Tribunal de grande instance de Paris, 2e chambre 1re section, 17 novembre 2003, n° 01/03297

T R I B U N A L

D E GRANDE

I N S T A N C E

D E P A R I S

■

2^e chambre 1^re section

N° RG :

01/03297

N° MINUTE :

Assignation du :

10 Octobre 2000

PAIEMENT

Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 17 Novembre 2003

DEMANDERESSE

[…]

[…]

[…]

représentée par M^e Patrick CHAZARD, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire L0077

DÉFENDEUR

Monsieur Y A B Z

[…]

[…]

représenté par M^e Sylvie ROBEZ-RAMEZ, avocat au barreau de CRETEIL, avocat postulant, vestiaire PC175

INTERVENANT VOLONTAIRE

SOCIETE CHAUMONT IMMOBILIER-CENTURY 21

[…]

[…]

représentée par M^e Jean-Patrice DE GROOTE, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire C 560

COMPOSITION DU TRIBUNAL

M^lle SARDA, Vice-Président

M. VERT, Vice-Président

M^me LUCAT, Vice-Président

assistés de Anne AGEZ, Greffier

DEBATS

A l’audience du 06 Octobre 2003

tenue publiquement

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Le 16 décembre 1999, la SCI Lucas Investissements a signé au profit de la société Chaumont Immobilier – Century 21 un mandat de vente sans exclusivité relatif à quatre lots immobiliers situés à Paris 19^e, 2 passage de Crimée, composés d’un local d’activité, deux parkings et un box, qui étaient affectés à l’usage de bureaux.

La rémunération du mandataire, à la charge du mandant, a été fixée à 75.000,00 Francs, en cas de vente.

Y Z a signé une proposition d’achat le 12 janvier 2000, pour le prix de 1.200.000,00 Francs et a remis un chèque de 60.000,00 Francs.

Par acte sous signatures privées du 15 janvier 2000, la SCI Lucas Investissements a consenti à Y Z une promesse de vente pour ces lots n° 65 , 61 (parking n° 6), 56 (box n° 3) et 62 (parking n° 7) ce, moyennant le prix de 1.220.000,00 Francs.

Cette promesse, valable jusqu’au 7 mars 2000, devait être suivie d’une réitération par acte authentique le 14 avril 2000, sous la condition suspensive de l’obtention, par l’acquéreur d’un prêt de 650.000,00 Francs au taux de 5,5 % sur une durée de dix années, la durée de cette clause étant limitée à 45 jours soit jusqu’au 29 février 2000.

Y Z a remis une somme de 122.000,00 Francs entre les mains de l’agence immobilière la société Chaumont Immobilier – Century 21, à titre d’acompte en cas de réalisation de la vente ou d’indemnité compensatrice forfaitaire attribuée au promettant, en cas de non-réalisation de la vente du fait du bénéficiaire.

La commission d’agence a été fixée à la somme de 70.000,00 Francs à la charge du promettant.

Le 9 février 2000, la banque sollicitée, le Crédit lyonnais, a donné son accord pour le prêt dans les conditions prévues par la condition suspensive.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 29 février adressée à l’agence immobilière, Y Z a indiqué qu’il n’entendait plus poursuivre cette vente sur les bases fixées par la promesse.

Par acte d’huissier du 29 mai 2000, la SCI Lucas Investissements a fait sommation à Y Z de procéder à la signature de l’acte de vente le 7 juin 2000.

Le 6 juin 2000, Y Z a sommé la SCI Lucas Investissements de lui restituer la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Un procès-verbal de carence a été établi le 7 juin 2000 par Maître Mesureur, notaire.

Par acte du 10 octobre 2000, enregistré sous le n°00/16931, la SCI Lucas Investissements a fait citer Y Z devant le Tribunal de grande instance de Paris .

Par acte du 8 novembre 2000, enregistré sous le n° 00/18187, Y Z a fait citer la SCI Lucas Investissements devant ce Tribunal.

La jonction a été prononcée le 26 mars 2001.

