Cour d'appel de Dijon, 1re chambre civile, 10 novembre 2020, n° 18/01225

SB/AV

D Y

F A

H B

C/

Syndicat des copropriétaires de la Résidence 'LE PANORAMA’ 1

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1^re chambre civile

ARRÊT DU 10 NOVEMBRE 2020

N° RG 18/01225 – N° Portalis DBVF-V-B7C-FCYZ

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : jugement du 17 juillet 2018,

rendu par le tribunal de grande instance de Dijon – RG : 16/01678

APPELANTS :

Monsieur D Y

né le […]

[…]

21240 C

Madame F A

née le […] à […]

[…]

21240 C

Madame H B

née le […]

[…]

21240 C

Représentés par M^e Jean-Hugues CHAUMARD, membre de la SCP CHAUMARD TOURAILLE, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 96

INTIMÉ :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence 'LE PANORAMA’ 1 sise 20 A à […] – 21240 C, représenté par son syndic en exercice, la SAS NEXITY dont le siège est […] à […], elle même prise en la personne de ses représentants en exercice domiciliés en cette qualité audit siège

Représenté par M^e Claire GERBAY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 126

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 08 septembre 2020 en audience publique devant la cour composée de :

J PETIT, Président de chambre, Président,

Sophie DUMURGIER, Conseiller,

Sophie BAILLY, Conseiller, ayant fait le rapport sur désignation du président,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 10 Novembre 2020,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par J PETIT, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS ET PROCEDURE :

M. D Y, M^me F A et M^me H B sont propriétaires de lots dans le bâtiment B d’un ensemble immobilier composé de trois bâtiments soumis au régime de la copropriété et situé au […], résidence Le Panorama à C.

A l’occasion de l’assemblée générale qui s’est tenue le 12 janvier 2016, les copropriétaires ont décidé dans le cadre des résolutions n° 8 et 9 de faire procéder au « ravalement des façades du bâtiment bande » comprenant le lot 01 ravalement des façades, le lot 02 serrurerie et le lot 03 étanchéité.

Par acte d’huissier du 29 avril 2016, M. D Y, M^me F A et M^me H B ont fait assigner le syndicat de copropriétaires de la résidence, représenté par son syndic la Régie Foncière, devant le tribunal de grande instance de Dijon, aux fins de voir annuler, sur le fondement de l’article 11 du décret du 17 mars 1967, le vote des deux résolutions précitées, avec l’exécution provisoire de la décision à intervenir, et la condamnation du syndicat de copropriétaires à

leur verser 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

S’appuyant sur leurs dernières conclusions de première instance, ils ont maintenu ces demandes tout en sollicitant de manière complémentaire que l’intervention volontaire de M. J X soit déclarée recevable sur le fondement des articles 334 et suivants du code de procédure civile, dès lors que cette intervention avait le même objet que celui développé par les trois autres copropriétaires dans le cadre de l’assignation.

Au fond, ils ont exposé qu’à la faveur d’une réunion organisée en novembre 2015, le conseil syndical a présenté aux copropriétaires présents un projet de ravalement des façades de l’immeuble par lequel il était prévu de :

'ravaler les façades proprement dit (lot 1)

'déposer et reposer les garde-corps des balcons en plexiglass alors que les garde-corps des balconnets restaient en l’état

'reprendre l’étanchéité de l’immeuble.

Ils ont ajouté qu’au cours de cette réunion, certains copropriétaires avaient sollicité des explications notamment sur la nécessité de procéder au changement des garde-corps alors que le règlement de copropriété définit les balcons et les garde-corps des balcons comme des parties privatives.

Les demandeurs ont fait valoir qu’en dépit du fait qu’au point 8 de l’ordre du jour annexé à la convocation, il était fait état du seul « ravalement de façade bâtiment bande », la résolution finalement proposée au vote à l’assemblée générale avait fait également état du changement des garde-corps des balcons et de l’étanchéité.

