Tribunal de grande instance de Nanterre, 8e chambre, 2 mars 2017, n° 14/01687

TRIBUNAL

DE GRANDE

INSTANCE

DE NANTERRE

■

[…]

8^e chambre

[…]

02 Mars 2017

N° R.G. : 14/01687

N° Minute : 17/

AFFAIRE

[…]

C/

Syndicat des

copropriétaires

[…]

Coteaux, 422 à 440

[…]

Leclerc, […]

[…]

CHATENAY-MALABRY,

Société IMMO DE

FRANCE PARIS ILE

DE FRANCE

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

[…]

[…]

[…]

représentée par M^e Nathalie ROUX, avocat postulant au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 746, et assistée de M^e Karine OFFROY-BONELLE, avocat plaidant au barreau du VAL D’OISE,

DÉFENDEURS

Syndicat des […], 422 à […], […]

CHATENAY-MALABRY

IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE

[…]

[…]

représenté par Maître Patrick BAUDOUIN de la SCP d’Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0056

Société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE

[…]

[…]

représenté par Maître François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0399

En application des dispositions des articles 786 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Janvier 2017 en audience publique devant :

Joëlle MATHO, Vice-Président, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Joëlle MATHO, Vice-Président

[…], Vice-Président

Laure BERNARD, Vice-présidente

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Martine ESCA, faisant fonction de Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

La […] est propriétaire des lots n°1500, 1524, 1525, 1527 et 1529 de l’immeuble en copropriété «LA […]» […] à Chatenay-Malabry (Hauts de Seine).

La société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, syndic de l’immeuble, a adressé à la […] une convocation à l’assemblée générale des copropriétaires fixée au 18 novembre 2013 accompagnée du relevé général des dépenses. Celle-ci a adressé au syndic un courrier faisant état d’anomalies affectant la résolution n°6 relative à l’approbation des comptes de l’exercice 2012/2013.

Lors de l’assemblée générale du 18 novembre 2013, la résolution n°6 a été adoptée «sous réserve de la prise en compte du courrier de la […] et de leurs juristes, ainsi que toutes autres demandes formulées par les copropriétaires avant le 30 novembre». La […] a voté contre cette résolution.

Par acte du 23 janvier 2014, la […] a assigné le syndicat des copropriétaires de la Résidence LES VERTS COTEAUX sis 422-440 avenue de la Division Leclerc et 11-13 rue Sintès à Chatenay-Malabry (Hauts de Seine) et la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE en sa qualité de syndic de l’immeuble en annulation de la résolution n°6 de l’assemblée générale qui s’est tenue le 18 novembre 2013 et en responsabilité du syndic.

Lors de l’assemblée générale du 26 janvier 2015, celle-ci a décidé «d’annuler l’approbation des comptes de l’exercice 2012/2013 votée lors de l’assemblée générale du 18 novembre 2013, tels que ces comptes avaient été présentés».

Dans ses conclusions responsives et récapitulatives n°3 signifiées le 11 mars 2016, la […] demande au Tribunal, au visa des articles 14 et suivants, 18 et suivants et 42 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 1382 du Code civil, de :

• constater qu’à la suite de la mise en œuvre de la présente procédure, l’assemblée générale du 26 janvier 2015 de la Résidence LES VERTS COTEAUX, a prononcé l’annulation de la résolution n°6 de l’assemblée générale du 18 novembre 2013, approuvant les comptes du syndicat des copropriétaires pour l’exercice du 1^er juillet 2012 au 30 juin 2013,
• constater la responsabilité de la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE,
• condamner la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE à supporter personnellement la charge des éléments d’équipements, dont ceux visant à réduire la hauteur des véhicules pouvant circuler sur la dalle, acquis en l’absence de toute résolution préalable, soit à la somme de 15.540 euros,
• dire et juger que ces éléments d’équipement ne pourront être installés,
• condamner la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE à verser personnellement à la […] la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts,
• condamner la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE à verser personnellement à la […] la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
• ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
• condamner la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE aux dépens.

