RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00884 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G32Y

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 8] DE [Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 03 AVRIL 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. SHLMR

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Mme [O] [N] (Chargée de contentieux)

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [G] [V] [D]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représenté par M^e Anne MAURIN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-97411-2024-05186 du 04/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de ST DENIS REUNION)

Madame [M] [F] [W] épouse [V] [D]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alain SOREL,

Assisté de : Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée, faisant fonction de greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 06 Février 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSE DU LITIGE

La SOCIETE D’HABITATIONS A LOYER MODERE DE LA REUNION (SHLMR) a donné à bail à Monsieur [V] [D] [G] et Madame [V] [D] [F] [W] née [M], selon contrat de location en date du 28 janvier 2016, un logement à usage d’habitation situé [Adresse 7], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 350,51 euros charges comprises.

A la demande de la SHLMR, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [V] [D] [G] et Madame [V] [D] [F] [W] née [M], par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2024, pour la somme en principal de 2.112,79 euros, correspondant à des loyers et charges impayés.

Par assignation en date du 17 septembre 2024, la SHLMR a fait citer Monsieur [V] [D] [G] et Madame [V] [D] [F] [W] née [M] devant le juge des contentieux de la protection près du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [D] [G] et Madame [V] [D] [F] [W] née [M],

— condamner solidairement Monsieur [V] [D] [G] et Madame [V] [D] [F] [W] née [M] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 3.184,44 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers,

— condamner solidairement Monsieur [V] [D] [G] et Madame [V] [D] [F] [W] née [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 385,47 euros révisable jusqu’à libération complète des lieux,

— condamner solidairement Monsieur [V] [D] [G] et Madame [V] [D] [F] [W] née [M] au paiement de la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Monsieur [V] [D] [G] et Madame [V] [D] [F] [W] née [M] aux dépens.

L’affaire appelée la première fois le 7 novembre 2024 a été renvoyée au 5 décembre 2024 puis au 6 février 2025 date à laquelle elle a été retenue.

Monsieur [V] [D] [G] a constitué avocat.

Dans ses conclusions en date du 3 février 2025, Maître Anne MAURIN, avocate, assurant la défense des intérêts de Monsieur [V] [D] [G] demande au tribunal de :

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

— accorder des délais de paiement sur une durée de trois années à Monsieur [V] [D],

— juger que le montant de la dette locative devra être recalculé déduction faite des frais de justice imputés au débit du compte du locataire et déduction faite des pénalités imputées au débit du compte du locataire,

— rejeter la demande de la SHLMR au titre de l’article 700 du CPC,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Il est exposé que Monsieur [V] [D] [G] avait cessé de payer les loyers dus à la SHLMR qui n’avait pas réparé les dégradations subies dans son logement suite à des infiltrations d’eau qu’il avait signalées, qu’il a repris le versement intégral du loyer avant la date d’audience, qu’il a trois enfants à charge dont un lourdement handicapé, que son épouse ne travaille pas, qu’il perçoit 2.070 euros de la CAF, lui permettant de régler son arriéré locatif si des délais de paiement lui étaient accordés.

A l’audience du 6 février 2025, la SHLMR, dûment représentée, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 4.907,52 euros.

Monsieur [V] [D] [G] était représenté par son conseil qui a sollicité le bénéfice de ses conclusions du 3 février 2025.

Madame [V] [D] [F] [W] née [M], citée à personne, n’a pas comparu, ni été représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée par voie dématérialisée (logiciel EXPLOC) à la Préfecture de [Localité 5] qui en a accusé réception le 19 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 7 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, il résulte de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les bailleurs sociaux ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Le texte prévoit que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions règlementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SHLMR justifie avoir signalé à la caisse d’allocations familiales (CAF) la situation d’impayés de Monsieur [V] [D] [G] et Mme [V] [D] [F] [W] née [M] par courriers du 13 février 2023 et du 10 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 17 septembre 2024, conformément aux dispositions précitées.

