Tribunal de grande instance de Paris, 8e chambre 2e section, 22 septembre 2016, n° 16/07130

T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S(footnote: 1) ■
8e chambre 2e section N° RG : 16/07130 N° MINUTE : Assignation du : 29 Avril 2016	JUGEMENT rendu le 22 Septembre 2016

DEMANDERESSES

[…]

[…]

[…]

Société SEMNE

[…]

[…]

représentées par Maître Christelle AUGROS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #P0185

DÉFENDEUR

Syndicat des […] représenté par son syndic la SAS […], ayant son siège social

[…]

[…]

représenté par Maître Pierre-F G, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #C1202

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

H I-J, Vice-présidente

Marion PRIMEVERT, Vice-président

A B, Juge

assistées de Sidney LIGNON, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU PRONONCE

H I-J, Vice-présidente

C D, Vice-président

A B, Juge

assistées de Sidney LIGNON, Greffier

DÉBATS

A l’audience du 30 juin 2016 tenue en audience publique devant H I-J et A B, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu seules l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

* * *

EXPOSE DU LITIGE

[…] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis régi par la loi du 10 juillet 1965, et géré par son syndic actuel, la Société […].

La Société SEMNE a, selon bail commercial en date du 1^er août 2014, pris à bail les locaux appartenant dans cet immeuble à la SCI LIMING, correspondant aux lots n°1 et 2.

Le local occupé par la Société SEMNE était antérieurement exploité à l’enseigne “LA CAVERNE”, qui était un bazar; la Société SEMNE est par ailleurs locataire de locaux commerciaux sis […] et […] et exploités en qualité de franchisé indépendant, sous l’enseigne MONOPRIX.

Dans le cadre d’un projet d’extension et de réaménagement de ce magasin situé avenue de Flandres, la Société SEMNE a pris à bail les locaux situés 192-194-[…] et a sollicité (par la voie de ses bailleurs) de chacune des assemblées générales des immeubles une autorisation de travaux conformément aux dispositions de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965.

L’assemblée générale de l’immeuble sis […], qui s’est tenue le 25 mars 2015, a, dans une 3^e résolution, autorisé les travaux sollicités.

S’agissant du Syndicat des Copropriétaires du 192-194-[…], après de multiples échanges entre la Société SEMNE et le conseil syndical, et l’intervention de Monsieur E X, Architecte de l’immeuble, la SCI LIMING a sollicité du syndic de l’époque (la Société CITYA PECORARI) la convocation d’une assemblée générale aux fins d’obtenir l’autorisation sur son projet de travaux.

Le syndic a convoqué une assemblée générale pour le 14 décembre 2015, laquelle rejetait la résolution sollicitée; la Société SEMNE, en qualité de mandataire de son bailleur, a, par courrier du 25 février 2016, demandé au nouveau syndic (la Société […]) la convocation d’une deuxième assemblée générale, laquelle n’a pas été convoquée.

Sur ordonnance d’autorisation d’assigner à jour fixe du 21 avril 2016, la SCI LIMING et la Société SEMNE ont, par exploit d’huissier en date du 29 avril 2016, assigné le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis […], représenté par son syndic la Société […], devant ce Tribunal.

Aux termes de leurs dernières conclusions, les demanderesses sollicitent de voir :

- débouter le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

- constater que l’assemblée générale du 14 décembre 2015 a refusé l’autorisation de travaux sollicitée par la SCI LIMING,

- juger que les travaux dont l’autorisation était sollicitée sont conformes à la destination de l’immeuble, ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires et constituent une amélioration,

- en conséquence, autoriser la SCI LIMING, aux conditions techniques énoncées dans les documents joints à la convocation de l’assemblée générale du 14 décembre 2015, à procéder aux travaux objet de l’autorisation requise,

- condamner le Syndicat des Copropriétaires à payer à la Société SEMNE une somme de 124.500 euros à titre de dommages et intérêts, à parfaire compte tenu de la date d’expiration des voies de recours à l’encontre du jugement qui sera rendu,

- faire application de l’article 10-1 alinéa 1^er de la loi du 10 juillet 1965, et en conséquence, dire que la SCI LIMING sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge doit être répartie entre les autres copropriétaires,

- condamner le Syndicat des Copropriétaires à payer aux Sociétés LIMING et SEMNE chacune la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

