Cour d'appel de Chambéry, 12 septembre 2006, n° 05/02127

LE VINGT QUATRE OCTOBRE DEUX MILLE SIX LA CHAMBRE CIVILE DE LA COUR D’APPEL DE CHAMBERY a rendu l’arrêt dont la teneur suit :

dans la cause 05/02127- 1^re Chambre

PL/MV

opposant :

La SCI EUR’IMMOBILIER

XXX

prise en la personne de son représentant légal

représentée par la SCP FORQUIN – RÉMONDIN, avoués à la Cour

assistée de M^e Frédéric BOZON, avocat au barreau de CHAMBERY

à

Intimés

M. B A,

XXX

M. C Z,

XXX

représentés par la SCP FORQUIN – RÉMONDIN, avoués à la Cour

assistés de M^e Frédéric BOZON, avocat au barreau de CHAMBERY

La SCI DES MARQUISATS

XXX

prise en la personne de son représentant légal

représentée par la SCP BOLLONJEON-ARNAUD-BOLLONJEON, avoués à la Cour

assistée de M^e Véronique CANET, avocat au barreau d’ANNECY

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 12 septembre 2006 avec l’assistance de Madame X, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

— Monsieur JACQUET, Président de chambre,

— Monsieur LECLERCQ, Conseiller, qui a procédé au rapport

— Madame FERREIRA, Conseiller.

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Vu la déclaration au greffe n° 1814-2005 du 19 août 2005 par laquelle :

La SCI EUR’IMMOBILIER fait régulièrement appel contre la SCI des MARQUISATS

— d’un Jugement du Tribunal de Grande Instance de THONON LES BAINS du 17 février 2005 – n° 05/00273

— d’un Jugement rectificatif rendu par la même juridiction le 19 mai 2005 n ° 05/00621

— d’un Jugement rectifié rendu par la même juridiction le 17 février 2005- n ° 05/00273 avec mention rectificative entre les parties susnommées.

Vu la déclaration au greffe n° 1835-2005 du 23 août 2005 par laquelle :

la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DES MARQUISATS fait régulièrement appel contre :

Monsieur A B

Monsieur Z C

la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE EUR’IMMOBILIER

A l’encontre d’un Jugement rectificatif du Tribunal de Grande Instance de THONON LES BAINS du 19 mai 2005.

Vu la déclaration au greffe n° 1836-2005 du 23 août 2005 par laquelle :

La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DES MARQUISATS

Fait régulièrement appel contre :

— Monsieur A B

— Monsieur Z C

— la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE EUR’IMMOBILIER

D’un Jugement du Tribunal de Grande Instance de THONON LES BAINS du 17 février 2005

Vu le jugement du 17 février 2005 ayant :

Condamné la société civile immobilière EUR’IMMOBILIER à payer à la société civile immobilière des MARQUISATS la somme principale de 107 974.96 € outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement, ainsi que la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

Débouté la SCI des MARQUISATS du surplus de sa demande en paiement à l’encontre de la SCI EUR’IMMOBILIER.

Débouté la SCI des MARQUISATS de sa demande à l’encontre de Messieurs C Z et B A, ainsi que de sa demande en validité d’hypothèque judiciaire provisoire.

Ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

Condamné la SCI EUR’IMMOBILIER aux dépens en ce y compris ceux de référé et les frais d’expertise.

Vu le jugement rectificatif d’erreur matérielle du 17 Février 2005 n° 051273 ayant ordonné la rectification du précédent jugement pour remplacer le nom de la SCI défenderesse indiquée en première page comme SCI EU’IMMOBILIER pour être remplacé par « SCI EUR’IMMOBILIER".

Laissé les dépens à la charge du Trésor.

