Cour d'appel de Chambéry, 1ère chambre, 15 décembre 2020, n° 18/01774

IRS/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre Civile – 1^re section

Arrêt du Mardi 15 Décembre 2020

N° RG 18/01774 – N° Portalis DBVY-V-B7C-GBQP

Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande Instance d’ALBERTVILLE en date du 01 Juin 2018, RG 15/01527

Appelante

Syndicat des copropriétaires LE RUITOR représenté par son syndic en exercice, la la société FONCIA ALPES DAUPHINE, dont le siège social est situé […]

Représentée par M^e X Y, avocat au barreau d’ALBERTVILLE

Intimée

SAS LBFI dont le siège social est situé […]

Représentée par l’AARPI CAMUS & CHOMETTE, avocats postulants au barreau d’ALBERTVILLE

Représentée par M^e Laurent CALONNE, avocat plaidant au barreau de LILLE

— =-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, le 13 octobre 2020 par M. Michel FICAGNA, Président de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de M^me Inès REAL DEL SARTE, Conseiller, avec l’assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

—  M. Michel FICAGNA, Président,

—  M^me Alyette FOUCHARD, Conseiller,

—  M^me Inès REAL DEL SARTE, Conseiller, qui a procédé au rapport

— =-=-=-=-=-=-=-=-

Jusqu’au 28 avril 2017, la SAS LBFI était propriétaire des lots 256, 257, 241 et 242 situés dans un immeuble en copropriété dénommé Le Ruitor, […], à […], dont la société Foncia Alpes Dauphine exerce actuellement les fonctions de syndic.

Par acte du 17 décembre 2015, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Ruitor a fait assigner la SAS LBFI devant le tribunal de grande instance d’Albertville en paiement de la somme de 45.781,84 euros au titre de l’arriéré de charges outre intérêts de retard à compter du 4 novembre 2014 sur la somme de 45.279,32 euros et pour le surplus à compter de la décision à intervenir, outre celle de 800 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Par jugement en date du 1^er juin 2018, le tribunal a :

• Débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Ruitor de l’ensemble de ses demandes,

• Débouté la SAS LBFI de sa demande tendant à dire que les règlements qu’elle a effectués ont été calculés conformément au règlement de copropriété et sont satsifactoires,

• Condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Ruitor à payer à la SAS LBFI la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

• Condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Ruitor au paiement des entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires Le Ruitor a interjeté appel des dispositions du jugement qui ont rejeté ses demandes et l’ont condamné au versement de sommes en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Aux termes de ses conclusions en date du 8 avril 2020, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, le syndicat des copropriétaires Le Ruitor demande à la cour de :

Vu la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Vu l’article 1382 (ancien) du code civil,

Vu le règlement de copropriété,

' Déclarer recevable l’appel interjeté par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Ruitor à l’encontre du jugement rendu par le tribunal de grande instance d’Albertville le 1^er juin 2018,

' Réformer en toutes ses dispositions ledit jugement,

Statuant de nouveau,

' Condamner la SAS LBFI à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Ruitor la somme de 59.556,67 euros outre intérêts de retard au taux légal à compter du 4 novembre 2014 sur la somme de 45.279,32 euros et pour le surplus à compter de la décision à intervenir,

'Condamner la SAS LBFI à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Ruitor la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

' Rejeter l’intégralité des demandes formées par la société LBFI,

'Condamner la SAS LBFI à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Ruitor la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

' Condamner la SAS LBFI aux entiers dépens de première instance et d’appel distraits au profit de Maître X Y en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions en date du 12 avril 2019, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, la SAS LBFI demande à la cour de :

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965,

Vu le décret du 17 mars 1967,

Vu le règlement de copropriété,

A titre principal,

' Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Ruitor, représenté par son syndic en exercice la SAS Foncia Alpes Dauphiné, de toutes ses demandes, fins et conclusions,

' Déclarer recevable l’appel incident interjeté par la SAS LBFI,

' En conséquence, dire les règlements intervenus par la SAS LBFI calculés conformément au règlement de copropriété, satisfactoires,

' Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Ruitor de l’ensemble de ses demandes,

' Le réformer pour le surplus,

' Statuant à nouveau, débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Ruitor de l’ensemble de ses demandes en cause d’appel à l’encontre de la SAS LBFI,

