MINUTE N°

RG – N° RG 24/00536 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KTO4

la SELARL LEONARD VEZIAN CURAT AVOCATS

la SCP REY GALTIER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NÎMES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

RENDUE LE 12 FEVRIER 2025

PARTIES :

DEMANDERESSE

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3] représenté par son Syndic en exercice SARL POMIES IMMOBILIER immatriculée au RCS DE NIMES sous le n°849 291 034 dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean philippe GALTIER de la SCP REY GALTIER, avocats au barreau de NIMES

DEFENDEUR

M. [X] [C]

né le 29 Juin 1983 à [Localité 4] (30), demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Romain LEONARD de la SELARL LEONARD VEZIAN CURAT AVOCATS, avocats au barreau de NIMES

Ordonnance contradictoire, en premier ressort, prononcée par Valérie DUCAM, Vice-Président, tenant l’audience des référés, par délégation de Madame le président du tribunal judiciaire de Nîmes, assistée de Halima MANSOUR, Greffier, présente lors des débats et du prononcé du délibéré, après que la cause a été débattue à l’audience publique du 08 janvier 2025 où l’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2025, les parties ayant été avisées que l’ordonnance serait prononcée par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

MINUTE N°

RG – N° RG 24/00536 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KTO4

la SELARL LEONARD VEZIAN CURAT AVOCATS

la SCP REY GALTIER

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 31 octobre 1956, la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] a été réglementée par règlement de copropriété et publié à la conservation des hypothèques à Nîmes du 27 novembre 1956. Le syndicat des copropriétaires est géré par la SARL POMIES IMMOBILIER.

Monsieur [X] [C] est l’un des 8 copropriétaire et propriétaire du lot numéro 9 de ledit immeuble.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 août 2024, le Syndicat des copropriétaires a assigné Monsieur [X] [C], au visa de l’article 835 du Code de procédure civile, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, devant Madame la Présidente du Tribunal judiciaire de Nîmes statuant en matière de référé, aux fins de voir :

Ordonner immédiatement la cessation de tout travaux réalisés par M. [C] en ce qu’il ne saurait être contesté qu’ils sont réalisés illégalement, constituant un trouble manifestement illicite ; Condamner M. [C] à justifier auprès du syndic du respect des engagements pris aux termes de l’assemblée générale du 11 décembre 2023,Ordonner à M. [C] de procéder à sa charge, et à justifier auprès du syndic, sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir, à : la réalisation d’une étude au regard du plancher de M. [C] par un bureau d’étude technique afin d’attester de la sécurité structurelle dudit plancher, la réalisation d’une isolation phonique par l’intérieur sur le plancher de M. [C], la prise en charge de la rénovation structurelle et esthétique de l’escalier menant au quatrième étageOrdonner à M. [C] de justifier auprès du syndic, et sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir, de la licéité du raccordement de son compteur électrique, Ordonner à M. [C] de justifier, auprès du syndic, sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir, de la licéité du raccordement en eau, Ordonner M. [C] de justifier, auprès du syndic, sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir, de la viabilisation de son lot n°8, Condamner M. [C] de remettre sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir son lot n°8 en l’état,Condamner Monsieur [C] à payer au syndicat des copropriétaire la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 ainsi que le condamner aux entiers dépens. L’affaire RG n°24/00536 appelée le 25 septembre 2024, est venue après trois renvois, à l’audience du 8 janvier 2025.

A cette audience, le Syndicat des copropriétaires a repris oralement les termes de ses dernières conclusions auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et moyens soulevés, et maintenu l’ensemble de ses demandes initiales, y ajoutant :

Debouter Monsieur [C] de l’intégralité de ses demandes Monsieur [X] [C] a repris oralement les termes de ses conclusions auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et moyens soulevés. Il demande de :

Se déclarer incompétent pour statuer sur les demandes du syndicat constatant l’absence de trouble manifestement illicite, Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice de l’ensemble de ses demandes. Condamner le syndicat de la copropriété de l’immeuble [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice à payer à Monsieur [X] [C] 1.200 € au titre de l’article 700 du CPC. Juger que Monsieur [X] [C] sera dispensé de toute participation à la dépense de frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires. Condamner le syndicat de la copropriété de l’immeuble [Adresse 3] aux entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur le trouble manifestement illicite et le dommage imminentAux termes de l’article 835 alinéa 1 du Code de procédure civile : « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »

Il est constant que le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires, à la date à laquelle il prononce sa décision.

En outre, le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou d’un fait juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En l’espèce, Monsieur [C] réalise divers travaux de rénovation dans son lot situé dans l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] et géré par le Syndicat des copropriétaires POMIES IMMOBILIER.

Le Syndicat des copropriétaires estime que ces travaux constitueraient un trouble manifestement illicite. Il énonce dans un premier que temps que ces travaux auraient des conséquences sur les parties communes de l’immeuble, impactant les éléments structurels de l’ensemble immobilier, puis dans un second temps, que ces travaux au demeurant réalisés illégalement auraient des conséquences sur les parties privatives.