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Vu les pièces du dossier dont il résulte les faits suivants :

Par trois compromis du 5 mai 2000, du 12 mai 2000 et du 29 janvier 2001, la SCI des MARQUISATS a fait l’acquisition de la SCI EUR IMMOBILIER de trois appartements dans un immeuble en copropriété dénommé «RESIDENCE ULYSSSE» à Cruseilles

Il s’agissait d’une opération de rénovation d’un immeuble ancien.

Ces compromis comportaient en annexe une notice descriptive des travaux de réhabilitation à entreprendre établie par la SARL SPELTA et X, architectes, signés par chaque partie .

Selon les explications de SCI DES MARQUISATS, la société venderesse aurait pris l’engagement d’honneur d’achever les travaux dans le délai de trois mois suivant la vente.

Les ventes ont été réitéré par acte authentique du 7 septembre 2001. La totalité du prix a été payée.

A la suite d’une mise en demeure envoyée le 12 novembre 2002, la SCI l’EUR immobilier aurait reconnu son obligation dans un courrier mais ne l’aurait pas exécutée.

Sur l’assignation de la SCI des MARQUISATS, le juge des référés du tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains a désigné M. Y comme expert.

Celui-ci a déposé son rapport le 21 novembre 2003 et a chiffré le coût des travaux d’achèvement à 99 025,35 €.

Par ordonnance du juge de l’exécution du 72 003, la SCI des MARQUISATS a été autorisée à prendre une inscription provisoire d’hypothèques sur les biens de M. Z, gérant et principal porteur de parts de la société venderesse, à hauteur de 60 000 €.

Les parties ont signé le 21 janvier 2004 un protocole d’accord aux termes duquel

la SCI EUR’IMMOBILIER s’engageait à reprendre les travaux sous huitaine et à les terminer pour le 31 mars 2004 pour les travaux intérieurs et au 30 avril 2004 pour les travaux extérieurs. A défaut pour elle de les terminer pour ces dates, elle acceptait la sanction de l’application d’une clause pénale de 15 000 €, sans préjudice pour la SCI DES MARQUISATS de poursuivre les termes de sa réclamation judiciaire, outre demande additionnelle en dommages et intérêts à formuler au titre des retards supplémentaires.

Les premiers juges ont condamné la SCI l’EUR’ IMMOBILIER à payer à la SCI des MARQUISATS une somme de plus de 100 000 € à titre de dommages et intérêts et débouté la SCI des MARQUISATS du surplus de sa demande et ainsi que de ses demandes contre les associés M. Z ET M. A

*********

Vu les dernières conclusions de la SCI « EUR’IMMOBILIER», de M. Z et de M. A du 7 mars 2006 visant à la réformation des jugements déférés au visa des articles 1134 et suivants du Code civil pour voir :

Dire et juger que la vente intervenue entre les SCI EUR’IMMOBILIER et LES MARQUISATS, portait sur des biens immobiliers en l’état et non en état futur d’achèvement,

Dire et juger que la SCI EUR’IMMOBILIER a respecté son obligation de venderesse de délivrance de la chose vendue,

Dire et juger que la SCI EUR’IMMOBILIER ne peut être tenue à une obligation de réaliser des travaux dans les appartements vendus,

En conséquence, débouter la SCI LES MARQUISATS de l’intégralité de ses demandes,

Dire et juger que le compromis du 21 janvier 2004 est nul et de nul effet, dans la mesure où le consentement de la SCI EUR’IMMOBILIER a été vicié par erreur et dol de la SCI LES MARQUISATS,

En conséquence, débouter la SCI LES MARQUISATS de l’intégralité de ses demandes,

A titre subsidiaire, constater que la SCI LES MARQUISATS ne justifie pas d’un préjudice dû au retard dans l’exécution des travaux,

En conséquence, rejeter ou diminuer dans de très importantes proportions ses demandes indemnitaires,

A titre infiniment subsidiaire, confirmant le jugement entrepris, débouter la SCI DES MARQUISATS de l’intégralité de ses demandes dirigées à l’encontre de Messieurs A et Z, faute par elle de justifier d’avoir exercé des poursuites infructueuse à l’encontre de la SCI EUR’ IMMOBILIER.

En tout état de cause, condamner la SOI LES MARQUISATS à payer à la SCI EUR’IMMOBILIER, à Monsieur Z et Monsieur A la somme de 5.000 € chacun, en application des dispositions de l’article 700 du NCPC,

Condamner la SCI EUR’IMMOBILIER aux entiers dépens, avec application, au profit de la SCP FORQUIN & REMONDIN, Avoués, des dispositions de l’article 699 du NCPC.

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Vu les dernières conclusions de la SCI DES MARQUISATS du 10 août 2006 par laquelle celle-ci forme appel limité aux dispositions du jugement qui :

— l’ont déboutée de sa demande visant à voir dire que les intérêts sur les pertes locatives seront décomptés mois par mois du 1^er janvier 2002 au 31 décembre 2004 et à la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1154 du Code civil

— l’ont déboutée de sa demande relative aux frais d’expertise pour 1766,60 € et aux frais d’exécution y compris ceux exposés à ce jour dans le cadre de l’exécution provisoire ordonnée par le Jugement et ce pour 624,29 €

Par application principale des articles L 211 – 1 et L 211 – 2 du Code de la Construction et de l’Habitation, et subsidiairement celle des articles 1857 et 1858 du Code Civil,

Condamner Monsieur C Z, en sa qualité de porteur de 90 % des parts sociales de la SCI EUR’IMMOBILIER au paiement de 90 % des l’ensemble des condamnations prononcées à l’égard de ladite société et ce conjointement et solidairement avec elle,

Condamner Monsieur B A, en sa qualité de porteur de 90 % des parts sociales de la SCI EUR’IMMOBILIER au paiement de 10 % de l’ensemble des condamnations prononcées à l’égard de ladite société et ce conjointement et solidairement avec elle,

Condamner la SCI EUR’IMMOBILIER in solidum avec Monsieur Z et Monsieur A au paiement d’une indemnité de 5 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance d’appel avec pour ceux d’appels application des dispositions de l’article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile au prof fit de la SCP BOLLONJEON ARNAUD BOLLONJEON, Avoués associés

SUR CE :

1 -sur l’obligation de la SCI «EUR’IMMOBILIER» :

Attendu que cette société fait valoir à juste titre que les trois compromis de vente ne mettaient pas le coût des travaux d’aménagement à sa charge ;

Attendu en effet que ce coût, évalué à 50 000 F pour chacun des appartements, était mentionné dans les actes pour chiffrer le financement nécessaire à l’acquisition par la SCI DES MARQUISATS ; qu’à ce titre il s’ajoutait au prix de la vente ;

Attendu que le prix de 1 400 000 F pour lequel la vente a été conclue par acte authentique pour les trois appartements ne comprenait pas non plus le coût des travaux ;

Attendu par ailleurs que la notice descriptive des travaux de réhabilitation mentionne que le maître d’ouvrage est la société SMEE, précédent propriétaire des appartements ; qu’il n’est pas indiqué que les travaux sont à la charge de la SCI «EUR’IMMOBILIER» ;

Attendu toutefois que la SCI « EUR’IMMOBILIER» a signé un protocole daté du 21 janvier 2004 par lequel elle s’engageait à achever les travaux d’aménagement des trois appartements ;

Attendu que la SCI « EUR’IMMOBILIER» a ainsi souscrit des obligations qui n’étaient pas initialement à sa charge ;

Attendu toutefois que cette circonstance n’est pas de nature à priver l’acte de ses effets ;

Attendu en effet que contrairement à ce que soutient la SCI EUR’IMMOBILIER, il n’est pas établi que le consentement du gérant, M. C Z ait été vicié lors de la signature de cet acte.

