TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

MINUTE N° du 22 Janvier 2026

N° RG 25/00348 – N° Portalis DBZI-W-B7J-E3MW

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Rendue le VINGT DEUX JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX

ENTRE

Madame [H] [P]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté par Maître Maud AVRIL-LOGETTE de la SELARL AVRIL-LOGETTE MAUD, avocats au barreau de RENNES

Monsieur [R] [E]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté par Maître Maud AVRIL-LOGETTE de la SELARL AVRIL-LOGETTE MAUD, avocats au barreau de RENNES

ET

Société AXA FRANCE IARD, es qualité d’assureur de la société A2 Diagnostic

[Adresse 3]

[Localité 11]

Représentée par Maître Anne-laure GAUVRIT de la SELARL LBG ASSOCIES, avocats au barreau de VANNES, substituée par Maître Claire BOEDEC, avocat au barreau de VANNES

S.A. AXA FRANCE IARD, es qualité d’assureur de la société CHANTIMMO

[Adresse 3]

[Localité 11]

Représentée par M^e Anne LE ROY, avocat au barreau de VANNES

Monsieur [F] [K]

[Adresse 10]

[Localité 7]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-56260-2025-01571 du 17/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 15])

Représenté par M^e Lucas GODIER, avocat au barreau de VANNES, substitué par M^e Eugénie BARDET-RAYNAUD, avocat au barreau de VANNES

S.A.R.L. CHANTIMMO

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Anne LE ROY, avocat au barreau de VANNES

S.A.R.L. A2 Diagnostic

[Adresse 9]

[Localité 8]

Représentée par Maître Anne-laure GAUVRIT de la SELARL LBG ASSOCIES, avocats au barreau de VANNES, substituée par Maître Claire BOEDEC, avocat au barreau de VANNES

CCC délivrées le

à :

— M^e AVRIL-LOGETTE

— M^e LEROY

— M^e GAUVRIT

— M^e GODIER

— Expert

— Régisseur

Copies(s) exécutoires délivrées le

à :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Pierre-Olivier DANINO, Président

GREFFIER : Olivier LACOUA,

Après que les parties ou leurs conseils ont été entendus en leurs explications et plaidoiries à l’audience publique du 18 Décembre 2025 à 09 H 00 et qu’il en a été délibéré au 22 Janvier 2026, l’ordonnance suivante a été rendue et mise à la disposition au greffe ce jour.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par actes des 5, 8 et 10 septembre 2025, Madame [H] [P] et Monsieur [R] [E] assignaient Monsieur [F] [K], la SARL CHANTIMMO, ainsi que son assureur, la SA AXA FRANCE IARD, la SARL A2 DIAGNOSTIC et la SA AXA FRANCE IARD, en qualité d’assureur de cette dernière, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Vannes aux fins de voir ordonner une expertise en raison de désordres apparus sur leur bien situé [Adresse 1] à REMINIAC.

Monsieur [K], la société A2 DIAGNOSTIC et son assureur, la société AXA FRANCE IARD, formulaient toutes protestations et réserves d’usage.

La SARL CHANTIMMO et la SA AXA FRANCE IARD, assignée en qualité d’assureur de cette dernière, sollicitaient, quant à elles, que les requérants soient déboutés de leur demande d’expertise judiciaire. Elles demandaient, en outre, qu’ils soient condamnés solidairement à leur verser la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

En réponse, les requérants maintenaient leur demande d’expertise judiciaire et sollicitaient que la société CHANTIMMO et son assureur soient déboutés de leurs demandes.

L’affaire était retenue à l’audience 18 décembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il n’est pas contesté que Monsieur [E] et Madame [P] ont acquis le bien litigieux, par acte authentique du 24 avril 2024, auprès de Monsieur [K], lequel avait réalisé certains travaux dans le bien. Ledit bien a fait l’objet d’un mandat de vente auprès de la société CHANTIMMO, laquelle a procédé à la rédaction du compromis de vente du 30 janvier 2024. En amont de cette vente, le bien a été diagnostiqué par la société A2 DIAGNOSTIC, assurée auprès de la société AXA FRANCE IARD. Le diagnostic de performance énergétique (DPE), réalisé le 11 juillet 2023, a classé le bien en catégorie E.

Rapidement après la prise de possession des lieux, les requérants ont constaté l’apparition de tâches d’humidité et de moisissures dans l’une des chambres de la maison. Par ailleurs, lors de la réalisation du ramonage en octobre 2024, le professionnel a attiré leur attention sur la dangerosité de l’installation. C’est en ces conditions qu’une expertise amiable a été diligentée.

Il ressort du rapport de Monsieur [W], expert amiable, en date du 16 avril 2025, la description des parois verticales et horizontales établie dans le DPE par A2 DIAGNOSTIC n’est pas en corrélation avec la réalité de l’existant. Il en va de même sur l’épaisseur retenue de l’isolant au plafond, le diagnostiqueur retenant 40 centimètres tandis que l’expert retient 15 centimètres d’isolant. Par ailleurs, le conduit de cheminée n’a pas la hauteur réglementaire et la plaque du fond du poêle est fissurée. Sont notés des riques de refoulement et d’intoxication en raison de l’absence d’entrée d’air et de l’absence de T de visite pour le ramonage. L’expert note, en outre, le défaut de fondation de la maison, les mûrs en parpaing étant posés directement sur la dalle béton. Sont relevés des fissures et des défauts sur l’enduit extérieur entraînant des entrées d’eau ainsi que des défauts dans la charpente et la couverture.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, les requérants justifient au sens de l’article 145 du code de procédure civile d’un intérêt légitime et il sera fait droit à leur demande d’expertise.

