NUMERO D’INSCRIPTION AU REPERTOIRE GENERAL : 2025 002328

TRIBUNAL DE COMMERCE DE SAINT MALO

ORDONNANCE DE REFERE DU 27/01/2026

DEMANDEUR : CSDS (SNC), [Adresse 1]

REPRESENTANT : ALPHA LEGIS

DEFENDEUR : MME, [F], [U], [Adresse 2], [Localité 1], [Adresse 3] et Vilaine

REPRESENTANT : NADREAU Xavier-Pierre

PRESIDENT : M. DUGUEST

GREFFIER : M^e DOLLEY

Rôle général : 2025 002328

EXPOSÉ DES FAITS CONSTANTS ET PERTINENTS

À la dissolution de la communauté conjugale, Mme, [U], [F] s’est retrouvée attributaire du fonds de commerce de « bar tabac presse » exploité dans des locaux situés, [Adresse 4] à, [Localité 2].

Par acte du 30 décembre 2011, les propriétaires des lieux ont consenti à Mme, [F] un renouvellement de bail commercial pour neuf ans à compter du 1er janvier 2012. L’acte mentionne une terrasse couverte et une clause d’accession au profit du bailleur.

Par acte du 25 janvier 2024, M., [N] a consenti un second renouvellement de bail pour 9 ans à compter rétroactivement du 1er septembre 2022.

Par acte authentique du 31 janvier 2024, la SNC CSDS a acquis le fonds de commerce auprès de Mme, [F], en présence du bailleur. La cession incluait du matériel pour 5.000 euros listé en annexe du document de cession.

Après la prise de possession, la SNC CSDS dit avoir constaté des ruissellements d’eau sur les vitres de la véranda et des problèmes d’odeurs.

La SNC CSDS a contacté Mme, [F] par courrier. Celle-ci a répondu que la condensation existait déjà, que la véranda avait été installée par l’ancien propriétaire du fonds, et a suggéré de contacter le syndic pour les odeurs.

Une expertise amiable a été organisée le 4 avril 2025. Mme, [F], convoquée, ne s’est pas présentée. L’expert a identifié un défaut d’étanchéité des menuiseries et des phénomènes de condensation, s’appuyant sur une vidéo fournie par la SNC CSDS.

Le 22 octobre 2025, un constat d’huissier a attesté la présence de taches d’humidité sur les huisseries.

EXPOSÉ DE LA PROCÉDURE

Suivant assignation en référé délivrée par exploit du 21 août 2025, la SNC CSDS a assigné Mme, [U], [F] devant le Président du Tribunal de Commerce de Saint-Malo Dinan aux fins de désignation d’un expert judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

L’affaire a été débattue à l’audience du mardi 13 janvier 2026 à 11 heures.

À l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2026.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

À l’issue des échanges entre les parties, celles-ci ont formulé les prétentions suivantes :

LA SNC CSDS, demanderesse, demande au Tribunal de :

Vu l’article 145 du Code de procédure civile,

Vu les articles 1641 et suivants du Code civil,

DESIGNER tel expert qu’il plaira avec pour mission de :

* Se rendre dans les locaux de la SNC CSDS sis, [Adresse 5], en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées ;

* Relever et décrire les désordres invoqués dans l’assignation introductive d’instance affectant l’exploitation du fonds de commerce au niveau de la véranda exclusivement, sans omettre les éventuels désordres connexes affectant ladite véranda qui pourraient apparaître postérieurement à l’ordonnance à intervenir ou être mis en lumière par les opérations d’expertise ou à l’occasion de celles-ci ;

* En détailler l’origine, les causes et l’étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer l’imputabilité et la responsabilité quant à ces désordres ;

* Dire si les désordres étaient apparents ou non lors de la réception ou de la prise de possession et au cas où ils auraient été cachés, rechercher leur date d’apparition ;

* Indiquer les conséquences de ces désordres quant au bon fonctionnement du fonds de commerce et plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ;

* Donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres et sur leur évaluation ;

* Donner son avis sur les solutions appropriées pour y remédier et chiffrer précisément leur coût ;

* Procéder à toute diligence nécessaire et faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

DEBOUTER Mme, [F] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

STATUER ce que de droit sur les dépens.

