Tribunal de grande instance de Créteil, 5e chambre civile, 3 juillet 2017, n° 14/04892

MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 03 Juillet 2017

DOSSIER N° : 14/04892

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE CRETEIL

5^e Chambre CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame MAREC, Vice-Président

Statuant par application des articles 801 à 805 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Madame AGREBI, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

SCI THAO ET Y

[…]

représentée par Maître Nicolas X, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire : B0795

DEFENDEURS

Syndicat des copropriétaires 9/[…], représenté par son syndic le Cabinet PROJET IMMOBILIER

[…]

représenté par Maître Ludovic REVERT-CHERQUI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire : D1515

Société DESRUE IMMOBILIER

[…]

représentée par Maître Marie-Annick PICARD-DUSSOUBS, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, avocat plaidant, vestiaire : PC 58

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Clôture prononcée le : 16 Mai 2017

Débats tenus à l’audience du : 16 Mai 2017

Date de délibéré indiquée par le Président : 03 Juillet 2017

Jugement rendu le 03 Juillet 2017 par mise à disposition au greffe

FAITS ET PRETENTIONS :

La société THAO et Y est propriétaire des lots n°1 et 200 de l’état descriptif de division de l’immeuble sis 9/[…] à CHARENTON-LE PONT.

Par acte du 18 avril 2014, elle a fait citer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic en exercice la société DESRUE IMMOBILIER, et la société DESRUE IMMOBILIER à titre personnel au fond devant le tribunal de grande instance de CRETEIL.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 12 mai 2017, la société THAO et Y demande au tribunal de:

1) Sur l’assemblée générale:

— constter que le devis FRAQUELLI présenté à l’assemblée du 19 février 2014 ne permettait pas au copropriétaire de disposer des informations suffisantes sur le contrat à intervenir et les garanties offertes aux copropriétaires,

— constater que la résolution n°7 de l’assemblée générale du 19 février 2014 n’est pas conforme aux articles 11 et 13 du décret du 17 mars 1967,

— constater que les résolutions 8.1 et 8.2 de l’assemblée générale du 19 février 2014 sont liées à la résolution n°7,

En conséquence:

— annuler la résolution n°7 de l’assemblée du 19 février 2014;

— dire et juger que la résolution n°8 devient dès lors inapplicable du fait de sa liaison intrinsèque avec la résolution n°7;

2) Sur la responsabilité du Cabinet DESRUE IMMOBILIER:

— dire et juger que la société DESRUE IMMOBILIER a commis plusieurs fautes dont un défaut de diligence élémentaire;

— constater que ces fautes sont la source d’un préjudice direct pour la SCITHAO ET Y;

En conséquence,

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions du cabinet DESRUE,

— condamner la société DESRUE IMMOBILIER à l’indemniser à hauteur de la somme de 811,54 euros correspondant, pour sa quote-part, au préjudice subi auquel celle-ci doit faire face du fait des carences du syndic;

— condamner la société DESRUE IMMOBILIER à l’indemniser à hauteur de la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral subi du fait du dénigrement dirigé à son encontre alors que sans son action le Syndicat se serait aventuré avec une société très douteuse.

3) En toute hypothèse:

— dispenser la SCI THAO et Y de toute participation aux frais de procédure exposés dans le cadre de la présente instance en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

— condamner la société DESRUE IMMOBILIER à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner la société DESRUE IMOBILIER aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître X conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions signifiées le 14 décembre 2016, le syndicat des copropriétaires, représenté par son nouveau syndic le cabinet PROJET IMMOBILIER, demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de:

À titre principal,

— débouter la SCI THAO de l’intégralité de ses prétentions à annulation des résolutions de l’assemblée générale du 19 février 2014, de même que de ses prétentions à condamnation à l’encontre du syndicat des copropriétaires,

— condamner la SCI THAO à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

À titre subsidiaire,

— condamner la société DESRUE IMMOBILIER à garantir le syndicat des copropriétaires de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

— condamner la société DESRUE IMMOBILIER à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions signifiées le 11 janvier 2016, la société DESRUE IMMOBILIER demande au tribunal de:

— statuer sur la demande d’annulation des résolutions 7 et 8 de l’assemblée générale du 19 février 2014 au visa des écritures du syndicat des copropriétaires mais d’ores et déjà de constater que l’action de la SCI THAO et Y ne saurait aboutir vu :

o que le vote de l’assemblée du 11 février 2015 rend sans objet les contestations élevées puisque les travaux de ravalement entrepris ont de nouveau été votes,

o que la convocation respectait parfaitement les exigences de l’article 11 du décret de 1967,

o que la SCI THAO et Y est irrecevable a contester la résolution 8/1 pour laquelle elle a vote . POUR ,

o que la résolution 8/1 suit le sort de la résolution 7.

