DEMANDEURS

Monsieur Y X

Madame D H G épouse X

[…]

[…]

représentés par Maître Catherine CHANCEREL, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant/postulant, vestiaire #PN205

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires 36 rue B C 75005 PARIS représenté par son syndic la S.A.R.L PRIVILEGE GESTION ayant son siège social

[…]

[…]

représenté par Maître Corinne DIAZ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #E1360

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Dominique GILLES, Vice-Président

Gaële FRANÇOIS-HARY, Vice-présidente

Z A, Juge

assistés de Sidney LIGNON, Greffier

DÉBATS

A l’audience du 03 février 2016 tenue en audience publique devant Z A, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

* * *******

Par exploit d’huissier en date du 11 février 2014, Monsieur Y X et Madame D F G épouse X ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 36, Rue B C à Paris, représenté par son syndic, la SARL PRIVILEGE GESTION, aux fins de se voir autoriser à exécuter à leur frais des travaux de percement de deux trous en façade de ventilation d’environ quinze centimètres chacun avec pose de grilles et trois groupes en façade jardin et un groupe sur la façade arrière de l’immeuble, le tout sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble et de voir condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser des dommages et intérêts outre 5.000 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Vu les dernières conclusions au fond des époux X notifiées par voie électronique le 2 février 2015,

Vu les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires notifiées par voie électronique le 4 mai 2015,

L’immeuble situé au 36, Rue B C à Paris est soumis au statut de la copropriété et il est géré par son syndic, la SARL PRIVILEGE GESTION.

Monsieur et Madame X sont propriétaires au sein de cet immeuble des lots n°12, 17, 18 et 21. Ceux-ci ont effectué des travaux de modifications relatives à leurs lots privatifs après accord de l’assemblée générale. Comme une partie de leur appartement se situe sous les toits, ils ont étudié la possibilité d’installer une climatisation réversible.

Le 9 décembre 2013 s’est tenue une assemblée générale des copropriétaires qui a rejeté la résolution n° 22 relative à une demande d’autorisation de travaux émanant des époux X et relative à un percement de deux trous de ventilation d’environ quinze centimètres chacun avec pose de grilles : trois groupes en façade jardin et un groupe sur la façade arrière de l’immeuble.

Au visa de l’article de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965, les époux X demandent, entre autre, au Tribunal de :

— les déclarer recevables et bien fondés en leur demande d’autorisation de travaux au regard, d’une part de la demande d’autorisation présentée par eux à l’assemblée générale des copropriétaires du 36, Rue B C à Paris, et d’autre part au refus pur et simple opposé à cette demande par ladite assemblée, résolution n°22, en date du 9 décembre 2013,

[…]

— dire y avoir lieu à les autoriser judiciairement à réaliser les travaux suivants, sur les parties communes, conformes à la destination de l’immeuble, au regard des travaux privatifs exécutés par eux, percement de deux trous de ventilation d’environ quinze centimètres chacun avec pose de grilles : trois groupes en façade jardin et un groupe sur la façade arrière de l’immeuble, le tout sous contrôle de l’architecte de l’immeuble et à leur frais,

— condamner le syndicat des copropriétaires du 36, Rue B C à Paris au paiement d’une somme de 600 Euros par mois, à compter du 9 décembre 2013 et jusqu’à l’autorisation judiciaire définitive, à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1382 du Code civil,

Subsidiairement :

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d’une somme qui ne saurait être inférieure à 8.000 Euros à titre de dommages et intérêts pour refus abusif sur le fondement de l’article 1382 du Code civil,

— les dispenser de participer à la dépense commune des frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

Très subsidiairement, et pour le cas où le Tribunal estimerait irrecevable ou non fondée la demande en autorisation demandée,

— prononcer l’annulation de la résolution n°22 prise par l’assemblée générale des copropriétaires du 9 décembre 2013, pour abus de droit à leur endroit quant au refus opposé ainsi qu’abus de majorité à leur endroit,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

— de condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 5.000 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