Mme, [U], [F], défenderesse, demande au Tribunal de :

Vu l’article 145 du Code de procédure civile,

Débouter la société CSDS de l’ensemble de ses demandes,

Condamner la société CSDS aux entiers dépens de l’instance,

Condamner la société CSDS à payer à Mme, [F] une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

EXPOSE DES MOYENS

Les parties ont déposé à l’audience des conclusions respectives dans lesquelles elles ont exposé leurs moyens.

La SNC CSDS, demanderesse, invoque la garantie des vices cachés sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil. Elle expose que l’article 1641 dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue. Elle affirme que M. et Mme, [J] n’ont pas été informés de la réalité, de l’ampleur ni de la gravité des désordres affectant la véranda.

Elle soutient que la véranda constitue un élément d’équipement du fonds de commerce, ayant été construite pour couvrir une terrasse située sur le domaine public. Elle oppose que cet emplacement n’est ni une partie commune de la copropriété, ni une partie privative du bailleur, et que la véranda n’est pas décrite dans le bail. Elle fait valoir que la clause d’accession ne peut s’appliquer à des aménagements réalisés sur le domaine public.

Elle reconnaît que le problème d’odeurs intéresse principalement le bailleur et le syndicat des copropriétaires et limite sa demande d’expertise aux désordres affectant la véranda. Elle allègue que les conditions de l’article 145 du code de procédure civile sont réunies, l’expertise permettant de déterminer l’origine et l’étendue des désordres.

Mme, [U], [F], défenderesse, objecte que le CSDS ne justifie pas d’un litige futur suffisamment crédible. Elle expose qu’il est constant qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur de simples allégations, citant la jurisprudence des cours d’appel. Elle affirme que les infiltrations n’ont jamais été constatées directement, l’huissier ayant simplement relevé des « taches de marque d’humidité ». Elle réfute la valeur probante de la vidéo visionnée par l’expert, soulignant les imprécisions sur sa date et ses circonstances.

Elle soutient que l’expertise sera inutile sans mise en cause du bailleur et du syndicat des copropriétaires. Elle explique que d’éventuels travaux sur la véranda nécessiteraient l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires en vertu de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que l’autorisation du bailleur conformément à la clause du bail. Elle oppose qu’aucun programme de travaux ne pourrait être mis en œuvre sans ces autorisations.

Elle fait valoir que le vice caché doit être inhérent à la chose vendue et que la véranda est devenue la propriété du bailleur au 31 août 2022 par l’effet de la clause d’accession contenue dans le bail du 30 décembre 2011. Elle affirme qu’elle n’a pas vendu la véranda puisque celle-ci appartenait au bailleur en janvier 2024, ayant uniquement cédé le droit au bail, élément incorporel. Elle se prévaut de la jurisprudence de la Cour d’appel de Dijon du 21 août 2025 selon laquelle les défauts affectant l’immeuble n’engagent pas la garantie du vendeur du fonds.

Elle soutient que la véranda constitue un immeuble par nature au sens de l’article 518 du Code civil, étant ancrée au sol et assurant le clos des locaux. Elle souligne que l’inventaire du matériel cédé ne comprend pas la véranda et que les trois parties ont considéré lors de l’acte qu’elle appartenait à l’immeuble.

MOTIVATION

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du Code de procédure civile dispose que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Il résulte de ce texte que le juge des référés peut ordonner une mesure d’expertise judiciaire lorsque trois conditions cumulatives sont réunies : l’existence d’un motif légitime, la nécessité de conserver ou d’établir la preuve de faits avant tout procès, et le lien entre ces faits et la solution d’un litige futur.

Le motif légitime s’apprécie au regard de la vraisemblance et de la crédibilité du litige futur envisagé. Selon la jurisprudence constante de la Cour de cassation, la mesure d’instruction ne peut être ordonnée que si le litige futur n’apparaît pas manifestement voué à l’échec.

