Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 4e chambre a, 16 novembre 2017, n° 16/05781

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

4^e Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 16 NOVEMBRE 2017

jlp

N° 2017/ 823

Rôle N° 16/05781

Z X

B C

C/

Syndicat des copropriétaires CLOS DES COSTES

Grosse délivrée

le :

à :

M^e Joëlle ESTEVE

M^e Stéphane GALLO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 03 Mars 2016 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 13/08903.

APPELANTS

Monsieur Z X

[…]

représenté par M^e Joëlle ESTEVE de l’ASSOCIATION KAROUBY MINGUET ESTEVE MELLOUL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Madame B C

[…]

représentée par M^e Joëlle ESTEVE de l’ASSOCIATION KAROUBY MINGUET ESTEVE MELLOUL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

INTIMEE

Syndicat des copropriétaires CLOS DES COSTES, pris en la personne de son syndic en exercice la SARL IMMOBILIERE D2G, exerçant sous l’enseigne PELIMMO dont le siège social est 185 cours […]

représenté par M^e Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 785,786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Septembre 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Sophie LEONARDI, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame D E.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Novembre 2017

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Novembre 2017

Signé par Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre et Madame D E, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES :

Z X et B C épouse X sont copropriétaires au sein de l’ensemble immobilier dénommé « Le clos des Costes » situés chemin de Saint-Pierre à Pélissanne (Bouches-du-Rhône).

Une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires, réunie le 6 mai 2013, a adopté à la majorité des voix de tous les copropriétaires les résolutions 7 et 9, dans les termes suivants:

7 Installation d’occultants (article 25) :

Afin de préserver l’ensemble immobilier et la valeur du patrimoine, il est proposé à l’assemblée générale de se prononcer sur la résolution suivante :

Il est précisé en premier lieu que la pose d’occultant entre les jardins et en bordure de copropriété n’est pas mentionnée dans le règlement de copropriété.

Nous vous précisons que toute installation entraînera la perte de garantie constructeur sur les clôtures. Toute réparation de grillage sera à la charge du propriétaire concerné.

Dans ses préconisations, l’architecte précise qu’il n’est pas favorable à l’installation de brise -vues dans la résidence ; il est préférable d’attendre que les haies végétales poussent.

Il précise tout de même être favorable à des haies de canisses végétales (osier, fougères ') qui doivent être coupées à la hauteur du grillage et être remplacées régulièrement. Aucun occultant synthétique ni de panneaux de bois ne pourront être utilisés.

L’assemblée générale se prononce pour l’autorisation de pose d’occultants végétaux (osier, fougères ') sur les grillages existants au niveau des jardins privatifs. Ces occultants devront être posés sur un pan entier de grillage et coupés à la hauteur du grillage existant.

À noter que toute installation devra être effectuée sous réserve d’obtention des autorisations administratives éventuelles.

9 Installation d’abris jardin (article 25) :

Afin de préserver l’ensemble immobilier et la valeur du patrimoine, il est proposé à l’assemblée générale de se prononcer sur la résolution suivante :

Il est tout d’abord rappelé aux copropriétaires le règlement de copropriété : « (') les lots situés au rez-de-chaussée, bénéficiant d’une jouissance exclusive et privative d’un jardin, auront la faculté d’installer un abri jardin en fond de jardin, dont le modèle devra être validé préalablement à l’assemblée des copropriétaires, après avoir recueilli les conseils de l’architecte de l’opération ».

Les préconisations de l’architecte du clos des Costes sont les suivantes : abri jardin en bois exclusivement, de teinte naturelle, de surface au sol inférieur à 6 m², intégrant ou non un plancher bois, toiture à pente faible. Il proscrit le débord de dallage en béton.

Le choix de l’abri jardin a été fait par le conseil syndical en date du 27 juin 2012 suivant les préconisations de l’architecte ainsi qu’un devis pour l’installation (voir annexes jointes à la convocation).

L’assemblée générale se prononce sur l’autorisation donnée aux copropriétaires d’installer un abri jardin conforme aux préconisations de l’architecte et au choix du conseil syndical.

À noter que les toits des abris jardin devront être en bois de teinte naturelle.

À noter que toute installation devra être effectuée sous réserve d’obtention des autorisations administratives éventuelles.

M. et M^me X ont engagé une procédure de référé à l’encontre de leurs voisins (JR NO, G H) en vue d’obtenir le démontage des abris de jardin, que ces derniers avaient installés avant l’autorisation donnée par l’assemblée générale du 6 mai 2013; leur demande a été rejetée par une ordonnance du juge des référés du tribunal de grande instance de Marseille en date du 9 juillet 2013 confirmée en appel.

Parallèlement, ils ont fait assigner, par exploit du 2 juillet 2013, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Le clos des Costes devant le tribunal de grande instance de Marseille en vue d’obtenir l’annulation des résolutions 7 et 9 adoptées par l’assemblée générale du 6 mai 2013.

Le tribunal, par jugement du 3 mars 2016 les a déboutés de leur demande et condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et M^me X ont régulièrement relevé appel, le 30 mars 2016, de ce jugement en vue de sa réformation.

