Cour d'appel d'Angers, 1ère chambre section a, 30 novembre 2010, n° 08/00631

COUR D’APPEL

D’ANGERS

1^re CHAMBRE A

XXX

ARRET N° 452

AFFAIRE N° : 08/00631

Jugement du 29 Janvier 2008

du Tribunal de Grande Instance du MANS

n° d’inscription au RG de première instance 07/2466

ARRET DU 30 NOVEMBRE 2010

APPELANTE :

XXX

5 place D E

XXX

représentée par la SCP CHATTELEYN ET GEORGE, avoués à la Cour

assistée de M^e Thierry PAVET, avocat au barreau du MANS

INTIMEE ET INCIDEMMENT APPELANTE :

XXX

XXX

XXX

représentée par la SCP GONTIER-LANGLOIS, avoués à la Cour

assistée de M^e Armelle MONGODIN, avocat au barreau de PARIS

INTIME :

LE CABINET LE SYNDIC, administrateur provisoire du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE sis 5 place E – XXX

XXX

XXX

assigné, n’ayant pas constitué avoué

XXX

XXX

12, S T

XXX

représentée par la SCP GONTIER-LANGLOIS, avoués à la Cour

assistée de M^e Armelle MONGODIN, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Octobre 2010 à 14 H 00, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame VERDUN, conseiller chargé du rapport.

Ce Magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame VERDUN, conseiller faisant fonction de président en application de l’ordonnance du 16 septembre 2010, Madame A et Madame H-I, conseillers.

Greffier lors des débats : Madame LEVEUF

ARRET : réputé contradictoire

Prononcé publiquement le 30 novembre 2010 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Signé par Madame VERDUN, président, et par Madame LEVEUF, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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FAITS ET PROCÉDURE

Le 18 août 2002, un mur de B ancien, séparant deux fonds contigus situés au MANS, 26 S de l’Étoile et 12-14 S T, pour l’un, cadastré section XXX, et 5 place D E et 28 S de l’Étoile, pour l’autre, cadastré section XXX, s’est effondré sur une longueur d’environ 18 m, provoquant des dommages au premier héritage, alors propriété de la SCI Prométhée Étoile.

Celle-ci, après avoir engagé une procédure de référé-expertise, afin de rechercher les indices de propriété du mur ainsi que les causes de son effondrement, a fait l’avance des travaux de remise en état du mur, pour un montant total de 17 144,25 €, puis agissant de concert avec ses auteurs, les époux Y, a, par acte d’huissier de justice en date du 6 février 2006, fait assigner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 5 place D E et 28 S de l’Étoile, afin de voire reconnaître la mitoyenneté de cet ouvrage. Ce syndicat regroupe deux copropriétaires, la SCI de l’Étoile et la SCI La Morgane, laquelle est intervenue volontairement à l’instance.

Après une radiation administrative prononcée le 15 mars 2007, l’affaire a été ré-enrôlée le 5 juillet 2007, sur l’intervention volontaire d’O-P K, héritière de B Y, décédé en cours d’instance.

Par un jugement contradictoire en date du 29 janvier 2008, le tribunal de grande instance du MANS a :

déclaré irrecevable l’action des consorts Y-K,

déclaré recevable celle de la SCI Prométhée Étoile,

dit que le mur litigieux était mitoyen sur une longueur de 10,80 m, des points A à B du plan établi par le géomètre-expert,

privatif à la copropriété du 5 place E sur une longueur de 3,80 m, de points B à C,

mitoyen à nouveau sur une longueur de 16,50 m, des points C à D,

condamné le Syndicat des copropriétaires à payer à la SCI Prométhée Étoile la somme de 13 241,88 €, au titre de sa part dans les frais de réparation de la partie mitoyenne du mur et des dégâts occasionnés par sa chute,

débouté la SCI Prométhée Étoile de ses autres demandes,

ordonné l’exécution provisoire de sa décision,

condamné le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 5 place E, à une indemnité de procédure de 3 000 €, ainsi qu’aux entiers dépens.

La SCI La Morgane a relevé appel de cette décision, par déclaration du 10 mars 2008. La SCI Prométhée Étoile a formé un appel incident.

L’affaire, appelée à l’audience de plaidoirie du 21 septembre 2009, a été renvoyée à la mise en état aux fins de désignation d’un administrateur provisoire de la copropriété de l’immeuble des 5 place D E et 28 S de l’Ecole. Le cabinet Le Syndic, désigné à cette fonction par une ordonnance du président du tribunal de grande instance du MANS en date du 16 septembre 2009, a été assigné à personne habilitée le 6 octobre 2009. Il n’a pas constitué avoué.