Au visa des articles 9 et 25b de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaire a conclu au débouté des époux X de leur demande d’autorisation judiciaire de travaux et à l’irrecevabilité de la demande subsidiaire des demandeurs quant à leur demande d’annulation de la résolution n°22 rejetée lors de l’assemblée générale du 9 décembre 2013. Il a également sollicité la condamnation des consorts X à la remise en état des façades de l’immeuble et ce sous astreinte de la somme de 500 Euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir et leur condamnation à lui verser la somme de 5.000 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre leur condamnation aux entiers dépens, le tout assorti de l’exécution provisoire.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer aux dernières conclusions des parties, en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 6 octobre 2015 et l’audience de plaidoiries s’est tenue le 3 février 2016.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 mars 2016.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’irrecevabilité soulevée par le syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires conclu en premier lieu sur l’irrecevabilité de la demande de travaux formulée par les consorts X aux motifs qu’ils ont précédemment procédé aux percements des façades mais que l’assemblée générale des copropriétaires du 21 septembre 2011 a refusé de ratifier lesdits travaux.

Les époux X concluent, quant à eux, au rejet de cette irrecevabilité aux motifs que concernant les percements qui avaient été réalisés, sans l’autorisation de l’assemblée générale et malencontreusement par une entreprise lors de leurs travaux de réfection de leurs parties privatives, ils ont été rebouchés sous le contrôle de l’architecte de la copropriété qui a avalisé le parfait résultat de cette remise en état.

L’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que lorsque l’assemblée refuse l’autorisation prévu à l’article 25b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le Tribunal de Grande instance à exécuter aux conditions fixées par le Tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’aliéna 1 ci-dessus.

Il est constant que le fait d’avoir réalisé des travaux en dehors de toute autorisation interdit à son auteur de solliciter ensuite une autorisation judiciaire. Mais le copropriétaire concerné peut après avoir remis de lui-même les lieux en état, former une nouvelle demande d’autorisation judiciaire.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que les époux X ont effectué, courant 2011, des travaux de rénovation intérieure de leurs lots privatifs qui avaient fait l’objet d’une autorisation de l’assemblée générale. Or, dans le cadre de ces travaux et compte tenu de la volonté des demandeurs d’installer une climatisation dans leur appartement, des ouvertures de six trous d’arrivée et de sortie d’air ont été réalisés en façade de l’immeuble, sans que ces percements n’aient été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires. C’est dans ses conditions que les époux X ont sollicité en régularisation, l’autorisation d’effectuer ces travaux sur la façade de l’immeuble lors de l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 21 septembre 2011. Suite au rejet de la résolution n°16 par l’assemblée générale qui avait été présentée par les demandeurs, ces derniers ont procédé à la remise en état des trous indûment effectués en façade, remise en état qui a été d’ailleurs été avalisée par l’architecte de la copropriété comme en atteste son courrier en date du 15 mars 2012. C’est donc à bon droit que les époux X, toujours dans leur projet de mise en place d’une climatisation au sein de leur lot privatif, ont soumis une nouvelle résolution à l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 9 décembre 2013 aux fins de se voir autoriser à effectuer les travaux de percement. Ainsi et malgré les assertions du syndicat, il ne saurait être opposé aux époux X une irrecevabilité tirée du moyen d’une réalisation de travaux sans autorisation de l’assemblée générale. Par conséquent, il convient de rejeter l’irrecevabilité soulevée par le syndicat des copropriétaires.

Sur la demande d’autorisation judiciaire à réaliser des travaux sur le fondement de l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965

Les époux X affirme, au soutien de leurs prétentions, que le rejet de la résolution n°22 par l’assemblée générale du 9 décembre 2013 est abusif comme il n’est dicté par aucune considération technique et ce d’autant qu’ils avaient fourni avec l’ordre du jour, un dossier de faisabilité complet complété d’un avis de l’architecte de la copropriété sur les travaux et d’un rapport acoustique environnemental. Ils soulignent que les travaux envisagés ne portent aucunement atteinte à la destination de l’immeuble que ce soit d’un point de vue technique, esthétique ou acoustique comme en atteste les documents de faisabilité qu’ils ont communiqués.