- condamner le Syndicat des Copropriétaires aux entiers dépens dont distraction au profit de la Selarl LGL ASSOCIES conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Elles font valoir, sur le fondement de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, que :

— à titre liminaire, le Syndicat des Copropriétaires soutient que les objets de la procédure seraient de nature à entraîner une appropriation des parties communes et ne pourraient être autorisés qu’à l’unanimité ou à tout le moins à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, évoquant en ce sens différents arrêts de la Cour de Cassation qui retiendraient que la réalisation dans un mur constituant une partie commune d’un bâtiment constitue un acte d’appropriation d’une partie commune; or, ces arrêts ont une toute autre portée; ils précisent le délai de prescription de l’action en remise en l’état de parties communes à la suite de travaux irréguliers entraînant une appropriation de parties communes, et ne considèrent pas qu’une action en autorisation judiciaire de travaux serait irrecevable dès lors que les travaux concerneraient le percement d’un mur commun (ou mitoyen) ou l’ancrage de poteaux dans le sol d’un local privatif; la Cour de Cassation considère qu’aucun problème d’appropriation ne se pose lorsque les agissements d’un copropriétaire n’ont pas pour objet ou pour résultat de parvenir à la privatisation d’une partie commune et l’action se prescrit par dix ans; par ailleurs, une jurisprudence constante et établie depuis plusieurs dizaines d’années précise que l’autorisation de travaux qui consiste au percement d’un mur porteur requière la majorité de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965; en l’espèce, il n’y a ni appropriation de parties communes ni affouillement du sol de l’immeuble, il s’agit de la simple communication entre deux locaux commerciaux et de l’ancrage de poteaux métalliques dans le sol d’un local privatif afin de soutenir la structure de la toiture, travaux qui ne sauraient constituer une appropriation de parties communes; de surcroît, le Syndicat des Copropriétaires ne perd pas l’usage de son mur dans la mesure où le preneur à bail s’est engagé à remettre les lieux en l’état lorsqu’il quittera les lieux;

— l’autorisation judiciaire de travaux doit être accordée, car les trois conditions requises sont réunies en l’espèce :

* les travaux demandés sont conformes à la destination de l’immeuble : le règlement de copropriété précise que l’immeuble est à destination mixte; les travaux projetés, qui concernent la rénovation du local garage et boutique au rez-de-chaussée de l’immeuble et l’extension de la surface commerciale du magasin à l’enseigne MONOPRIX situé dans la copropriété voisine, sont tout à fait conformes aux dispositions du règlement de copropriété et répondent parfaitement à la destination de l’immeuble; ce projet a été par ailleurs autorisé par la Préfecture de Police de Paris; il sera précisé que la mise en œuvre du projet de travaux n’entraînera aucune atteinte à la solidité de l’immeuble, les trois ouvertures pratiquées, dans deux murs séparatifs, étant implantées dans des murs qui ne comprennent qu’un rez-de-chaussée; il n’existe donc aucune construction en superstructure au-dessus des baies qui doivent être pratiquées; les arguments développés par le Syndicat des Copropriétaires pour tenter de justifier d’une atteinte à la solidité de l’immeuble sont tous irrecevables, et ne sont que préjugés, aucune pièce technique ne permettant d’étayer une quelconque atteinte à la solidité de l’immeuble; bien au contraire, Monsieur X architecte de l’immeuble a validé le projet technique des requérantes; s’agissant des fissures apparues dans l’appartement de Madame LE au 2^e étage de l’immeuble, l’architecte précise dans son rapport qu’il ne peut mettre en évidence la corrélation des faits entre les travaux du 190 et les fissures chez Madame LE, les fissures n’étant plus actives et anciennes (5 ans ½) et n’ayant pas engendré d’autres désordres plus graves; enfin, concernant la demande de convocation et le projet de résolutions qui visent deux ouvertures, alors que la résolution de l’assemblée générale vise l’ouverture de trois murs, le Syndicat des Copropriétaires ne saurait reprocher aux requérantes la formulation du syndic qui n’a pas reporter exactement les termes de l’autorisation demandée, étant précisé que la Préfecture de Police avait imposé un troisième percement entre le local LA CAVERNE et le couloir de dégagement, à l’aplomb de la courette du côté […]; en dernier lieu, le prétendu caractère inesthétique de la nouvelle enseigne sera apprécié par le tribunal en comparaison de l’existant;