L’affaire a été ré-audiencée et, par un arrêt mixte du 9 mars 2010, auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits et de la procédure, cette cour, après avoir constaté que la SCI Prométhée Étoile avait vendu son immeuble à un tiers, par acte notarié du 7 mars 2008, a :

rejeté la fin de non-recevoir prise du défaut d’intérêt ou de qualité à agir de la SCI Prométhée Etoile,

avant-dire droit sur la question de la mitoyenneté du mur, a enjoint à la SCI Prométhée Etoile de faire assigner en intervention forcée le cessionnaire de l’immeuble sis 26 S de l’Étoile au MANS,

sursis à statuer sur l’appel incident de la SCI Prométhée Étoile jusqu’à cette mise en cause.

La SCI T, cessionnaire de l’immeuble ayant appartenu à la SCI Prométhée Étoile, a été assignée en intervention forcée. Elle a constitué avoué et conclu au fond, reprenant l’action en reconnaissance de mitoyenneté du mur introduite par son vendeur.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 23 septembre 2010.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Vu les dernières conclusions déposées par la SCI La Morgane, le 22 septembre 2010, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens en application des articles 455 et 954 du Code de procédure civile, et aux termes desquelles elle demande à la cour :

d’infirmer le jugement entrepris,

de constater que l’expert judiciaire, suivi en cela par le tribunal, s’est fondé sur les indices de mitoyenneté posés par les articles 653 et suivants du Code civil, lesquels n’ont vocation à s’appliquer que lorsque les titres sont muets,

de constater que ces textes n’ont pas vocation à s’appliquer dès lors que les titres se réfèrent à un acte de division et de règlement de copropriété du 17 janvier 1989, indiquant que le mur séparatif appartient à B Y, auteur de la SCI Prométhée Étoile, que l’ouvrage litigieux est rectiligne et construit sur la même emprise laquelle n’est pas en limite de propriété mais sur le fonds de la SCI Prométhée Etoile, et qu’en toute hypothèse, ces indices de mitoyenneté sont récents et non contemporains de l’établissement du mur,

de débouter, par conséquent, la SCI Prométhée Etoile de sa demande de reconnaissance du caractère mitoyen du mur, et de juger que le mur séparatif est rattaché à la propriété du 26 S de l’Étoile,

de déclarer l’arrêt à intervenir commun et opposable à la SCI T,

subsidiairement, de retenir que, nonobstant l’éventuelle mitoyenneté du mur, son effondrement résulte, selon l’expert, de la présence d’un arbre et des conditions de stationnement des véhicules sur les lots appartenant à la SCI de l’Étoile à laquelle, au sein de la copropriété de l’immeuble du 5 place E, incomberait exclusivement la réparation des dommages mis à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 5 place E ,

plus subsidiairement encore, de déclarer la SCI Prométhée Etoile irrecevable à poursuivre la réparation des dommages matériels subis par leur auteur, B Y, voire de déduire un coefficient de vétusté proportionnel au temps d’utilisation de l’équipement endommagé (pompe à chaleur) et de réduire les frais de remise en état du mur à la somme de 11 193,55 €, retenue par l’expert, voire à celle de 12 781,69 €, montant du devis Lemée annexé au rapport d’expertise amiable,

de décharger le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 5 place E des condamnations de toute nature résultant du jugement entrepris,

de condamner la SCI Prométhée Etoile à verser à la SCI La Morgane une indemnité de 3 500 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile,

de la condamner aux entiers dépens de première instance, en ce compris les frais d’expertise, et d’appel.

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Vu les dernières conclusions déposées par la SCI Prométhée Étoile et la SCI Les Ursulines, intervenante en cause d’appel, le 22 septembre 2010, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens en application des articles 455 et 954 Code de procédure civile, et par lesquelles elles sollicitent :

le rejet de l’appel principal et la confirmation du jugement en ce qu’il a jugé sur la propriété du mur litigieux,

son infirmation du jugement, sur l’appel incident de la SCI Prométhée Etoile,

la condamnation du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 5 place E et 28 S de l’Etoile à réparer les conséquences dommageables de l’effondrement du mur, sur le fondement de l’article 1382 du Code civil,

la condamnation de ce syndicat à lui verser la somme de 6 868,10 € en réparation du préjudice subi,