Le syndicat des copropriétaires affirme que cette demande de travaux qui consiste dans le percement de presque tous les murs de la façade pour créer des baies apparentes de 20 cm et des grilles de ventilation, à seule fin de réaliser la pose d’une climatisation intérieure, porte atteinte à l’esthétique de type « balzacien » de l’immeuble. Il souligne, que malgré les assertions des époux X, l’architecte de la copropriété a clairement mis en avant des nuisances sonores qui seraient audibles la nuit au préjudice des copropriétaires, ce qui avec l’atteinte à l’harmonie de l’immeuble, généreraient une décote financières au préjudice des droits des autres copropriétaires, raison pour laquelle l’assemblée générale en rejetant la résolution n°22 n’a aucunement commis un abus de droit.

L’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que lorsque l’assemblée refuse l’autorisation prévu à l’article 25b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le Tribunal de Grande instance à exécuter aux conditions fixées par le Tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’aliéna 1 ci-dessus.

Il est constant que les travaux soumis à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires doivent être conformes à la destination de l’immeuble et ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires. Le ou les demandeurs ont l’obligation de fournir au juge les informations nécessaires sur les conditions de réalisation des travaux, étant précisé que celui-ci peut les refuser si les conditions de réalisation de ces travaux restaient indéterminées mais qu’il ne peut se substituer à l’assemblée générale des copropriétaires, organe souverain de la copropriété que dans le cas où il constaterait un refus abusif de celle-ci. L’autorisation doit être refusées si les travaux portent atteinte à l’esthétique de l’immeuble ou à la tranquillité des copropriétaires.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats et particulièrement du dossier technique de faisabilité relatifs aux travaux envisagés mais également du rapport d’impact d’acoustique environnemental d’une climatisation et de l’avis de l’architecte de la copropriété que les époux X souhaite installer, au sein de leur appartement, une climatisation réversible intérieure, sans groupe de froid à installer à l’extérieur, dont l’eau est récupérée à l’intérieur de l’appartement mais qui nécessite la mise en place de prises d’air extérieures avec grilles de ventilation à installer sur la façade de l’immeuble syndical. Or, il appert que si manifestement, l’architecte de la copropriété n’a émis aucune réserve sur l’aspect esthétique des grilles extérieures proposées, tel n’est pas le cas en ce qui concerne la pression acoustique. En effet, il ressort du rapport d’acoustique produit et du courrier de l’architecte de la copropriété que les appareils de climatisation engendrent un niveau de pression acoustique conforme en période diurne mais qui devient non conforme en période nocturne et ce en vitesse 2, étant précisé qu’en vitesse 3, l’installation n’est pas conforme quelque soit la période. Il ressort de la conclusion de ce rapport que « pour rendre l’installation conforme quelque soit la vitesse d’utilisation, il sera nécessaire de mettre en oeuvre […] des pièges aux entrées et sorties de chaque équipement afin de réduire les bruits issus des ventilateurs et de l’écoulement d’air dans les gaines de transfert. ». Or, faute de la part des demandeurs d’avoir prévu la mise en place de ce piège dans le projet de travaux présenté, l’architecte a donc préconisé que l’utilisation de la climatisation soit limitée entre 8 heures et 22 heures, préconisations qui sont difficilement applicables en période de forte chaleur estivale étant précisé que la chaleur sous les toits l’été constitue la raison principale pour les époux X de la mise en place de cette climatisation querellée. Par conséquent, il est manifeste au regard de l’ensemble de ces documents techniques, qu’en l’état actuel du projet, les travaux dont les époux X sollicitent l’autorisation judiciaire sont de nature à porter atteinte aux droits des copropriétaires en leur causant des nuisances sonores. C’est donc à bon droit et sans commettre d’abus de majorité que l’assemblée générale du 9 décembre 2013 a rejeté la résolution n°22 qui lui était soumise et faute pour les demandeurs de justifier d’avoir remédier à cette problématique dans le projet présenté devant ce Tribunal, il conviendra de les débouter de leur demande d’autorisation judiciaire à réaliser les travaux sollicités sur la façade de l’immeuble commun.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°22 prise par l’assemblée générale du 9 décembre 2013

Les époux X sollicite la nullité de la résolution n°22 votée lors de l’assemblée générale du 9 décembre 2013 aux motifs que ce refus est abusif comme le projet présenté ne porte atteinte ni à la destination de l’immeuble, ni aux droits des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires sollicite l’irrecevabilité de la demande subsidiaire d’annulation de la résolution n°22 de l’assemblée générale du 9 décembre 2013 comme cette demande n’a été formulée, la première fois, que dans les conclusions notifiées le 1^er février 2015, soit bien au delà du délai de deux mois requis pour agir en contestation d’une résolution et qu’en tout état de cause, les époux X n’étaient ni opposants, ni défaillants à ladite décision.