La SCI Lucas Investissements demande au Tribunal :

* de constater que la seule condition suspensive contenue dans la promesse a été réalisée par l’obtention du prêt sollicité par Y Z le 9 février 2000,

* de constater le dépôt par le défendeur d’une somme de 18.598,78 € à titre d’indemnité compensatrice attribuée de droit au promettant en cas de non-réalisation de la vente dans les conditions fixées par la promesse signée le 16 janvier 2000,

* de condamner Y Z à lui verser cette somme à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi,

* d’ordonner en conséquence que cette somme, séquestrée entre les mains du notaire, lui soit remise,

* de condamner Y Z à lui payer les intérêts de retard sur cette somme depuis le 14 avril 2000,

* de le condamner aussi à lui payer à titre de dommages-intérêts complémentaires la somme de 7.801,38 € correspondant aux coût de la procédure de vente judiciaire mise en oeuvre contre elle par son créancier, du fait de la non-réalisation de cette vente,

à titre subsidiaire, au cas où la demande de la société Chaumont Immobilier – Century 21 serait déclarée recevable :

* de condamner Y Z à payer en ses lieu et place à l’agence immobilière la somme de 10.671,43 € avec intérêts légaux à compter du 16 février 2001,

à titre infiniment subsidiaire, si elle venait à être condamnée au paiement direct de cette commission à la société Chaumont Immobilier – Century 21,

* de condamner Y Z à lui verser à titre de dommages-intérêts complémentaires, toutes sommes qu’elle serait condamnée à payer directement à l’agence et notamment la commission de 10.671,43 € avec les intérêts à compter du 16 février 2001,

* l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

* la condamnation du défendeur aux dépens ainsi qu’au paiement dune indemnité de 1220,00 € au titre de l’article 700 du Nouveau Code de procédure civile.

Dans ses écritures récapitulatives en réplique signifiées le 21 mai 2002, Y Z conclut :

* à la nullité de la promesse de vente du 15 janvier 2000,

* à la condamnation de la SCI Lucas Investissements, avec exécution provisoire, au paiement des sommes suivantes :

* 18.598,78 € à titre de restitution,

* 18.598,78 € sur le fondement de l’article 1153 du Code civil,

* 15.244,90 € à titre de dommages-intérêts,

* 1524,49 € au titre de l’article 700 du Nouveau Code de procédure civile.

La société Chaumont Immobilier Century 21 est intervenue volontairement à l’instance par conclusions du 25 janvier 2001.

Elle sollicite, avec exécution provisoire :

* la condamnation de la SCI Lucas Investissements à lui payer la somme de 10.671,54 € au titre de sa commission d’agence, avec intérêts légaux à compter de ses conclusions d’intervention volontaire,

* le paiement par la SCI Lucas Investissements et Y Z d’une indemnité de 1524,50 € au titre de l’article 700 du Nouveau Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 juin 2003.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 6 octobre 2003, mise en délibéré au 17 novembre 2003 et la décision rendue ce jour.

Il y a lieu, pour un exposé détaillé des moyens des parties, de se reporter à leurs conclusions récapitulatives signifiées aux dates ci-dessus visées, en application de l’article 455 du Nouveau Code de procédure civile.

Il suffit de rappeler ici que :

* la SCI Lucas Investissements soutient que, l’acquéreur ayant obtenu son prêt, rien ne faisait obstacle à la réalisation de la vente ;

* Y Z affirme que la SCI Lucas Investissements était parfaitement informée de son souhait, certes non mentionné dans la promesse, de transformer un local d’activités en local d’habitation puisqu’elle avait saisi la copropriété pour obtenir le changement d’affectation des lieux dès la signature de la promesse, ce qui a été refusé par une assemblée générale extraordinaire du 14 février 2000.

