TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

7ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

28 Mai 2026

N° R.G. : N° RG 24/07561 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZXLF

N° Minute :

AFFAIRE

S.A.S. HIPTOWN EXPLOITATION

C/

S.C. KYNAN PATRIMOINE ET IMMOBILIER C/O MS GESTION DOM

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

S.A.S. HIPTOWN EXPLOITATION

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Emmanuelle BRIAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 2525

DEFENDERESSE

SCI KYNAN PATRIMOINE ET IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 3]

défaillant

En application des dispositions de l’article 778 du code de procédure civile, l’affaire a fait l’objet d’une procédure sans audience et a été jugée devant :

Juline LAVELOT, Vice Présidente, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Anne MAUBOUSSIN, Vice-Présidente

Aurélie GREZES, Vice-Présidente

Juline LAVELOT, Vice-Présidente

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Elza BELLUNE, greffière placée.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de prestation de services signé le 19 septembre 2023, la société HIPTOWN EXPLOITATION a mis à disposition de la société KYNAN PATRIMOINE ET IMMOBILIER un espace de bureaux privatifs dans un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4].

Le contrat a été conclu pour une durée de trois ans à compter du 1er janvier 2024, moyennant une redevance de 10.056,00 euros HT par mois et le versement d’un dépôt de garantie d’une somme de 20.112,00 euros HT.

Déplorant l’absence de versement du dépôt de garantie ainsi que des redevances, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 30 avril 2024, la société HIPTOWN EXPLOITATION a mis en demeure la société KYNAN PATRIMOINE ET IMMOBILIER de lui régler la somme de 20.112,00 euros au titre du dépôt de garantie, ainsi que la somme de 48.268,80 euros au titre des redevances impayées depuis le mois de janvier 2024.

En l’absence d’issue favorable au litige, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 23 mai 2024, la société HIPTOWN EXPLOITATION a notifié à la société KYNAN PATRIMOINE ET IMMOBILIER la résiliation du contrat de prestation de services les liant.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice en date du 10 septembre 2024, la société HIPTOWN EXPLOITATION a fait assigner la société KYNAN PATRIMOINE ET IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de Nanterre, au visa des articles 1103 et suivants du code civil, aux fins de voir :

— Constater l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de prestations de services conclu entre les parties le 19 septembre 2023 du fait de la défaillance et des manquements de la société KYNAN PATRIMOINE ET IMMOBILIER,

— Condamner la société KYNAN PATRIMOINE ET IMMOBILIER à payer à la société HIPTOWN EXPLOITATION la somme de 438.019,20 euros du fait de la résiliation du contrat pour faute de sa part,

— Condamner la société KYNAN PATRIMOINE ET IMMOBILIER à payer à la société HIPTOWN EXPLOITATION la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, qui seront recouvrés par Maître Emmanuelle BRIAND, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

*

La société KYNAN PATRIMOINE ET IMMOBILIER, régulièrement assignée à personne morale, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 janvier 2025.

L’affaire a été jugée selon la procédure sans audience, et le délibéré fixé au 28 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que " si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. "

I. Sur la demande formée au titre de la clause de résiliation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, " Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure".

Il est constant que la clause d’un contrat par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d’avance l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution de l’obligation contractée est une clause pénale.

En l’espèce, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 23 mai 2024, la société HIPTOWN EXPLOITATION a notifié à la société KYNAN PATRIMOINE ET IMMOBILIER la résiliation du contrat de prestation de services en raison de sa défaillance dans le paiement des redevances et du dépôt de garantie.

La société HIPTOWN EXPLOITATION sollicite l’application de l’article 6.2 du contrat de prestation de services, intitulé « résiliation pour manquement », qui stipule que " Sans préjudice des stipulations de l’article 4 ci-dessus, en cas de manquement de l’une quelconque des Parties à ses obligations contractuelles, et notamment, en cas de défaillance du Bénéficiaire dans le paiement des Prestations (…), l’autre Partie pourra procéder à la résiliation de plein droit du Contrat dix (10) jours après une mise en demeure restée infructueuse, le délai courant à compter de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception et ce, sans qu’il soit besoin de requérir de décision de justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts.

