Cour d'appel d'Angers, Chambre a - civile, 19 décembre 2017, n° 16/02166

COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – CIVILE

MR/AS

ARRET N°:

AFFAIRE N° : 16/02166

Jugement du 27 Mai 2016

Tribunal de Grande Instance d’ANGERS

n° d’inscription au RG de première instance 12/04472

ARRET DU 19 DECEMBRE 2017

APPELANTS :

Monsieur D X

né le […] à […]

La Motte

[…]

Madame E C épouse X

née le […] à […]

La Motte

[…]

Représentés par M^e Nathalie GREFFIER, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 00015737 et M^e David DUBRULLE, avocat plaidant au barreai des SABLES D’OLONNE

INTIMEES :

La société EDELIS anciennement dénommée SAS AKERYS PROMOTION agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social

[…]

[…]

Représentée par M^e Sophie DUFOURGBURG, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 16113 et M^e Armelle AMICHAUD-DABIN, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

La SA CREDIT FONCIER DE FRANCE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Patrick BARRET de la SELARL BARRET PATRICK ET ASSOCIES, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 120507

La société LIINS prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Philippe PAPIN de la SCP PAPIN, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 1611073 et la Société d’avocats THEVENOT & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

La COMPAGNIE ALLIANZ VIE anciennement dénommée AGF VIE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

La COMPAGNIE ALLIANZ IARD anciennement dénommée AGF IART prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentées par M^e Patrick BARRET de la SELARL BARRET PATRICK ET ASSOCIES, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 130141 et M^e Jean-Claude BENHAMOU, avocat plaidant au barreau de SEINE SAINT DENIS

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 03 Juillet 2017 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame F, Président de chambre qui a été préalablement entendu en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame F, Président de chambre

Madame MONGE, Conseiller

Madame PORTMANN, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Y

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 19 décembre 2017 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Monique F, Président de chambre et par Christine Y, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Par acte authentique au rapport de Maître Z, notaire à A sur Cère (Cantal) en date du 16 mai 2008, la société Akerys promotion (le vendeur) aux droits de laquelle se trouve actuellement la société Edelis, a vendu en l’état futur d’achèvement à Monsieur D X et Madame E C son épouse (les acquéreurs) un appartement de type 2 et un emplacement de stationnement aérien dans un ensemble immobilier situé sur la commune de Beaupréau (Maine-et-Loire) dénommée 'Résidence Bel Pratel’ pour un prix TTC de 120'900.€.

Cet investissement immobilier destiné à la location permettait de bénéficier du régime fiscal de faveur dit 'de Robien'.

Il avait été proposé aux acquéreurs par M Le Helloco de la société commercial Devcom ayant pour nom commercial Oxim aux droits de laquelle vient la société Liins, laquelle avait été mandatée par le vendeur pour rechercher des acquéreurs et conclure avec eux les contrats de réservation.

Ce contrat préliminaire a été signé en l’espèce le 6 novembre 2007

Les acquéreurs ont en outre contracté auprès du Crédit Foncier de France un emprunt pour financer cet achat et signé un mandat de gérance locative avec la société Akerys service immobilier.

Ils ont adhéré au contrat d’assurance collectif des loyers impayés auprès de la société Sérénis vie et de la société ADS,

Ils ont souscrit une assurance au titre des emprunts des compagnies Allianz Vie et Allianz IARD.

Le bien a été livré le 4 mars 2009 et loué à compter du 18 septembre 2009 moyennant le paiement d’un loyer de 375 € soit un montant inférieur de 38 € au loyer convenu. Après départ de ce premier locataire lequel laissait un arriéré locatif, le loyer a été abaissé à 340 € par mois à compter du second bail du 22 février 2014 et n’a jamais été revalorisé.

Relevant des irrégularités dans les contrats qu’ils ont signés et soutenant ne pas avoir pu bénéficier de loyers au montant initialement prévu ni des revalorisations escomptées et faisant état de la faible valeur actuelle du bien immobilier, les acquéreurs ont assigné le 5 novembre 2012 devant le tribunal de grande instance d’Angers le vendeur ainsi que le Crédit Foncier de France, les sociétés d’assurances Allianz Vie et Allianz IARD ainsi que la SAS Liins afin d’obtenir la nullité du contrat de réservation et du contrat de vente ainsi que du prêt, et la résiliation de leur adhésion aux contrats d’assurance et indemnisation de leurs préjudices.

Par jugement du 27 mai 2016, le tribunal de grande instance d’Angers a :

— débouté Monsieur et Madame X de toutes leurs demandes, fins et prétentions ;

— condamné solidairement Monsieur et Madame X à verser à la SA Akerys Promotion une indemnité de 2500 € de dommages-intérêts pour procédure abusive avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation ;

— condamné solidairement Monsieur et Madame X à verser à la SA Akerys Promotion une indemnité de 2000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné solidairement Monsieur et Madame X à verser à la SAS LIINS une indemnité de 2000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné solidairement Monsieur et Madame X à verser au Crédit Foncier de France une indemnité de 2000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné solidairement Monsieur et Madame X à verser aux sociétés d’assurances Allianz vie et Allianz IARD une indemnité de 2000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement Monsieur et Madame X aux entiers dépens.

Monsieur et M^me X ont fait appel du jugement par déclaration du 25 juillet 2016.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières écritures respectivement :

— M X et M^me C le 27 juin 2017,

— Edelis le 14 juin 2017,

— Allianz vie Allianz IARD le 17 février 2017,

— la société LIINS le 5 décembre 2016,

— le Crédit Foncier de France le 8 février 2017.

Et vu l’ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 28 juin 2017.

Les appelants : ils demandent à la cour :

— d’infirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions,

et statuant à nouveau,

I) à titre principal

— de prononcer la nullité de l’avant-contrat du 6 novembre 2007 conclu entre l’acquéreur et le vendeur pour violation de dispositions impératives du code de la consommation relatives au démarchage,

— dire et juger qu’au regard des circonstances de fait déclaration d’ouverture de chantier antérieure de plus de 7 mois à la date de signature du contrat préliminaire, délais extrêmement brefs entre la date de signature du contrat préliminaire et des contrats subséquents) mais aussi des stipulations du contrat préliminaire( prix indiqué comme ferme et définitif, lots précisément définis, absence de dépôt de garantie) le contrat préliminaire et l’acte de vente sont en l’espèce indissociables,

— en conséquence de la nullité du contrat préliminaire, prononcer la nullité de l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement et de la vente,

— d’ordonner la publication de l’arrêt aux services de la publicité foncière de Cholet, en conséquence de la nullité de la vente :

— de prononcer la nullité du contrat de prêt conclu entre l’acquéreur et le Crédit Foncier de France,

— d’ordonner la résiliation des adhésions de l’acquéreur au contrat d’assurance collectif souscrit auprès des sociétés Allianz vie Allianz IARD et ce, à compter de la date à laquelle l’arrêt à intervenir sera devenu définitif et aura été exécuté,

— en conséquence des nullités prononcées, dire et juger que les parties devront être remises en état,

* que la société Edelis sera condamnée à répéter le prix de vente d’un montant de 120'900 € à l’acquéreur avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation et capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du code civil,

* que l’acquéreur devra transférer la propriété du bien litigieux après règlement des sommes dues au vendeur,

* que l’acquéreur devra restituer au Crédit Foncier de France la somme de 120'900 € et le Crédit Foncier de France devra, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’assignation qui lui a été délivrée et capitalisation, restituer à l’acquéreur le montant du capital, des intérêts, frais et accessoires de toute nature du prêt acquitté par eux, arrêté à la date de la décision à intervenir, étant précisé que la société Edelis sera condamnée à relever et garantir l’acquéreur de cette restitution au Crédit Foncier de France,

* que la société Edelis sera condamnée à relever et garantir l’acquéreur de toute somme qui pourrait être due à l’administration fiscale suivant l’annulation de la vente,

II) à titre subsidiaire

— de dire et juger que la vente du 16 mai 2008 a été conclue alors même que le délai de rétractation prévu à l’article L271'1 du code de la construction et de l’habitation n’avait pas commencé à courir,

— en conséquence de la signature de l’acte authentique en l’absence de la notification prévue à l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation, de prononcer la nullité de l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement,

en conséquence de la nullité de la vente :

— d’ordonner la publication de l’arrêt aux services de la publicité foncière de Cholet,

— de prononcer la nullité du contrat de prêt conclu entre l’acquéreur et le Crédit Foncier de France,

— d’ordonner la résiliation des adhésions de l’acquéreur au contrat d’assurance collectif souscrit auprès des sociétés Allianz vie Allianz IARD et ceux à compter de la date à laquelle l’arrêt à intervenir sera devenu définitif et aura été exécuté,

— en conséquence des nullités prononcées, dire et juger que les parties devront être remises en état,

* que la société Edelis sera condamnée à répéter le prix de vente d’un montant de 120'900 € à l’acquéreur avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation et capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du code civil,

* que l’acquéreur devra transférer la propriété du bien litigieux après règlement des sommes dues au vendeur,

* que l’acquéreur devra restituer au Crédit Foncier de France la somme de 120'900 € et le Crédit Foncier de France devra, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’assignation qui lui a été délivrée et capitalisation, restituer à l’acquéreur le montant du capital, des intérêts, frais et accessoires de toute nature du prêt à quitter par eux, arrêté à la date de la décision à intervenir, étant précisé que la société Edelis sera condamnée à relever et garantir l’acquéreur de cette restitution au Crédit Foncier de France,

III) à titre infiniment subsidiaire

— constater le dol sur le fondement du manquement à l’obligation d’information et au devoir de conseil du vendeur,

— de prononcer la nullité de l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement,

— en conséquence de la nullité de la vente,

— d’ordonner la publication de l’arrêt aux services de la publicité foncière de Cholet,

— de prononcer la nullité du contrat de prêt conclu entre l’acquéreur et le Crédit Foncier de France,

— d’ordonner la résiliation des adhésions de l’acquéreur au contrat d’assurance collectif souscrit auprès des sociétés Allianz vie Allianz IARD et ceux à compter de la date à laquelle l’arrêt à intervenir sera devenu définitif et aura été exécuté,

— en conséquence des nullités prononcées, dire et juger que les parties devront être remises en état,

* que la société Edelis sera condamnée à répéter le prix de vente d’un montant de 120'900 € à l’acquéreur avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation et capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du code civil,

* que l’acquéreur devra transférer la propriété du bien litigieux après règlement des sommes dues au vendeur;

* que l’acquéreur devra restituer au Crédit Foncier de France la somme de 120'900 € et le Crédit Foncier de France devra, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’assignation qui lui a été délivrée et capitalisation, restituer à l’acquéreur le montant du capital, des intérêts, frais et accessoires de toute nature du prêt à quitter par eux, arrêté à la date de la décision à intervenir, étant précisé que la société Edelis sera condamnée à relever et garantir l’acquéreur de cette restitution au Crédit Foncier de France,

IV) en tout état de cause

— dire et juger que la société Devcom aux droits de laquelle vient la société LIINS a manqué à son obligation d’information et à son devoir de conseil et ont privé l’acquéreur de la chance d’éviter la réalisation de l’investissement litigieux,

— de condamner in solidum avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation qui lui a été délivrée et capitalisation, la société Liins in solidum avec, la société Edelis à payer à l’acquéreur la somme de 15.000 € à titre de dommages-intérêts outre 10'000 € à chacun des deux époux acquéreurs en réparation de leur préjudice moral,

