COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

4^e chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 26 FÉVRIER 2015

N° 2015/94

Rôle N° 14/04104

SARL J&P BRYGIER

C/

Syndicat des copropriétaires CANNES PASSY

SARL NETTOYAGE MULTI SERVICES (NMS)

Grosse délivrée

le :

à :

M^e DEBETTE

M^e SERRADJ

M^e VAN ROLLEGHEM

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal d’instance de Cannes en date du 20 février 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 11/12/0011.

APPELANTE

LA SARL J&P BRYGIER

dont le siège est 'Le Saint-Charles’ 15 bis boulevard Saint-Charles -

XXX

représentée et assistée par M^e Sophie DEBETTE, avocat au barreau de Grasse substituée par M^e Agnès ERMENEUX-CHAMPLY, avocat au barreau d’Aix-en-Provence, plaidant

INTIMÉS

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE CANNES PASSY

XXX

pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet France Administration SARL CFA PR’IMMO dont le siège est XXX

représenté et assisté par M^e Stein SERRADJ, avocat au barreau de Nice, plaidant

LA SARL NETTOYAGE MULTI SERVICES (NMS)

dont le siège est XXX

représentée et assistée par M^e Maxime VAN ROLLEGHEM de la SCP MAUREL – VAN ROLLEGHEM, avocat au barreau de Grasse, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 22 janvier 2015 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, Madame Hélène Giami, conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Odile MALLET, président

Madame Hélène GIAMI, conseiller

Madame Muriel VASSAIL, vice-présidente placée

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 février 2015

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 février 2015,

Signé par Madame Odile MALLET, président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE:

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble en copropriété Cannes Passy du 27 avril 2011, a été votée la résolution 22 de confier à la société A2RS l’entretien des lieux sous réserve que la preuve soit apportée de son immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au registre des métiers, qu’elle soit en règle avec ses obligations fiscales et sociales, et après consultation d’un avocat, qu’il n’y ait pas de risque de requalification du contrat proposé en contrat de travail.

Il était précisé qu’en cas de problème sur ces différents points, mandat était donné au syndic de prendre toutes dispositions nécessaires pour préserver les intérêts de la copropriété, conformément à son contrat.

La résolution 23 qui avait trait à l’approbation du contrat d’entretien proposé par la SARL Nettoyage Multi Services a été déclarée sans objet compte tenu de l’approbation de la précédente.

Suivant contrat prenant effet au 15 juillet 2011 pour un an, renouvelable pour un an, la SARL Nettoyage Multi Services (NMS) s’est vue confier par la SARL J&P Brygier, alors syndic de la copropriété, le nettoyage de l’immeuble en copropriété Cannes Passy, pour un montant annuel de 31 560 euros HT.

L’assemblée générale du 16 avril 2012 a désigné la SARL CFA PR’IMMO aux lieu et place de la SARL J&P Brygier comme nouveau syndic, et a voté la résolution 10 approuvant le contrat au bénéfice de la société A2RS et la dénonciation de celui confié à la SARL Nettoyage Multi Services.

Par courrier du 7 mai 2012, la SARL CFA PR’IMMO a notifié à la SARL Nettoyage Multi Services la résiliation du contrat d’entretien, sans respect du délai de préavis de trois mois.

Par acte d’huissier du 26 décembre 2012, la SARL NMS a fait assigner le syndicat des copropriétaires Cannes Passy, devant le tribunal d’instance de Cannes en paiement de :

—  6 893,76 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte d’huissier du 5 février 2013, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, la SARL CFA PR’IMMO a fait assigner son ancien syndic, la SARL cabinet J&P Brygier devant le tribunal d’instance de Cannes afin qu’elle le relève et garantisse de toute condamnation éventuelle, et qu’elle soit condamnée avec la société NMS à lui payer 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire du 20 février 2014, le tribunal d’instance de Cannes, a :

— ordonné la jonction des deux instances ;

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la société NMS la somme de 6 893,76 euros à titre de dommages et intérêts outre celle de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens.

Sur l’appel en garantie,

— déclaré l’appel en garantie formé par le syndicat des copropriétaires recevable,

— condamné la SARL cabinet J&P Brygier à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de toutes condamnations prononcées à son encontre en dommages et intérêts, intérêts, article 700 du code de procédure civile et dépens,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné la SARL cabinet J&P Brygier aux dépens nés de l’appel sa garantie.