Cette appréciation implique un double examen. D’une part, il convient de vérifier que les allégations reposent sur des éléments tangibles de nature à établir la matérialité des faits invoqués. D’autre part, le

juge doit s’assurer que la demande au fond envisagée ne se heurte pas à un obstacle de droit insurmontable qui la rendrait vouée à l’échec.

En l’espèce, il appartient donc d’examiner si la SNC CSDS justifie d’un litige futur qui n’apparaît pas manifestement voué à l’échec, tant au regard de la réalité des désordres allégués que de la crédibilité juridique de l’action en garantie des vices cachés qu’elle envisage d’exercer contre Mme, [F].

Sur la crédibilité factuelle du litige

La SNC CSDS invoque l’existence de ruissellements d’eau sur les vitres de la véranda et de passages d’eau en pied de menuiserie. Toutefois, force est de constater que ces allégations ne reposent sur aucune constatation directe et objective.

Le procès-verbal de constat établi par huissier le 22 octobre 2025 se limite à attester la présence de « taches de marque d’humidité » sur les huisseries, ce qui constitue un élément bien différent des ruissellements d’eau massifs décrits dans les conclusions. L’huissier n’a constaté ni infiltration, ni ruissellement, ni passage d’eau.

L’expertise amiable du 4 avril 2025 ne saurait pallier l’absence de constatation directe des désordres. L’expert lui-même n’a pas personnellement constaté les désordres invoqués, s’étant notamment appuyé sur une vidéo présentée par la société CSDS.

Or, cette vidéo ne présente aucune garantie de fiabilité. Aucune précision n’est apportée quant à sa date de réalisation, son auteur, les circonstances dans lesquelles elle a été tournée, ou les conditions météorologiques du moment. Un tel élément ne saurait constituer une preuve tangible des désordres allégués.

De surcroît, Mme, [F], bien que régulièrement convoquée à l’expertise amiable, a fait le choix de ne pas s’y présenter, ce qui prive cette expertise de tout caractère contradictoire et affaiblit considérablement sa portée probante.

Mme, [F] conteste formellement la réalité des désordres allégués. Elle expose que durant toute la période de son exploitation, soit plusieurs années, elle n’a jamais constaté les infiltrations massives décrites par la demanderesse. Elle reconnaît l’existence d’une condensation normale liée à la différence de température sur un vitrage simple, phénomène courant qui ne constitue pas un vice caché.

En l’état des éléments produits, la matérialité des désordres allégués n’apparaît pas établie de manière suffisamment probante pour justifier l’ordonnance d’une expertise judiciaire.

Sur la crédibilité juridique du litige

La véranda litigieuse présente les caractéristiques d’un immeuble par nature au sens de l’article 518 du Code civil, étant une construction ancrée au sol, cimentée, assurant le clos des locaux commerciaux. L’acte de cession du 31 janvier 2024 porte sur du matériel listé en annexe pour 5.000 euros, inventaire qui ne comprend pas la véranda. Le bailleur est intervenu à l’acte de cession, ce qui confirme que les trois parties ont considéré que la véranda appartenait à l’immeuble et non au fonds de commerce.

Le bail commercial du 30 décembre 2011 contient une clause d’accession stipulant que tout embellissement et installation faits par le locataire resteraient la propriété du bailleur sans indemnité. Le second renouvellement de bail du 25 janvier 2024 prenant effet rétroactivement au 1er septembre 2022, la clause d’accession a produit ses effets à cette date et la véranda est devenue la propriété du bailleur.

Lors de la cession du fonds de commerce du 31 janvier 2024, la véranda n’appartenait donc plus à Mme, [F] mais au bailleur. Mme, [F] n’a vendu que le droit au bail commercial, élément incorporel du fonds de commerce.