L’action de la SHLMR est donc recevable.

SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige énonce que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-paiement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de location conclu le 28 janvier 2016 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié à Monsieur [V] [D] [G] et Madame [V] [D] [F] [W] née [M] le 27 juin 2024, pour la somme en principal de 2.112,79 euros.

Ce commandement de payer étant resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 27 août 2024.

SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION

La SHLMR est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [V] [D] [G] et Madame [V] [D] [F] [W] née [M] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants, à compter du 27 août 2024, jour de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

La SHLMR produit un décompte démontrant qu’après soustraction des frais d’enquête biennale de 53,34 euros non justifiés, qui resteront à la charge du bailleur, et des frais de poursuite de 441,05 euros, à arbitrer dans le cadre des dépens, Monsieur [V] [D] [G] et Madame [V] [D] [F] [W] née [M] sont débiteurs de la somme de 4.413,13 euros au 1er février 2025.

Monsieur [V] [D] [G] et Madame [V] [D] [F] [W] née [M] n’apportent aucun élément de nature à contester la dette locative dans son principe ou son quantum.

En conséquence, il convient de les condamner solidairement à verser à la SHLMR la somme de 4.413,13 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2024, date de l’assignation, sur la somme de 3.184,44 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…)

L’article 24 VII de la même loi précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…)

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du relevé de compte produit par la SHLMR que Monsieur [V] [D] [G] et Madame [V] [D] [F] [W] née [M] ont repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En conséquence, il y a lieu de leur accorder des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions précitées des paragraphes V et VII de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés, la demande relative à l’expulsion est sans objet.

Tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l’arriéré locatif échelonné, entrainera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

Dans cette hypothèse, la SHLMR sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [V] [D] [G] et Madame [V] [D] [F] [W] née [M] et ceux-ci seront condamnés solidairement à verser à la SHLMR une indemnité d’occupation mensuelle de 385,47 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En équité, il n’y a pas lieu de condamner Monsieur [V] [D] [G] et Madame [V] [D] [F] [W] née [M] au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du CPC. La SHLMR sera donc déboutée de ce chef de demande.

En équité, il n’y a pas lieu de condamner Monsieur [V] [D] [G] et Madame [V] [D] [F] [W] née [M], parties perdantes, supporteront solidairement la charge de l’intégralité des dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du CPC.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 janvier 2016, entre la SHLMR, Monsieur [V] [D] [G] et Madame [V] [D] [F] [W] née [M], concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 7], sont réunies au 27 août 2024,

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [D] [G] et Madame [V] [D] [F] [W] née [M] à verser à la SHLMR la somme de 4.413,13 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2024, date de l’assignation, sur la somme de 3.184,44 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due,

AUTORISE Monsieur [V] [D] [G] et Madame [V] [D] [F] [W] née [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et charges courants, en 35 mensualités de 88 euros chacune et une 36ème mensualité de régularisation qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et le premier versement dans le mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés,

DIT que si les délais de paiement sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir été acquise,

DIT que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, entrainera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette,

DANS CE CAS et EN CONSEQUENCE :

AUTORISE la SHLMR à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [V] [D] [G] et Madame [V] [D] [F] [W] née [M] ainsi qu’à celle de tous les occupants introduits de leur chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [V] [D] [G] et Madame [V] [D] [F] [W] née [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [D] [G] et Madame [V] [D] [F] [W] née [M] à verser à la SHLMR une indemnité d’occupation mensuelle de 385,47 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE la SHLMR de sa demande au titre de l’article 700 du CPC,

REJETTE toute autre demande,

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [D] [G] et Madame [V] [D] [F] [W] née [M] au paiement des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, et qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle, Monsieur [V] [D] [G] bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale, suivant décision du bureau d’aide juridictionnelle en date du 4 novembre 2024.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Juge et la Greffière et mis à disposition au greffe du tribunal le 3 avril 2025.

LA GREFFIERE LE JUGE