Par déclaration du 28 février 2014, la SARL cabinet J&P Brygier a relevé appel de cette décision.

Par déclaration du 6 mars2014, le syndicat des copropriétaires et son syndic, ont relevé appel de cette décision.

Les deux instances ont été jointes par ordonnance du 14 mai 2014.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 29 juillet 2014, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, la société NMS entend voir condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer :

—  6 893,76 euros à titre de dommages et intérêts,

—  2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour elle:

— le contrat a valablement été souscrit par le syndic;

— elle a rempli ses obligations contractuelles;

— elle a avisé le syndic par courrier du 4 février 2012 de sa faculté de résiliation;

— cette résiliation ne lui a été notifiée que postérieurement au délai prévu;

— en dépit des courriers avertissant le syndic des conséquences de cette résiliation, il a maintenu sa décision.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 10 juin 2014, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, la SARL CFA PR’IMMO entend voir, au visa des articles 55 décret du 17 mars 1967, 325 et 331 du code de procédure civile, 1116 et 1304, 1991 et 1992 du code civil :

— déclarer recevable l’appel en garantie diligenté par lui sans autorisation de l’assemblée générale,

— rejeter toutes les prétentions de la société NMS,

— déclarer nul et de nul effet le contrat conclu entre le syndicat des copropriétaires et cette société NMS,

— condamner la SARL J&P Brygier à le relever et garantir de toute condamnation éventuelle et le condamner solidairement avec la société NMS à lui payer 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il soutient que :

— alors que l’assemblée générale du 27 avril 2011 avait écarté l’offre contractuelle de la société NMS pour retenir celle de la société A2RS, le syndic avait néanmoins contracté avec elle dans des conditions différentes de celles qui avaient été soumises à l’examen de l’assemblée générale ( 3 et non 2 mois de préavis; obligation de reprise du salarié en cas de changement de prestataire');

— la société NMS a commis une véritable manoeuvre dolosive en contractant de la sorte;

— en toute hypothèse, la SARL J&P Brygier a manqué à ses obligations en:

ayant souscrit le contrat qui avait été écarté par l’assemblée générale, dans des conditions différentes de celles qui lui avaient été présentées

ayant reçu le 4 février 2012 le courrier de la société NMS sur l’avènement du préavis le 15 avril, ne pas avoir alerté le conseil syndical ni dénoncé à titre conservatoire le contrat, et n’avoir convoqué l’assemblée générale que pour le lendemain de l’expiration du préavis.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 14 novembre 2014, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, la SARL J&P Brygier sollicite :

— la réformation du jugement ;

— l’irrecevabilité du syndicat des copropriétaires en ses demandes dirigées contre elle ;

— le rejet de toutes les prétentions du syndicat des copropriétaires et sa condamnation aux dépens ainsi qu’à lui payer 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que :

— le syndicat des copropriétaires est irrecevable à l’appeler en garantie en l’absence d’autorisation donnée à cette fin par une assemblée générale de copropriétaires ( article 55 décret du 17 mars 1967) ;

— seul le nouveau syndic est responsable de la résiliation du contrat avant son terme et de l’obligation qui en a découlé pour le syndicat des copropriétaires de payer l’indemnité due pour non respect du délai de préavis ;

— elle n’a personnellement commis aucune faute.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 janvier 2015.

MOTIFS DE LA DECISION:

Sur la demande en paiement de 6 893,7 euros :

Aux termes du contrat ayant pris effet le 15 juillet 2011 pour un an entre la SARL Nettoyage Multi Services (NMS) et le syndicat des copropriétaires, un préavis de trois mois était prévu en cas de non reconduction.

La SARL CFA PR’IMMO a résilié le contrat d’entretien par courrier du 7 mai 2012 sans respect du délai de préavis de trois mois, puisqu’il est intervenu postérieurement au 15 avril 2012.

Pour s’opposer à la demande d’indemnisation de la SARL Nettoyage Multi Services, le syndicat des copropriétaires invoque le dol de cette société qui a obtenu par l’intermédiaire du syndic J&P Brygier le bénéfice d’un contrat qui, non seulement avait été refusé en assemblée générale, mais en outre dont le contenu proposé était différent de celui adopté, lequel est plus favorable à cette société.

Mais la fraude ne se présume pas et doit être prouvée.