la condamnation du Syndicat des copropriétaires à installer un dispositif de protection du mur contre les butées des véhicules autorisés à stationner le long du mur, et ce sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

la condamnation du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 5 place E et 28 S de l’Etoile à lui verser une indemnité de 5 000 € à titre de dommages et intérêts, pour résistance abusive, trouble de jouissance et préjudice financier,

la condamnation du Syndicat des copropriétaires à verser à la SCI Prométhée Etoile une indemnité de procédure de 4 000 € en cause d’appel, et à la SCI T celle de 1 000 €,

sa condamnation aux entiers dépens de première instance et d’appel, lesquels comprendront les droits d’administration du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 5 place E taxés le XXX,

à tout le moins, la condamnation du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 5 place E à prendre en charge la rémunération de l’administrateur provisoire, taxée le XXX.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur la propriété du mur

Attendu que les dispositions des articles 653 et 654 du Code civil ont un caractère supplétif, la présomption de mitoyenneté qu’édicte le premier de ces textes pour 'tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins’ ne s’appliquant qu’à défaut de titre ou de marque du contraire, et les marques de non-mitoyenneté qu’énumère le second ne pouvant prévaloir à l’encontre d’un titre, voire même de marques matérielles de mitoyenneté confortées par les indications d’un acte écrit (Civ. 1^re, 6 février 1967, Dalloz 1967, p. 430) ;

Attendu que, pour faire application de ces dispositions supplétives en l’espèce, le tribunal, suivant en cela l’avis de l’expert judiciaire, a relevé que les titres étaient muets sur le caractère privatif ou mitoyen du mur, ajoutant que la simple mention, dans l’exposé de l’acte d’acquisition de la SCI La Morgane en date du 17 janvier 1989, selon laquelle le mur séparatif appartenait à Monsieur Y, -auteur de la SCI Prométhée Etoile-, ne pouvait valoir titre ;

Attendu qu’il est exact que le titre de la SCI Prométhée Etoile, constitué par l’acte de vente Y-SCI Prométhée Etoile du 9 novembre 2000, reste muet sur l’appartenance du mur, dont il n’évoque pas même l’existence ; que ce mur n’est mentionné ni dans la désignation des biens vendus (page 2 et 3), ni dans la clause des charges et conditions générales consacrée à la mitoyenneté (page 9) ; que ce silence du titre de la SCI Prométhée Etoile, s’il ne permet pas de lui attribuer la propriété exclusive du mur, tendrait toutefois à démontrer qu’il n’existait aucun ouvrage mitoyen dans le périmètre de la cession ;

Attendu que le titre relatif à l’autre fonds attenant à ce mur, à savoir l’acte de vente des parcelles CT 287 et 288 (devenues 296 et 362) par les consorts X à la SCI L’Étoile en date du 17 janvier 1989, indique :

pour la première parcelle, en nature de terrain, qu’elle joint à l’ouest 'la propriété de Monsieur Y B',

pour la seconde, qu’elle est définie dans un état descriptif de division, établi par M. Z, géomètre-expert, auquel l’acte notarié renvoie, et qui indique expressément que les deux parcelles n° 287 et 288, joignent à l’ouest 'propriété de Monsieur Y B (le mur séparatif appartenant à ce dernier)' ;

Que, d’abord, la désignation de la propriété voisine comme le 'joignant Ouest’ de la propriété de la SCI L’Etoile milite en faveur du caractère privatif du mur de séparation qui, s’il eût été mitoyen, aurait nécessairement été désigné comme la limite de propriété ;

Qu’ensuite, M. Z, invité par L-M N, gérant de la SCI Prométhée Etoile, à s’expliquer sur les raisons techniques qui l’avait conduit à attribuer la propriété du mur à son auteur, B Y, a précisé, dans une lettre du 4 avril 2003 (pièce de la SCI Prométhée Etoile n° 9), que l’implantation du mur séparant les deux propriétés, dans sa partie séparant le mur mitoyen -situé entre les deux bâtiments édifiés au long de la S de l’Etoile- et la dépendance de M. N (SCI Prométhée Etoile), côté S T, l’avait amené à conclure que le mur avait été construit sur la propriété de ce dernier ; qu’il a ajouté qu’il avait changé d’avis, au vu d’un plan cadastral de 1812, fourni par L-M N, faisant apparaître qu’il existait alors, sur la propriété Souffrond (SCI L’Etoile), une construction beaucoup plus longue que le bâtiment actuel, dont le pan de mur effondré, de grande hauteur, constituait un vestige, et que ces nouvelles données désignaient cette partie du mur comme mitoyenne ;