Il fait valoir également qu’il a appris fortuitement que la SCI Lucas Investissements s’était vue signifier un commandement de saisie immobilière le 2 novembre 1999, publié le 4 novembre suivant, ce qui lui interdisait d’aliéner volontairement le bien ; qu’un arrêt rendu par la cour d’appel de Paris le 4 octobre 1993 a annulé une disposition relative à la suppression du lot n° 64, qui a éclaté par la création du lot n° 65, objet principal de la promesse ; que dès lors, ce lot n° 65 était inexistant et, par suite, la promesse nulle ; enfin, que le bien précité a fait l’objet de publicités ultérieures dans des journaux d’annonces immobilières, notamment le 2 mai 2000.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la destination des lieux :

Il ressort de la promesse litigieuse que le lot principal vendu (n° 65) comprenait un jardin au rez-de-chaussée et un local d’activités au premier étage, avec accès par un escalier privatif.

Dans son courrier adressé à la société Chaumont Immobilier – Century 21 le 29 février 2000, Y Z indique que son refus de réaliser la vente conformément à la promesse signée tient au changement de destination du lot, car si le défendeur reconnaît que “le partage du lot 64 en deux lots 64 et 65 contesté par les copropriétaires mais notarié finira par être légalisé, bien que ceux-ci aient déjà porté la chose en justice. Mais pour ce qui est de leur faire voter le changement de destination de ce lot, je pense que leur esprit vindicatif pourrait nous emmener bien loin”.

Si la promesse ne mentionne pas expressément que le bénéficiaire souhaitait acquérir en vue de l’habitation, la SCI Lucas Investissements ne peut cependant prétendre sérieusement qu’elle l’ignorait, puisqu’elle a adressé elle-même le 17 janvier 2000 au cabinet Credassur, syndic de la copropriété, une demande en vue de faire convoquer une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires afin d’obtenir leur agrément pour la transformation des locaux d’activité du lot n° 65 en locaux d’habitation.

Le 14 février 2000, cette assemblée générale a constaté que la demande, “à savoir de transformer le lot n° 65, actuellement en local professionnel, en habitation,” était “irrecevable en l’état”.

Cependant, il résulte du règlement de copropriété du 24 avril 1958 que “les locaux constituant le 64ème lot pourront être utilisés pour l’exercice d’une profession, d’un commerce ou d’industrie” et que “les locaux des étages ne pourront être occupés que bourgeoisement (…) seules les professions libérales seront admises”.

Cette disposition n’ayant pas été modifiée, la destination de l’immeuble est donc mixte.

L’article 9 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose, par ailleurs, que “Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte, ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble”.

La SCI Lucas Investissements invoque aujourd’hui un arrêt rendu le 4 octobre 1993 dans une affaire intéressant la même copropriété, par la cour d’appel de Paris, laquelle a rappelé les dispositions du texte précité.

La cour d’appel a, en effet, par cette décision, confirmé le jugement attaqué en ce qu’il a rejeté la demande en annulation de la deuxième résolution de l’assemblée générale du 23 janvier 1990,fondée sur la modification qu’elle apportait à la destination des parties privatives indiquées au règlement de copropriété.

Aucune autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires n’était donc nécessaire pour l’affectation, à usage de bureaux et d’appartements, du même bâtiment, désigné dans le règlement de copropriété comme comprenant différents locaux à usage de bureaux et d’entrepôt.

Si les services municipaux exigent, pour la délivrance d’un permis de construire, une lettre d’accord du syndic de la copropriété mentionnant que le projet respecte la destination générale de l’immeuble et ne contrevient pas aux exigences du règlement de copropriété, il ne s’agit cependant pas, comme le soutient Y Z, d’une “autorisation” de la copropriété.

Le défendeur n’a d’ailleurs pas justifié de la réponse apportée sur ce point par le syndic.

Par suite, aucun élément ne rapporte la preuve de l’impossibilité d’affecter ce lot à l’usage d’habitation.

Sur l’existence légale du lot n° 65 :

Aux termes du règlement de copropriété du 24 avril 1958, le lot n°64 a été désigné comme suit “totalité du bâtiment “C” – bureaux entrepôt”, pour 1000/1000ème.

Par acte notarié des 3 et 7 juin 1991, reçu par Maître X, notaire, ce lot a été supprimé et divisé en dix nouveaux lots, n° 65 à 74 inclus, le lot n° 65 étant désigné ainsi : “dans le bâtiment “C”, au rez-de-chaussée un jardin, au premier étage, un local d’activité auquel on accède par un jardin privatif et les 194/1000èmes des parties communes particulières au bâtiment “C” et les 97/1000èmes des parties communes à l’ensemble de l’immeuble”.