A titre subsidiaire,

' Dire que la société LBFI sollicite la désignation d’un expert avec pour mission d’examiner les comptes pour la période pendant laquelle la SAS LBFI était propriétaire des lots 256, 257, 241, 242 au sein de la copropriété Le Ruitor et ce, à frais communs,

' Dire que l’expert devra :

— convoquer les parties,

— examiner sur pièces, l’ensemble des éléments et factures de la copropriété et établir un décompte exercice par exercice, des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Ruitor à la SAS LBFI,

' Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Ruitor représenté par son syndic en exercice la SAS Foncia Alpes Dauphiné, à payer à la SAS LBFI la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

L’ordonnance de clôture est en date du 20 avril 2020.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable aux faits,

«Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. »

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.»

Par ailleurs l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

« Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de 6 mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En l’espèce la société LBFI fait valoir d’une part que lui sont réclamées des charges ne concernant pas le bâtiment B dans lequel elle était propriétaires de lots, d’autre part que les justificatifs du montant des charges dues ne sont pas produits.

1. Sur les charges dues par la société LBFI en qualité de copropriétaire de lots situés dans le bâtiment B

L’état descriptif de division au règlement de copropriété, reçu le 30 novembre 1990 par M^e Horteur notaire à Chambéry, décrit ainsi l’immeuble :

« L’ensemble immobilier le Ruitor comprend un seul bâtiment constitué de deux corps situés dans le prolongement l’un de l’autre à savoir :

Un bâtiment principal dénommé « corps de bâtiment A » élevé de douze niveaux, sur un niveau technique partiel, étant précisé que tous les locaux d’habitation donnent en façade avant et sont desservis par des coursives aménagées côté montagne, à flanc de laquelle est réalisé ce corps de bâtiment.

Un bâtiment annexe dénommé « corps de bâtiment B » accolé à l’extrémité Sud Est du précédent et ne comportant que quatre niveaux constituant le prolongement des niveaux 6 à 9 du corps de bâtiment A.

En raison de la dénivellation du sol :

. L’entrée principale du corps de bâtiment A se trouve au niveau 9 dans le corps de bâtiment B, étant précisé qu’il comporte en outre deux accès secondaires par des escaliers partant du niveau 1.

. Les parkings sont situés aux niveaux 6 et 7 qui correspondent au niveau de la route.

. La piscine et la plage aménagées devant le corps de bâtiment B se trouvent au niveau 8, correspondant au niveau de la pleine terre côté montagne. »

Il résulte de ce descriptif, confirmé par le procès-verbal de constat en date du 11 avril 2019, produit par le syndicat des copropriétaires, que ces deux bâtiments ne forment qu’un seul immeuble.

Le règlement de copropriété distingue :

— Les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes,

— Les charges spéciales aux propriétaires des locaux composant le corps de bâtiment A,

— Les charges spéciales aux propriétaires de parkings,

— Les charges afférentes aux équipements collectifs.

La société LBFI était propriétaire, au sein du bâtiment B :

— Du lot 256 situé au niveau 8 qui était à l’époque de la rédaction de l’état descriptif de division, un restaurant représentant 620/10 000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales et que la SCI LBFI a transformé en appartement.

— Du lot 257, défini dans l’état descriptif de division comme un local commercial, représentant 70/10 000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales qui était utilisé comme bureau d’accueil, l’immeuble étant exploité comme résidence de tourisme.

— Des lots 241 et 242 qui sont des parkings situés au niveau 7, représentant chacun 7/10 000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales.

Suivant acte du 14 août 2015, portant modification de l’état descriptif de division, le lot n°257 a été supprimé et transformé en parties communes (hall d’accueil de la résidence).

Il a été remplacé par le lot n° 258 situé au niveau 8 du bâtiment B, consistant en un local à usage commercial ou professionnel ou à usage d’habitation ou de bureaux avec les 70/10 000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales, les charges afférentes à l’ancien lot 257 étant désormais supportées par le lot n° 258.

1.1 Sur les charges dues au titre de la VMC et la sécurité incendie

Ainsi que l’a relevé à bon droit le premier juge, rien n’établit que le bâtiment B ne serait pas équipé de VMC non raccordé au système commun et qu’il ne disposerait pas d’extincteurs.