Ils ont fait valoir que les documents accompagnant la convocation ne permettaient pas de comprendre l’objet de la résolution proposée, ni même de savoir à quoi renvoyait le lot 02 « serrurerie », et qu’il n’existait aucune explication sur la consistance de ce lot, sur les parties (communes ou privatives) concernées, sur la nécessité de ces travaux au regard de contraintes normatives ou de volonté d’esthétisme.

Les demandeurs ont invoqué, outre l’irrégularité de la convocation, la nullité de la résolution n°8 qui a été adoptée au regard de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 alors que cette résolution fait supporter le coût des travaux de « serrurerie » à l’ensemble de la copropriété et que ce coût devait être, selon eux, exclusivement supporté par les copropriétaires concernés par le caractère privatif de leur balcon et des garde-corps qui y sont installés.

Ils ont également indiqué que l’interprétation faite par le syndicat de copropriétaires du règlement de copropriété est erroné en ce qu’elle transformerait les travaux sur des parties privatives en charges communes spéciales, puisqu’il n’existe aucun lien entre le ravalement et le changement des garde-corps qui n’ont pas à être réparés consécutivement au ravalement de façade.

En tout état de cause, ils ont conclu que le vote d’une telle résolution, imposant la prise en charge de travaux privatifs par l’ensemble des copropriétaires alors que seuls les copropriétaires de lots avec balcons privatifs en seraient bénéficiaires, résultait d’un abus de droit de majorité.

Par ses dernières conclusions en première instance, le syndicat de copropriétaires de la résidence Le Panorama 1 a soulevé la forclusion de l’intervention volontaire de M. X, faite plus de deux mois après la notification du procès-verbal d’assemblée générale datée du 2 mars 2016 et, au fond, sollicité le débouté de l’ensemble des demandes présentées.

Il a formé une demande reconventionnelle tendant à la condamnation in solidum de M. D Y, M^me F A, M^me H B et le cas échéant M. J X à lui payer 15 000 euros à titre de dommages et intérêts et 2 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat a soutenu que plusieurs réunions préparatoires du conseil syndical avaient été tenues pour discuter du projet, notamment le 25 septembre 2015, sans la présence de M. Y, que le compte rendu de cette réunion avait été affiché dans tous les halls et envoyé par mail aux copropriétaires qui avaient donné leur adresse, et que les comptes-rendus des réunions des conseils syndicaux avaient été transmis à tous les membres du conseil syndical dont M. Y.

Il a affirmé que les documents avec les devis des trois lots et les sommes totales détaillées pour ces trois lots étaient joints à la convocation et que tous les copropriétaires présents à cette assemblée avaient pu entendre les questions posées par M^me Y et les réponses qui y avaient été apportées, les débats ayant été particulièrement développés et animés.

Le syndicat a contesté la demande principale en relevant que si les appuis des fenêtres et les balcons particuliers répondent à la définition des parties privatives, le règlement de copropriété prévoit, quant à la répartition des charges d’entretien, de réparations et de reconstruction propres à chaque cage d’habitation, que dans le cas de ravalement général des façades, s’ajouteront à ces charges les frais de garde-corps et fenêtres de chaque appartement en dépit de leur caractère privatif, faisant de celles-ci des charges communes spéciales.

Le défendeur a soutenu que les travaux de ravalement relevaient de l’entretien de l’immeuble, n’étaient pas des travaux d’amélioration et qu’ils étaient à l’initiative du syndicat, de sorte que l’adoption devait se faire aux conditions de majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Il a affirmé que l’adoption en une seule résolution de l’ensemble des travaux était justifié en raison de leur caractère indivisible.

Il a enfin indiqué pour justifier sa demande reconventionnelle tendant au paiement de dommages et intérêts, qu’il était acquis que les travaux auraient un coût plus important de 10 795,88 euros, et qu’il ne bénéficierait plus d’une remise de 2 % qui devait lui être accordée pour le ravalement de deux bâtiments.

Par jugement du 17 juillet 2018, le tribunal de grande instance de Dijon a :

— déclaré M. J X irrecevable en son action en annulation des dispositions contenues au procès-verbal de l’assemblée générale de copropriétaires qui s’est tenue le 12 janvier 2016 ;

Vu le règlement de la copropriété et l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965,

— débouté M. D Y, M^me F A et M^me H B de l’ensemble de leurs demandes ;

— débouté le syndicat de copropriétaires de la résidence Le Panorama située au […] à C de sa demande reconventionnelle ;

— condamné M. D Y, M^me F A et M^me H B à payer 600 euros chacun au syndicat de copropriétaires de la résidence Le Panorama située […] à C, représenté par son syndic la Régie Foncière, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné in solidum M. D Y, M^me Z et M^me H B aux

dépens.

Le tribunal a, sur le fondement de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, constaté que l’intervention volontaire de M. X avait été régularisée par voie de conclusions du 3 février 2017, alors que le procès-verbal d’assemblée générale lui avait été notifié le 2 mars 2016, soit plus de deux mois plus tard, et qu’il était donc forclos dans sa contestation.

Il a également estimé que le syndicat de copropriétaires rapportait la preuve de l’existence de convocations à l’assemblée générale du 12 janvier 2016 comportant le projet des résolutions dont les résolutions 8 et 9 ; que des réunions d’information ou préparatoires du conseil syndical avaient eu lieu et que les débats tenus lors de l’assemblée générale avaient permis aux copropriétaires d’obtenir avant le vote les informations nécessaires sur la nature et l’ampleur des travaux envisagés.

Il a relevé que le règlement de copropriété avait institué des charges communes spéciales touchant des parties privatives en limitant leur intervention à un cadre délimité, à savoir celui d’un ravalement général ; qu’en application de ce règlement, aux clauses claires et non sujettes à interprétation, l’assemblée générale avait pu valablement prendre la décision de voter les travaux litigieux, qui bien que ne concernant pas tous les balcons ou garde-corps, devaient être répartis dans leur coût entre l’ensemble des copropriétaires ; qu’il y avait un lien entre les travaux de ravalement et le changement de garde-corps.

Il a donc considéré qu’il n’y avait pas lieu à annulation des convocations ni des résolutions, et que le vote des résolutions n’était pas le résultat d’un abus de majorité alors que sur les 70 copropriétaires participant à la délibération, 27 avait voté contre la résolution mais seulement trois l’avaient contestée en justice.

Il a rejeté la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires en relevant que la preuve de la réalité de l’urgence des travaux n’étaient pas rapportée, de même que celle de l’absence d’application de la remise commerciale prévue.

M. D Y, M^me F A et M^me H B ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 31 août 2018.

Suivant leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 5 février 2020, M. D Y, M^me F A et M^me H B demandent à la Cour de :

« Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, ensemble du décret de 1967 ;

Vu le procès-verbal de l’assemblée générale de la copropriété de la résidence le Panorama du 12 janvier 2016 ;

— Dire et juger les appelants bien fondés en leur recours,

— Réformant la décision entreprise et statuant à nouveau ;

— Dire et juger nulles et non avenues les résolutions 8 et 9 du procès-verbal susvisé et des décisions qui y sont prises ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Panorama de son appel incident ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Panorama à payer aux requérants la somme de 3 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner le même syndicat des copropriétaires aux entiers dépens ».

Ils maintiennent les prétentions de fait et de droit qu’ils ont soutenues devant les premiers juges.

Ils considèrent que le libellé de la résolution n°8, et consécutivement de la résolution n°9, est contraire aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965, que la résolution votée doit être annulée en ce qu’elle est contraire au règlement de copropriété et aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965, et en tout état de cause, qu’ils ont été victimes d’un abus de droit.