— dire et juger que la SARL DESRUE IMMOBILIER n’a commis aucune faute (quasi) délictuelle envers la SCI THAO et Y;

— à titre subsidiaire, dire et juger que la SCI THAO et Y ne rapporte pas la preuve d’un dommage spécifiquement cause par cette éventuelle faute et à titre encore plus subsidiaire, qu’elle ne démontre pas quelle chance elle aurait perdue par la faute du syndic ni laquelle de ses actions aurait eu quelle chance d’aboutir et pour quel quantum alors que la chance perdue ne saurait être égale à l’avantage procuré par cette chance si elle s’était réalisée.

— débouter purement et simplement la SCI THAO et Y de toutes ses demandes, fins et prétentions.

Vu les articles 1992 du code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965 :

— dire et juger que la SARL DESRUE IMMOBILIER a été un mandataire fidèle et persévérant et qu’elle n’a commis aucune faute dans l’accomplissement de son mandat de gestion.

— débouter en conséquence le syndicat de toute prétention tendant a mettre en oeuvre la responsabilité contractuelle du syndic.

— dire et juger que la demande de garantie du syndicat à l’encontre de la SARL DESRUE IMMOBILIER est sans objet tant le mandataire ne peut se substituer dans les droits et obligations de son mandant.

Et en tout état de cause :

— condamner la SCI THAO et Y ou la partie qui succombe à lui verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

La clôture de la procédure a été prononcée le 16 mai 2017.

MOTIFS DE LA DECISION :

— sur l’annulation des résolutions n°7, 8.1 et 8.2 de l’assemblée générale du 19 février 2014:

L’article 11-I.3° du décret du 17 mars 1967 prévoit que, pour la validité de la décision, la convocation à l’assemblée générale doit contenir les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux.

Lors de l’assemblée générale du 19 février 2014, les copropriétaires ont voté la résolution n°7 intitulée “choix d’une nouvelle société pour les travaux de ravalement, pour un budget de 118000 euros TTC (voir devis) qui réponde au cahier des charges de la PACT (voir si cela répond aussi aux exigences de l’architecte de la PACT) (devis FRAQUELLI, devis SBP, DEVIS SAPA joints, devis MARTEAU en attente).” et libellée comme suit:

“Note du syndic:

Le syndic rappelle que lors de l’assemblée générale extraordinaire du 24/06/2013, le financement du budget d’un montant de 118 000 euros a été voté.

Chaque copropriétaire doit verser sa quote-part “travaux” suivant les dates retenues lors de l’assemblée générale extraordinaire du 24/06/2013.

Tout retard de paiement engage la responsabilité desdits copropriétaires défaillants pour aggravation de charges auprès du syndicat des copropriétaires.

L’assemblée générale après avoir:

- pris connaissance des conditions essentielles des devis

- pris connaissance de l’avis du conseil syndical

et après avoir délibéré décide de choisir une nouvelle société pour les travaux de ravalement, suite au budget voté lors de l’assemblée générale extraordinaire du 24/06/2013 d’un montant de 118 000 euros TTC qui répond au cahier des charges et aux exigences de la PACT

examine et approuve la proposition de FRAQUELLI pour un montant de 124 000 euros TTC.”

La société THAO et Y conteste la validité de cette décision au visa de l’article 11 précité au motif que les copropriétaires n’ont pas disposé des informations nécessaires concernant l’étendue et la consistance des travaux de ravalement en ce qu’ils n’ont reçu aucun descriptif des travaux conformément aux préconisations de la commission relative à la copropriété, que certains devis restaient en attente et que le devis FRAQUELLI était très succinct, présentait des irrégularités et incohérences et n’intégrait pas le ravalement du lot n°1 lui appartenant.

Le moyen tiré du non respect des préconisations de la commission relative à la copropriété est inopérant en ce que ces préconisations ne s’imposent pas au syndic et ne peuvent être sanctionnées.