Il s’agit d’éléments de sécurité qui concernent l’ensemble de la copropriété et les dépenses y afférentes doivent être intégrées aux charges d’entretien et de conservation des parties communes générales.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

1.2 Sur les charges de ménage

L’article IX du règlement de copropriété énumère au paragraphe A les charges relatives à la conservation, à l’entretien et l’administration des parties communes et mentionne que ces dernières comprennent « les salaires du préposé du syndicat avec leur avantage en nature et toutes autres rémunérations dues aux personnes et entreprises chargées de l’entretien des parties communes générales », avec cette précision, en fin de paragraphe, que cette énumération est purement énonciative et non limitative.

Dès lors, c’est en vain que la société LBFI invoque le paragraphe B relatif aux charges spéciales des propriétaires des locaux composant le corps de bâtiment A qui énonce qu’elles comprennent notamment « les dépenses d’entretien et de ravalement des circulations, des paliers d’étage et des escaliers, le remplacement des systèmes d’éclairage des parties communes de ce corps de bâtiment, les dépenses d’entretien et de fonctionnement de la VMC, toutes dépenses relatives aux vide-ordures et généralement toutes dépenses faites dans l’intérêt de l’ensemble des copropriétaires des lots situés dans ce corps de bâtiment. »

En effet, cette dernière clause ne se réfère qu’aux dépenses d’entretien et de maintenance des équipements spécifiques au bâtiment A et sont des charges spéciales techniques concernant les travaux d’entretien et non le simple ménage des locaux communs.

A cet égard, il résulte du constat d’huissier du 11 avril 2019 que le bâtiment est constitué d’un seul tenant et les constatations ont été les suivantes :

• L’entrée principale se situe au niveau 9 du bâtiment B et l’ensemble des copropriétaires disposent de la même clé numérique pour ouvrir cette porte et accéder par ce même endroit aux corps des bâtiments A et B,

• Les coursives permettent d’aller d’un bâtiment à l’autre sans obstacle ni barrière,

• Les coursives du bâtiment A conduisent à un escalier qui dessert les différents niveaux du bâtiment B au nord de celui-ci,

• Au niveau 8 du bâtiment B, se situent un solarium et une piscine accessibles depuis le bâtiment A par une coursive dédiée. Cette coursive donne accès aux vestiaires de la piscine et à une porte donnant accès à l’appartement de la société LBFI qui constituait précédemment un restaurant,

• Depuis le niveau 8 du bâtiment A, la coursive conduit aux parkings de la copropriété aménagés aux niveaux 7 et 6 du bâtiment B,

• Toujours à ce même niveau, à l’extrémité de la coursive prolongeant la sortie de l’appartement LBFI, se trouve un local vide-ordure pour les occupants du bâtiment B et à proximité de ce local un ascenseur desservant tous les niveaux du bâtiment A, lequel donne accès au niveau 1 qui permet d’accéder à un parking extérieur privatif où sont placés des moloks.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, le jugement qui a écarté les charges de ménage sera infirmé.

1.3 Sur les charges de chauffage

La copropriété est équipée d’un système de chauffage de base électrique par diffusion de résilles en dalle.

Le tableau de répartition des charges de copropriété du règlement qui prévoit les tantièmes de répartition des charges de chauffage et d’eau chaude mentionne que les charges afférentes

représentent pour le lot 256, 695/10 000èmes, et pour le lot 257 107/10 000èmes.

Les lots 256 et 257 bénéficiaient ainsi à l’origine du système de chauffage collectif et il resssort des productions (pièces LBFI n° 29 et 30) que dans le cadre des travaux d’aménagement qu’elle a effectués dans ces lots, la société LBFI a fait le choix unilatéral de se désolidariser du chauffage sans pour autant recourir à une décision de l’assemblée générale aux fins de voir modifier la règle de répartition des charges de chauffage, à laquelle elle reste donc tenue.

Le jugement qui a exclu ces charges sera infirmé sur ce point.

1.4 Les charges afférentes aux parkings

La société LBFI, propriétaire de deux parkings, est bien évidemment tenue au paiement des charges spécifiques aux propriétaires de parkings prévues par le règlement de copropriété, ce qu’elle ne conteste pas.

1.5 Les charges d’ascenseur

Le règlement de copropriété prévoit au paragraphe D afférent aux équipements collectifs :

I – Ascenseurs

A) Définition

Les charges d’ascenseurs sont constituées par les dépenses de toute nature relatives aux deux ascenseurs, notamment les frais de fonctionnement, d’entretien, de réparation, de remplacement des ascenseurs, si besoin est, ainsi que la consommation d’électricité et l’assurance accident.