* les travaux ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires : la Société SEMNE a, à la demande du conseil syndical et de l’architecte de l’immeuble, accepté de nombreuses concessions, afin d’assurer aux copropriétaires de l’immeuble que les travaux envisagés ne porteront pas atteinte à leurs droits, dont la liste exhaustive est reprise dans les conclusions; les comptes rendus de chantier communiqués par le Société SEMNE attestent des exigences particulières du conseil syndical et de l’attitude conciliante de la Société SEMNE qui s’est efforcée de répondre positivement à chacune de ces demandes; sous couvert d’un refus d’autorisation de travaux affectant les parties communes, les copropriétaires s’opposent au projet de travaux dans son ensemble, y compris les travaux privatifs, et partant, au redémarrage d’une activité commerciale dans les locaux, et ce sans qu’aucune raison, autre que partisane, ne puisse être valablement invoquée; le Syndicat des Copropriétaires n’a de cesse d’arguer de nuisances éventuelles futures sans apporter au tribunal aucun fondement technique à ces craintes irrationnelles; il sera précisé que le local bénéficie d’une entrée directe et totalement indépendante et il n’existera donc aucun flux dans les parties communes de l’immeuble, ni de clientèle, ni de marchandises; s’agissant des livraisons, elles seront effectuées comme à l’heure actuelle au […] qui a un accès direct aux réserves du magasin; il n’y aura aucune livraison directement par le 192 rue de Crimée; s’agissant des horaires d’ouverture, il sera rappelé, que la Société SEMNE est un franchisé, et n’est pas soumise à la politique d’ouverture de l’enseigne MONOPRIX; actuellement les horaires d’ouverture sont du lundi au samedi de 8 heures 30 à 21 heures, ces horaires ne sont pas destinés à être modifiés à l’avenir; enfin, concernant le flux de personnes et de marchandises, il sera rappelé qu’après avoir été exploité par un garage automobile avec les nuisances inhérentes à ce type d’activité, le local a été exploité par un bazar asiatique à l’enseigne « LA CAVERNE »; la clientèle et les livraisons existent depuis toujours dans l’immeuble; concernant les deux aérothermes qui doivent être implantés sur le mur mitoyen avec la copropriété voisine, cette implantation localisée à 7 et 15m de la façade principale ne génèrera aucune nuisance d’aucune sorte, ces équipements ont d’ailleurs été validés par l’architecte de l’immeuble; concernant le groupe électrogène invoqué au fioul, il est électrique fonctionnant sur batteries et ne génère aucune nuisance sonore étant précisé qu’il n’entre en fonctionnement qu’en cas d’alerte incendie; les équipements ont tous été validés par l’architecte de l’immeuble (cheminée de ventilation, rideau d’air chaud …); quant au rideau métallique, il existe déjà un tel rideau métallique qui clôture le local de « LA CAVERNE »;

* les travaux constituent une amélioration : il est constant que pour des travaux réalisés aux frais d’un seul copropriétaire, l’amélioration n’a pas à concerner les parties communes et bénéficier à l’ensemble des copropriétaires; en l’espèce, les travaux sollicités permettent une rénovation complète des lots n°1 et 2, une mise en conformité sécurité incendie des locaux, une réfection totale de la toiture du garage avec végétalisation du toit et une utilisation normale et conforme au règlement de copropriété des lots n°1 et 2; le procès-verbal de constat dressé par Maître Y, huissier de justice à Paris, le 15 avril 2016, démontre que les locaux tels qu’ils existent actuellement sont à l’état d’abandon, que la structure du toit notamment est vétuste, de plus de nombreuses traces d’infiltrations ont été relevées; dès lors, les travaux envisagés ne pourront que constituer une amélioration, également pour l’immeuble;

