Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-2, 21 octobre 2021, n° 20/10187

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 21 OCTOBRE 2021

N° 2021/536

N° RG 20/10187

N° Portalis DBVB-V-B7E-BGNUK

X Y Z A

C/

SA LOGIS FAMILIAL

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Aurélie

BOURJAC

M^e Roselyne SIMON-THIBAUD

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de NICE en date du 17 Septembre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/00619.

APPELANTE

Madame X Y Z A

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2021/7459 du 02/07/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d’AIX-EN-PROVENCE)

née le […] à […],

demeurant […], […], […]

Escalier 1, […]

représentée et assistée par M^e Aurélie BOURJAC, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

SA LOGIS FAMILIAL SA d’habitation à loyer modéré

dont le siège social est […]

représentée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée par M^e Rose-Marie FURIO-FRISCH, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Septembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Catherine OUVREL, présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Catherine OUVREL, présidente

M^me Sylvie PEREZ, conseillère

M^me Angélique NETO, conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline BURON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Octobre 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Octobre 2021

Signé par M^me Catherine OUVREL, présidente, et madame Caroline BURON, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon bail sous seing privé du 4 avril 2018, la SA Logis Familial a donné en location à madame X Y Z A, un logement situé […] à Nice, moyennant un loyer mensuel de 503,29 ' outre 138,05 ' de provision sur charges.

La SA Logis Familial a fait délivrer un commandement de quitter les lieux daté du 16 octobre 2019 visant la clause résolutoire du bail et a mis en demeure madame X Y Z A de lui régler la somme de 795,60 '.

Par ordonnance de référé en date du 17 septembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice a :

• constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 16 décembre 2019,

' ordonné l’expulsion de madame X Y Z A et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

' dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

' fixé l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 17 décembre 2019 à la somme de 647,63 ',

' condamné madame X Y Z A à payer à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle de 647,63 ' par mois à compter du 17 décembre 2019 et jusqu’à libération complète et effective des lieux,

' condamné madame X Y Z A à payer à la SA Logis Familial la somme de 374,08 ' à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 8 juillet 2020, terme de juin 2020 inclus,

' débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

' condamné madame X Y Z A à payer à la SA Logis Familial la somme de 500 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné madame X Y Z A aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Selon déclaration reçue au greffe le 22 octobre 2020, madame X Y Z A a interjeté appel de la décision, l’appel portant sur toutes les dispositions de l’ordonnance déférée dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 18 janvier 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, madame X Y Z A demande à la cour de :

• in limine litis, ordonner la nullité du commandement de payer du 16 octobre 2019 et des actes subséquents pour inobservation des dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

• dire irrecevable l’assignation en référé signifiée le 3 janvier 2020 à madame X Y Z A pour inobservation des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 750-1 du code de procédure civile,

• annuler l’ordonnance entreprise,

• débouter la SA Logis Familial de ses demandes,

Au principal :

• réformer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

• dire que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies,

• dire n’y avoir lieu à référé en présence d’une contestation sérieuse,

• débouter la SA Logis Familial de ses demandes,

A titre subsidiaire :

• dire qu’elle est de bonne foi,

• lui accorder des délais de 36 mois pour quitter les lieux,

• suspendre les effets du commandement d’avoir à quitter les lieux pendant ce délai,

En tout état de cause :

• réformer l’ordonnance en toutes ses dispositions,

• condamner la SA Logis Familial à lui verser une somme de 3 500 ' au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

• condamner la SA Logis Familial à lui payer la somme de 2 000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

• condamner la SA Logis Familial au paiement des dépens de première instance et d’appel, avec distraction.

Par dernières conclusions transmises le 18 février 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SA Logis Familial sollicite de la cour qu’elle :

• déclare madame X Y Z A mal fondée en son appel,

• déboute madame X Y Z A de l’ensemble de ses demandes,

• confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

• condamne madame X Y Z A à lui payer la somme de 700 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens d’appel.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 23 juin 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La Cour d’appel précise, à titre liminaire, qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constatations', de 'prise d’acte’ ou de 'dire et juger’ qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

Sur la nullité du commandement de payer et des actes subséquents

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce, tendant à améliorer les rapports locatifs dispose : I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.(…)

Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en 'uvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

La reproduction du contenu de la clause résolutoire dans le commandement de payer n’est pas exigée.