[…]

Cette masse de dépenses sera répartie conformément aux dispositions de l’article 10 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1065 étant rappelé que l’entrée de l’immeuble est située au niveau 9 et les caves et les parkings sont situés en étage et non au sous-sol.

Les quotités de charges d’ascenseur sont indiquées dans la colonne 3 du tableau figurant aux présentes. »

Il résulte de ce tableau que les propriétaires de parkings participent aux charges d’ascenseurs à hauteur de 16/10 000èmes pour chacun soit 32/10 000èmes pour la société LBFI, propriétaires de deux parkings.

1.6 Les charges d’eau froide

Le règlement de copropriété stipule :

« Les dépenses d’eau froide comprennent le prix de l’eau consommée par les copropriétaires ainsi que pour l’entretien des parties communes de l’immeuble et pour la piscine.

Les lots n°256 et n°257 qui ont une nature particulière, de même que la piscine, seront équipés de compteurs d’eau permettant de leur facturer leur consommation réelle ou de l’intégrer dans les charges relatives à la piscine.

La consommation générale d’eau froide de l’immeuble, sous déduction des consommations particulières ci-dessus visées, sera ventilée en deux masses :

-L’une estimée forfaitairement à 3% de la consommation générale, sera considérée comme afférente aux parties communes générales. Elle sera comprise dans les charges générales pour être répartie entre tous les copropriétaires.

-Le solde sera réparti entre les seuls locaux d’habitation, savoir les lots n° 1 à 128 dans les proportions indiquées dans la colonne 5 du tableau figurant aux présentes. »

Ainsi que l’a relevé à bon droit le premier juge, la société LBFI doit participer à aux frais relatifs à l’abonnement et la consommation d’eau des parties communes générales.

La société LBFI affirme que les locaux de douches et sanitaires de la piscine seraient branchés après compteurs sur l’alimentation de la société LBFI.

Or le procès-verbal de constat en date du 19 décembre 2016 qu’elle produit établit, d’une part que les sanitaires de la piscine ne sont pas branchés sur son alimentation, d’autre part qu’il n’existe plus d’arrivée d’eau dans les toilettes de la conciergerie.

Dès lors le jugement qui a constaté l’absence d’irrégularité dans les charges d’eau froide imputées à la société LBFI sera confirmé.

1.7 Les dépenses d’eau chaude

S’agissant des dépenses de production d’eau chaude, il ressort du règlement que les dépenses sont réparties entre les copropriétaires des lots 1 à 128 et 256, 257 selon le tableau joint à ce dernier, sur la base de leur consommation respective.

Il est précisé qu’aussi longtemps que l’immeuble sera exploité sous la forme de résidence de tourisme :

« Seul le lot 257 sera équipé d’un compteur divisionnaire

Le lot n° 257 ne bénéficiera pas d’eau chaude

En conséquence,

Le lot n°257 sera exonéré de toute participation aux charges d’eau chaude tant qu’il constituera une partie du hall d’accueil et ne sera donc pas susceptible de bénéficier directement ou indirectement du service d’eau chaude.

Il sera facturé au lot n°256 la consommation d’électricité inhérente à sa consommation réelle d’eau chaude eu égard à la consommation générale de l’immeuble. »

Le lot 257 ayant été transformé en appartement, il n’est plus exonéré des charges d’eau chaude.

Le jugement qui a considéré qu’il n’existait pas d’irrégularité sur ce poste de charge sera confirmé.

1.8 Sur les factures d’électricité

Il est réclamé par le syndicat des copropriétaires une somme de 3 936,94 euros au titre d’un abonnement souscrit par ce dernier et bénéficiant à l’ancien restaurant sur la période allant de novembre 2012 à février 2014.

Il résulte des productions les éléments de fait suivants :

La copropriété a souscrit, le 27 octobre 2012, un abonnement auprès de la société EDF au « tarif jaune » permettant d’alimenter l’ancien restaurant que la société LBFI a transformé en appartement mais également les parties communes (sauna, local à ski, local accueil).

Il résulte du procès-verbal de constat du 7 novembre 2012 que la société LBFI a coupé l’ensemble des fluides dans le local de l’ancien restaurant en vue des travaux de transformation.

Par courrier du 19 novembre 2012, le syndic indiquait à la société LBFI que ce compteur tarif jaune alimentant le local de cette dernière mais également les parties communes resterait au nom de la copropriété et qu’un sous-compteur ou un compteur individuel devrait être installé par ses soins dans son local.

Il était demandé à la société LBFI de rétablir l’électricité du local à ski et du local accueil au 1^er décembre 2012.

En réponse par courrier du 13 décembre 2012, la société LBFI indiquait qu’elle poserait un sous-compteur en amont de son appartement ce qui permettrait au compteur jaune d’alimenter les parties communes du bâtiment B.

Le 22 avril 2013, puis juillet 2013, il était demandé à la société LBFI de rétablir l’électricité des sanitaires de la piscine.

Le 6 novembre 2013, le conseil syndical décidait que le contrat tarif jaune devrait être pris en charge par la société LBFI dès le mois de décembre 2013 et cette dernière effectuait la démarche auprès d’EDF le 2 décembre 2013.

Il résulte de ces éléments d’une part que l’électricité était coupée dans le lot appartenant à la société LBFI, d’autre part que ce compteur a alimenté des parties communes de bâtiment B.

C’est donc à bon droit que le premier juge a rejeté la demande.

1.9 Sur les travaux de lasurage

La société LBFI conteste être concernée par les travaux de lasurage qui ont été votés par l’assemblée générale du 15 mars 2013, pour un montant de 41 288,62 euros, qui ont été répartis sur l’ensemble des bâtiments A et B, alors qu’elle soutient qu’ils devaient être affectés uniquement aux copropriétaires du bâtiment A.

En réponse, le syndicat des copropriétaires fait état d’une autre assemblée générale en date du 20 mars 2015, aux termes de laquelle a été votée une résolution n°20 portant sur sur des travaux d’entretien des boiseries pour la somme de 30 000 euros TTC, résolution prévoyant expressément que le coût des travaux, ainsi que les frais, honoraires et assurances y afférentes seront répartis selon les tantièmes attachés aux lots concernés par la dépense Charges communes générales et indique que les travaux ne sont pas terminés, de sorte que le compte travaux n’est pas encore clôturé et n’est donc pas encore approuvé.

Il précise que la société LBFI s’est opposée à cette résolution mais qu’elle n’a pas contesté cette dernière en justice.

S’agissant de la résolution votée le 15 mars 2013, force est de constater que ces travaux assimilables à un ravalement concernent l’ensemble des copropriétaires et doivent figurer dans les charges générales, étant précisé au demeurant que le devis de l’entreprise David ne permet pas de distinguer quel corps de bâtiment est concerné.

Ceci étant, ainsi que l’a relevé le premier juge, il n’est pas produit les appels de charge au titre de ces premiers travaux et la lecture des procès verbaux des assemblées générales postérieures montre qu’il n’y a pas eu approbation des comptes travaux concernant le devis de 41 288,62 euros.

Le jugement qui a écarté cette charge sera confirmé.

1.10 Sur les frais de convocation l’assemblée générale extraordinaire du 25 juin 2012

Aucune des parties ne produisant cette dernière, la réclamation de la société LBFI sera rejetée.

2. Sur la créance du syndicat des copropriétaires

En application de l’article 1315 du code civil, devenu l’article 1353, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété, de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant ainsi que les documents comptables et le décompte de répartition des charges.

Dès lors qu’un syndicat des copropriétaires produit des appels de fonds, historiques du compte relevés individuels, décomptes de charges, procès-verbaux d’assemblées générales de copropriétaires ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels et que les appels de fonds adressés au copropriétaire portent sur un nombre de tantièmes correspondant aux tantièmes de charges communes générales affectées aux lots de ce copropriétaire, la créance du syndicat est justifiée.

2.1 L’exercice allant du 1^er octobre 2010 au 30 septembre 2011

En l’absence de production nouvelle par le syndicat des copropriétaires c’est à bon droit que le premier juge a rejeté les sommes réclamées au titre de cet exercice, ce dernier ne produisant que le procès verbal d’assemblée générale et le grand livre de la copropriété sur lequel les clés de répartition ne figurent pas.

