TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N°25/

Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 16 Avril 2025

Président : Monsieur TRUC, Juge

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 05 Mars 2025

N° RG 24/03461 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5HHH

PARTIES :

DEMANDERESSE

La Société KFC France

dont le siège social est sis [Adresse 3]

pris en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Simon GASQUET, avocat postulant au barreau de MARSEILLE et M^e TORRE Reinhart Marville, avocat plaidant au Barreau de Paris

DEFENDERESSE

LA SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE ET FINANCIÈRE EURO- MÉDITERRANÉENNE (SIFER)

dont le siège social est sis [Adresse 8]

pris en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Marie laetitia PIERI de la SELARL CABINET PIERI, avocats au barreau de MARSEILLE

ET ENCORE EN LA CAUSE : RG N°24/3646

DEMANDERESSE

LA SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE ET FINANCIÈRE EURO- MÉDITERRANÉENNE (SIFER)

dont le siège social est sis [Adresse 8]

pris en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Marie laetitia PIERI de la SELARL CABINET PIERI, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

La Société KFC France

dont le siège social est sis [Adresse 3]

pris en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Simon GASQUET, avocat postulant au barreau de MARSEILLE et M^e TORRE Reinhart Marville, avocat plaidant au Barreau de Paris

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS

Selon acte notarié du 19 décembre 2002, la société SIFER a consenti à la société KFC un bail à construction sur un terrain situé à [Adresse 15] à l’angle du [Adresse 16] et de l'[Adresse 13], avec droit de préférence au profit de la bailleresse en cas de cession.

L’acte prévoyait également une promesse de bail commercial au profit de la société KFC que la société SIFER a été condamnée à exécuter par arrêt de la cour d’appel d'[Localité 11] du 9 mars 2023, ayant donné lieu à un pourvoi rejeté par la Cour de cassation le 11 juillet 2024.

Suivant acte de commissaire de justice du 26 juillet 2024, la société KFC a fait assigner la société SIFER en référé aux fins de désignation d’un expert judiciaire en vue de déterminer la valeur locative des locaux occupés (instance RG 24.3461).

La société SIFER a également fait assigner la société KFC en référé, par acte de commissaire de justice du 9 septembre 2024, aux fins d’expertise, en vue de « déterminer les charges et conditions du contrat de location de 9 ans portant sur le fonds de commerce de restauration à l’enseigne KFC exploité au sein du bâtiment sis à l’angle du [Adresse 9] et de l'[Adresse 12] sur les parcelles anciennement cadastrées [Cadastre 10], n°[Cadastre 6] et [Cadastre 7], devenues 871M203 et 871M205 ainsi que le montant de loyer dont il sera productif » (instance RG 24.3646).

A l’audience du 5 mars 2025, la société KFC, par son conseil, a réitéré sa demande d’expertise relativement à la valeur locative des locaux qu’elle exploite mais s’est opposée à ce que la mission de l’expert porte sur les conditions et charges du bail commercial au regard de l’article 238 du code de procédure civile qui fait interdiction à l’expert de porter toute appréciation d’ordre juridique.

La société SIFER, par son conseil, a également conclu à la désignation d’un expert judiciaire à frais commun mais estime que sa mission doit porter sur les charges et conditions du bail commercial ainsi que le prévoit le bail à construire la liant à la société KFC.

Il est renvoyé pour plus ample exposé aux conclusions des parties soutenues à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré jusqu’au 16 avril 2025, pour la décision être prononcée à cette date.

SUR QUOI

Attendu que dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il conviendra de joindre, en raison des liens qui les unissent, les procédures RG 24.3461 et RG 24.3646 sous le premier de ces numéros ;

Attendu que les parties ont un intérêt légitime, au sens de l’article 145 du code de procédure civile, à ce qu’un expert judiciaire soit désigné en vue d’évaluer la valeur locative des locaux occupés par la société KFC dans l’éventualité d’une action au fond quant aux contenu et charges du bail commercial prévu par le bail à construction conclu par les parties ; que si l’article 238 du code de procédure civile interdit à l’expert de porter toute appréciation d’ordre juridique, rien n’interdit, en l’espèce, que celui-ci puisse apporter tous les éclaircissements de fait permettant de déterminer les charges et conditions du bail commercial prévu par le bail à construire du 19 décembre 2002 (page 18) ;

Attendu que les dépens de cette instance et les frais d’expertise seront partagés entre les parties.

PAR CES MOTIFS,

JUGEANT PAR DECISION PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Prononçons la jonction des procédures RG 24.3461 et RG 24.3646 sous le premier de ces numéros ;

Désignons Mme [H] [K]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Tél : [XXXXXXXX01] Fax : [XXXXXXXX02]

dont la mission sera la suivante :

— convoquer et entendre les parties, se faire communiquer tous documents et pièces utiles, se rendrer sur les lieux et les décrire

— déterminer la valeur locative des locaux à l’enseigne KFC exploités à l’angle du [Adresse 17] et de l'[Adresse 12] sur les parcelles anciennement cadastrées [Cadastre 10], n°[Cadastre 6] et [Cadastre 7], devenues 871M203 et 871M205, commune de [Localité 14] ;

— apporter tous les éclaircissements de fait nécessaires permettant la détermination des charges et conditions du bail commercial relatif au fonds de commerce de restauration à l’enseigne KFCexploité au sein des locaux susvisés (pratiques et clauses habituelles en la matière, exemples de bail pour des établissements similaires…) et prévu par le bail à construction liant les parties ;

— faire toute remarque utile à la solution du litige ;

— plus généralement répondre à toute question des parties et leur soumettre un pré-rapport,

Disons que l’expert pourra recueillir l’avis de tout technicien dans une spécialité distincte de la sienne après en avoir avisé les parties ;

Disons que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, sous le contrôle du vice président chargé du contrôle des expertises qui pourra procéder à son remplacement par simple ordonnance ;

Disons que le recours à l’application OPALEXE, permettant la dématérialisation des opérations d’expertise, est désormais possible au sein du tribunal judiciaire de Marseille afin de faciliter les échanges entre experts, avocats et juge chargé du contrôle ;

Disons que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours et qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge et aux parties la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir la totalité du recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera, le cas échéant le versement d’une consignation complémentaire ;

Disons que l’expert soumettra aux parties un pré-rapport afin de susciter leurs observation puis déposera son rapport définitif au greffe en un exemplaire (service du contrôle des expertises) dans un délai de six mois à dater de la consignation, sauf prorogation du délai dûment sollicitée auprès du juge du contrôle en temps utile;

Disons que l’expert devra adresser une copie de son rapport à chacune des parties, accompagnée de la copie de sa demande d’évaluation de rémunération, qui pourra donner lieu à toutes observations des conseils des parties auprès du juge taxateur dans les quinze jours suivants, l’expert devant préciser sur la demande de taxe adressée au juge taxateur, la date de l’envoi aux parties ;

Fixons à 3 000 € le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert ;

Disons que la société KFC et la société SIFER devront chacune consigner 1 500 € auprès du régisseur d’avances et recettes de ce tribunal (chèque à établir à l’ordre du régisseur d’avances et de recettes) dans le délai de deux mois à compter de la présente décision, excepté si une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée, était accueillie, auquel cas les frais seraient avancés par le trésorier payeur général ;

Disons qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la désignation d’expert sera caduque et privée de tout effet, à moins que le juge à la demande d’une partie justifiant d’un motif légitime ne décide une prorogation de délai ou un relevé de caducité ;

Disons que les dépens de l’instance en référé seront partagés par moitié entre les parties.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT