COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 09 AVRIL 2026

N° 2026/ 194

Rôle N° RG 23/03086 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BK3RJ

[T] [Z]

[A] [C] épouse [Z]

S.C.I. [F]

C/

[B] [K]

[U] [R] épouse [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Bernard AZIZA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en date du 12 Décembre 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 21/03424.

APPELANTS

Monsieur [T] [Z]

né le 05 Août 1952 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

Madame [A] [C] épouse [Z]

née le 24 Avril 1967 à [Localité 3] (ITALI), demeurant [Adresse 1]

S.C.I. [F], demeurant [Adresse 2]

Tous trois représentés par M^e Bernard AZIZA, avocat au barreau de TOULON

INTIMES

Monsieur [B] [K]

né le 19 Février 1978 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

Assigné en étude le 03/04/2023

défaillant

Madame [U] [R] épouse [K]

née le 01 Août 1986 à [Localité 4], demeurant [Adresse 4]

assignée à étude le 03/04/2023

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 11 Février 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Avril 2026.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Avril 2026,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 02 juin 2012, ayant pris effet le 06 août 2012 pour une durée de trois ans, Monsieur et Madame [Z], par l’intermédiaire de leur mandataire la SARL AGENCEIMMO, ont consenti à Monsieur et à Madame [K] un bail à usage d’habitation portant sur un appartement et un stationnement couvert pour deux voitures situé [Adresse 5] (83), moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 1.037,50 euros, outre 32,50 euros de provisions mensuelles sur charges.

Suivant acte de commissaire de justice du 29 avril 2020, Monsieur et Madame [Z] ont fait délivrer à leurs locataires un commandement d’avoir à payer la somme de 6.146,34 euros visant la clause résolutoire et mise en demeure de justifier de l’occupation du logement.

Suivant acte de commissaire de justice du 1er février 2021, Monsieur et Madame [Z] ont délivré à Monsieur et à Madame [K] un congé pour le 05 août 2021, aux motifs du défaut de paiement de loyers ayant entrainé une dette locative de 9.982,73 euros.

Suivant acte de commissaire de justice du 24 juin 2021, Monsieur et à Madame [K] ont assigné Monsieur et Madame [Z] devant le tribunal judiciaire de Toulon aux fins de voir :

— in limine litis

*prononcer la nullité du congé pour défaut de qualité à agir.

— au fond

*prononcer la nullité du congé pour absence de motif légitime et sérieux.

En tout état de cause.

*condamner solidairement Monsieur et Madame [Z] à leur payer la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire était évoquée à l’audience du 17 octobre 2021.

Monsieur et Madame [K] demandaient au tribunal de leur allouer le bénéfice de leur exploit introductif d’instance et de rejeter les demandes de la SCI [F].

Monsieur et Madame [Z] demandaient au tribunal de rejeter les demandes des époux [K], de donner acte à la SCI [F] de son intervention volontaire aux débats, de condamner les époux [K] à payer à la SCI [F] la somme de 3.079,87 € incluant le montant des loyers dus au mois d’octobre 2022, la somme de 6.509,67€ au titre du solde des factures d’eau impayées au 15 juin 2022, une indemnité mensuelle d’occupation de 1.200 € ainsi que la somme de 1.200 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure.

Ils concluaient au prononcé de la validité du congé délivré et à l’expulsion des époux [K].

La SCI [F] intervenait volontairement à la procédure, faisant valoir reprendre à son compte les divers actes accomplis par les époux [Z] envers les époux [K].

Suivant jugement contradictoire en date du 12 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Toulon a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

*déclaré recevable l’intervention volontaire de la SCI [F] ;

*prononcé la nullité du congé délivré le 1er février 2021 par Monsieur et Madame [Z] à Monsieur et Madame [K]

*débouté Monsieur [Z], Madame [Z] et la SCI [F] de leur demande en paiement des arriérés de loyers et charges ;

*débouté Monsieur [Z], Madame [Z] et la SCI [F] de leur demande en paiement au titre des consommations d’eau ;

*condamné in solidum Monsieur [Z] , Madame [Z] et la SCI [F] à payer à Monsieur et Madame [K] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

*condamné in solidum Monsieur [Z] , Madame [Z] et la SCI [F] aux dépens ;

*débouté les parties à l’instance de toutes leurs autres demandes.

Suivant déclaration reçue au greffe en date du 24 février 2023, Monsieur [Z] , Madame [Z] et la SCI [F] ont relevé appel de cette décision en ce qu’elle a dit:

— prononce la nullité du congé délivré le 1er février 2021 par Monsieur et Madame [Z] à Monsieur et Madame [K]

— déboute Monsieur [Z], Madame [Z] et la SCI [F] de leur demande en paiement des arriérés de loyers et charges ;

— déboute Monsieur [Z], Madame [Z] et la SCI [F] de leur demande en paiement au titre des consommations d’eau ;

— condamne in solidum Monsieur [Z] , Madame [Z] et la SCI [F] à payer à Monsieur et Madame [K] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne in solidum Monsieur [Z] , Madame [Z] et la SCI [F] aux dépens ;

— déboute les parties à l’instance de toutes leurs autres demandes.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 janvier 2026 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et de leurs prétentions, Monsieur [Z], Madame [Z] et la SCI [F] demandent à la cour de :

*infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les époux [Z] et la SCI [F] de leur demande de paiement d’arriérés de loyer charge ainsi que la consommation d’eau.

*infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné les appelants au paiement de la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens ;

Statuant à nouveau,

*débouter les époux [K] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

*confirmer la SCI [F] en son intervention volontaire aux débats et lui donner acte qu’elle déclare reprendre à son compte les divers actes de procédure accomplis par les époux [Z] envers les époux [K], y compris le congé délivré le 1er février 2021 aux époux [K] ;

*condamner les époux [K] à payer à la SCI [F] la somme de 651,58 euros, représentant le montant des loyers restant dus au 12 décembre 2022 ;

*condamner les époux [K] à payer à la SCI [F] la somme de 7.628,46 euros au titre du solde des factures d’eau impayées au 29 février 2024 ;

*condamner en outre in solidum les époux [K] à payer à la SCI [F] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

*condamner in solidum les époux [K] aux entiers dépens tant de première instance que d’appel.

A l’appui de leurs demandes, les époux [Z] expliquent que la SCI [F] a vendu à la SCI TOSCA l’usufruit temporaire portant sur l’appartement objet du litige le 05 janvier 2010 pour une durée de onze ans et que la SCI TOSCA comme la SCI [F] sont des sociétés familiales dont les porteurs de parts sont eux-mêmes et leurs enfants.

Ils indiquent que la SCI TOSCA a consenti aux époux [Z] la jouissance de l’appartement et que c’est en cette qualité qu’ils ont consenti le bien à la location.

Ils ajoutent qu’au 05 janvier 2021, l’usufruit dont bénéficiait la SCI TOSCA s’est éteint de telle sorte qu’ils sont devenus locataires de la SCI [F], bailleresse.

Ils font valoir que les locataires ne procèdent pas au règlement de leur loyer.

Ainsi par ordonnance de référé du 12 avril 2024 ils ont été notamment autorisés à payer à la SCI [F] la somme de 9.996,36 euros correspondant à une provision sur les loyers et charges par versements successifs.

Cependant faute d’avoir pu exécuter les termes de cette ordonnance, ils ont, après mise en place de la procédure d’expulsion, quitté les lieux le 15 avril 2025.

Monsieur [Z], Madame [Z] et la SCI [F] produisent un décompte pour justifier des loyers et charges dus.

Enfin ils expliquent que le 12 février 2024, le système de distribution d’eau de l’immeuble a été modifié pour l’établissement d’un compteur unique pour chacun des locataires, étant précisé que bien que doté d’un système de compteur unique depuis l’origine, le local commercial du rez-de-chaussée et l’appartement du 1er étage occupés par les intimés avaient chacun un sous-compteur qui défalquait pour chacun des locataires, sa propre consommation.

Ils soutiennent que les locataires n’ont réglé que la première consommation d’eau sur une période de dix ans.

******

Monsieur [Z], Madame [Z] et la SCI [F] ont signifié par exploit de commissaire de justice à Monsieur et Madame [K] en date du 03 avril 2023, la déclaration d’appel , les conclusions et pièces .

L’ordonnance de clôture a été rendue le 04 février 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 février 2026 et mise en délibéré au 9 avril 2026.

Monsieur et Madame [K] n’ont pas constitué avocat.

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Attendu qu’il convient d’observer que dans leurs dernières conclusions, les appelants ne sollicitent plus la réformation du chef du jugement au terme duquel il a été prononcé la nullité du congé délivré le 1er février 2021 par Monsieur et Madame [Z] à Monsieur et Madame [K].