2.2 L’exercice allant du 1^er octobre 2011 au 30 septembre 2012

Le syndicat des copropriétaires produit :

— Le grand livre de la copropriété

— Le procès verbal de l’assemblée générale du 15 mars 2013 approuvant les comptes de l’exercice précédent et votant le budget prévisionnel,

— Le relevé annuel de charges courantes de copropriété relatif à la société LBFI sur lequel figure la clé de répartition

— Des appels de fonds charges courantes 3 et 4.

Ces éléments permettent de déterminer la créance du syndicat des copropriétaires relative aux charges courantes qui s’élève à la somme de 11.284,54 euros.

En revanche faute de production des éléments relatifs aux travaux, la créance au titre des charges travaux ne peut être retenue.

2.3 L’exercice allant du 1^er octobre 2012 au 30 septembre 2013

Le syndicat des copropriétaires produit :

— Le grand livre de la copropriété,

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 14 mars 2014

— Un relevé annuel de charge copropriété relatif à la société LBFI

— Les appels de fonds pour les charges courantes et les travaux

justifiant ainsi d’une créance de 15.363,59 euros au titre des charges courantes et de 648,08 euros au titre des travaux.

2.4 L’exercice allant du 1^er octobre 2013 au 30 septembre 2014

Il est produit par le syndicat des copropriétaires le relevé général des dépenses, le procès verbal de l’assemblée générale du 20 mars 2015 ayant approuvé les comptes de l’exercice précédent et voté le budget prévisionnel, un relevé annuel de charges de copropriété et les appels de fonds justifiant ainsi une créance d’un montant de 12.127,96 euros.

2.5 L’exercice allant du 1^er octobre 2014 au 30 septembre 2015

Il est produit le procès verbal de l’assemblée générale du 18 mars 2016 ayant approuvé les comptes de l’exercice précédent et voté le budget prévisionnel, un relevé annuel de charges de copropriété et les appels de fonds justifiant ainsi une créance d’un montant de 14.296,48 euros au titre des charges courantes et de 2.197,06 euros au titre des travaux boiseries.

2.6 L’exercice allant du 1^er octobre 2015 au 30 septembre 2016

Il est produit le procès verbal de l’assemblée générale du 17 mars 2017 ayant approuvé les comptes de l’exercice précédent et voté le budget prévisionnel, ainsi qu’un relevé annuel de charges de copropriété relatif à la société LBFI sur lequel apparaît la clé de répartition justifiant d’une créance d’un montant de 12.645,36 euros au titre des charges courantes et de 1.350,90 euros au titre des travaux.

2.7 L’exercice allant du 1^er octobre 2016 au 30 septembre 2017

Le syndicat des copropriétaires justifie par la production du procès verbal d’assemblée générale du 16 mars 2018, d’un relevé annuel des dépenses et des appels de fonds d’une créance de 10. 983,81 euros.

La société LFBI est ainsi redevable de la somme de 80.897,78 euros au titre des charges de copropriété.

Cette dernière a procédé à des règlements d’un montant total de 46.908,63 euros.

Il en résulte qu’elle est redevable d’une somme de 33.989,15 euros envers le syndicat des copropriétaires qu’elle sera condamnée à lui régler et le jugement sera infirmé en ce sens.

3. Sur les demandes indemnitaires

L 'appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas en soi constitutive d’une faute, et l’exercice d’une action en justice de même que la défense à une telle action ne dégénère en abus que lorsqu’elle révèle une faute ou une erreur grave dont la commission a entraîné un préjudice pour le défendeur, ce qui n’est pas établi en l’espèce.

Au surplus, une action en justice ainsi que la défense à une action, ne peuvent sauf circonstances particulières qu’il appartient au juge de spécifier, constituer un abus de droit lorsque sa légitimité a été reconnue par la juridiction du premier degré.

Or en l’espèce le syndicat des copropriétaires a été intégralement débouté de ses demandes en première instance.

4. Sur les demandes accessoires

En revanche, l’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de du syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la SAS LBFI à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Ruitor la somme de 33.989,15 euros outre intérêt au taux légal à compter de l’assignation,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Ruitor de sa demande indemnitaire,

Condamne la SAS LBFI à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Ruitor la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SAS LBFI aux entiers dépens de première instance et d’appel avec distraction au profit de M^e Y avocat.

Ainsi prononcé publiquement le 15 décembre 2020 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Michel FICAGNA, Président, et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier Le Président