En l’occurrence, les parties sont liées par un bail signé le 4 avril 2018 qui comprend en son titre XV une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de payer.

Par acte délivré le 16 octobre 2019 à étude, la SA Logis Familial a fait commandement à madame X Y Z A de payer la somme de 795,60 ' au titre de l’arriéré locatif, outre divers frais, et a manifesté son intention de se prévaloir de la clause résolutoire précitée et à laquelle

il est expressément fait référence.

De plus, le commandement de payer comporte 5 feuillets dont deux sont constitués d’un décompte précis de la dette locative de madame X Y Z A à raison d’impayés depuis juin 2019, s’élevant à 795,60 ' à la date du 7 octobre 2019. Ainsi, l’appelante était à même de connaître la nature des demandes formées contre elle et leurs montants exacts.

Dans ces conditions, aucune irrégularité n’affecte le commandement du 16 octobre 2019, étant qui plus est observé que madame X Y Z A ne démontre pas l’existence d’un grief au soutien de la nullité invoquée. L’ordonnance entreprise qui a écarté cette demande sera donc confirmée de ce chef.

Sur l’irrecevabilité de l’assignation

Au regard des dispositions de la loi du 6 juillet 1989

En premier lieu, s’agissant de la régularité de l’assignation délivrée le 3 janvier 2020 par la SA Logis Familial, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce, tendant à améliorer les rapports locatifs dispose :

II.-A compter du 1^er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

III.-A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.

Ainsi, les bailleurs personnes morales ne peuvent pas faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de résiliation du bail motivé par l’existence d’une dette

locative avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine, par voie électronique, de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien de leur versement.

En l’occurrence, la SA Logis Familial justifie avoir saisi la caisse d’allocation familiale le 7 octobre

2019, soit plus de deux mois avant l’assignation du 3 janvier 2020, en vue de la suppression ou du maintien de l’aide au logement. L’assignation est donc recevable au regard de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

En outre, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail, lorsque celle-ci est fondée, en tout ou partie, sur l’existence d’une dette locative du preneur, doit, à peine d’irrecevabilité, être notifiée par voie électronique au préfet en vue de l’établissement d’une enquête sociale dont les résultats doivent être communiqués au juge afin qu’il soit informé de la situation précise du locataire. Un délai de deux mois doit impérativement être prévu entre le moment où l’information est portée à la connaissance du préfet et la date de l’audience.

En l’occurrence, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été dénoncée au préfet des Alpes-Maritimes le 6 janvier 2020, soit bien plus de deux mois avant l’audience qui s’est tenue le 27 juillet 2020. A ce titre également, l’assignation est recevable.

Au regard de l’article 750-1 du code de procédure civile

En second lieu, madame X Y Z A soulève l’irrecevabilité de l’assignation tendant au constat de la clause résolutoire du bail, pour manquement aux dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile. Cet article dispose qu’à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire.

En l’occurrence, la demande d’expulsion étant une demande indéterminée, les dispositions sus-visées ne sont pas applicables, de sorte qu’aucune irrecevabilité à ce titre n’est justifiée.

C’est donc à juste titre que le premier juge a écarté la fin de non recevoir tirée de l’irrecevabilité de l’assignation en justice de madame X Y Z A par la SA Logis Familial et a considéré la procédure régulière. L’ordonnance entreprise sera confirmée à ce titre et aucune nullité de la décision entreprise n’est justifiée.

Sur la mise en oeuvre de la clause résolutoire et ses conséquences

En application des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et ainsi que relevé par le premier juge, le bail liant les parties comprend une clause résolutoire dont l’acquisition a été activée par la délivrance d’un commandement de payer le 16 octobre 2019.

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

En l’espèce, le commandement de payer est resté infructueux en ce que la somme commandée n’a pas été acquittée dans le délai de deux mois susvisé. En effet, ce non paiement est établi par le décompte produit par l’intimée. Madame X Y Z A soutient avoir procédé à trois versements dans le délai de deux mois, à savoir 250 ' le 15 octobre 2019, 250 ' le 7 novembre 2019 et 300 ' le 10 décembre 2019. Force est néanmoins de constater que les pièces auxquelles elle renvoie (n° 17 à18), comme l’ensemble des pièces qu’elle produit, ne rapportent pas cette preuve, mais font tout au plus apparaître des versements de 300 ' le 8 novembre 2019, 250 ' et 300 ' le 10 janvier 2020. Il n’est donc pas établi que les causes du commandement ont été acquittées avant le 16 décembre 2019.