Mais attendu que le croquis qui illustre cette lettre, et reproduit ci-dessous, démontre sans ambiguïté que le mur litigieux a été édifié dans l’exact prolongement du pignon Est de la maison d’habitation implantée sur la propriété N -SCI Prométhée Étoile-, côté S de l’Étoile, pour rejoindre, d’un seul tenant, et sans le moindre infléchissement vers la propriété Souffrond (SCI L’Étoile), une dépendance de cette maison ;

N

Que les indications portées sur ce croquis sont confortées par l’examen des photographies jointes au rapport de l’expert judiciaire, qui font apparaître que le mur séparatif est érigé non pas à cheval sur la ligne prolongeant les pignons des immeubles érigés le long de la S de l’Étoile, en limite Nord de chacune des parcelles, mais en deçà de la ligne idéale prolongeant le pignon Est de la maison N et celui de la dépendance ; qu’il s’en déduit nécessairement que, comme l’avait pertinement retenu M. Z dans l’état descriptif de division établi le 17 janvier 1989, ce mur est implanté sur la propriété de la SCI Prométhée Etoile, sauf à admettre que les murs pignons de la maison et de la dépendance qui s’y rattache empiétaient, eux-mêmes, sur la propriété voisine ; et qu’une telle implantation ne confère donc pas à ce mur une vocation à la mitoyenneté ;

Attendu que le fait que les voisins aient pu édifier des constructions le long de ce mur, ainsi qu’il résulte des indications du cadastre de 1812, est inopérant dès lors qu’un tel adossement ne constitue qu’une emprise de fait qui, en dehors de toute convention, n’emporte pas acquisition de la mitoyenneté dans les conditions de l’article 661 du Code civil ; et qu’il n’est nullement établi que ces constructions, actuellement disparues, aient entraîné un quelconque exhaussement du mur séparatif édifié par les auteurs de la SCI Prométhée Etoile sur leur propre fonds ;

Qu’il s’ensuit que les indications de propriété figurant dans le descriptif de division et reprises dans le titre de propriété de la SCI L’Etoile, confortées par l’indice de non-mitoyenneté que constitue l’implantation originelle du mur, concordent à démontrer la nature privative de cet ouvrage de clôture ; qu’en l’état de ces éléments, la présomption de l’article 653 du Code civil ne trouve pas à s’appliquer, et l’existence d’un chaperon à deux pentes, que l’expert a retenue comme un indice de mitoyenneté alors qu’il n’est nullement établi qu’il ait été contemporain de la construction du mur, ne peut prévaloir sur les indications du titre de la SCI L’Étoile et du descriptif de division du même jour ; qu’il convient, pour répondre à l’argumentation prise de ce que la SCI Prométhée Étoile n’a été partie à aucun de ces actes, de rappeler que l’article 653 du Code civil n’exige pas que le titre contraire à la présomption légale de mitoyenneté soit commun aux deux parties qui s’opposent sur la propriété du mur de séparation ; quant à l’opposabilité de ces actes aux tiers, elle résulte de leur publication à la Conservation des hypothèques ;

Attendu que le jugement doit être infirmé en ce qu’il a fait application de la présomption légale de mitoyenneté à un mur dont l’implantation d’origine dénotait la nature privative, énoncée dans un acte écrit et opposable aux tiers, et sans que son propriétaire apporte la preuve d’une convention ultérieure de cession de mitoyenneté ;

Que la SCI Les Ursulines sera donc déboutée de sa demande en reconnaissance du caractère mitoyen du mur séparant son fonds des parcelles CT 296 et 362, et la SCI Prométhée Etoile de celle en remboursement d’une partie des frais de remise en état du mur, en ce qu’elle se fonde sur l’article 663 du Code civil ;

II) Sur l’action en réparation pour faute

Attendu que la cour ne peut qu’adopter les motifs pertinents dont le tribunal a déduit que les conclusions de l’expert judiciaire, imputant l’effondrement du mur à l’action des racines d’un arbre planté sur la propriété de la SCI L’Étoile, ou aux heurts répétés des pare-chocs des véhicules amenés à stationner sur les emplacements de parkings aménagés au long du mur litigieux par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 5 place E et 28 S de l’Étoile, n’étaient que des hypothèses dont le lien causal avec le sinistre était d’autant moins démontré que l’expert, après avoir relevé d’autres causes possibles, telles que des infiltrations d’eau ayant fragilisé la base du mur, a conclu que le sinistre n’avait pas de cause précise ;