Madame [P] et Monsieur [E] ont assigné la société CHANTIMMO et la société AXA FRANCE IARD, son assureur, lesquelles sollicitent leur mise hors de cause. Les requérants ont assigné ladite société au motif que sa responsabilité pourrait être engagée pour avoir manqué à son devoir de vigilance et de conseil sur les désordres dont est affectée la maison. L’agent immobilier n’est pas expert en bâtiment et ne peut être tenu de déceler que les désordres apparents, visibles lors d’une visite attentive du bien, de la même manière que les acquéreurs. Il ne lui appartient pas de procéder à des investigations approfondies. S’il ne peut pas lui être reproché d’avoir organisé des visites en soirée au mois de janvier, sauf à démontrer une intention dolosive et non des visites organisées en fonction des agendas, et qu’il appartenaient également aux acquéreurs de choisir une date et une heure favorable. Il convient cependant, au vu de l’expertise amiable pointant des désordres importants et qui paraissent visibles pour un professionel de l’immobilier, qu’ils participent à l’expertise à ce stade afin que l’expert puisse se prononcer sur ces points. Leur demande de mise hors de cause sera donc rejetée à ce stade.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Les dépens et frais irrépétibles seront laissés à la charge provisoire des parties les ayant exposés, étant rappelé que la partie succombant au fond aura vocation à les supporter, y compris les frais d’expertise dont l’avance est réalisée par le demandeur.

PAR CES MOTIFS

Le président par ordonnance contradictoire, publique, en premier ressort :

Désignons [J] [X] – [Adresse 2] à [Localité 12] – 06.63.18.83.35 – 02.98.02.42.60 – [Courriel 14] – en qualité d’expert avec la mission suivante à exercer au contradictoire de Madame [P], Monsieur [E], Monsieur [K], la SARL A2 DIAGNOSTIC et la SA AXA FRANCE IARD, en qualité d’assureur de la SARL A2 DIAGNOSTIC, la SARL CHANTIMMO et de la SA AXA FRANCE IARD, en qualité d’assureur de la SARL CHANTIMMO ;

Se rendre au [Adresse 1] à [Localité 13] et entendre les parties et leurs conseils, après les avoir préalablement convoqués ;

Se faire communiquer tous documents et pièces utiles à l’accomplissement de sa mission et se faire assister, au besoin, par tout sapiteur ;

Constater la réalité des désordres, des défauts de conformité et des anomalies mentionnés dans les assignations et le rapport d’expertise amiable du 16 avril 2025, et ceux éventuellement apparus depuis ;

En déterminer la date d’apparition, la cause et l’origine, en précisant s’il s’agit de défauts de conception, de mise en œuvre, d’entretien ou d’usage, d’un vice de construction, d’un vice des matériaux, d’une malfaçon dans la mise en oeuvre ;

Préciser la date à laquelle les acquéreurs ont eu connaissance des désordres dénoncés ;

Fournir tous les éléments permettant de déterminer si les acquéreurs, les intermédiaires, pouvaient déceler tout ou parties de ces vices, leur importances, et leur conséquence sur l’aptitude du bien à sa destination, au moment de la vente, ou auparavant en tenant compte de leur qualité de professionnel ou non professionnel ;

Founir tous les éléments de nature à déterminer l’éventuelle connaissance des désordres allégués lors de la vente par le vendeur ;

Fournir tous éléments de nature à déterminer à quels intervenants et fournisseurs les désordres sont imputables et dans quelles proportions ;

Se prononcer sur l’incidence des désordres constatés quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique de l’ouvrage et l’usage qui peut en être fait ;

Se prononcer sur les moyens d’y remédier, leurs chiffrages et dire si des travaux de sécurisation sont nécessaires ;

Apporter tout élément permettant l’appréciation du litige, des éventuels préjudices et des responsabilités ;

Dresser un pré-rapport et répondre aux dires des parties ;

Chercher à concilier les parties ;

Fixons la consignation à 5 000 euros que Madame [P] et Monsieur [E] devra consigner à la régie des recettes et avances du Tribunal Judiciaire de Vannes par virement portant la référence RG 25/348 au compte IBAN : FR76 1007 1560 0000 0010 0179 738 BIC : TRPUFRP1 ou par chèque bancaire à l’ordre du Régisseur d’Avances et de Recettes du Tribunal Judiciaire de Vannes dans les 3 mois suivant la notification par le greffe de la présente après quoi elle sera caduque ;

Ordonnons le dépôt du rapport définitif dans les 18 mois de la consignation ;

Disons que le rapport sera déposé sous forme numérique et papier au greffe du tribunal et adressé sous forme dématérialisée à chaque partie, un rapport sur support papier étant remis à la partie en faisant la demande à ses frais exclusifs ;

Disons que les convocations remises par l’expert le seront sous forme dématérialisée, les convocations par voie postale étant à la charge exclusive de la partie en faisant la demande ;

Disons qu’avant toute présentation de demande de prorogation ou d’augmentation de la provision, de taxe définitive l’expert devra soumettre au moins quinze jours à l’avance le projet d’ordonnance sollicité à l’avis des parties et de nous la transmettre avec l’avis des parties et le projet d’ordonnance ;

Désignons le magistrat chargé du service des expertises pour contrôler les opérations et procéder si besoin au changement d’expert ;

Déboutons la SARL CHANTIMMO et la SA AXA FRANCE IARD, en qualité d’assureur de la société CHANTIMMO, de leurs demandes de mise hors de cause ;

Déboutons les parties leurs demandes plus amples ou contraires ;

Laissons les frais irrépétibles et dépens à la charge provisoire des parties les ayant exposés ;

Ainsi jugé et prononcé le 22 janvier 2026.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT