COUR D'APPEL Besançon du 8 mars 2016 n° 14/02011

ARRÊT N°

BUL/DB

COUR D’APPEL DE BESANÇON

—  172 501 116 00013 – 

ARRÊT DU 08 MARS 2016

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

Contradictoire

Audience publique

du 26 janvier 2016

N° de rôle : 14/02011

S/appel d’une décision

du tribunal de grande instance de BESANCON

en date du 21 juillet 2014 [RG N° 10/01376]

Code affaire : 30F

Demande d’évaluation et/ou en paiement de l’indemnité d’éviction

Roland D. , Alain D. , Jean Pierre D. , Hélène B. C/ EURL GEM

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur Roland D.

né le 13 Décembre 1941 à BESANCON,

demeurantXXX

Monsieur Alain D.

né le 06 Août 1943 à BESANCON,

demeurantXXX

Monsieur Jean Pierre D.

né le 28 Avril 1946 à BESANCON,

demeurantXXX

Madame Hélène B.

née le 02 Septembre 1917 à BESANCON,

demeurant 8 rue de Vesoul – 25000 BESANCON

APPELANTS

Représentés par M^e Ludovic PAUTHIER de la SCP DUMONT – PAUTHIER, avocat au barreau de BESANCON et M^e Arnaud JEAUGEY, avocat au barreau de DIJON

ET :

EURL GEM

dont le siège est sis 25, Rue des Villas – 25000 BESANCON

INTIMÉE

Représentée par M^e Anne LE PICARD de la SELARL LE PICARD, avocat au barreau de BESANCON

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Monsieur Edouard MAZARIN, Président de chambre.

ASSESSEURS : Mesdames Bénédicte UGUEN LAITHIER (magistrat rapporteur) et D. ECOCHARD , Conseillers.

GREFFIER : Madame L. CHEVENEMENT, Greffier.

lors du délibéré :

PRÉSIDENT : Monsieur Edouard MAZARIN, Président de chambre

ASSESSEURS : Mesdames Bénédicte UGUEN LAITHIER et D. ECOCHARD, Conseillers

L’affaire, plaidée à l’audience du 26 janvier 2016 a été mise en délibéré au 08 mars 2016. Les parties ont été avisées qu’à cette date l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.

Faits et prétentions des parties

Par acte sous seing privé du 5 février 1987, M^me Hélène B. a consenti à M. N. , aux droits duquel vient l’Eurl GEM, un bail commercial portant sur un immeuble à usage de station service (distribution de carburant et atelier de dégraissage) et d’appartement, le tout situéXXX.

Par avenant du 28 juillet 2003, le bail a été révisé en ce qu’il était mis fin à l’activité de distribution de carburant et que l’appartement n’était plus inclus dans le bail.

Suite à la notification, par acte extra judiciaire délivré le 13 avril 2010, d’un congé sans offre de renouvellement pour motif grave et légitime, l’Eurl GEM a fait assigner M. Roland D. , M. Jean Pierre D. , M. Alain D. et M^me Hélène B. , respectivement nu propriétaires et

usufruitière du bien loué suivant acte notarié du 8 avril 1994, devant le tribunal de grande instance de Besançon afin de voir constater l’absence d’un tel motif et obtenir la condamnation de ceux ci à lui payer une indemnité d’éviction.

Par jugement du 22 novembre 2011, ce tribunal, estimant les bailleurs redevables d’une indemnité d’éviction, a ordonné une expertise pour en déterminer le quantum, confiée à M. Laurent R. , dont le rapport a été déposé le 10 juillet 2012.

Statuant au vu de ce rapport, le tribunal de grande instance de Besançon a, par jugement du 21 juillet 2014 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— dit n’y avoir lieu à expertise pour déterminer le niveau de pollution du site et fixé à 6.697,60 € la créance indemnitaire des consorts D. /B. au titre des travaux de dépollution,

— fixé à 83.303 € , telle que retenue par l’expert, l’indemnité d’éviction due par les consorts D. /B. à l’Eurl GEM,

— opérant compensation des créances, condamné les consorts D. /B. à payer à l’Eurl GEM la somme de 76.605,40 € outre intérêts au taux légal à compter du jugement,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné les consorts D. /B. à verser à l’Eurl GEM une indemnité de 2.000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, incluant le coût de l’expertise, avec droit pour Maître Le Picard de se prévaloir des dispositions de l’article 699 du même code.

Ayant relevé appel de cette décision par déclaration enregistrée au greffe le 16 septembre 2014, les consorts D. /B. , par dernières écritures déposées le 30 mars 2015, demandent à la Cour de :

— condamner l’Eurl GEM à leur verser la somme de 41.430,87 € au titre des travaux de dépollution du site et de l’enlèvement des biens lui appartenant,

— dire que l’indemnité d’éviction revenant à l’Eurl GEM devra être compensée avec leur créance de 41.430,87 € ,

— condamner l’Eurl GEM aux dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de ses ultimes écritures déposées le 4 juin 2015, l’Eurl GEM demande à la Cour de :

— dire que le bail a été résilié à la date du 14 octobre 2010,

— condamner solidairement les appelants à lui payer les sommes de :

* 83.303 € au titre de l’indemnité d’éviction outre intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2010 et, à défaut, de l’assignation

* 12.078,50 € au titre des loyers payés du 14 octobre 2010 au 30 novembre 2012, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

* 5.000 € à titre de dommages intérêts pour procédure abusive,

* 8.000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens incluant les frais d’expertise avec droit pour Maître Le Picard de se prévaloir des dispositions de l’article 699 du même code,

— confirmer le jugement déféré en ses dispositions accessoires et en ce qu’il a rejeté la demande d’expertise,

— débouter les appelants de leurs prétentions.

Pour l’exposé complet des moyens des parties, la Cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 janvier 2016.

Discussion

* Sur la recevabilité des demandes

Attendu qu’au regard de l’article 122 du code de procédure civile, le défaut de qualité à agir constitue une fin de non recevoir permettant de faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande sans examen au fond ;

Que l’Eurl GEM soulève tout d’abord sur ce fondement l’irrecevabilité des demandes des appelants tendant à obtenir une indemnité au titre de la dépollution du site et de l’enlèvement de certains biens du fait de la cession de l’immeuble intervenue le 27 décembre 2013 selon acte reçu par Maître Roussel, notaire à Saint Vit, alors même qu’il ne serait pas justifié de frais exposés à ce titre avant la vente ;

Que les consorts D. /B. contestent, à juste titre, le bien fondé de ce premier moyen dès lors que leur qualité à agir en tant que nu propriétaires et usufruitière du bien objet du bail à la date de la formalisation de leurs prétentions reconventionnelles devant le premier juge n’est pas contestable et que l’acte de vente de l’immeuble intervenu en cours d’instance prévoit expressément que l’instance en cours restera à la charge du vendeur quelle qu’en soit l’issue, le prix ayant été fixé à la baisse en considération de cet aléa ; qu’au surplus, contrairement aux affirmations de l’intimée il est justifié par les consorts D. /B. qu’il a été procédé à leur initiative, avant la vente, à l’enlèvement des cuves, tuyauteries et compresseurs ;

Que l’Eurl GEM excipe enfin de l’irrecevabilité des mêmes demandes adverses en vertu de l’article 564 du même code au motif qu’elles seraient nouvelles à hauteur de Cour ; que la seule lecture du jugement querellé permet aisément d’écarter ce second moyen, dès lors que les consorts D. /B. ont sollicité devant le premier juge la condamnation du preneur sortant à leur verser une indemnité au titre des travaux de dépollution du site et d’enlèvement des biens lui appartenant ;

Que ces deux moyens seront donc écartées comme dépourvus de pertinence ;

* Sur l’indemnité d’éviction

Attendu que si le principe même du droit de l’Eurl GEM à percevoir une indemnité d’éviction à la suite du congé qui lui a été délivré par son bailleur le 13 avril 2010 à effet au 14 octobre 2010 n’est pas mis en cause, les parties divergent à la marge quant au bien fondé de l’indemnité de remploi et l’évaluation du trouble commercial retenus par l’expert ;

Qu’en vertu de l’article L.145-14 du code de commerce, l’indemnité d’éviction doit être égale au préjudice causé au locataire par le défaut de renouvellement du bail et comprend, notamment, la valeur marchande du fonds de commerce déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et, le cas échéant, de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ;

Attendu qu’en l’espèce, M. Laurent R. , désigné en qualité d’expert par jugement avant dire droit du 22 novembre 2011, a évalué à 83.303 € l’indemnité d’éviction au profit de l’Eurl GEM, laquelle acquiesce au quantum ainsi proposé et conclut à la confirmation du jugement déféré sur ce point ;

Qu’en revanche, les consorts D. /B. , en dépit d’une formulation elliptique du dispositif de leurs écritures et d’un calcul incohérent conduisant, comme le souligne à juste titre l’intimée, à faire peser sur cette dernière la somme de 9.125 € correspondant à une part de l’indemnité évaluée par l’expert au profit du preneur, contestent en réalité le bien fondé de l’indemnité de remploi (6.625 € ) et celle liée au trouble commercial (2.500 € ) pour solliciter que l’indemnité proposée par l’homme de l’art soit amputée de la somme de 9.125 € ;

Que s’il est exact qu’ils n’ont adressé aucun dire à l’expert à l’issue de la transmission de ses conclusions provisoires, en dépit de l’octroi d’un délai supplémentaire sollicité par leur conseil, l’intimée ne peut sérieusement soutenir que les consorts D. /B. auraient ce faisant acquiescé aux conclusions de l’homme de l’art ;