— de condamner in solidum les sociétés Edelis, et Liins ou qui le mieux devra, à payer à l’acquéreur la somme de 12000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La société Edelis demande à la cour :

— de dire et juger que le contrat de réservation respecte les dispositions des articles L 121'21 du code de la consommation et L271-1 du code de la construction et de l’habitation,

— de dire et juger que les acquéreurs ont renoncé à se prévaloir des causes de nullité du contrat de réservation,

— de dire et juger que la nullité du contrat de réservation ne saurait entraîner la nullité de l’acte notarié signé le 19 février 2008,

— de dire et juger, sur le défaut d’information, que la société Edelis n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle.

En conséquence,

— de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les acquéreurs de leur demande de nullité de la vente,

— de le réformer en ce qu’il a fixé à 2500 € les dommages et intérêts pour procédure abusive dus au vendeur et les condamner au paiement de la somme de 10'000 € pour procédure abusive, atteinte à l’image et préjudice commercial consécutif,

— de débouter le Crédit Foncier de France de l’ensemble de ses demandes dirigées contre la société Edelis,

— de condamner M X et M^me C au paiement de la somme de 10'000 € en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens du procès.

La sociétéLiins demande à la cour :

— de débouter les acquéreurs de l’ensemble de leurs demandes fins et prétentions,

— de les condamner au paiement de la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner solidairement Monsieur X et Madame C au paiement de la somme de 2500 € à titre de dommages et intérêts outre 2000 € pour les frais de procédure exposés en première instance,

y ajoutant,

— de les condamner solidairement au paiement de la somme de 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens pour distraction au profit de Maître Papin.

La compagnie Allianz vie et Allianz IARD n’entendent pas prendre parti sur la recevabilité et le bien-fondé des demandes des acquéreurs.

Elles demandent à la cour :

— de dire que l’adhésion de l’acquéreur à la convention d’assurance-groupe 'emprunteur’souscrite par le vendeur ne peut faire l’objet que d’une résiliation à la date à laquelle une éventuelle décision judiciaire d’annulation de la vente et du prêt intervenir deviendra définitive,

— de dire que ladite adhésion ne peut faire l’objet d’une résolution judiciaire,

— de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la partie succombante à leur verser la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

et y ajoutant,

— de condamner la les parties qui succombant à lui payer à chacune la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile engagés en première instance et 2000 € au titre des frais irrépétibles prévues à l’article 700 du code de procédure civile engagés en cause d’appel,

— de condamner la ou les parties qui succomberont en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Patrick Barret, avocat au barreau d’Angers.

Le Crédit Foncier de France.

Il conclut :

— à la confirmation du jugement en ce qu’il a débouté les acquéreurs de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre du Crédit Foncier,

et s’il était fait droit à la demande de nullité du contrat de vente et prononcé par voie d’accessoire, la nullité du contrat de prêt,

— de condamner M Et M^me X à rembourser l’intégralité des fonds empruntés desquels seront déduits les sommes payées au titre des règlements mensuels,

— de constater la compensation entre les dettes réciproques de restitution;

— de juger que le préjudice de la banque est au moins égale au montant des intérêts conventionnels perçus et à percevoir à savoir la somme totale de 29.651,95 €,

— de condamner le tiers par la faute duquel la nullité du contrat de vente a été prononcée à réparer le préjudice résultant de la nullité du contrat de prêt pour la banque et de lui octroyer la somme de 29.651,95 euro à titre de dommages-intérêts, à parfaire au jour du paiement et de maintenir la garantie hypothécaire prise à son profit sur le bien immobilier,

— de dire et juger le crédit foncier bien fondé en sa demande de maintien des hypothèques,

en tout état de cause,

— de débouter les acquéreurs de l’intégralité de leurs demandes,

— de condamner la partie qui succombera au paiement d’une somme de 4500 € en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la partie qui succombera aux entiers dépens de première instance et d’appel lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

• 1) Sur la demande de nullité de l’avant-contrat

• Sur l’existence du démarchage à domicile

Cet élément est contesté par le promoteur-vendeur.