Ils demandent à la cour (conclusions déposées le 18 juillet 2017 par le RPVA) de :

Vu les articles 25 et suivants de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 11 et suivants du décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 564 du code de procédure civile,

(')

'prononcer l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires extraordinaire du 6 mai 2013,

Subsidiairement,

'annuler et déclarer nulles les résolutions n° 7 et 9 de l’assemblée générale du 6 mai 2013,

'dire et juger que les frais de l’assemblée générale ne resteront pas à leur charge et seront répartis entre les autres copropriétaires,

'dire et juger que le syndicat des copropriétaires sollicite de nouvelles demandes en appel,

'dire et juger que les demandes nouvelles du syndicat des copropriétaires, qui ne sont nullement justifiées, sont irrecevables en appel,

'débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions prises à leur encontre,

'condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires Le clos des Costes sollicite de voir (conclusions déposées le 6 septembre 2017 par le RPVA) :

Vu l’article 11, 17 et 9 du décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu les articles 559, 695 et suivants du code de procédure civile,

Vu le règlement de copropriété,

'confirmer le jugement de première instance du tribunal de Marseille du 3 mars 2016,

'débouter purement et simplement les époux X de leur demande d’annulation des résolutions 7 et 9 de l’assemblée générale du 6 mai 2013,

'débouter purement et simplement les époux X de leur demande d’annulation du procès-verbal de l’assemblée générale du 6 mai 2013,

Reconventionnellement et infirmant en cela le jugement querellé,

'dire et juger que les appelants supporteront seuls les frais exposés par la copropriété pour assurer la défense de ses intérêts dans le cadre de cette procédure et ce en application de l’article 10'1 de la loi du 10 juillet 1965,

'condamner les appelants au paiement de la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

'condamner les appelants à la somme de 4000 € pour dommages et intérêts résultant de la procédure abusive, outre 1000 € d’amende civile prévue par l’article 556 du code de procédure civile.

Il est renvoyé, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

C’est en l’état que l’instruction a été clôturée par ordonnance du 12 septembre 2017.

MOTIFS de la DECISION :

M. et M^me X soutiennent, en premier lieu, que le procès-verbal de l’assemblée générale tenue le 6 mai 2013 n’a pas été rédigé le jour même, mais le 13 mai 2013 en infraction des dispositions de l’article 17 du décret du 17 mars 1967 selon lequel le procès-verbal des décisions de l’assemblée est signé, à la fin de la séance, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.

Il est cependant produit aux débats l’original du procès-verbal de l’assemblée générale, revêtu de mentions manuscrites apposées au fur et à mesure du déroulement de l’assemblée notamment sur les conditions des votes, auquel est annexée la feuille de présence, procès-verbal revêtu de la signature, en première et dernière pages, du président de séance (M. Y), du scrutateur (M^me X) et du syndic, secrétaire de séance ; la date du 13 mai 2013, mentionnée sur le procès-verbal notifié à M. et M^me X, est celle à laquelle ledit procès-verbal leur a été notifié en leur qualité de copropriétaires opposants, comme le relève à juste titre le premier juge ; ainsi, rien ne permet d’affirmer que le procès-verbal n’a pas été établi et signé le 6 mai 2013, à l’issue de l’assemblée, et il importe peu que l’intervention de M. X, sollicitant le report du vote de la résolution 9, n’y ait pas été reproduite.

Les appelants invoquent également le non-respect des dispositions de l’article 11 I 7° du décret du 17 mars 1967 dont il résulte que doit être notifié au plus tard en même temps que l’ordre du jour, le projet de résolution lorsque l’assemblée générale est appelée à statuer sur l’une des questions mentionnées aux articles 14'1 (2° et 3° alinéas), 14'2 (2° alinéas), 18 (7° alinéas), 24 (alinéas 2 et 3), 25, 26, 30 (alinéas 1^er, 2 et 3), 35, 37 (alinéas 3 et 4) et 39 de la loi du 10 juillet 1965 ; ils soulignent à cet égard qu’il existe une discordance entre l’objet des questions inscrites à l’ordre du jour et le texte des résolutions 7 et 9 finalement adoptées.

Or, comme l’a justement rappelé le premier juge, les résolutions votées par l’assemblée générale des copropriétaires peuvent, après discussion, être complétées et précisées à condition que l’objet des questions portées à l’ordre du jour ne soit pas dénaturé ; tel est bien le cas en l’espèce, puisque la résolution 7 adoptée par l’assemblée générale se borne à préciser que les occultants végétaux devront être posés sur les grillages existants au niveau des jardins privatifs, sur un pan entier de grillage et coupés à la hauteur du grillage existant et que toute installation devra être effectuée sous réserve d’obtention des autorisations administratives éventuelles ; s’agissant de la résolution 9 adoptée par l’assemblée, elle indique seulement, sans dénaturation de l’objet du projet de résolution, que le toit des abris jardin devra être en bois de teinte naturelle comme le reste de la construction et que toute installation devra faire l’objet d’une autorisation administrative si celle-ci est nécessaire, sachant que le règlement de copropriété autorise l’installation d’un abri de jardin dans les lots situés en rez-de-chaussée, bénéficiant d’une jouissance exclusive et privative d’un jardin, en fond de jardin et selon un modèle validé préalablement à l’assemblée des copropriétaires, une fois recueillis les conseils de l’architecte de l’opération.