Il ressort par ailleurs de l’examen des pièces versées par la société DESRUE IMMOBILIER que les éléments essentiels des contrats exigés par le décret du 17 mars 1967 ont bien été communiqués aux copropriétaires puisqu’ont été adressés avec la convocation et l’ordre du jour la proposition de l’architecte B C pour une mission d’étude et de suivi des travaux ainsi que les devis des sociétés FRAQUELLI (123047,10 euros hors option), SBP (119 538,43 euros hors option) et SAPA (123633,40 euros) détaillant les travaux à exécuter, les matériaux utilisés et le prix par article des prestations prévues.

S’il est constant que le devis FRAQUELLI est beaucoup moins détaillé que les deux autres et que le 4^e devis sollicité par le syndic n’a pas été communiqué, les copropriétaires ont néanmoins reçu au travers des trois devis produits l’information complète, nécessaire et suffisante dont ils avaient besoin pour voter et apprécier la nature et le coût des travaux nécessaires dans ce type d’opération.

Les multiples critiques formulées par la société THAO et Y à l’encontre du devis retenu par la copropriété sont enfin sans incidence sur la régularité du vote des travaux de ravalement dès lors qu’elles ne relèvent pas des conditions essentielles des contrats soumis à ce vote et que l’assemblée générale, souveraine dans la prise des décisions concernant la gestion de l’immeuble, était parfaitement libre de choisir l’entreprise FRAQUELLI après examen comparatif des différentes offres.

La demande de nullité de la résolution n° 7 de l’assemblée générale du 19 février 2014 sera donc rejetée.

Il en sera de même des demandes d’annulation des résolutions 8.1 et 8.2 qui sont uniquement fondées sur leur lien avec la résolution n°7.

— sur la responsabilité de la société DESRUE IMMOBILIER:

La recherche de la responsabilité du syndic suppose la démonstration d’une faute, d’un dommage en résultant et d’une relation de cause à effet entre cette faute et ce dommage.

La société THAO et Y reproche en l’espèce à la société DESRUE IMMOBILIER d’avoir convoqué trois assemblées générales en 10 mois pour tenter de faire voter les travaux, d’avoir tenté de forcer le choix des copropriétaires en se disant garante de la compétence de l’entreprise AYA BATIMENT, d’avoir présenté

le devis d’une entreprise prétendument moins-disante à la dernière minute sans consultation réelle et sérieuse du conseil syndical et sans prendre conscience de ce que le devis omettait sciemment certains postes, de n’avoir pas vérifié les attestation d’assurance de l’entreprise AYA BATIMENT, d’avoir enfin convoqué une nouvelle assemblée pour le 19 février 2014 sans concertation avec le conseil syndical.

Engage sa responsabilité contractuelle le syndic qui propose à l’assemblée générale une entreprise sans avoir, préalablement, vérifié qu’elle était qualifiée pour réaliser ces travaux de ravalement et assurée pour le secteur d’activité de ces travaux.

Lors de l’assemblée générale du 28 mai 2013, les copropriétaires ont décidé de ne pas effectuer les travaux de ravalement de l’immeuble après avoir reçu communication, avec la convocation, du dossier d’étude et d’analyse de l’architecte ainsi que son avis comparatif sur les appels d’offres lancés auxquels 4 entreprises avaient répondu (DE BASTOS-MCP-FRAQUELLI et SMPI) et sa proposition de contrat pour sa mission complète de maîtrise d’oeuvre.

Les mêmes pièces ont été adressées aux copropriétaires avec la convocation à l’assemblée générale du 24 juin 2013, qui a décidé dans sa résolution n° 8-1 de confier lesdits travaux à l’entreprise AYA BATIMENT pour un montant de 118 000 euros TTC alors même que cette société n’avait pas participé à l’appel d’offres et n’avait pas préalablement communiqué son devis.

Contrairement à ce qu’indique la société DESRUE IMMOBILIER, il résulte d’un courrier de M. Z, architecte, en date du 04 décembre 2013, que c’est bien le syndic qui a présenté l’entreprise AYA BATIMENT dont il s’est porté garant le jour de l’assemblée générale.

