ARRET No X…
Y… C/ SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE HENRY IV-SAINT LOUIS R./BG. COUR D’APPEL D’AMIENS 1^re chambre – 1^re section ARRET DU 26 JANVIER 2006 RG : 04/02585 APPEL D’UN JUGEMENT DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SENLIS du 18 novembre 2003 PARTIES EN CAUSE : APPELANTES Madame Evelyne X… née le 06 Novembre 1946 à CREIL (60100) de nationalité Française 208 rue Robert Weiss 60600 AGNETZ Madame Nicole Y… née le 12 Février 1935 à AMIENS (80000) de nationalité Française 7, rue du Docteur Z… 60180 NOGENT SUR OISE Représentées par M^e Jacques CAUSSAIN, avoué à la Cour et plaidant par M^e BEUZEVAL substituant M^e Serge LEQUILLERIER, avocats au barreau de SENLIS

ET : INTIME SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE HENRY IV-SAINT LOUIS, représenté par son syndic LA SERGIC OISE 41, rue Pierre Sauvage 60200 COMPIEGNE Représenté par la SCP LE ROY, avoué à la Cour et ayant pour avocat M^e BOLLIET du barreau de COMPIEGNE DEBATS :

A l’audience publique du 03 Novembre 2005 devant M. RUFFIER, A…, magistrat rapporteur siégeant seul, sans opposition des avocats, en vertu de l’article 786 du nouveau Code de procédure civile qui a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le12 Janvier 2006. GREFFIER : M. B… COMPOSITION DE LA COUR LORS DU C… : M. Le A… en a rendu compte à la Cour composée de : M. RUFFIER, A…, M^me D… et M. FLORENTIN, Conseillers qui en ont délibéré conformément à la Loi.

Le 12 Janvier 2006, le délibéré a été prorogé au 26 Janvier 2006 pour prononcer de l’arrêt par mise à disposition au greffe. PRONONCE PUBLIQUEMENT : Le 26 Janvier 2006 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du

nouveau Code de procédure civile ; M. RUFFIER, A…, a signé la minute avec M. B…, Greffier. [* *] [* DECISION :

Par arrêt rendu le 22 septembre 2005, auquel il est expressément renvoyé pour l’exposé des éléments de la cause, la Cour d’appel de céans, statuant sur l’appel d’un jugement rendu par le Tribunal de grande instance de Senlis le 18 novembre 2003, a : À

déclaré irrecevable l’appel formé par Madame Nicole Y…, À

sur l’appel interjeté par Madame Évelyne X…, ordonné la réouverture des débats et invité les parties à conclure sur le mandat habilitant la société Sergic Oise à représenter le syndicat des copropriétaires, à défaut de mandat, sur la recevabilité de la demande de Madame Évelyne X… en ce que le syndicat des copropriétaires n’est pas valablement représenté à l’instance, et à produire toute justification utile et notamment les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires de la Résidence Henri IV et Saint-Louis à Nogent-sur-Oise des années 2001 à 2004 inclus, À

renvoyé l’affaire à l’audience du jeudi 3 novembre 2005 à 13 heures 45, À

réservé les dépens. *] [* *]

Aux termes de ses conclusions déposées le 27 octobre 2005, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé de son argumentation, Madame Évelyne X… sollicite l’infirmation de la décision entreprise et demande à la Cour de juger que les travaux de traitement des façades qui ont entraîné le changement d’aspect par suppression des céramiques ont été exécutés sans autorisation préalable valable et de prononcer la nullité de la résolution no 8 de l’assemblée générale du 22 novembre 2000 pour violation de l’article 11 du décret. Elle conclut en conséquence à la condamnation du Syndicat des copropriétaires d’avoir à restituer aux façades leur aspect extérieur d’origine. Elle réclame en outre sa condamnation à lui payer une

indemnité de 1 000 euros au titre de ses frais irrépétibles et à supporter l’intégralité des dépens, avec droit de recouvrement direct de ceux d’appel au profit de son avoué.

Suivant ses écritures en réplique déposées le 28 octobre 2005, auxquelles il est également renvoyé, le Syndicat des copropriétaires conclut au rejet de la fin de non-recevoir tirée de l’absence de qualité à agir du syndic. Sur le fond, il demande à la Cour de débouter Madame Évelyne X… de son appel et de l’ensemble de ses prétentions et de la condamner à lui payer une somme de 2 000 euros en indemnisation de ses frais irrépétibles et à supporter les entiers dépens, incluant ceux de référé et les frais d’expertise, avec distraction de ceux d’appel au bénéfice de son avoué. * * * DISCUSSION Sur la fin de non-recevoir

La société Sergic Oise, désignée en qualité de syndic de la copropriété Résidences Henri IV et Saint-Louis, a fait apport à la société anonyme Ardiet Frères de la totalité de ses actifs selon acte sous seing privé daté du 26 avril 2001. Le projet de fusion par absorption de la société Sergic Oise par la société Ardiet Frères a été approuvé par les actionnaires de cette dernière lors de l’assemblée générale extraordinaire du 31 mai 2001, la société issue de la fusion prenant la dénomination commerciale de Sergic Oise.