Il est précisé ensuite “la désignation du lot n° 64 (totalité du bâtiment “C”) est la suivante, un bâtiment élevé en totalité sur deux niveaux” .

Le règlement de copropriété a été modifié pour y ajouter que “le ou les copropriétaires du lot n° 64 pourront librement le diviser en plusieurs lots (…) sauf à se conformer aux dispositions de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, relativement à la répartition des charges entre les différentes fractions issues d’un lot “.

Il a également été prévu que la répartition des charges telle que résultant de la division ci-dessus serait soumise à la prochaine assemblée générale des copropriétaires.

Les lots 65 et 56 ont été vendus à la SCI Lucas Investissements par acte notarié du 5 juillet 1991, versé aux débats.

S’il est donc pour le moins curieux de constater que, dans un courrier adressé le 23 septembre 2002 au conseil de Y Z, le cabinet Credassur, syndic de l’immeuble confirmait “que le dernier lot mentionné dans le règlement de copropriété est le lot n° 64", les actes notariés précités ne permettent pas de conclure à l’inexistence légale du lot n° 65, comme le soutient le défendeur.

Il ne ressort d’ailleurs pas de la lettre datée du 29 février 2000 que le refus de ce dernier de régulariser l’acte était principalement fondé sur ce point.

Sur l’impossibilité pour la SCI Lucas Investissements de vendre un bien immobilier pour lequel une procédure de saisie immobilière était en cours :

Le commandement à fin de saisie immobilière qui aurait été signifié à la SCI Lucas Investissements le 2 novembre 1999 et publié le 4 janvier 2000 n’a pas été produit à l’audience et la demanderesse ne verse aucun document mentionnant la dateexacte de la main-levée de cet acte, dont la notification n’est cependant pas mise en doute.

Il résulte des échanges de courriers entre le conseils de la SCI Lucas Investissements et son créancier, la Citibank, que la vente judiciaire du bien litigieux, fixée à l’audience du 4 mai 2000, a été reportée au 29 juin 2000 et que, si la SCI Lucas Investissements espérait régler sa dette par le produit de cette vente, elle comptait le faire, “en tout état de cause sur ses propres deniers au 15 juin au plus tard (ayant une autre rentrée importante d’argent à cette date) “.

Or, en application des dispositions de l’article 674 du Code de procédure civile (ancien), le commandement aux fins de saisie immobilière publié au bureau des hypothèques rend l’immeuble indisponible.

L’article 686 du même code édicte que la partie saisie ne peut, à compter du jour du dépôt du commandement au bureau des hypothèques aux fins de publicité, ni aliéner, ni grever de droits réels les immeubles saisis, à peine de nullité.

Mais il est constant que cette nullité est purement relative et que seuls les créanciers saisissants peuvent s’en prévaloir, à l’exclusion du saisi lui-même et de l’acquéreur qui a traité avec ce dernier.

Ce dernier n’allègue même pas, en l’espèce, avoir été victime d’un dol, lequel, au surplus, ne se présume pas et doit être prouvé.

En matière de vente immobilière, l’acquéreur peut en effet aisément savoir si l’immeuble proposé est disponible ou non à la vente, puisqu’il lui suffit de se renseigner à la conservation des hypothèques.

En définitive, il ne ressort donc pas des pièces produites par les parties, notamment des échanges de courriers entre leurs conseils respectifs, qu’un empêchement sérieux s’opposait à la régularisation de la vente à la date du 7 juin 2000 : par suite, le refus de Y Z de régulariser la promesse, après sommation, ne repose pas sur une cause sérieuse.

La demande de condamnation au paiement de la somme séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation apparaît donc justifiée.

Les intérêts au taux légal seront calculés à compter de l’assignation, valant sommation de payer.