— le refus opposé par l’assemblée générale des copropriétaires du 14 décembre 2015 est manifestement abusif; en application de l’article 1382 du Code civil, le refus d’autorisation de travaux peut engager la responsabilité du Syndicat des Copropriétaires, si ledit refus est fautif ou abusif; en l’espèce, la Société SEMNE a présenté un projet complet à l’assemblée générale; toutefois, un groupe de copropriétaires, emmené par le conseil syndical, s’est abstenu lors du vote de la résolution; par la suite et alors qu’une deuxième assemblée générale pouvait être légitimement convoquée, le syndic a refusé de convoquer celle-ci; un tel refus, contraire au règlement de copropriété et condamnant en pratique la Société SEMNE à ne pouvoir faire un usage des lots pris à bail au sein de l’ensemble immobilier, usage conforme au règlement de copropriété, est constitutif d’un abus de majorité caractérisé; cet abus de majorité constitue une faute; quant au préjudice, la Société SEMNE a pris à bail les lieux loués en août 2014, et s’est vue opposer un refus après des mois et des mois de communication sur le projet et d’exigences particulières; en conséquence, la Société SEMNE a pris des locaux à bail qu’elle ne peut aménager; le franchiseur, qui doit voir apposée son enseigne sur le nouveau local, à savoir la Société MONOPRIX, a donné un avis défavorable si les locaux commerciaux n’étaient pas réunis; ainsi, à la date de l’assignation, le préjudice de la Société SEMNE s’élève à la somme de 117.000 euros (loyer août 2015 jusque mai 2016) + 7500 euros (charges sur la même période),

soit la somme de 124.500 euros, à parfaire.

Aux termes de ses dernières conclusions, le défendeur sollicite de voir :

- à titre principal, dire que les travaux de percement d’ouvertures dans des murs séparant des copropriétés distinctes constituent une appropriation des parties communes et devaient être votés à l’unanimité ou à tout le moins à la majorité de l’article 26,

- dire que ces travaux sont susceptibles de porter atteinte à la solidité de l’immeuble,

- dire que ni la modification de la façade, ni la réalisation d’une troisième ouverture dans un mur donnant sur le couloir de l’immeuble voisin, ni les travaux d’affouillement pour la mise en place d’un poteau ne sont mentionnés dans la convocation et le projet d’ordre du jour,

- dire que les travaux projetés sont de nature à porter atteinte à la destination de l’immeuble et aux droits des autres copropriétaires,

- débouter en conséquence la SCI LIMING et la Société SEMNE de toutes leurs demandes,

- subsidiairement, dire, en application de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, que l’autorisation judiciaire ne peut porter que sur les deux ouvertures prévues dans le projet de résolution à l’exclusion de l’ouverture dans le mur du couloir, de la modification de la façade, et de l’affouillement du sol pour la mise en place de poteaux,

- dire dans ce cas que les travaux devront être réalisés sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble aux frais de la SCI LIMING,

- à titre infiniment subsidiaire, désigner un expert judiciaire afin de donner son avis sur l’état de l’immeuble, l’impact des travaux sur la structure, les nuisances pouvant en résulter et les précautions nécessaires, aux frais des demanderesses, le Syndicat des Copropriétaires n’entendant pas en faire l’avance,

- en tout état de cause, condamner in solidum les Sociétés LIMING et SEMNE à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

- les condamner in solidum en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Pierre-F G, Avocat, pour ceux dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu de provision en vertu de l’article 699 du Code de procédure civile.

Il fait valoir que concernant la demande d’autorisation judiciaire de travaux, les deux premières conditions, à savoir que les travaux doivent être conformes à la destination de l’immeuble et qu’ils ne doivent pas porter atteinte aux droits des copropriétaires, ne sont pas remplies;

— les travaux sont de nature à entraîner une appropriation des parties communes et ne pouvaient être autorisés qu’à l’unanimité ou à tout le moins à la majorité de l’article 26; les ouvertures concernées correspondent en réalité à une appropriation de parties communes; les trois ouvertures projetées tendent à créer une communication entre deux copropriétés indépendantes et à inclure dans les locaux l’espace correspondant à la partie de mur détruite; les murs concernés sont par nature des parties communes puisqu’ils séparent deux copropriétés (règlement de copropriété page 11 et article 3 de la loi du 10 juillet 1965); la Cour de Cassation a statué sur ce point à plusieurs reprises en décidant que la réalisation d’une ouverture dans un mur constituant une partie commune d’un bâtiment constitue un acte d’appropriation d’une partie commune; ces arrêts ont statué dans des cas où les murs se trouvaient au sein de la copropriété et s’appliquent a fortiori à des murs situés entre deux copropriétés puisque dans cette hypothèse, il est créé une dépendance de fait entre les deux copropriétés, permettant notamment des flux permanents de personnes entre les immeubles, et augmentant les risques d’intrusion ou même de propagations d’incendie, et la copropriété du 192/[…] perdrait la libre disposition de son mur qu’elle ne pourrait plus modifier dans le futur; bien évidemment, la cession d’une partie commune correspondant à l’emprise d’un mur séparant deux immeubles porte atteinte à la destination de l’immeuble puisqu’elle affecte l’intégrité de l’immeuble; la mise en place d’un poteau nécessitant un affouillement du sol commun constitue également une appropriation; le projet de travaux de rénovation de la toiture prévoit la réalisation de poteaux intermédiaires avec fondations; les Sociétés SEMNE et LIMING n’ont pas mentionné expressément ce point dans la demande d’autorisation de travaux; or, le sol est une partie commune (page 11 du règlement de copropriété et article 3 de la loi du 10 juillet 1965) et le droit d’affouiller est également un droit accessoire aux parties communes; le sol et le tréfonds de l’immeuble étant des parties communes, le copropriétaire ne peut les creuser sans solliciter l’autorisation de l’assemblée générale;