Or, la SARL J&P Brygier était à l’époque de la souscription du contrat le mandataire du syndicat des copropriétaires qu’elle engageait valablement à l’égard des tiers, et plus particulièrement de la SARL Nettoyage Multi Services;

c’est en vain que le syndicat des copropriétaires soutient que le consentement du syndic a été vicié par un dol consistant, de la part de la SARL Nettoyage Multi Services, à lui avoir présenté à la signature un contrat différent de celui soumis initialement à l’accord des copropriétaires, notamment sur la durée du préavis augmentée de deux à trois mois, alors que le syndic assume la souscription dudit contrat en toute connaissance de cause, et a de la sorte engagé son mandant.

Cet accord de la SARL J&P Brygier sur le contrat signé résulte de son courrier daté du 23 mai 2012, rédigé en termes très clairs à l’attention de la SARL Nettoyage Multi Services.

Aucune manoeuvre frauduleuse ne peut donc être retenue à l’encontre de la SARL Nettoyage Multi Services et sa demande d’indemnisation à hauteur de 6 893,76 euros, calculée sur la base du bénéfice net après déduction des charges salariales et matérielles, auquel elle pouvait prétendre sur une période d’un an doit être accueillie comme étant la juste compensation de la rupture du contrat sans respect des conditions posées.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il avait accueilli cette demande.

Sur la recevabilité de l’appel en garantie:

Aux termes de l’article 55 décret du 17 mars 1967 « le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal de grande instance est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites. »

En l’espèce, aucune autorisation n’a été donnée au syndic par une assemblée générale de copropriétaires pour former un appel en garantie à l’encontre de la SARL J&P Brygier, ancien syndic.

Dans la mesure où cet appel en garantie est formé dans le cadre d’une instance où le syndicat des copropriétaires est défendeur à l’action engagée par la SARL Nettoyage Multi Services, et où cet appel en garantie se rattache par un lien suffisant à la demande initiale, l’accord des copropriétaires dans le cadre d’une assemblée générale n’était pas nécessaire.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il avait déclaré recevable cet appel en garantie.

Sur le bien-fondé de l’appel en garantie:

Le fait premier à l’origine du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires qui consiste à devoir payer une indemnité à la SARL Nettoyage Multi Services est la résiliation hors délai du contrat litigieux; si ce fait ne peut être imputé à la SARL J&P Brygier mais au syndic qui lui a succédé, il convient d’observer que préalablement:

— la SARL J&P Brygier a souscrit le contrat d’entretien et engagé les copropriétaires en dépit de leur volonté exprimée lors de l’assemblée générale du 27 avril 2011 où l’offre contractuelle de la société NMS avait été écartée au bénéfice de celle de la société A2RS;

— elle a accepté en outre des conditions relatives au préavis et à la reprise du personnel aggravées pour le syndicat des copropriétaires et notamment 3 mois de préavis et non 2 mois par rapport à la proposition qui avait été soumise à l’assemblée générale et refusée par cette instance;

— elle n’a inscrit la question du renouvellement du contrat litigieux à la demande de Madame X Y qui datait du 22 février 2012 qu’à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 16 avril 2012, au lendemain de l’expiration du préavis, et n’a pas alerté les copropriétaires sur les conséquences de ne pas respecter le délai de préavis alors qu’en sa qualité de professionnel, il est tenu d’un devoir d’information et de conseil.

Ces faits sont fautifs au regard des obligations de mandataire découlant des articles 1991 et suivants du code civil qui le contraignent à agir dans le cadre de la mission qui lui est confiée, tandis que le mandant n’est tenu d’exécuter que les engagements contractés par le mandataire conformément au pouvoir qui lui a été donné, et n’est tenu de ce qui a pu être fait au delà, qu’autant qu’il l’a ratifié expressément ou tacitement.

Il ne peut être considéré en l’espèce que les copropriétaires avaient accepté la souscription des conditions du contrat et tout particulièrement celles relatives au préavis.

C’est à juste titre que le premier juge a condamné la SARL J&P Brygier à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de la condamnation prononcée à son encontre au bénéfice de la SARL Nettoyage Multi Services.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens et à payer à la société NMS la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et la SARL J&P Brygier à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de ces condamnations;

En outre, la SARL J&P Brygier qui succombe en son appel sera condamnée aux dépens d’appel et à payer 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires et 2 000 euros à la société NMS.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la SARL J&P Brygier aux dépens d’appel qui seront distraits dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile et à payer 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires et 2 000 euros à la société NMS.

LE GREFFIER LE PRESIDENT