Qu’il y a lieu dés lors de considérer qu’ils sont réputées avoir abandonné cette prétention, la cour ne statuant que sur les dernières conclusions déposées conformément aux dispositions de l’article 954 du code de procédure civile.

Attendu que Monsieur et Madame [K] n’ayant pas constitué avocat, ces derniers sont réputés s’approprier les motifs du jugement conformément aux dispositions de l’article 954 in fine du code de procédure civile.

1°) Sur l’arriéré locatif

Attendu que les appelants demandent à la Cour de condamner les époux [K] à payer à la SCI [F] la somme de 651,58 euros, représentant le montant des loyers restant dus au 12 décembre 2022.

Qu’ils produisent à l’appui de leur demande 3 décomptes :

— le décompte de gestion arrêté au 20 novembre 2020

— l’extrait de compte détaillé arrêté au 21 octobre 2021au terme duquel les époux [K] restaient devoir à cette date la somme de 5.904,38

— le décompte de gestion arrêté au 15 mars 2023 faisant apparaitre une dette locative de 4.221,02 euros

Qu’ils ajoutent qu’aux termes de l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Toulon en date du 12 avril 2024 les époux [K] ont été condamnés à payer à la SCI [F] la somme de 9.996,36 € correspondant à une provision sur les loyers, charges, indemnité à mars 2024 inclus.

Qu’il convient cependant d’observer que le juge des référés a indiqué dans son ordonnance qu’il ne résultait pas des pièces versées aux débats un décompte clair en adéquation avec les dires de l’audience puisque si le décompte fourni faisait apparaître une somme de 14. 275,92 € à mars 2024 inclus, la somme demandée lors de l’audience était de 9.996,36 €.

Qu’en l’état il convient de relever que ce décompte faisant apparaître cette somme de 14.275, 92 euros n’est pas versé aux débats.

Que le dernier décompte arrêtée au 15 mars 2023 fait apparaitre une dette locative de 4.221,02 euros.

Que dés lors la cour ne peut adopter le raisonnement des appelants lesquels fondent leur calcul sur un montant de loyers dus à mars 2024 arrêté à la somme de 14.275, 92 euros

Qu’il y a lieu par conséquent de les débouter de cette demande et de confirmer le jugement déféré sur point.

2°) Sur la consommation d’eau

Attendu que Monsieur [Z], Madame [Z] et la SCI [F] demandent à la Cour de condamner les époux [K] à payer à la SCI [F] la somme de 7.628,46 euros au titre du solde des factures d’eau impayées au 29 février 2024.

Attendu que dans un bail avec charges, le loyer est calculé en tenant compte de certaines charges, dont l’eau peut faire partie, les clauses du bail précisant quelles charges sont incluses dans le loyer et quelles charges sont récupérables auprès du locataire.

Qu’il convient de souligner que la loi Alur de 2014 définit les charges récupérables auprès du locataire.

Qu’ainsi l’eau peut être une charge récupérable, mais il est important de vérifier si elle est mentionnée dans le bail.

Qu’en effet si l’eau est une charge récupérable, elle doit être explicitement mentionnée dans le bail.

Que si l’eau n’est pas mentionnée dans le bail, elle ne peut pas être récupérée auprès du locataire.

Qu’en l’état il résulte clairement du contrat de bail signé entre les parties que « le présent contrat de location est consenti et accepté aux conditions générales énoncées page 2,3,4,5 et au prix, charges et conditions suivantes.

— un loyer mensuel initial de 1.037,50 €.

— un contrat d’entretien climatisation de 12,50 €

— une provision taxe enlèvement ordures ménagères de 20 €

soit un total mensuel de 1.070 €. »

Que force est de constater qu’il n’est nullement mentionné au bail que l’eau est une charge récupérable.

Qui convient par conséquent de débouter les appelants de leur demande et de confirmer le jugement déféré sur ce point.

3° ) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Attendu que l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.'

Qu’il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner in solidum Monsieur [Z], Madame [Z] et la SCI [F] au paiement des entiers dépens en cause d’appel.

Attendu que l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de débouter Monsieur [Z], Madame [Z] et la SCI [F] de leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt rendu par défaut, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement du 12 décembre 2022 du tribunal judiciaire de Toulon en toutes ses dispositions

Y AJOUTANT,

DÉBOUTE Monsieur [Z], Madame [Z] et la SCI [F] de leur demande d’indemnité au titre des frais irrépétibles.

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z], Madame [Z] et la SCI [F] au paiement des entiers dépens en cause d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,