un montant de 1 439 000 € conséquent alors qu’un prêt de ce montant ne saurait engager sérieusement le prêteur sans que ne soient apportées des garanties visant à sécuriser l’opération ;

Décision signée électroniquement au moyen d’un certificat qualifié.

Attendu que la société SEVEN AT HOME a continué de chercher une solution afin de permettre à la société MB IMMO d’acquérir le bien ;

Qu’elle a adressé à la société MB IMMO le 7 juillet 2024 un protocole de financement participatif qu’il suffisait de retourner signé afin d’initier le financement ;

Attendu qu’un accord de principe est un engagement préliminaire entre les parties sur les éléments clés d’un futur contrat, que l’article 1112 du Code civil prévoit le principe de liberté de la rupture dans cette phase précontractuelle, sauf abus de droit ;

Attendu que la société SEVEN AT HOME n’a à aucun moment rompu les pourparlers et a continué les démarches afin de mener le projet de la société MB IMMO à bien, comme le démontre le protocole de financement participatif du 8 juillet 2024 que la société MB IMMO a refusé de signer ;

Qu’en conséquence, le Tribunal déboutera la société MB IMMO et l’EURL TMJM de l’ensemble de leurs demandes ;

Attendu que la SAS SEVEN AT HOME sollicite la condamnation de la société MB IMMO à lui payer une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Attendu que pour faire reconnaître ses droits la société SEVEN AT HOME a dû exposer des frais non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge ;

Qu’il y aura lieu de condamner la société MB IMMO à lui payer et porter la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Attendu que la société MB IMMO et l’EURL TMJM, qui succombent dans l’instance, seront condamnées solidairement à supporter les dépens.

* PAR CES MOTIFS -

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute la SAS MB IMMO et l’EURL TMJM de l’ensemble de leurs demandes,

Condamne la SAS MB IMMO à payer et porter à la SAS SEVEN AT HOME la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne la SAS MB IMMO et l’EURL TMJM solidairement aux dépens de l’instance, dont frais de greffe liquidés à 76,32 euros T.V.A. incluse,

Fait judiciairement et prononcé ce jour par mise à disposition au greffe.

Décision signée électroniquement au moyen d’un certificat qualifié.