Ils maintiennent aussi qu’il n’existait à la convocation aucune explication sur la consistance du lot 2 serrurerie, sur les parties (communes ou privatives) concernées, dont il est difficile de comprendre en quoi il consistait, qu’il ne peut être considéré que des travaux de remplacement de garde-corps ou d’étanchéité seront votés au vu de l’intitulé de la résolution n°8 « ravalement de facade », et que ce défaut d’information doit être sanctionné.

Ils estiment que l’absence à l’assemblée générale de Mesdames A et B, très âgées et ayant une mobilité réduite, est sans incidence sur l’irrégularité de la convocation liée aux informations insuffisantes contenues ; que si les débats ont été vifs lors de l’assemblée générale, c’est parce qu’elle a permis de découvrir que même les travaux privatifs devraient être pris en charge par tous les copropriétaires.

Ils soutiennent que le premier juge a pris pour acquis que chacun savait parfaitement en quoi consistaient les travaux envisagés, mais estiment que chacun devait avoir le droit de s’y opposer en rejetant tout ou partie des travaux proposés et qu’en votant pour le principe d’un ravalement, les copropriétaires se voyaient imposer des travaux qui n’y étaient pas liés.

Ils font valoir que la copropriété s’est vu imposer des travaux de réfection de parties privatives et des travaux d’étanchéité sans lien avec des travaux de ravalement de façade ; que jamais il n’avait été envisagé de présenter le projet de ravalement comme un tout indissociable, avec trois lots devant être votés en même temps, ce qu’il n’est pas, comme si le refus de les voter allait conduire à faire déprécier le bâtiment ; que pour imposer le vote des copropriétaires, le conseil syndical a prétendu que cette campagne de travaux était indissociable, ce qui constitue une forme de vote bloqué contraire aux dispositions de la loi de juillet 1965, alors que les trois marchés auraient dû être votés à la faveur de résolutions différentes ; que les travaux n’étaient pas indivisibles, la reprise de l’étanchéité des travaux non protégés n’étant pas indispensable dans le cadre du ravalement de façade, de même que le remplacement de garde-corps de balcons.

Ils soutiennent également qu’une lecture attentive du règlement de copropriété permet de déterminer sans contestation possible que les balcons (donc les garde-corps des balcons) sont des parties privatives, que la clause harmonie des immeubles dispose clairement que le coût des travaux d’entretien et de modification incombe à chacun des copropriétaires concernés, et que les modifications des garde-corps sur les balcons définis comme parties privatives devront être financièrement supportées par chaque propriétaire de la partie privative concernée ; que la résolution était d’ailleurs libellée de façon assez ambiguë permettant de croire que les garde-corps des balcons seront financés par leurs propriétaires.

Ils s’opposent encore à la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires en soutenant qu’aucun caractère d’urgence des travaux n’est justifié, qu’il n’existe aucune infiltration liée au retard dans les travaux, et aucune dégradation nécessitant leur réalisation en urgence ; que d’ailleurs la déclaration de travaux ne fait état que de travaux de ravalement, à l’exclusion des travaux sur les balcons, et qu’il est surprenant de solliciter la réparation d’un préjudice subi en raison d’un retard apporté à des travaux qui n’ont pas été correctement déclarés.

Par ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 19 février 2020, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Panorama 1, représenté par son syndic, la société REGIE FONCIERE, demande à la cour de :

« Vu la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967,

Rejetant toutes conclusions contraires,

— Déclarer l’appel principal non fondé ;

— Recevoir le syndicat des copropriétaires en son appel incident et, le déclarant fondé :

— Réformer le jugement en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Panorama 1, sis 20 A à […] à C de sa demande reconventionnelle,

— Condamner in solidum M. D Y, M^me F A et M^me H B à payer 52 292,43 euros TTC à titre de dommages intérêts au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Panorama 1, sis 20 A à […] à C,

— Confirmer le jugement pour le surplus ;

— Y ajoutant, condamner M. D Y, M^me F A et M^me H B à payer 4 000 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires de la résidence le Panorama 1, sis 20 A à […] à C,

— Les condamner aux entiers dépens ».