La demande en paiement de la somme de 7.801,38 € à titre de dommages-intérêts complémentaires correspondant au coût de la procédure de vente judiciaire mise en oeuvre n’apparaît pas justifiée, le défendeur n’étant pas responsable de la dette de la SCI Lucas Investissements à l’égard de la Citibank et la promesse de vente étant postérieure à la publication du commandement de payer valant saisie.

Y Z ne justifie d’aucun préjudice particulier justifiant l’allocation de dommages-intérêts : les demandes en paiement qu’il a formulées à ce titre seront rejetées.

Sur la demande formée par la société Chaumont Immobilier – Century 21 :

Il est constant que le mandataire a droit à sa commission dès lors que l’opération qu’il a été chargé de traiter a été conclue, même si la convention qu’il a passée demeure inexécutée, est résolue ou annulée.

Cependant, lorsque l’engagement des parties comporte une condition suspensive, l’opération ne peut être regardée comme effectivement conclue tant que la condition suspensive n’est pas réalisée : le versement de la rémunération est donc suspendu à l’accomplissement de la condition.

En l’espèce, la condition suspensive de l’octroi d’un prêt ayant été réalisée du seuil fait de l’offre par un établissement de crédit, ce même si le bénéficiaire de l’offre la décline, la société Chaumont Immobilier – Century 21 a droit à la commission prévue par le contrat, bien que l’acte authentique n’ait pas été signé.

Aux termes de la promesse de vente, cette commission était à la charge du promettant.

La SCI Lucas Investissements, qui n’allègue aucune faute à l’encontre de son mandataire, devra en conséquence lui régler cette commission, avec les intérêts légaux à compter de la date de signification des conclusions d’intervention volontaire de l’agence, soit le 25 janvier 2001.

Y Z devra la garantir du montant de cette condamnation.

***

Aucune circonstance particulière ne justifie l’exécution provisoire sollicitée.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI Lucas Investissements les frais engagés non compris dans les dépens : il y a lieu de lui allouer une indemnité de 700,00 སྒྱ au titre de l’article 700 du Nouveau Code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société Chaumont Immobilier – Century 21 les frais engagés non compris dans les dépens : il y a lieu de lui allouer une indemnité de 600,00 € au titre de l’article 700 du Nouveau Code de procédure civile.

Y Z devra régler ces indemnités.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge du défendeur les frais engagés par lui et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate que la seule condition suspensive contenue dans la promesse de vente signée le 15 janvier 2000 a été réalisée par l’obtention du prêt sollicité par Y Z,

Condamne, en conséquence, Y Z à verser à la SCI Lucas Investissements la somme de 18.598,78 € (DIX HUIT MILLE CINQ CENT QUATRE VINGT DIX HUIT EUROS SOIXANTE DIX HUIT CENTIMES), à titre d’indemnité compensatrice attribuée de droit au promettant en cas de non-réalisation de la vente dans les conditions fixées par la promesse,

Ordonne que cette somme, séquestrée entre les mains du notaire, lui soit remise,

Dit que les intérêts de retard au taux légal courront sur cette somme à compter du 10 octobre 2000, date de l’assignation,

Reçoit l’intervention volontaire de la société Chaumont Immobilier – Century 21,

Condamne la SCI Lucas Investissements à payer à la société Chaumont Immobilier – Century 21 la somme de 10.671,43 € (DIX MILLE SIX CENT SOIXANTE ONZE EUROS QUARANTE TROIS CENTIMES), au titre de la commission d’agence, avec intérêts légaux à compter du 25 février 2001,

Dit que Y Z devra garantir la SCI Lucas Investissements de cette condamnation,

Condamne Y Z à payer, au titre de l’article 700 du Nouveau Code de procédure civile :

* une indemnité de 700,00 € (SEPT CENTS EUROS) à la SCI Lucas Investissements,

* une indemnité de 600,00 € (SIX CENTS EUROS) à la société Chaumont Immobilier – Century 21,

Rejette le surplus des demandes,

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

Condamne Y Z en tous les dépens, dont distraction au profit des avocats qui en ont fait la demande, conformément aux dispositions de l’article 699 du Nouveau Code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 17 Novembre 2003

Le Greffier

Le Président