Or, le contrat intitulé 'contrat préliminaire’ a été signé le 6 novembre 2007 à Louailles, ville dans laquelle sont domiciliés les réservataires.

Il se réfère à la fois aux dispositions des articles R261-25 à R261-33 et L 271-1 et L 271-12 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L 121-23, L 121-24, L121-25 et L 121-26 du code de la consommation sur le démarchage à domicile.

Les dispositions de l’ensemble de ces articles des dits codes sont reproduits dans un encart intitulé 'Dispositions légales'.

Le contrat comporte in fine un formulaire de renonciation détachable à adresser à la société Akerys Promotion à Toulouse en cas de renonciation du réservataire.

Edelis aux droits d’Akerys Promotion et Everest conseil soutient que la preuve de l’existence du démarchage n’est pas établie, que rien ne permet de prouver que la transaction serait intervenue à domicile après envoi un courriel de sollicitation en dehors des simples affirmations des consorts X/C.

Il apparaît toutefois en l’espèce qu’ il est établi que le contrat a été signé à Louailles, lieu du domicile des époux X.

Sont reproduits sur le contrat établi à Louailles les articles du code de la consommation traitant du démarchage.

Le 20novembre 2007, Akerys Promotion dans un courrier adressé à M et M^me X se réfère également expressément aux dispositions sur le démarchage.

Si chacun de ces éléments ne permet pas à lui seul de prouver que le contrat a bien été signé au terme d’un démarchage, ils constituent ensemble des éléments suffisamment concordants pour établir l’existence du démarchage à domicile.

Aucun élément contraire ne permet par ailleurs de présumer que le représentant d’Oxim, société de Toulouse, ait préalablement rencontré les appelants dans un autre lieu spécialement destiné à la commercialisation du bien ou du service proposé.

• Sur les irrégularités dénoncées

Il est relevé que la reproduction des articles L 121-3 à L121-6 du code de la consommation n’est pas opérée de façon apparente en violation de l’article L 121-2", 7° du code de la consommation.

Par ailleurs, l’article 11 du contrat de réservation contrevient aux dispositions de l’article L 121-23,7° du même code.

L’article 11 du contrat préliminaire ne fait pas état de la prorogation du délai de rétractation lorsqu’il expire normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé.

Le formulaire détachable ne respecte pas non plus les prescriptions obligatoires. Il omet la référence au code de la consommation prescrite par l’article R 121-5, 1° au terme duquel doit y figurer l’instruction de 'l’expédier au plus tard le 7^e jour à partir du jour de la commande, ou si ce délai expire normalement, un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé le premier jour ouvrable

suivant. Enfin, ce formulaire n’est pas détachable dans la mesure où, une fois qu’il est détaché, il ampute le contrat préliminaire d’une partie de ses dispositions contractuelles (en l’espèce des stipulations relatives à la garantie des loyers qui figurent au verso).

Ces manquements objectifs aux prescriptions impératives du code de la consommation sont avérés.

Si les dispositions légales par reproduction d’extraits du code de la consommation figurent effectivement dans un encadré intitulé 'dispositions légales’ comprenant dans un premier article les dispositions légales tirées du code de la construction et de l’habitation et dans un second article celles tirées du code de la consommation, cette reproduction est effectuée dans des caractères peu lisibles au regard de leur taille. Cette reproduction obligatoire des textes ne peut être considérées comme ayant été faites en caractères très apparents.

Le formulaire de rétractation est par ailleurs non conforme aux prescriptions réglementaires. Outre le fait qu’une fois détaché, il ampute d’une partie de son texte le contrat, il ne rappelle pas le délai dans lequel il doit être expédié pour pouvoir produire effet.

Le contrat n’étant pas conforme à toutes les prescriptions édictées par le code de la consommation, il est nul.