Aussi, c’est à juste titre que le premier juge a considéré que le bail se trouve résilié depuis cette date par la mise en oeuvre de la clause résolutoire. L’ordonnance entreprise doit donc être confirmée à ce titre, ainsi qu’en ce qu’elle a ordonné son expulsion et a fixé une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle.

Sur la provision pour dette locative

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’occurrence, madame X Y Z A a interjeté appel sur la disposition de l’ordonnance la condamnant à titre provisionnel à payer à la SA Logis Familial la somme de 374,08 ' au titre des impayés locatifs arrêtés au 8 juillet 2020. Aux termes de ses dernières écritures, madame X Y Z A sollicite le rejet de toutes les demandes de l’intimée, comprenant donc nécessairement celle au titre de la provision pour dette locative.

Or, l’appelante produit une attestation de situation de son compte établie par le service gestionnaire de la SA Logis Familial, en date du 7 juin 2021, indiquant que le solde de madame X Y Z A présente alors un solde nul. La SA Logis Familial ne produit aucun élément postérieur justifiant d’une dette locative de madame X Y Z A à son égard.

Il convient donc d’en déduire qu’aucune créance non sérieusement contestable n’est acquise au bénéfice de la SA Logis Familial, de sorte que l’ordonnance entreprise sera infirmée de ce chef.

Sur la demande subsidiaire de délais pour quitter les lieux

Par application de l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Le juge tient compte notamment de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’occurrence, madame X Y Z A a trois enfants à charge, respectivement âgés de 1, 3 et 8 ans. Elle perçoit les allocations de la caisse d’allocation familiale à hauteur de 1 531 ' (allocations familiales, allocation logement, Paje et revenu de solidarité active) et dispose d’un contrat à durée indéterminée en tant qu’aide à domicile depuis le 15 octobre 2020. A ce titre, elle perçoit entre 460 et 667 ' mensuels nets.

Sa demande, certes nouvelle en appel, se rattache à la présente procédure par un lien tel qu’elle ne peut être considérée irrecevable de ce chef.

Madame X Y Z A justifie de l’instruction d’un dossier DALO avec l’aide d’une assistante sociale seulement en janvier 2021, malgré la procédure en cours.

Aussi, bien que madame X Y Z A soit à jour du paiement de ses loyers, étant observé que le différentiel avec la prise en charge par les allocations logement est très faible, et

tenant compte de sa situation personnelle, il convient de constater que depuis la résiliation du bail en décembre 2019, elle a bénéficié de larges délais de paiement, la période à venir étant en tout état de cause soumise à la trêve hivernale.

Il n’y a donc pas lieu de faire droit à cette demande de délais pour quitter les lieux. Et l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a ordonné l’expulsion immédiate de madame X Y Z A.

Sur les dommages et intérêts

L’action de la SA Logis Familial est parfaitement bien fondée et aucun abus, ni mauvaise foi dans son droit d’agir n’est établi. La demande de dommages et intérêts à ce titre présentée par madame X Y Z A ne peut donc qu’être rejetée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

Madame X Y Z A qui succombe au litige sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge de la SA Logis Familial les frais, non compris dans les dépens, qu’elle a exposés pour sa défense. L’indemnité qui lui a été allouée à ce titre en première instance sera confirmée et il convient de lui allouer une indemnité complémentaire de 1 000 euros en cause d’appel.

L’appelante supportera en outre les dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné madame X Y Z A à payer à la SA Logis Familial la somme de 374,08 ' à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 8 juillet 2020, terme de juin 2020 inclus,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses autres dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Rejette toute demande en annulation de l’ordonnance entreprise,

Déboute la SA Logis Familial de sa demande en paiement d’une provision au titre des impayés locatifs, charges et indemnités d’occupation,

Rejette toute demande de délais pour quitter les lieux,

Rejette toute demande de dommages et intérêts pour procédure abusive présentée par madame X Y Z A,

Condamne madame X Y Z A à payer à la SA Logis Familial la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute madame X Y Z A de sa demande sur ce même fondement,

Condamne madame X Y Z A au paiement des dépens, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle et conformément aux dispositions de l’article 699 du code

de procédure civile.

Le Greffier La Présidente