Attendu que les explications de la SCI EUR’IMMOBILIER selon lesquelles elle n’a déposé des conclusions qu’à la seule fin de révocation de l’ordonnance de clôture en raison d’un conflit d’intérêts empêchant son conseil d’assurer sa défense sont inexactes ;

Attendu en effet qu’elle avait constitué un conseil le 24 novembre 2003, qu’elle pouvait le consulter avant de signer le protocole d’accord du 21 janvier 2004 ;

Attendu que les conclusions déposées par celui-ci après la clôture tendaient à voir juger que le préjudice de la SCI DES MARQUISATS était inférieur au montant des sommes réclamées ;

Attendu par ailleurs que le moyen selon lequel la raison sociale de la SCI «EUR’IMMOBILIER» ne lui permettait pas d’avoir une activité de constructeur est contredite par les termes des statuts qui prévoient une telle activité ;

Attendu enfin que les premiers juges ont fait une appréciation exacte du préjudice de la SCI DES MARQUISATS ; qu’ils ont à bon droit fait application de la clause pénale figurant au compromis dès lors que l’indemnité prévue par celle-ci ne présente pas un caractère manifestement excessif ; que les dispositions correspondantes du jugement seront confirmées ;

Attendu que la demande visant à voir juger que les intérêts sur les pertes locatives seront décomptés mois par mois du 1^er janvier 2002 au 31 décembre 2004 se fonde implicitement sur les dispositions de l’article 1155 du code civil ;

Attendu que celles-ci ont vocation à s’appliquer de manière partielle en l’espèce dès lors que l’assignation au fond valant mise en demeure dans les termes de l’article 1153 du code civil a été délivrée le 5 novembre 2003 ;

Attendu que de la même manière, la SCI DES MARQUISATS est en droit de demander la capitalisation annuelle des intérêts en vertu des dispositions de l’article 1154 du Code civil ;

2 – sur les demandes contre les associés :

Attendu que les premiers juges ont décidé par des motifs pertinents que les ventes consenties par la SCI «EUR’IMMOBILIER» ne relevaient pas des dispositions des articles L. 211-2 du code de la construction et de l’habitation, mais seulement des dispositions des articles 1857 et 1858 du code civil ;

Attendu que pour demander l’application des dispositions de ces textes, la SCI DES MARQUISATS se prévaut d’un procès-verbal de carence du 4 novembre 2005 aux termes duquel, M. Z en sa qualité de gérant indiquait que la SCI «EUR’IMMOBILIER» ne possédait aucun actif, qu’il s’agissait d’une société de patrimoine ;

Attendu que les intimés n’ont pas répliqué aux explications de la SCI DES MARQUISATS qui reprenaient cette affirmation ; que l’insolvabilité de la SCI est ainsi démontrée ;

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme en toute leur disposition les deux jugement déférés,

Y ajoutant :

Dit que les intérêts sur les pertes locatives seront calculés conformément à l’article 1155 du code civil à compter du 5 novembre 2003 pour les échéances antérieures et à la date de chaque échéance pour le surplus,

Dit que les intérêts échus se capitaliseront par année entière dans les termes de l’article 1154 du Code civil,

Condamne M. Z in solidum avec la SCI à hauteur de 90 % des M. A à hauteur de 10 % à payer les dettes qui résultent du présent arrêt,

Déboute la SCI DES MARQUISATS de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du nouveau code de procédure civile,

Condamne la SCI DES MARQUISATS aux dépens comprenant les frais d’expertise et les frais d’exécution y compris ceux exposés à ce jour dans le cadre de l’exécution provisoire ordonnée par le Jugement et dit que les dépens d’appel pourront être recouvrés dans les formes de l’article 699 du même code au profit de la SCP BOLLONJEON, ARNAUD et BOLLONJEON, avoués associés.

Ainsi prononcé publiquement le 24 octobre 2006 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du nouveau code de procédure civile, et signé par Monsieur JACQUET, Président de Chambre, et Madame X, Greffier.