Si le Prestataire résilie le Contrat pour l’un des motifs susmentionnés, le Bénéficiaire devra régler les sommes dues au jour de la résiliation (y compris celles correspondant au paiement des services supplémentaires restant utilisés ou activés du fait de la consommation du Bénéficiaire) et celles afférentes à la période résiduelle pendant laquelle le Contrat aurait duré si le Prestataire n’y avait pas mis fin du fait du manquement du bénéficiaire ".

La clause litigieuse qui prévoit le versement d’une indemnité correspondant à l’intégralité des loyers restant dus jusqu’au terme du contrat en cas de résiliation pour manquement doit être analysée comme une clause pénale au sens de l’article 1231-5 du code civil.

En effet, cette stipulation contractuelle a pour objet de fixer forfaitairement et d’avance le montant de la réparation due au prestataire en cas d’une inexécution contractuelle du bénéficiaire.

Il ressort des pièces versées aux débats que la société KYNAN PATRIMOINE ET IMMOBILIER a commis un manquement à ses obligations contractuelles en ne procédant ni au versement du dépôt de garantie ni au paiement des redevances mensuelles.

Dans ces conditions, l’indemnité prévue au titre de la clause de résiliation est due, étant précisé qu’il n’y a pas lieu de constater l’acquisition de la clause de résiliation puisque la clause litigieuse est qualifiée de clause pénale.

En revanche, l’application de la clause litigieuse telle que prévue contractuellement conduirait à imposer à la société KYNAN PATRIMOINE ET IMMOBILIER le paiement d’une somme équivalente à trente-six mois de redevances, et ce, alors que le contrat a été résilié par la société HIPTOWN EXPLOITATION après seulement cinq mois d’exécution et que la société défenderesse n’a pas occupé les locaux.

Une telle indemnité apparaît manifestement excessive au regard du préjudice effectivement subi par la société HIPTOWN EXPLOITATION, lequel ne saurait correspondre à l’intégralité des loyers restants dus jusqu’au terme du contrat.

Au regard de cette disproportion entre le montant de l’indemnité demandée et le préjudice subi par la société HIPTOWN EXPLOITATION, il y a lieu de réduire la clause afférente à l’indemnité de résiliation et de fixer son montant à la somme totale de 70.392 euros TTC, correspondant à cinq mois de redevances, soit la somme de 50.280 euros outre le dépôt de garantie de 20.112 euros.

Par conséquent, la société KYNAN PATRIMOINE ET IMMOBILIER sera condamnée à verser à la société HIPTOWN EXPLOITATION la somme de 70.392 euros à titre d’indemnité de résiliation.

II. Sur les demandes accessoires

1. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société KYNAN PATRIMOINE ET IMMOBILIER, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Emmanuelle BRIAND, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

2. Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

La société KYNAN PATRIMOINE ET IMMOBILIER, succombant à l’instance, condamnée aux dépens, sera condamnée à verser à la société HIPTOWN EXPLOITATION une somme de 2.000,00 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la société KYNAN PATRIMOINE ET IMMOBILIER à payer à la société HIPTOWN EXPLOITATION la somme de 70.392 euros TTC au titre de la résiliation pour manquement du contrat de prestation de services ;

CONDAMNE la société KYNAN PATRIMOINE ET IMMOBILIER au paiement de la somme de 2.000,00 euros à la société HIPTOWN EXPLOITATION sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société KYNAN PATRIMOINE ET IMMOBILIER aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Emmanuelle BRIAND, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

signé par Anne MAUBOUSSIN, Vice-Présidente et par Elza BELLUNE, greffière placée présentes lors du prononcé.

LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,