L’assemblée a subséquemment constaté la dissolution anticipée de la société Sergic Oise. Si le mandat de syndic est l’un de ces contrats conclus intuitu personae qui ne peut être automatiquement transféré à la société absorbante ensuite de la transmission universelle de patrimoine réalisé dans le cadre d’une opération de fusion-absorption, conformément aux dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965, il ressort en l’occurrence des justifications produites que l’assemblée générale des copropriétaires du 8 décembre 2001, par résolution no 4 rappelant la fusion absorption suivie du

changement de dénomination commerciale, a renouvelé le mandat de la société Sergic Oise pour une durée d’un an.

Le 1^er février 2003, l’assemblée générale des copropriétaires a nommé la société Sergic Oise aux fonctions de syndic pour une durée d’une année, en déclarant reconnaître sa qualité de syndic de la copropriété à compter du jour de la réalisation de l’opération de fusion par absorption. Enfin, le 24 janvier 2004, l’assemblée générale des copropriétaires a nommé aux fonctions de syndic pour une durée de un an la société Sergic SAS, venant aux droits de la société Sergic Oise, à compter de la réalisation de la fusion-absorption du 1^er janvier 2004 et a ratifié au profit de la société Sergic SAS l’ensemble des mandats d’ester en justice accordés dans le cadre des procédures en cours.

Il résulte de ces éléments que l’irrégularité invoquée s’est en toutes hypothèses trouvée régularisée ensuite du procès-verbal de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 1^er février 2003, de sorte que conformément aux dispositions de l’article 126 du nouveau Code de procédure civile, il n’y a pas lieu de retenir l’existence d’une fin de non-recevoir. * * * Sur le fond
Madame Évelyne X… conclut à la nullité des résolutions des assemblées générales de 1999 et de 2000 concernant l’exécution de travaux modifiant l’harmonie des façades. Elle fait valoir que la résolution no 16 prise lors de l’assemblée générale du 11 décembre 1999 serait nulle faute d’avoir été votée à la majorité requise. L’appelante observe que les travaux de ravalement soumis à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ne consistent qu’en de simples travaux d’entretien qui ne correspondent en rien aux travaux entrepris en l’espèce par le Syndicat, lesquels ont notamment pour conséquence de modifier l’harmonie générale des façades, par la suppression des céramiques en pâte de verre dont elles se trouvaient

jusqu’alors recouvertes.

Toutefois, selon des motifs pertinents que la Cour fait siens, les premiers juges ont retenu à bon droit que la couverture des panneaux en mosa’que de pâte de verre au cours de l’exécution des travaux de ravalement des façades et pignons ne correspondait pas à une quelconque volonté de modifier l’aspect de l’immeuble, mais résulte d’une nécessité technique impérative apparue en cours de chantier ; étant observé que l’expert judiciaire Alain Lepoittevin a justement considéré dans son rapport – sans d’ailleurs soulever aucune critique de l’appelante à cet égard – qu’il s’agissait de la seule solution pour parvenir à assurer l’étanchéité des façades et obtenir la garantie décennale. Il n’y a donc pas lieu à annulation de la résolution no 16 de l’assemblée générale du 11 décembre 1999, laquelle a été régulièrement prise à la majorité prévue par l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

L’appelante conclut également à la nullité de la résolution no 8 de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 novembre 2000, faute pour la société Sergic Oise d’avoir joint à l’ordre du jour les pièces visées par l’article 11 du décret de 1967, pour permettre à l’assemblée de délibérer valablement.

Le Syndicat des copropriétaires fait cependant justement valoir en réplique que l’ensemble des pièces visées par l’article 11 du décret de 1967 ont été jointes à l’ordre du jour de l’assemblée générale de décembre 1999 et plus particulièrement les devis des entreprises concernées par l’appel d’offres, déjà jointes à la précédente convocation. La résolution numéro 16 de l’assemblée générale extraordinaire du 6 janvier 2000, relative au choix de la maîtrise d’oeuvre et de l’entreprise devant exécuter les travaux, a été votée à la majorité requise.

Par ailleurs, il s’avère que la ratification du changement d’aspect

des façades rendu nécessaire pour ces raisons techniques a été régulièrement mise à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 22 novembre 2000. L’ordre du jour visé dans la convocation du 25 octobre 2000 satisfait manifestement aux dispositions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967. En effet, la résolution numéro 8 figure bien dans les pièces jointes. Cette résolution a été adoptée par l’assemblée générale à la majorité qualifiée de l’article 26 de la loi de 1965.

Il convient donc de débouter Madame Évelyne X… de ses prétentions et de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions. [* *] [*

Eu égard aux éléments de la cause, il y a lieu de fixer à la somme de 2 000 euros le montant des frais irrépétibles exposés par le Syndicat des copropriétaires qui sera mis à la charge de Madame Évelyne X… *] [* *] PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement,

Rejette la fin de non-recevoir tirée de l’absence de qualité à agir du syndic ;

Déboute Madame Évelyne X… de son appel et de l’ensemble de ses prétentions ;

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 18 novembre 2003 par le Tribunal de grande instance de Senlis ;

Condamne Madame Évelyne X… à payer au Syndicat des copropriétaires des Résidences Henri IV et Saint-Louis à Nogent-sur-Oise une indemnité de 2 000 euros en application des dispositions de l’articles 700 du nouveau Code de procédure civile ; Condamne Madame Évelyne X… aux entiers dépens, qui comprendront les dépens de la procédure de référé et les frais d’expertise ; Autorise la SCP Le Roi & Associés, avoués, à

procéder au recouvrement direct des dépens d’appel dans les conditions fixées par l’article 699 du nouveau Code de procédure civile.

LE GREFFIER

LE A…