Qu’au soutien de leur contestation les appelants prétendent que l’Eurl GEM n’a pas acquis un nouveau droit de bail et n’a subi aucun trouble commercial ;

Que cependant il résulte des débats que l’Eurl GEM a pris à bail un local commercial à loyer modéré dans l’attente de la perception de son indemnité d’éviction, lequel présente l’inconvénient majeur, compte tenu de l’activité exercée, de ne disposer d’aucun stationnement, ce qui exigera à court terme un second déménagement dans des locaux plus adaptés, accompagnés des frais de remploi afférents ; qu’il doit donc être considéré que l’indemnité retenue par l’expert à ce titre est bien fondée ;

Qu’il est enfin d’usage de retenir au titre du trouble commercial nécessairement généré par les démarches de déménagement, réinstallation et leur impact sur la clientèle, qui doit s’accoutumer aux modifications ainsi imposées par le non renouvellement du bail initial, une indemnité correspondant à trois mois de résultat d’exploitation ; que les appelants ne peuvent sérieusement soutenir que l’Eurl GEM n’a souffert d’aucun trouble à ce titre, étant observé qu’il n’expliquent nullement leur position catégorique à cet égard ;

Qu’il s’ensuit que le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a retenu au bénéfice de l’Eurl GEM une créance de 83.303 € au titre de l’indemnité d’éviction ; qu’en revanche la solidarité ne se présumant point, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de condamnation solidaire formée par l’intimée ;

* Sur la remise en état du site

1/ La dépollution et l’enlèvement des cuves et accessoires :

Attendu que l’Eurl GEM exploitait initialement dans les lieux objet du bail une station service de distribution de carburant comprenant un atelier de dégraissage et un appartement situé au 2^e étage de l’immeuble 8 rue de Vesoul à Besançon ; que cette installation était soumise à la réglementation fixée par la loi du 19 juillet 1976 sur les Installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE), laquelle fait notamment peser sur le dernier exploitant une obligation de dépollution du site ;

Qu’aux termes d’un avenant du 23 juillet 2003 il a été pris acte de ce que l’Eurl GEM cessait son activité de distribution de carburant pour se consacrer à l’activité de garage et de ce que l’appartement n’était plus inclus dans le bail commercial, faisant l’objet d’un contrat séparé, soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à effet au 1^er août 2003 ;

Qu’aux termes de cet avenant il était convenu d’une modification du prix du loyer et de l’obligation

pour le preneur de satisfaire aux dispositions de l’article 34-1 du décret n° 77-1133 du 21 septembre 1977 et de l’article 18 de l’arrêté ministériel du 22 juin 1998, prescrivant le dégazage et le nettoyage des citernes enterrées et leur extraction ou à défaut leur remplissage par une liquide physique inerte ; que pour le surplus les autres stipulations du contrat initial étaient intégralement maintenues ;

Attendu que l’Eurl GEM justifie par la production d’un certificat de neutralisation émanant de l’entreprise Excelsior du 30 septembre 2003 avoir fait procéder, le 9 septembre précédent, au nettoyage, dégazage et à la neutralisation au béton des trois cuves de 15 m3, 15m3 et 6m3 présentes sur les lieux ; qu’au regard des dispositions précitées, il est incontestable que l’Eurl GEM s’est conformée à la réglementation alors applicable, ainsi qu’en atteste la correspondance adressée à M^me Hélène B. par la DRIRE de Franche Comté du 28 février 2003 ;

Qu’en la cause, les consorts D. /B. qui justifient qu’il a été procédé par leurs soins à l’enlèvement des cuves et à un diagnostic relatif à la qualité des sols et leur possible pollution par la production des factures correspondantes pour un montant total de 32.305,87 € , soutiennent que le coût de cet enlèvement et de la réfection des sols incomberait à l’Eurl GEM ;

Attendu qu’alors qu’il est établi que l’Eurl GEM a satisfait à ses obligations au regard de la réglementation relative à la dépollution des sites classés lors de la cessation d’activité de distribution de carburant , il appartient aux appelants de justifier des obligations mises à la charge du preneur sortant en produisant la convention liant les parties ;

Que cependant ceux ci n’ont pas crû devoir verser aux débats ce bail, auquel fait référence l’acte de vente du fonds de commerce intervenu au profit de l’intimée le 3 avril 2000 ; que l acte de cession précise simplement pour sa part que « l’acquéreur fera son affaire personnelle de la remise en état des lieux au propriétaire dans l’état où celui ci aura le droit de les exiger, en vertu des clauses dudit bail ou de tous état des lieux qui ont pu être dressés » ;