Il maintient que les appelants ont eu une parfaite connaissance des circonstances qui ont conduit le syndicat à faire réaliser les travaux contestés portant sur le ravalement général avec étanchéité totale des balcons non couverts, la reprise des joints pour les balcons couverts et le changement des plexiglas et des garde-corps, notamment grâce à des réunions préparatoires du conseil syndical pour discuter du projet ; qu’il n’est pas sérieux de prétendre qu’ils ont eu la « surprise » de découvrir la résolution n°8 avec les trois lots ravalement peinture, métallerie et étanchéité des balcons ; qu’à la convocation à l’assemblée générale du 12 janvier 2016, étaient joints les documents avec les devis des trois lots et les sommes totales détaillées.

Il soutient que la loi n’interdit pas un vote bloqué dès lors que le vote d’une résolution porte sur des travaux indivisibles, intimement liés entre eux comme constituant les étapes d’un même processus ; qu’en l’espèce, les trois lots sur lesquels les copropriétaires avaient à se prononcer procédaient de la même et unique opération de ravalement du bâtiment dit 'bande’ et étaient à l’évidence indissociables, et que les documents joints aux convocations permettaient parfaitement de savoir que ce qui relevait du lot 'serrurerie’ concernait les garde-corps tandis que l’étanchéité des balcons procédait également de la même opération de ravalement de l’ensemble du bâtiment nécessitant la mise en place d’un seul et même échafaudage important.

Il affirme qu’à la page 27 du règlement de copropriété est prévue une répartition de charges communes spéciales, laquelle se fait entre les copropriétaires du bâtiment considéré ou de la cage d’escalier considérée, étant souligné que lorsqu’il s’agit d’un ravalement d’ensemble et non d’une reprise ponctuelle, le règlement prévoit de ne pas distinguer entre parties communes ou privatives, la dépense globale du ravalement devant être répartie entre tous les copropriétaires de chaque bâtiment ou cage de bâtiment ; que si des frais de ravalement affectent à la fois des parties communes et des parties privatives, les frais de ravalement des parties privatives doivent être supportés par chacun des copropriétaires en fonction de leur coût, sauf si le règlement de copropriété en décide autrement, et qu’en présence d’une clause du règlement de copropriété le prévoyant, si le ravalement porte de façon indivisible sur des parties communes et sur des parties privatives qui font partie intégrante du gros oeuvre, les charges sont à répartir entre tous les copropriétaires en fonction leurs tantièmes de copropriété.

Il fait valoir que le grief consistant à lui reprocher d’avoir intégré « en une seule et même résolution des travaux de ravalement incontestablement communs avec des travaux sur des parties privatives » demeure sans objet au regard de l’application du règlement de copropriété dont la clause dite « d’harmonie » et son prolongement dans la répartition des charges ne contreviennent pas aux dispositions d’ordre public.

Le syndicat soutient enfin que le tribunal a méconnu les pièces versées aux débats en rejetant sa demande reconventionnelle pour préjudice du fait du retard dans l’exécution des travaux ; qu’il existait bien une situation d’urgence en raison d’un risque important pour la sécurité des occupants des logements eu égard à la non conformité à la réglementation actuelle des garde-corps avec remplissage en plexiglas ; qu’un copropriétaire a subi des infiltrations qui auraient pu être évitées ou limitées si les travaux retardés par la procédure avaient été réalisés selon les conclusions d’un expert ; qu’il ne pourra bénéficier d’une remise de 2% prévue du fait que les travaux n’ont pas été réalisés sur deux bâtiments en même temps, d’où une économie de 11 825 euros TTC perdue, outre une actualisation des devis des entreprises avec une différence de 40 467,43 euros TTC par rapport aux montants arrêtés lors du vote des travaux par l’assemblée générale du 12 janvier 2016.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 février 2020 et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 10 mars 2020 puis, à la demande des parties, à celle du 8 septembre 2020 à laquelle elle a été retenue.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.