— les travaux entraîneraient également une atteinte à la destination de l’immeuble et à sa solidité:

* sur la solidité de l’immeuble : Monsieur X, architecte de l’immeuble, a attiré l’attention des copropriétaires sur la fragilité structurelle de l’immeuble et sur les risques présentés par le projet (rapport du 1^er juin 2016); il rappelle que l’immeuble est placé sur une zone gypseuse classée à risque et qu’un effondrement du sol s’était produit en 1992 à la suite de pluies importantes; il est rappelé également que des désordres considérables (fissures structurelles traversantes) sont survenus lors de la réalisation de travaux de rénovation dans l’immeuble du 190 rue de Crimée (rapport LE SERBON du 5 avril 2016 et constat du 10 juin 2016 avec photographies des fissures); le règlement de copropriété impose expressément le respect de la solidité de l’immeuble; il existe donc un risque manifeste d’atteinte à la solidité de l’immeuble, aggravé par le fait que les demanderesses n’ont produit aucune note technique concernant la troisième ouverture prévue dans le mur donnant sur le couloir ou l’affouillement pour la mise en place d’un ou plusieurs poteaux, et ce alors que la demande de convocation et le projet de résolutions visent deux ouvertures, alors que la résolution figurant dans le procès-verbal de l’assemblée du 14 décembre 2015 vise l’ouverture de trois murs;

* sur la destination de l’immeuble : la Cour de Cassation a statué sur des faits comparables dans un arrêt du 13 septembre 2005 en retenant que des travaux consistant à percer un mur mitoyen pour agrandir un supermarché en transformant un garage (hall d’exposition de véhicules) portent atteinte à la destination de l’immeuble, en raison de l’incertitude sur les capacités des fondations à absorber les charges, et des nuisances inhérentes à l’existence d’un supermarché supérieures à celle d’un garage antérieurement exploité; lorsque les copropriétaires du […] ont acquis leurs lots, le lot 1 était défini comme un « garage au rez-de-chaussée » et le lot 2 comme « une boutique à gauche du garage »; les nuisances inhérentes à l’exploitation d’un magasin MONOPRIX sont sans commune mesure avec l’exploitation dans deux locaux séparés d’un garage et d’une boutique, d’autant plus que la surface cumulée de ces deux locaux est de 700 m² et que le supermarché serait d’une surface totale d’environ 2700 m² après travaux; il n’est pas discuté que l’activité commerciale, consacrée par le règlement pour les locaux litigieux, n’est pas remise en cause, mais le mode d’exercice de cette activité peut cependant contredire la destination de l’immeuble, qui est une notion supérieure à celle de l’affectation d’un local; l’exploitation future d’une grande surface serait manifestement contraire à la destination de l’immeuble, et le règlement de copropriété impose expressément le respect de la tranquillité des occupants;

— les travaux portent atteinte aux droits des autres copropriétaires (article 9 de la loi du 10 juillet 1965) : cette atteinte est caractérisée par :