Qu’au surplus ils ne produisent aucun élément objectif de nature à établir, voire à rendre vraisemblable, la subsistance d’une pollution du site, étant observé que l’article L.514-4 du code de l’environnement invoqué n’a pas vocation à s’appliquer à l’espèce, s’agissant précisément d’une installation classée ;

Que dans ces circonstances, les consorts D. /B. échouent dans la charge de la preuve du bien fondé de leur prétention à cet égard et ne pourront qu’en être déboutés, le jugement étant infirmé en ce qu’il a partiellement fait droit à cette demande ;

2/ La remise en état des lieux :

Attendu que les appelants se prévalent notamment de l’état des lieux de sortie précédemment évoqué pour soutenir que le preneur sortant n’a pas entretenu les lieux conformément à ses obligations contractuelles ; que si l’huissier instrumentaire relève en effet une vétusté et une saleté globale des lieux, non seulement dans les parties garages et atelier mais également dans le magasin, la Cour relève que l’état d’entrée dans les lieux n’est pas communiqué et, qu’en tout état de cause, les appelants ne forment aucune demande chiffrée correspondant à des reprises ou rénovation des lieux décrits dans le procès verbal ;

* Sur la demande de restitution des loyers :

Attendu que l’Eurl GEM sollicite la condamnation solidaire des consorts D. /B. à lui payer la somme de 23.078,50 € correspondant au montant des loyers qu’elle a acquittés du 14 octobre 2010, date de l’effet du congé, au 30 novembre 2012 ;

Que si le premier juge a retenu à bon droit que le versement spontané des loyers augmentés de la

provision sur charge par l’Eurl au delà du 14 octobre 2010 devait s’analyser en une indemnité constituant la contrepartie de l’occupation des lieux postérieurement à la résiliation du bail, il a écarté à tort l’intégralité de la demande du preneur sortant ; qu’en effet, il ressort du procès verbal contradictoire de constat de sortie des lieux dressé par Maître Gaihier le 30 juin 2012 que le gérant de l’Eurl GEM a remis les clefs et libéré définitivement les lieux à cette date, en sorte que les échéances de juillet à novembre 2012 inclus, dont il est versé aux débats les quittances, étaient indues comme ne reposant sur aucune contrepartie ;

Qu’il sera donc fait droit à la demande de l’Eurl Gem à hauteur de la somme de 2.465 € , sauf à rejeter sa demande de condamnation solidaire ;

* Sur les demandes accessoires

Attendu que le rejet des prétentions des consorts D. /B. ne saurait à lui seul caractériser le caractère abusif de leur démarche judiciaire ; que l’Eurl qui ne fait pas la démonstration de l’intention malicieuse de ses contradicteurs sera donc déboutée de sa demande de dommages intérêts à ce titre ;

Attendu qu’il est équitable de condamner les appelants, qui succombent en leurs prétentions, à payer à l’Eurl GEM, qui a exposé des frais irrépétibles en appel, une indemnité de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; que pour les mêmes motifs ils supporteront les dépens d’appel, les dispositions accessoires du jugement entrepris étant par ailleurs confirmées ;

Attendu enfin que les dispositions du jugement déféré non critiquées par les parties, notamment celles relatives à l’indemnité d’occupation, seront confirmées ;

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Ecarte les moyens tirés de l’irrecevabilité des demandes.

Confirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Besançon le 21 juillet 2014 sauf en ses dispositions relatives à l’indemnité de dépollution, à la restitution des sommes indûment versées aux bailleurs et à la condamnation à paiement qui en résulte après compensation des créances respectives.

L’infirme de ces seuls chef, statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute M. Roland D. , M. Jean Pierre D. , M. Alain D. et M^me Hélène B. de leur demande au titre des frais d’enlèvement des cuves et matériels et de diagnostic de la qualité des sols.

Condamne M. Roland D. , M. Jean Pierre D. , M. Alain D. et M^me Hélène B. à payer à l’Eurl GEM les sommes suivantes, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation :

— quatre vingt trois mille trois cent trois euros (83.303 € ) au titre de l’indemnité d’éviction,

— deux mille quatre cent soixante cinq euros (2.465 € ) au titre de la restitution des indemnités d’occupation indûment versées.

Condamne M. Roland D. , M. Jean Pierre D. , M. Alain D. et M^me Hélène B. à verser à l’Eurl GEM une indemnité de deux mille euros (2.000 € ) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute l’Eurl GEM de sa demande de dommages intérêts pour procédure abusive.

Condamne M. Roland D. , M. Jean Pierre D. , M. Alain D. et M^me Hélène B. aux dépens d’appel.

Autorise Maître Le Picard à recouvrer ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Ledit arrêt a été signé par M. Edouard Mazarin, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par M^me Dominique Borowski, greffier.

Le Greffier, le Président de chambre