Que ces indications pour le moins dubitatives ne sauraient asseoir une quelconque condamnation du Syndicat ou de l’un quelconque de ses membres sur le fondement de la responsabilité délictuelle, qui implique la preuve d’une faute et de son lien causal avec le dommage ; que c’est donc à bon droit que le tribunal a débouté la SCI Prométhée Etoile de sa demande en remboursement des frais de remise en état du mur fondée sur les articles 1382 et suivants du Code civil ;

Attendu qu’en l’état de l’infirmation partielle qui vient d’être prononcée et qui conduit au débouté de l’intégralité des demandes de la SCI Prométhée Etoile et de la SCI Les Ursulines, la résistance opposée par la SCI La Morgane ne peut être qualifiée d’abusive ;

Qu’en revanche, il n’existe aucune considération d’équité qui permette de dispenser la SCI Prométhée Etoile de contribuer aux frais irrépétibles que la SCI La Morgane a dû exposer pour défendre à son action infondée ; qu’il lui sera fait application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile dans les conditions prévues au dispositif ;

Que les dépens de l’instance resteront à la charge de la SCI Prométhée Etoile, qui succombe en toutes ses prétentions, y compris ceux afférents à la mise en cause de son cessionnaire, en application de la clause de l’acte de vente du 7 mars 2008 indiquant qu’elle fera son affaire personnelle de la procédure en cours ;

III) Sur la charge de la rémunération de l’administrateur provisoire de la copropriété

Attendu que, comme l’admet la SCI Prométhée Etoile dans ses conclusions, l’administrateur provisoire désigné pour représenter en cause d’appel la copropriété de l’immeuble sis 5 place E et 28 S de l’Étoile, est un auxiliaire de justice, au sens de l’article 719 du Code de procédure civile ; qu’or, ce texte régit les demandes ou contestations relatives aux frais, émoluments et débours non compris dans les dépens ; qu’il n’y a donc pas lieu d’inclure dans les dépens d’appel les frais de l’administration provisoire, lesquels n’entrent dans aucune des catégories limitativement énumérées à l’article 694 du Code de procédure civile ;

Qu’enfin, il n’appartient pas à la cour d’appel de se prononcer sur la contestation de l’ordonnance de taxe rendue le XXX, par le président du tribunal de grande instance du Mans, contre laquelle n’est ouvert que le recours prévu à l’article 714 du même Code ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et par arrêt réputé contradictoire,

INFIRME le jugement déféré, mais seulement en ce qu’il a dit que le mur séparant les immeubles de la SCI Prométhée Étoile de ceux dépendants de la copropriété voisine du 5 place E et 28 S de l’Étoile, était mitoyen, et condamné le syndicat des copropriétaires à rembourser à la SCI Prométhée Etoile la somme de 13 241,88 € sur le fondement de l’article 663 du Code civil ;

Statuant à nouveau, dans ces limites,

DÉBOUTE la SCI T de sa demande en reconnaissance de la mitoyenneté du mur séparant sa propriété de celle gérée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 5 place E et 28 S de l’Étoile ;

DÉBOUTE la SCI Prométhée Etoile de sa demande en remboursement des frais de remise en état de ce mur, en ce qu’elle se fonde sur l’article 663 du Code civil ;

CONFIRME le jugement en ce qu’il a débouté la SCI Prométhée Etoile de ses demandes indemnitaires fondée sur les articles 1382 et suivant du Code civil ;

Y ajoutant,

CONDAMNE la SCI Prométhée Etoile à payer à la SCI La Morgane la somme de 3 500 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

SE DÉCLARE incompétente pour connaître de la contestation de l’ordonnance de taxe relative aux frais d’administration provisoire de la copropriété de l’immeuble des 5 place E et 28 S de l’Étoile, rendue le XXX ;

RENVOIE la SCI Prométhée Etoile à se pourvoir à cette fin devant le Premier Président de la cour d’appel d’ANGERS, en application de l’article 714 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI Prométhée Etoile aux entiers dépens de première instance, en ce compris les frais du référé et de l’expertise, et d’appel lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SCI Prométhée Etoile de sa demande tendant à voir inclure dans les dépens d’appel les frais d’administration provisoire taxés et mis à sa charge par l’ordonnance précitée du XXX.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

C. LEVEUF F. VERDUN