* les nuisances inhérentes à l’exploitation d’un supermarché qui n’existait pas à l’origine : les nuisances liées à un supermarché de 2700 m² ne peuvent pas être comparées à celles provenant de l’exploitation d’un garage et d’une boutique d’un total de 700 m²; un supermarché MONOPRIX suppose des flux considérables de clients et des livraisons fréquentes nécessitant des vas-et-vients importants : arrivées et départs des camions réfrigérants, chargement, déchargement, déplacement des chariots et transpalettes…; la chaîne MONOPRIX souhaite d’ailleurs généraliser l’ouverture jusqu’à 22 heures et le dimanche; on peut ajouter les nuisances habituelles causées par la présence des grandes surfaces : bruits aériens, ambiance musicale, problèmes de circulation et de stationnement, détritus sur le trottoir…; la Cour de cassation, dans un arrêt du 19 octobre 2010, a considéré qu’ayant relevé que si aux termes du règlement de copropriété les lots affectés à usage commercial pouvaient être utilisés pour l’exercice de n’importe quel commerce, il était aussi indiqué que cette faculté était subordonnée à la condition que cet exercice ne nuise pas à la tranquillité des autres occupants, et constaté que les travaux, tels qu’ils avaient été présentés à l’assemblée générale, portaient essentiellement sur la transformation de petits commerces en grande surface, l’ajout d’une enseigne lumineuse, la transformation des façades, en particulier pour l‘installation d’un dispositif de rejet d’air de condensateur de la chambre froide de stockage des marchandises de la grande surface et la création d’un passage dans le hall d’entrée de l’immeuble pour permettre le passage du personnel, la cour d’appel, qui en a souverainement déduit que de tels travaux, qui étaient de nature à entraîner d’importantes nuisances pour les copropriétaires, en ce qui concernait notamment leur tranquillité, apparaissaient contraires à l’intérêt collectif, a légalement justifié sa décision de

ce chef;

* les aménagements prévus, qui aggraveraient ces atteintes : les copropriétaires du 1^er étage seraient exposés :

. aux flux de personnes et manipulations de marchandises au rez-de-chaussée,

. à l’utilisation d’un rideau métallique qui n’existait pas auparavant à l’aplomb de chambres,

. à la modification de la façade avec notamment l’installation d’une porte coulissante, d’enseigne lumineuse, de bandeaux noirs inesthétiques,

. à la mise en place d’un aérotherme et d’un groupe électrogène au fioul à proximité d’un cabinet médical (Docteur LE) et sous des appartements de nature à générer des nuisances sonores importantes,

. à la mise en place d’une cheminée de ventilation en toiture,

. à la mise en place d’un rideau d’air chaud à l’entrée du magasin situé sous les fenêtres des appartements de nature à générer des bruits et apports d’humidité par condensation;

Même si la Société SEMNE prenait des précautions pour réduire ces nuisances, une atteinte à la tranquillité des occupants est inévitable;

— sur les travaux pour lesquels aucune autorisation n’a été demandée : le projet de résolution joint à la convocation comporte une modification de la façade, un affouillement et une troisième ouverture dans le mur donnant sur le couloir alors que le texte du projet de résolution ne prévoit aucune autorisation expresse; ces trois points nécessitaient une autorisation (article 25 b pour la façade, article 26 ou unanimité pour les autres travaux); s’agissant de la troisième ouverture, il est curieux que le projet de résolution ne vise que deux ouvertures et que le texte soumis au vote prévoit l’ouverture de trois murs; apparemment, la copropriété du […] n’a pas autorisé cette troisième ouverture;

— à titre très subsidiaire, en application de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, l’autorisation judiciaire ne peut porter que sur les deux ouvertures prévues dans le projet de résolution à l’exclusion de l’ouverture dans le mur du couloir, de la modification de la façade, et de l’affouillement du sol pour la mise en place de poteaux;

— la demande de dommages-intérêts de 124.500 euros procède d’une volonté d’intimidation afin d’inciter la copropriété du […] à donner son accord; le refus d’autorisation étant parfaitement justifié, cette demande ne peut qu’être rejetée;

— enfin, à titre infiniment subsidiaire, il y aurait lieu de désigner un expert judiciaire afin de donner son avis sur l’état de l’immeuble, l’impact des travaux sur la structure, les nuisances pouvant en résulter et les précautions nécessaires, aux frais des demanderesses.