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite. […]

Il est constant que sont irrecevables les demandes nouvelles formulées après l’expiration du délai et tendant à voir annuler des résolutions non visées dans l’assignation.

En l’espèce, il appert que les époux X ont sollicité la première fois la nullité de la résolution n°22 rejetée par l’assemblée générale du 9 décembre 2013 dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 2 février 2015 soit bien au delà du délai légal requis de deux mois. En conséquence, il convient de déclarer irrecevable leur demande de nullité de la résolution n°22 rejetée lors de l’assemblée générale du 9 décembre 2013.

Sur la demande reconventionnelle de remise en état de la façade formulée par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des époux X à remettre en état la façade de l’immeuble et ce sous astreinte aux motifs que le rebouchage de l’ouverture des baies pratiquée sans autorisation l’a été de façon grossière, ce qui porte un préjudice esthétique aux façades de l’immeuble.

Les époux X concluent au débouté du syndicat des copropriétaires aux motifs que que le syndicat des copropriétaires se fonde exclusivement sur un constat d’huissier non contradictoire faisant état de deux points de détérioration en façade et partie haute de l’immeuble sans pouvoir relier la cause de ces détériorations aux rebouchages et ce d’autant que le ravalement de la façade n’a pas été effectué depuis au moins dix-huit ans.

En l’espèce, il résulte des pièces versées au dossier et particulièrement du constat d’huissier en date du 27 octobre 2014 mais également du courrier de l’architecte de la copropriété à destination du syndic en date du 15 mars 2012 que les époux X ont bien fait procéder aux travaux de rebouchage des baies de climatisation au cours de l’année 2012, étant précisé que l’architecte de la copropriété, après voir constaté cette remise en état, n’a émis aucune réserve, ni de demandes de travaux supplémentaires. Dès lors, et faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier que le craquellement de la peinture constaté par huissier est lié à une remise en état effectuée non conformément aux règles de l’art et faute de justifier également que ces craquellement se situent aux endroits où le rebouchage a été réalisé, il convient de le débouter de sa demande de condamnation des époux X à remettre en état la façade de l’immeuble sous astreinte.

Sur la dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

En l’espèce, Monsieur et Madame X succombent en leur demande d’autorisation judiciaire, il n’y a donc pas lieu de faire droit à leur demande de dispense.

Sur les demandes accessoires

Les consorts X succombant à la présente procédure, ils seront donc condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure, dont distraction au profit de Maître DIAZ, Avocat.

L’exécution provisoire ne se justifiant pas, il n’y a pas lieu de l’ordonner.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE l’irrecevabilité de la demande judiciaire de Monsieur Y X et Madame D X pour effectuer des travaux, soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 36, Rue B C à Paris, représenté par son syndic, la SARL PRIVILEGE GESTION,

DECLARE irrecevable la demande d’annulation de la résolution n°22 rejetée par l’assemblée générale du 9 décembre 2013 soulevée à titre subsidiaire par Monsieur Y X et Madame D X,

DEBOUTE Monsieur Y X et Madame E X de leur demande d’autorisation judiciaire à réaliser des travaux de percement de deux trous de ventilation d’environ quinze centimètres chacun avec pose de grilles : trois groupes en façade jardin et un groupe sur la façade arrière de l’immeuble, le tout sous contrôle de l’architecte de la copropriété,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 36, Rue B C à Paris, représenté par son syndic, la SARL PRIVILEGE GESTION, de sa demande de condamnation de Monsieur Y X et Madame D X de remise en état de la façade sous astreinte,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions respectives,

DEBOUTE Monsieur Y X et Madame D X de leur demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet1965,

CONDAMNE Monsieur Y X et Madame D X aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL Corinne DIAZ, Avocat,

CONDAMNE Monsieur Y X et Madame D X à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 36, Rue B C à Paris, représenté par son syndic, la SARL PRIVILEGE GESTION, la somme de 4.000 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire,

Fait et jugé à Paris le 25 Mars 2016

Le Greffier Le Président

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