Dans un procès-verbal de constat rendu par le commissaire de justice en date du 28 février 2023 est constaté :

Sur le mur Est, coté Nord-est, les traces d’un conduit de cheminée entièrement détruit Plusieurs trous notamment dans le mur Ouest, coté Nord-Ouest Également un trou sur le plancherAu sol un trou avec vue dans l’appartement du 3eme étage appartenant à Madame [F] Des gravats qui tombent à travers la grille d’aération sur les WC de Madame [I] suite à la destruction du conduit de cheminéMonsieur [C] déclare : « je pense arrêter mes travaux dans l’attente de l’assemblée générale des copropriétaire »Au regard de ce procès-verbal, il apparaît que les travaux ont causé des désordres dans les parties privatives des autres lots ainsi que dans les parties communes. En outre, les percements réalisés par Monsieur [C] nécessitaient l’autorisation du Syndicat des copropriétaires, conformément à l’article 12 du règlement de copropriété.

Dans un procès-verbal de constat établi par le commissaire de justice en date du 22 septembre 2023 est constaté :

La poursuite des travaux sur le lot n°8 de Monsieur [C] Que le compteur commun et l’alimentation en eau correspondant au WC commun ont été privatisés en faveur du lot en cours de chantier.En date du 28 septembre, une sommation a été délivrée par le Syndicat des copropriétaires à Monsieur [C].

L’Unité Départementale de l’Architecture et du Patrimoine du Gard adressait par ailleurs une lettre au Syndicat des copropriétaires alertant de la réalisation de travaux non autorisés, les travaux entrepris par Monsieur [C] étant contraires au règlement du Plan de Sauvegarde et de Mise en valeur.

Une première réunion en assemblée générale s’est tenue le 11 décembre 2023. Durant cette dernière, il a été voté que Monsieur [C] devait prendre des engagements précis aux fins de régulariser sa situation. A défaut, le Syndicat intenterait une action en justice à son encontre.

Une deuxième réunion en assemblée générale s’est tenue le 3 juillet 2024. Durant cette dernière il est constaté que Monsieur [C] n’a tenu aucun de ses engagements pris durant la précédente assemblée générale.

Il est constant que le trouble manifestement illicite est constitué dès lors qu’il y a violation de la loi.

Cette situation présente indubitablement une violation manifeste de diverses réglementations légales.

Ainsi, au regard du règlement de copropriété, du règlement de l’urbanisme (PSMV), il existe un trouble manifestement illicite.

Par conséquent, le juge des référés peut :

Ordonner immédiatement la cessation de tous travaux réalisés par M. [C] en ce qu’il ne saurait être contesté qu’ils sont réalisés illégalement, constituant un trouble manifestement illicite ; Condamner M. [C] à justifier auprès du syndic du respect des engagements pris aux termes de l’assemblée générale du 11 décembre 2023,Ordonner à M. [C] de procéder à sa charge, et à justifier auprès du syndic, sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir, à la réalisation d’une étude au regard du plancher de M. [C] par un bureau d’étude technique afin d’attester de la sécurité structurelle dudit plancher, Ordonner à M. [C] de justifier auprès du syndic, et sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir, de la licéité du raccordement de son compteur électrique, sur justificatif établi par un professionnel,Ordonner à M. [C] de justifier, auprès du syndic, sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir, de la licéité du raccordement en eau, sur justificatif établi par un professionnel,Condamner M. [C] de remettre sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir son lot n°8 en l’état,Lesdites astreintes commençant à courir deux mois après la signification de la présente décision, et pendant une durée de trois mois.

Les autres demandes seront rejetées, à défaut d’être utiles et nécessaires à la résolution du différend.

Sur les demandes accessoiresMonsieur [X] [C] succombe et sera condamné aux dépens.

Il sera par ailleurs condamné à verser la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Valérie DUCAM, vice-présidente, juge des référés,

Statuant par décision contradictoire, par mise à disposition au greffe, susceptible d’appel,

Vu l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile ;

ORDONNONS à Monsieur [X] [C] la cessation de tous travaux réalisés illégalement et en violation du règlement de copropriété ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [C] à justifier auprès du syndic du respect des engagements pris durant l’assemblée générale du 11 décembre 2023, et ce dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNONS M. [X] [C] à procéder à sa charge, et à justifier auprès du syndic, sous astreinte de 100€ par jour de retard, passé un délai de deux mois suivant la signification de la présente décision et pendant une durée de trois mois, à la réalisation d’une étude au regard du plancher de M. [X] [C] par un bureau d’étude technique afin d’attester de la sécurité structurelle dudit plancher,

CONDAMNONS M. [X] [C] à justifier auprès du syndic, et sous astreinte de 100€ par jour de retard passé un délai de deux mois suivant la signification de la présente décision et pendant une durée de trois mois, de la licéité du raccordement de son compteur électrique, sur justificatif établi par un professionnel,

CONDAMNONS M. [X] [C] à justifier, auprès du syndic, sous astreinte de 100€ par jour de retard passé un délai de deux mois suivant la signification de la présente décision et pendant une durée de trois mois, de la licéité du raccordement en eau, sur justificatif établi par un professionnel,

CONDAMNONS M. [X] [C] à remettre sous astreinte de 100€ par jour de retard passé un délai de deux mois suivant la signification de la présente décision et pendant une durée de trois mois, son lot n°8 en l’état,

DÉBOUTONS le syndicat de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice SARL POMIES IMMOBILIER, du surplus de ses demandes,

CONDAMNONS M. [X] [C] à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [X] [C] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

La Greffière La Vice-Présidente