L’ordonnance de clôture est intervenue à l’audience du 30 juin 2016; la décision a été mise en délibéré au 22 septembre 2016.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la demande d’autorisation :

L’assemblée générale du 14 décembre 2015 a rejeté la résolution n°17 dans les termes suivants:

“ Travaux privatifs affectant les parties communes. Demande de la SAS SEMNE, locataire, et future exploitante sous l’enseigne MONOPRIX, des locaux commerciaux, sis au rez-de-chaussée du bâtiment, dûment mandatée à cet effet par la SCI LIMING, copropriétaire desdits locaux, d’autorisation de travaux d’ouverture de 3 murs séparatifs, situés dans lesdits locaux et appartenant à la copropriété du […]

Après présentation du “projet” de la SAS SEMNE par M. Z, son Directeur, et après avoir pris connaissance des conditions essentielles du dossier notifié, et des pièces jointes suivantes : courrier de demande de convocation d’une assemblée générale comportant, en outre, les engagements suivants (cf. les lettres recommandées avec AR, jointes au présent PV, en date des 9 octobre et 9 décembre 2015, adressées par la SAS SEMNE au Conseil Syndical) :

- il n’y aura pas de chambre froide, ni de groupes moteurs susceptibles de créer des nuisances sonores ou vibratiles, sous l’emprise de l’immeuble,

- toutes les séparations du local commercial avec les locaux tiers seront coupe-feu trois heures,

- production du descriptif technique des aérothermes avec leurs nombre, implantation, volume et puissance,

- production de la note de calcul et de la méthodologie d’intervention, établies par le bureau d’études techniques de la SAS SEMNE,

- production des attestations d’assurance et des qualifications professionnelles des entreprises qui seront chargées des percements dans les murs appartenant à la copropriété du […],

- souscription d’une assurance construction “dommages-ouvrage” et d’une assurance “tous risques chantiers”,

- production d’un constat d’huissier concernant l’état des lieux, collectifs et privatifs, sis sur deux niveaux (aux 1er et 2ème étages des 2 escaliers) ainsi qu’en sous-sol de l’immeuble, avant le démarrage des travaux et après leur achèvement,

- plan d’état existant,

- plan d’état projeté avec indication des 2 percements prévus dans le mur de clôture de la parcelle au niveau du rez-de-chaussée, propriété du SDC du […] + un troisième percement dans le mur, également copropriété dudit SDC, situé du côté du couloir de sortie du magasin […]

- coupe sur volume projeté,

- notice d’information sur le projet d’extension du magasin,

- photos du toit et de la façade, état actuel et état projeté

et après avoir pris connaissance de l’avis de M. X, architecte de l’immeuble, et des trois courriers recommandés avec AR, adressés les 9 octobre et 9 décembre 2015 par la Sté SEMNE au Conseil Syndical,

l’assemblée générale décide, sous réserve de l’obtention des autorisations administratives requises et à la condition expresse de leur surveillance par un bureau d’études techniques, assisté éventuellement d’un architecte, missionné par le syndic, d’autoriser les travaux privatifs ci-après, affectant les parties communes de l’immeuble :

ouverture de 3 murs appartenant à la copropriété du 192/[…], sis dans le local commercial, constitué des lots n°1 et 2 de ladite copropriété, dont la SCI LIMING est copropriétaire et qu’elle a donnés en location à la SAS SEMNE, son mandataire; ces murs sont situés au rez-de-chaussée, d’une part entre la copropriété du 192/[…] et le local commercial Monoprix, sis lui-même au rez-de-chaussée de l’immeuble appartenant à la copropriété voisine du […], et d’autre part, entre la copropriété du 192/[…] et le couloir de sortie de l’actuel magasin Monoprix, situé quant à lui sur la parcelle de la copropriété du […].

Préalablement à tous travaux, la SAS SEMNE devra fournir au syndic notamment les attestations des assurances construction “dommages-ouvrage” et “tous risques chantiers” prenant en compte ces travaux.

La quote-part des frais occasionnés par cette résolution, ainsi que tous les frais, coûts, pertes et risques occasionnés par les travaux autorisés, seront à la charge de la SAS SEMNE, assurée en conséquence.

(…)

Cette résolution est rejetée à la majorité des voix des copropriétaires présents et représentés, soit 845/1000èmes”.

Aux termes de l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b de la même loi, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1 ci-dessus.

L’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Par ailleurs, l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose par ailleurs que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. L’article 8 de cette même loi prévoit qu’un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance.