Dans ses conclusions récapitulatives n°4 signifiées le 27 mai 2016, le syndic IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE demande au Tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967, de l’article 1382 du Code civil et la jurisprudence visée, de débouter la […], dire et juger qu’elle n’a pas commis de faute dans l’exercice de sa mission de syndic, débouter la […] de l’intégralité de ses demandes et les condamner à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dans ses conclusions récapitulatives signifiées le 9 juin 2015, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES VERTS COTEAUX demande au Tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965, notamment son article 24, et du décret du 17 mars 1967, notamment son article 45-1, de débouter la […] de ses demandes, dire et juger en tout état de cause sans objet la demande d’annulation de la résolution n°6 de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 novembre 2013 et la condamner à lui payer la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La résolution n°6 ayant fait l’objet d’une annulation par l’assemblée générale du 26 janvier 2015, la […] se désiste de sa demande tendant à la voir annulée mais maintient sa demande de voir la responsabilité du syndic engagée. A ce titre, elle soutient que la comptabilité comporte des erreurs manifestes,

La clôture de la procédure a été prononcée le 7 juillet 2016.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la responsabilité du syndic

La […] soutient que le syndic a commis plusieurs fautes de gestion, le relevé général de charges tel qu’il a été communiqué en vue de l’assemblée générale du 18 novembre 2013 comportait des erreurs manifestes qui ont été signalées par la SCI par courrier du 12 novembre 2013. La résolution relative à l’approbation des comptes ayant par ailleurs été adoptée «sous réserve de la prise en compte du courrier de la […] et de leurs juristes ainsi que toutes autres demandes formées par les copropriétaires avant le 30 novembre 2013», les comptes ont été adoptés sous des réserves dont le contenu n’est pas précisé. Par ailleurs, les copropriétaires absents n’ont eu qu’un délai très court pour formuler leurs observations, le procès-verbal ayant été signifié aux copropriétaires le 26 novembre 2013. Par courrier de la même date, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE a indiqué à la […] que ses remarques ont été prises en compte et que la régularisation se fera lors du prochain exercice cependant le syndic n’a pas fait droit à l’ensemble des observations de la […], notamment s’agissant des travaux objet du litige (fourniture de six éléments de muret, pose de bordures de défense, fourniture et pose d’un portique et pose de panneaux pour un montant de 15.540,97 euros), somme qui a été indûment imputée au budget de fonctionnement en tant que «charges nettoyage». Enfin, la […] reproche au syndic d’avoir comptabilisé des dépenses qui n’ont pas été réellement engagées, celui-ci ne pouvant présenter les factures mais uniquement les devis.

Le syndic soutient qu’il n’a pas commis de faute de gestion en imputant dans le budget de fonctionnement la somme de 15.540,97 euros au titre des travaux, ceux-ci ayant été votés lors de l’assemblée générale du 25 février 1997 qui n’a pas été annulée. Le syndic soutient encore qu’il n’avait d’autres choix que d’intégrer le montant des travaux dans la comptabilité et de délivrer les ordres de service, le conseil syndical lui ayant transmis ces devis après les avoir validés. En ce qui concerne les autres réserves formulées, le courrier de la […] et les autres demandes formées par les copropriétaires ne concernaient que des erreurs d’imputation particulières à tel ou tel copropriétaire et non les comptes de la copropriété en général.

En application des articles 1382 anciens et suivants du Code civil, le syndic, investi du pouvoir d’administrer et conserver l’immeuble en copropriété, est responsable, à l’égard de chaque copropriétaire, des fautes commises dans l’exercice de sa mission (Cass., 3^e civ., 6 mars 1991, pourvoi n° 89-18.758, Bull. III, no 79). Un copropriétaire ne peut mettre en cause la responsabilité du syndic qu’en démontrant avoir subi un préjudice personnel en relation directe avec la faute invoquée contre celui-ci.

En application du II de l’article 18, le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et à ce titre est chargé d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l’assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat.

La rédaction de la résolution n°6 ne permettait en rien de savoir quelles étaient les remarques de la […] qui étaient prises en compte.

Lors de l’assemblée générale qui s’est tenue le 25 février 1997, les copropriétaires ont voté à la majorité la résolution n°8 visant à faire poser des limiteurs de hauteur afin d’empêcher le passage de camions et vote un budget provisionnel de 115.000 francs TTC pour ce faire. Cependant, lors de l’assemblée générale du 16 janvier 2003, les copropriétaires ont adopté à l’unanimité la résolution visant à rembourser la provision de 17.557 euros dont l’objet était la mise en place de limiteurs de hauteur afin d’empêcher le passage des camions sur la plate-forme. Dès lors, il y a lieu de considérer que l’assemblée générale est revenue en 2003 sur la résolution adoptée en 1997 et qu’un nouveau vote de l’assemblée générale est nécessaire pour mettre en œuvre ces travaux, le syndic ne pouvait mettre en œuvre cette résolution.