Il n’est pas établi que les appelants, en signant l’acte authentique ont renoncé à se prévaloir de cette nullité du contrat de réservation. En effet, lorsqu’ils ont accepté de signer l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement, il n’est pas démontré que les acquéreurs avaient effectivement conscience de la nullité du contrat de réservation.

Ainsi, et faute de caractériser la connaissance préalable par les époux X des causes de nullité du contrat de réservation, par violation des textes régissant le démarchage, la société Edelis ne caractérise pas suffisamment la prétendue renonciation des réservataires à se prévaloir de la nullité de cet avant-contrat.

Le contrat de réservation doit être annulé et les appelants sont recevables à invoquer cette nullité.

• Sur les effets de la nullité du contrat de réservation

Le contrat de réservation n’a pour objet que de consacrer l’engagement du constructeur, en contrepartie d’un dépôt de garantie, à réserver l’immeuble.

Son objet est distinct de l’objet d’une promesse de vente.

En conséquence, la nullité du contrat de réservation en matière de vente en l’état futur d’achèvement, par ailleurs toujours facultatif, n’a pas pour effet d’affecter la validité du contrat de vente lequel demeure autonome et indépendant du contrat de réservation.

Les appelants soulignent que ce contrat de réservation intervenu en l’espèce, alors que le projet de construction de la résidence était déjà bien avancée, les travaux ayant débuté 7 mois auparavant, ne saurait être qualifié de contrat préliminaire de réservation. Ils en déduisent que cet avant-contrat est indivisible de l’acte authentique de vente, de sorte que la nullité de ce contrat préliminaire qu’ils ne qualifient pas, doit entraîner la nullité du contrat de vente en l’état futur d’achèvement qui lui a succédé et qui est consacré par acte authentique de vente.

Ils en veulent pour preuve qu’il ne comporte aucune exigence d’un dépôt de garantie.

Par ailleurs, le dépôt de garantie n’est pas de l’essence même du contrat de réservation. Ainsi, lorsque le projet de réalisation doit intervenir dans un délai supérieur à deux ans, il est même interdit.

Dès lors, si Akerys Promotion a pris un risque en n’exigeant pas ce versement de la part des réservataires au cas où ils renonceraient à leur engagement, l’absence de dépôt de garantie ne saurait entraîner la requalification automatique du contrat de réservation en un autre avant-contrat par ailleurs interdit en matière de vente en l’état futur d’achèvement.

Il n’est enfin fourni aucun élément sur l’état réel d’avancement du projet à l’époque de la souscription par les appelants du contrat de réservation de sorte que la cour ne dispose pas d’éléments permettant d’affirmer que la construction du lot concerné selon les spécifications et au prix convenus était d’ores et déjà pour Akerys Promotion, une certitude.

Il apparaît enfin que l’avant-contrat conclu en matière de vente en l’état futur d’achèvement, doit obligatoirement revêtir la forme du contrat de réservation.

La loi interdit, à peine de nullité, de conclure tout contrat autre qu’un contrat de réservation répondant aux prescriptions des articles L. 261-1 et s. du code de la consommation.

Aucun texte ne vient interdire au promoteur d’établir des contrats de ce type jusqu’à l’achèvement des travaux de l’immeuble.

Il n’est donc pas justifié de requalifier le contrat de réservation, au regard de la nature particulière de l’engagement du réservataire en promesse unilatérale de vente ou tout autre avant-contrat par ailleurs prohibé et, au regard de son autonomie par rapport au contrat de vente, s’agissant d’une simple réservation, il y a lieu de juger que sa nullité est sans incidence sur la validité de l’acte de vente.

• Sur le défaut de respect des dispositions de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation

Au terme de ce texte dans sa version en vigueur au moment des faits :

'Pour tout acte sous seing privé ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

Lorsque l’un des actes mentionnés au premier alinéa est dressé en la forme authentique, l’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de réflexion de sept jours à compter de la notification ou de la remise d’un projet d’acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné au premier alinéa. En aucun cas, l’acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de sept jours.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions ci-dessus ne s’appliquent qu’à ce contrat ou à cette promesse'.