Le Tribunal, saisi sur le fondement de l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, doit dès lors s’assurer que les travaux sollicités respectent la destination de l’immeuble et ne contreviennent pas aux droits des autres copropriétaires, étant rappelé que c’est le refus d’autorisation résultant d’une résolution définitive prise à la majorité de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 qui fonde le recours aux fins d’autorisation, indépendamment de savoir si les travaux projetés constituent une appropriation des parties communes soumise à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Le point de savoir si des travaux portent atteinte à la destination de l’immeuble est souverainement appréciée par les juges du fond.

En l’espèce, il ressort du Règlement de Copropriété que l’immeuble est à destination mixte, principalement d’habitation et commerciale. Il stipule que l’immeuble comprend notamment au rez-de-chaussée, deux boutiques avec arrière-boutiques à gauche, et deux boutiques avec arrière-boutiques à droite, constituant les lots n° 2, 3, 4 et 5, dont le lot n° 2 appartenant à la SCI LIMNG et loué à la Société SEMNE.

Si la destination partiellement commerciale de l’immeuble est établie et n’est pas contestable, il convient néanmoins de relever que cette destination commerciale est affectée aux lots concernés, à savoir les quatre boutiques, dont le lot n° 2, lequel est appelé à abriter un commerce d’une surface de 690 m2.

Il apparaît dès lors que le projet de travaux, tendant à l’extension de la surface de vente du magasin MONOPRIX, situé dans la copropriété de l’avenue de Flandres, et dont la surface actuelle est de 2080 m2, et ce afin d’obtenir une surface totale de vente de 2770 m2 (2080 + 690), par l’adjonction du magasin voisin de la copropriété de la rue de Crimée (lot n° 2), aurait pour conséquence de dénaturer la destination commerciale initiale de l’immeuble prévue par le Règlement de Copropriété, en modifiant, de manière substantielle, les conditions de jouissance des locaux commerciaux et d’exercice de l’activité commerciale dudit commerce situé rue de Crimée, lequel accueillait précédemment un bazar de produits chinois, et qui se trouverait, du fait des travaux d’agrandissement, devenir, pour partie, une grande surface de vente, à prédominance alimentaire, de 2770 m2, pouvant accueillir, selon le dossier CDAC (Commission Départementale d’Aménagement Commercial de Paris) un effectif salarié de 110 personnes à temps plein, outre une clientèle plus importante.

Il s’avère donc que le projet présenté par la Société SEMNE, locataire, mandatée par la SCI LIMING, copropriétaire, et exploitante des locaux commerciaux situés dans les deux immeubles mitoyens des […], aux fins de percer des murs porteurs séparant lesdites copropriétés, de manière à réunir les locaux commerciaux pour installer sur l’ensemble de ceux-ci un supermarché MONOPRIX est de nature à porter atteinte à la destination de l’immeuble, qui prévoit la seule implantation pour le lot n° 2 d’une boutique de 690 m2.

L’exploitation d’un supermarché n’est pas compatible en l’espèce avec la destination de l’immeuble, dont la tranquillité se trouverait de fait perturbée, étant relevé que les contraintes infligées à l’ensemble de la copropriété par la présence d’une grande surface commerciale sont sans commune mesure avec celles découlant d’un commerce de bazar. Si la destination de l’immeuble est commerciale, le mode d’exercice de l’activité commerciale peut contredire la destination de l’immeuble.

En conséquence, et sans qu’il soit besoin de statuer sur les autres moyens allégués, il convient de débouter les demanderesses de leur demande d’autorisation de travaux et de leur demande subséquente de dommages-intérêts.

— Sur la demande de dispense de participation aux frais de procédure :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Compte tenu de la solution donnée au litige, il n’y a pas lieu de faire application de cette disposition en faveur des demanderesses.

— Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Les demanderesses succombent à la présente procédure. Elles seront donc condamnées in solidum à payer au défendeur une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et à supporter les dépens.

— Sur l’exécution provisoire :

Afin d’assurer la sécurité juridique au sein de la copropriété, il est nécessaire de prononcer l’exécution provisoire, laquelle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

DEBOUTE la SCI LIMING et la Société SAS SEMNE de leurs demandes d’autorisation de travaux et de dommages-intérêts,

CONDAMNE in solidum la SCI LIMING et la Société SAS SEMNE à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis […], représenté par son syndic la Société […], la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions respectives,

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement,

CONDAMNE in solidum les demanderesses aux dépens, qui pourront être recouvrés par Maître Pierre-F G, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 22 Septembre 2016

Le Greffier Le Président

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