M. A, salarié de la société DESRUE IMMOBILIER, a en outre assuré dans un courrier électronique du 06 novembre 2013 que le suivi des travaux était sous la responsabilité du cabinet d’architecte SAGL et que la société était bien couverte en termes d’assurances responsabilité civile et décennale alors:

— que la société SAGL, architecte de la copropriété, s’était en réalité inquiétée par un courrier daté du 21 novembre 2013 de ce que, en dépit de ses mises en garde, les copropriétaires avaient retenu dans l’urgence l’entreprise AYA BATIMENT qui n’avait pas participé à l’appel d’offre, avait souscrit une assurance professionnelle deux jours auparavant et ne présentait que des éléments négatifs (entreprise trop petite, sans moyen, mal assurée, sans référence ravalement avec un gérant accumulant les faillites successives).

— qu’elle avait d’ailleurs à cette occasion informé le syndic de son refus d’assurer une “mission de direction de travaux dans ces conditions imposées par l’entreprise d’ouvrage avec l’entreprise AYAT BATIMENT” et indiqué “nous ne pouvons être caution de cette situation parfaitement anormale et notre responsabilité d’architecte est en droit de ne pas vouloir ni devoir assumer cette mission qui engagerait notre responsabilité à la faute professionnelle.”

— qu’il a pu être aisément découvert par les copropriétaires que la société AYA BATIMENT avait en réalité communiqué au syndic une fausse attestation d’assurance auprès de la compagnie MILLENIUM.

Il résulte de ces éléments que la société DESRUE IMMOBILIER, qui répond vis à vis du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 1992 du code civil des fautes commises dans l’exercice de sa gestion, a manqué à son obligation de vérifier attentivement si l’entreprise proposée à l’approbation de l’assemblée générale était qualifiée et assurée pour le secteur d’activité des travaux de ravalement.

Cette faute contractuelle n’est toutefois susceptible d’engager sa responsabilité quasi-délictuelle à l’égard de société THAO et Y qu’en présence d’un préjudice direct et personnel résultant de ce défaut de vérification.

La demanderesse affirme que ce manquement lui a causé un préjudice en ce qu’il a poussé le syndicat des copropriétaires à choisir une entreprise frauduleuse et a retardé le démarrage des travaux, privant le syndicat des copropriétaires d’une TVA à 7% et la privant des sommes de 566,42 et 245,12 euros correspondant à sa quote-part.

S’il est constant que le syndicat des copropriétaires a supporté les conséquences de ce mauvais choix qui a manifestement retardé le démarrage des travaux, il n’est en revanche pas démontré que ce retard lui a fait perdre une chance de bénéficier du taux de TVA de 7% applicable aux seuls travaux facturés au cours de l’année 2013.

Il doit être ajouté que la réparation d’une perte de chance ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée et que la SCI THAO et Y, qui ne démontre en outre pas les sommes effectivement appelées et payées au titre de ces travaux, ne justifie d’aucun préjudice personnel matériel imputable aux manquements reprochés au cabinet DESRUE IMMOBILIERS.

La demanderesse prétend enfin avoir subi un préjudice moral résultant du dénigrement dont elle a fait l’objet de la part du syndic.

La convocation à l’assemblée générale du 19 février 2014 indique que “le syndic rappelle à l’assemblée générale qu’elle bénéficie d’une subvention pour les travaux de rénovation mais qu’un délai est imposé. Le syndicat des copropriétaires peut perdre cette subvention par le retard occasionné par certains copropriétaires”.

Outre que la société THAO et Y n’est pas nommément désignée dans ce document, la seule diffusion par le syndic d’une information erronée ne dégénère en faute pouvant donner lieu à des dommages et intérêts que si celui-ci a agi avec intention de nuire ou légèreté blâmable, lesquelles sont insuffisamment caractérisées en l’espèce.

La société THAO et Y sera par conséquent déboutée de sa demande indemnitaire.

— sur les autres demandes:

Il n’y a pas lieu de dispenser la demanderesse de toute participation à la dépense commune des frais de procédure conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

L’équité commande de laisser à chacune des parties la charge de ses frais de procédure.

Les circonstances de l’espèce ne commandent pas de prononcer l’exécution provisoire de la présente décision.

La société THAO et Y supportera enfin la charge des entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS:

Le tribunal statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe :

Déboute la société THAO et Y de l’ensemble de ses demandes;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic en exercice la société PROJET IMMOBILIER et la société DESRUE IMMOBILIER à titre personnel de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement,

Condamne la société THAO et Y aux dépens de l’instance,

Rejette toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties.

Fait à CRETEIL, L’AN DEUX MIL DIX SEPT ET LE TROIS JUILLET

LE GREFFIER LE PRESIDENT