En l’espèce, l’acte authentique de vente au rapport de M^e Z énonce :

— que l’acquéreur déclare et reconnaît:….. qu’un exemplaire du contrat préliminaire lui a été régulièrement adressé par le vendeur, conformément à l’article 271-1 du code de la construction et de l’habitation et qu’il n’a pas exercé la faculté de rétractation dont il disposait en vertu de cette

disposition légale.

Les épouxEmeraud contestent la régularité de la notification de cette faculté, faute d’envoi d’une lettre recommandée séparée à chacun des deux conjoints.

L’exemplaire du contrat a été notifié par une seule lettre recommandée avec accusé de réception à 'MMMR X D et E'. Cette notification se référait aux dispositions de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation et des articles L 121-23, L 121-24, L121-25 et L 121-26 du code de la consommation.

Toutefois, la signature par les acquéreurs de l’acte authentique de vente rappelant que les prescriptions de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation avaient bien été respectées et la prise de possession sans réserve à cet égard du lot vendu vaut renonciation de se prévaloir de l’irrégularité de la notification du droit de rétractation édictée par le code de la construction.

Il en résulte que la nullité de l’acte authentique n’est pas encourue pour le premier motif.

Au motif de la nullité du contrat de réservation, les appelants soutiennent également qu’il doit être considéré que la faculté de rétractation dont ils disposent en vertu non pas de la loi sur le démarchage mais en vertu de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation notifiée par ce même contrat préliminaire lequel en raison de sa nullité n’a plus d’existence, ne leur a pas été valablement notifiée.

Ils en déduisent que l’acte authentique a été signé sans qu’ils aient pu bénéficier de ce délai.

Il est exact que la nullité du contrat de réservation contenant les éléments relatifs au droit de rétractation a pour effet de conduire à un défaut de notification des droits à se rétracter édictés par l’article visé ci-dessus.

Les appelants qui font valoir cette absence de notification du fait de la nullité du contrat préliminaire, sollicitent en conséquence la nullité de la vente pour violation des dispositions de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation.

Or, l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation n’est pas formellement édicté à peine de nullité.

La cour entend en conséquence interroger en premier lieu les parties sur la sanction encourue du fait du non-respect des dispositions de notification de l’acte en conformité avec les dispositions de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation (absence de notification ou notification irrégulière).

A supposer que cette irrégularité ne soit pas la nullité et qu’il soit simplement considéré que ce délai de rétractation est censé n’avoir jamais couru, il conviendra que les parties s’expliquent sur la possibilité éventuelle de mettre en oeuvre ce droit après livraison du bien immobilier en litige.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

INFIRMANT sur ce point le jugement ;

VU les dispositions des articles L 121-3 , L 121-4 et L 121-25 du code de la consommation ;

PRONONCE la nullité du contrat préliminaire ;

DÉBOUTE M. X et M^me C de leur demande de requalification de ce contrat ;

DIT que cette nullité est sans incidence sur la validité de l’acte authentique de vente ;

VU les dispositions de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation ;

INVITE les parties à s’expliquer :

1° sur la sanction encourue du fait du non-respect des dispositions relatives à la notification de l’acte en conformité avec ce texte ;

2° et, à supposer qu’il soit jugé que cette irrégularité ne soit pas la nullité mais qu’il soit considéré que ce délai de rétractation est censé n’avoir jamais couru, il conviendra que les parties s’expliquent sur la possibilité éventuelle de mettre en oeuvre ce droit après livraison du bien immobilier en litige, plus de trois ans ;

SURSOIT à statuer sur tous les autres chefs ;

RENVOIE la cause et les parties à la mise en état ;

DIT que les appelants devront avoir conclu pour l’audience de mise en état du 21 mars 2018 à 10 heures.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

C. Y M. F