Entrée en vigueur le 21 mars 1804
Est créé par : Loi 1804-03-06 promulguée le 16 mars 1804
Est codifié par : Loi 1804-03-06
Ce mécanisme, régi par les articles 693 et 694 du Code civil, permet qu'un aménagement apparent entre deux fonds ayant appartenu au même propriétaire se transforme en servitude véritable lors de la division de la propriété. À cet égard, […] la Cour écarte l'application de l'article 708 du Code civil, relatif à la prescription du mode d'exercice, pour retenir celle de l'article 707. […] La garantie des servitudes occultes dans la vente immobilière : le champ d'application renouvelé de l'article 1638 du Code civil L'article du Code civil, inséré dans le dispositif de la garantie d'éviction prévu aux articles 1625 et suivants du même code, dispose que « si l'héritage vendu se trouve grevé, […]
Lire la suite…L'article 682 du code civil ouvre droit à un passage sur les fonds voisins lorsque le fonds est enclavé, c'est-à-dire dépourvu de toute issue ou ne disposant que d'une issue insuffisante sur la voie publique. L'article 684 du même code apporte toutefois une restriction importante lorsque l'enclave résulte de la division d'un fonds unique. L'arrêt remarqué du 20 novembre 2025 (pourvoi n° 24-17.240, publié au Bulletin) apporte une contribution majeure à l'interprétation de l'article 684 du code civil. […] La Cour rappelle le texte de l'article 1638 du code civil : « si l'héritage vendu se trouve grevé, sans qu'il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, […]
Lire la suite…[…] Sur la demande des époux X fondée sur l'article 1638 du code civil : […]
[…] enfin, que seuls les tiers peuvent se prévaloir du défaut de publicité d'un acte au fichier immobilier ; qu'en estimant que les consorts F… pouvaient invoquer à leur profit les règles de la publicité foncière et être garantis par M. I… des conséquences du défaut de publication de la servitude d'acqueduc la cour d'appel a violé l'article 30 du décret du 4 janvier 1955 ; Mais attendu, d'abord, […] que la canalisation litigieuse « implantée très à l'intérieur du terrain », « non constatée par acte authentique publié, était occulte » et constituait pour la SCI un « vice caché » dont les consorts F… lui devaient garantie en application des articles 1626 et 1638 du Code civil, […]
[…] Madame Z épouse Y réplique en soulignant que les appelants disposent de l'ensemble des faits dont dépend la solution de l'éventuelle action en garantie pour vices cachés, qu'ils ont été informés de l'existence d'un réseau d'assainissement, que ce réseau est qualifié de servitude apparente excluant l'application de l'article 1638 du Code civil et vouant à l'échec l'action en garantie, que l'acte de vente contient une clause exclusive de garantie, que la servitude a été constituée par une convention régularisée par la mère de la concluante alors qu'elle n'avait plus pouvoir pour agir de sorte que cette servitude n'est pas opposable aux acquéreurs, que cette inopposabilité qui fait disparaître l'obligation de garantie d'éviction ne peut être appréciée que par le juge du fond.
L'article 1638 du Code civil protège l'acquéreur lorsque le bien supporte une servitude non apparente, omise dans la vente et suffisamment importante pour présumer qu'il n'aurait pas acheté en la connaissant. Il peut demander la résiliation du contrat ou préférer une indemnité. Les Notaires rappellent souvent cette obligation de déclaration. L'acquéreur doit rapprocher les titres antérieurs, les actes publiés, les plans, les documents de division et les conventions conclues avec les voisins ou les opérateurs de réseaux.
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