Or, il résulte d’une jurisprudence constante que le vice caché doit être inhérent à la chose vendue. La véranda n’ayant pas été vendue par Mme, [F] puisqu’elle appartenait au bailleur au jour de la cession, les éventuels défauts l’affectant ne peuvent engager sa garantie des vices cachés. La jurisprudence invoquée par la SNC CSDS relative à la garantie du vendeur pour inexactitude de ses énonciations vise les éléments constitutifs du fonds lui-même et non les caractéristiques de l’immeuble dans lequel le fonds est exploité.

Le litige futur envisagé se heurte ainsi à un obstacle de droit rédhibitoire c’est-à-dire l’impossibilité de mettre en œuvre la garantie des vices cachés à l’encontre de Mme, [F] pour des désordres affectant un bien qui ne lui appartenait plus au jour de la vente et qu’elle n’a pas vendu.

Sur l’utilité de la mesure d’expertise

À supposer même que l’expertise soit ordonnée et qu’elle révèle des désordres nécessitant des travaux, la mise en œuvre de ces travaux se heurterait à des obstacles procéduraux insurmontables en l’état de la procédure.

D’éventuels travaux portant sur la véranda concerneraient l’aspect extérieur de l’immeuble et nécessiteraient l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires en application de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965. De surcroît, le bail commercial stipule que le locataire ne peut effectuer aucun travaux de transformation sans accord préalable et écrit du bailleur.

Or, seul le bailleur, en sa qualité de propriétaire, aurait qualité pour solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. La SNC CSDS, simple locataire, ne dispose pas de cette prérogative.

Une expertise ordonnée sans la présence du bailleur et du syndicat des copropriétaires ne leur serait pas opposable. Or, ces parties sont directement concernées par les éventuels travaux à réaliser et par la détermination des responsabilités.

Dans ces conditions, l’expertise sollicitée présenterait une utilité très limitée puisque ses conclusions ne pourraient être invoquées à l’encontre des véritables parties intéressées.

La SNC CSDS reconnaît elle-même que le problème d’odeurs intéresse principalement le bailleur et le syndicat des copropriétaires. Elle limite sa demande aux désordres affectant la véranda, mais ces désordres concernent précisément un élément appartenant au bailleur.

L’absence de mise en cause du bailleur, propriétaire de la véranda, et du syndicat des copropriétaires, gestionnaire de l’immeuble, prive la procédure de tout caractère utile. Ces parties devraient nécessairement être appelées à la cause pour que l’expertise puisse produire ses effets.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que les conditions de l’article 145 du Code de procédure civile ne sont pas réunies.

D’une part, la crédibilité factuelle du litige est insuffisamment établie, les désordres allégués ne reposant sur aucune constatation directe et objective.

D’autre part et surtout, le litige futur envisagé apparaît manifestement voué à l’échec en raison d’un obstacle de droit insurmontable : la véranda appartenait au bailleur au jour de la cession du fonds de commerce et n’a pas été vendue par Mme, [F], de sorte que la garantie des vices cachés ne peut être mise en œuvre à son encontre pour des désordres affectant ce bien.

Enfin, l’utilité même de l’expertise est douteuse compte tenu de l’absence de mise en cause du bailleur et du syndicat des copropriétaires, véritables parties intéressées.

La demande d’expertise sera en conséquence rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

La SNC CSDS, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Les circonstances de l’espèce ne justifient pas l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Chaque partie conservera la charge de ses propres frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Nous, Didier DUGUEST, juge des référés du Tribunal de commerce de Saint-Malo Dinan, assisté de Pauline DOLLEY, greffière, statuant par ordonnance de référé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Vu l’article 145 du Code de procédure civile,

Vu l’article 872 du Code de procédure civile,

Vu les pièces,

DÉCLARONS la SNC CSDS mal fondée en sa demande d’expertise,

En conséquence,

REJETONS la demande d’expertise formée par la SNC CSDS,

CONDAMNONS la SNC CSDS aux dépens de l’instance, dont les frais de Greffe fixés à la somme de 38,65 € TTC.

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Tous droits et moyens des parties réservés.

La minute de l’ordonnance est signée par Didier Duguest, juge des référés et par Pauline Dolley, greffière.

Le Juge

Le Greffier.