Par ailleurs, M. et M^me X font valoir que l’ont pas été portés à la connaissance des copropriétaires, en même temps que l’ordre du jour, certains éléments techniques, comme les préconisations de l’architecte et les devis, en infraction des dispositions de l’article 11 I 3° du décret du 17 mars 1967, alors que ces éléments étaient essentiels pour permettre aux copropriétaires d’être en mesure d’apprécier ce à quoi le syndicat allait s’engager.

A cet égard, l’article 11 I 3° énonce que doivent être notifiées au plus tard en même temps que l’ordre du jour les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat ; comme l’indique le syndicat des copropriétaires, la finalité de ce texte est de permettre aux copropriétaires, avant de se prononcer sur les contrats à conclure avec les tiers, de pouvoir vérifier et comparer les offres de fournisseurs et prestataires de services de manière à retenir celles leur paraissant les plus avantageuses financièrement et/ou les plus fiables ; en l’occurrence, l’assemblée générale réunie le 6 mai 2013 n’a pas été appelée à voter un budget destiné à financer des travaux, dont la charge serait supportée par les copropriétaires, mais à autoriser l’installation d’occultants végétaux et d’abris de jardin devant être réalisée aux frais exclusifs des copropriétaires concernés ; la fourniture de devis de travaux n’était donc pas nécessaire pour la validité des décisions de l’assemblée ; en outre, les préconisations de l’architecte de l’opération, relatées dans un courriel joint à la convocation à l’assemblée générale, se trouvent précisément reprises dans les projets de résolutions, les plans du modèle d’abri de jardin, entérinés par le conseil syndical dans sa séance du 27 juin 2012, y étant annexés.

Enfin, les appelants prétendent que l’autorisation donnée aux copropriétaires de lots, bénéficiant de la jouissance exclusive de jardins, d’y installer des abris de jardin aurait dû être votée, non pas la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, mais à celle de l’article 26, s’agissant de travaux comportant transformation de parties communes à usage privatif ; ils soulignent, en effet, que l’autorisation donnée concerne l’installation d’abris de jardin posés sur un socle en béton, ce qui résulte d’un procès-verbal de constat établi le 13 février 2013 par M^e Chetboun, huissier de justice, selon lequel les abris de jardin en bois installés dans les jardins en rez-de-chaussée sont posés sur une chape en béton.

Pour autant, les constatations faites par l’huissier l’ont été de l’appartement de M. et M^me X situé au premier étage du bâtiment A, les photographies jointes au procès-verbal de constat permettant de visualiser trois abris de jardin, dont apparemment un seul (sur la photographie n° 5) est posé sur un socle en béton hors-sol ; en toute hypothèse, comme l’indique le premier juge, l’installation d’un abri de jardin en bois, aisément démontable, relève d’une autorisation donnée à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dès lors qu’elle n’entraîne aucune altération des parties communes ; il convient d’ailleurs d’ajouter que l’autorisation donnée aux termes de la résolution 9 ne permet pas que les abris de jardin soient posés sur une dalle en béton, ainsi que le relève le syndicat des copropriétaires, et que l’installation de telles constructions légères, expressément prévue par le règlement de copropriété, est conforme à la destination de l’immeuble.

Il n’est pas, non plus, établi en quoi la résolution ainsi adoptée, qui concerne l’ensemble des propriétaires de lots, bénéficiant de jardins en rez-de-chaussée, l’a été dans le but de nuire à M. et M^me X, hors la poursuite de tout intérêt collectif.

Il résulte donc de ce qui précède que le jugement entrepris doit être confirmé dans toutes ses dispositions.

En cause d’appel, le syndicat des copropriétaires Le clos des Costes formule des demandes en paiement de dommages et intérêts pour appel abusif et d’une amende civile sur le fondement de l’article 559 du code de procédure civile, demandes qui ne peuvent être regardées que comme des prétentions nouvelles au sens de l’article 564 du même code et partant, irrecevables.

Pour hasardeux qu’il soit, l’appel interjeté par M. et M^me X, qui n’est que la mise en 'uvre d’un droit dans l’exercice d’une voie de recours, ne revêt aucun caractère manifestement abusif de nature à justifier que des dommages et intérêts soient alloués de ce chef au syndicat des copropriétaires ; le prononcé d’une amende civile n’est pas davantage justifié.

Succombant sur leur appel, M. et M^me X doivent être condamnés aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires Le clos des Costes la somme de 3000 € au titre des frais non taxables que celui-ci a dû exposer, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme dans toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Marseille en date du 3 mars 2016,

Rejette les demandes en paiement de dommages et intérêts pour appel abusif et d’une amende civile présentées par le syndicat des copropriétaires Le clos des Costes,

Condamne M. et M^me X aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires Le clos des Costes la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que les dépens d’appel seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du même code,

Le Greffier Le Président