Par ailleurs, dans une affaire connexe, la SCI LA VALLEE AUX LOUPS, copropriétaire de locaux au sein de la résidence LES VERTS COTEAUX, a assigné en référé le syndicat des copropriétaires de ladite résidence afin de lui voir interdire d’effectuer les travaux visant à implanter les portiques à 2,10 mètres de hauteur et des barrières interdisant la circulation des camions de livraison. Le Juge des référés du Tribunal de grande instance de Nanterre l’ayant débouté de ses demandes, la SCI LA VALLEE AUX LOUPS a interjeté appel de la décision. Par arrêt du 11 septembre 2014 (n°RG 13/02256), la Cour d’appel de Versailles a fait interdiction au syndicat des copropriétaires d’entreprendre lesdits travaux en ce qu’ils auraient pour conséquence d’entraver de manière significative l’activité des commerces implantés en pied d’immeuble.

Enfin, lors de l’assemblée générale qui s’est tenue le 26 janvier 2015, les copropriétaires ont annulé la résolution n°6 de l’assemblée générale du 18 novembre 2013 qui avait pour objet l’approbation des comptes pour l’exercice 2012/2013 (résolution n°6) et ont approuvé les seuls comptes de gestion courante, à l’exclusion des comptes de travaux, pour le même exercice (résolution n°7). L’assemblée générale a encore reporté l’approbation des comptes de l’exercice 2013/2014 (résolution n°9).

Il résulte encore du relevé général de charges et du courrier du 26 novembre 2013 du syndic que la dépense relative aux travaux litigieux a été imputée en tant que charges intitulée «nettoyage plateforme» et que le syndic l’a incluse dans le budget de fonctionnement. L’article 45 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 modifié dispose que ne peuvent être comprises dans le budget prévisionnel les dépenses afférentes aux travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble autres que ceux de maintenance. En l’espèce, la dépense afférente à des travaux visant à la conservation de l’immeuble ne pouvait donc être imputée sur le budget de fonctionnement.

Les autres erreurs relevées par la […] et par d’autres copropriétaires établissent que la comptabilité n’est pas tenue sérieusement.

Ces éléments qui constituent des fautes de gestion sont imputables à la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE en tant que syndic de l’immeuble et engagent sa responsabilité sur le fondement délictuel.

La […] soutient qu’elle a subi un préjudice du fait de ces fautes de gestion en ce qu’elle a passé du temps à vérifier les comptes émis par le syndic et estime son préjudice à 10.000 euros.

Au vue des éléments dont le Tribunal dispose, il convient de condamner la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE à verser à la […] la somme de 2.000 euros au titre du préjudice subi.

Sur la demande visant à faire supporter personnellement au syndic la charge des éléments d’équipements acquis à hauteur de 15.540,97 euros

La dépense litigieuse à hauteur de 15.540,97 euros, si elle apparaît dans le relevé général des dépenses pour la période du 1^er juillet 2012 au 30 juin 2013 édité le 9 octobre 2013 et communiqué aux copropriétaires en vue de l’assemblée générale du 18 novembre de la même année, n’apparaît plus dans le relevé pour la même période édité le 9 décembre 2014 en vue de l’assemblée générale du 26 janvier 2015. Par ailleurs, les devis produits ne permettent pas d’établir qu’ils ont été acquittés par le syndic. Dès lors il y a lieu de rejeter la demande de la […] sur ce point.

Sur les autres demandes

La société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE sera condamnée aux dépens.

Il y a lieu de condamner la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE à payer à la […] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par contre, il sera laissé au syndicat des copropriétaires la charge des sommes exposées à ce titre.

En raison de l’ancienneté de l’affaire, l’exécution provisoire sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

CONSTATE l’annulation de la résolution n°6 de l’assemblée générale du 18 novembre 2013 par celle du 26 janvier 2015,

CONDAMNE la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE en tant que syndic de l’immeuble en copropriété à payer à la […] la somme de 2.000 euros en réparation du préjudice personnel subi du fait des fautes de gestion qui sont imputables au syndic,

CONDAMNE la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE en tant que syndic de l’immeuble en copropriété à payer à la […] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DÉBOUTE la […] de ses autres demandes,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DÉBOUTE la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

ORDONNE l’exécution provisoire au jugement dans toutes ses dispositions,

CONDAMNE la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

signé par Joëlle MATHO, Vice-Président et par Martine ESCA, faisant fonction de Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,