SUR CE,

Sur la régularité de la convocation à l’assemblée générale de la copropriété de la résidence Le panorama du 12 janvier 2016:

Attendu que l’article 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prescrit que : « Sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

I.- Pour la validité de la décision : (')

7° Le projet de résolution lorsque l’assemblée est appelée à statuer sur l’une des questions mentionnées aux articles 14-1 (2^e et 3^e alinéa), 14-2 (2^e alinéa), 18 (7^e alinéa), 24 (alinéas 2 et 3), 25,26, 30 (alinéas 1^er, 2^e et 3^e), 35, 37 (alinéas 3 et 4) et 39 de la loi du 10 juillet 1965 ; (') ».

Attendu qu’il n’est contesté par quiconque que les convocations à l’assemblée générale précitée du 12 janvier 2016 comportaient le projet des résolutions devant être évoquées, y compris celles critiquées portant les numéros 8 et 9 ;

Attendu qu’il est exact, ainsi que l’a constaté le premier juge, que les documents joints à la convocation permettaient aux copropriétaires d’être correctement informés de la nature des travaux prévus, s’agissant du « ravalement de façade du bâtiment bande » de la résidence ;

Qu’il ne pouvait notamment pas échapper aux copropriétaires ainsi informés que l’opération indivisible de ravalement du bâtiment bande consistait à procéder non seulement à la rénovation de la façade proprement dite mais aussi aux travaux de réfection des balcons et garde-corps ainsi que d’étanchéité, dès lors que le rapport du maître d''uvre joint à la convocation, prenait soin d’examiner les devis pour chacun des trois lots de travaux considérés (Lot 1 ravalement des façades ; lot 2 serrurerie ; lot 3 étanchéité) ;

Qu’il n’est pas contesté, en outre, par les appelants, que plusieurs réunions d’information préparatoire

du conseil syndical ont été tenues les 18 mai, 25 septembre et 23 novembre 2015, au cours desquelles ont été évoquées les nécessités d’un ravalement général emportant, de manière indivisible, la réalisation de travaux de rénovation des balcons et garde-corps ainsi que d’étanchéité ;

Que ces éléments d’information sur l’opération globale de ravalement ont été largement

diffusés aux copropriétaires, ainsi qu’il ressort de l’attestation détaillée de K-L M, présidente du conseil syndical de la résidence courant 2015 ;

Que, pas davantage, il n’est contesté que les comptes-rendus de ces réunions d’information ont été communiqués, notamment par affichage dans les halls de la résidence ;

Attendu, en conséquence, qu’il n’est pas démontré par les appelants un défaut d’information suffisante par le syndicat de copropriété lors de la convocation des copropriétaires à l’assemblée générale du 12 janvier 2016 ;

Que le grief tenant à l’irrégularité de la convocation à l’assemblée générale ne peut ainsi qu’être écarté ;

Sur la régularité des résolutions portant respectivement les numéros 8 et 9 :

Attendu que les dispositions légales pertinentes applicables à l’espèce sont les suivantes :

Article 17 alinéa 1^er de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : « Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical. »

Article 24 de la loi du 10 juillet 1965 précitée : « I.-Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

II.-Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :

Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement définies par les dispositions prises pour l’application de l’article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat ; (') » ;

Article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : « La convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion. La convocation rappelle les modalités de consultation des pièces justificatives des charges telles qu’elles ont été arrêtées par l’assemblée générale en application de l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long.

Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l’assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l’immeuble. »

Attendu qu’il est affirmé par M. Y et M^mes F A et H B que les résolutions de l’assemblée générale numérotées 8 et 9 ne pouvaient être adoptées par un vote bloqué sauf à violer ensemble les dispositions de l’article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et de l’article 17 de la loi précitée ;

Qu’il est ainsi soutenu que trois lots de travaux avaient été prévus, imposant de fait un vote séparé sur chacun d’eux à la faveur de résolutions distinctes ;

Mais attendu que l’opération de ravalement général projetée consistait en une opération unique et indivisible, nécessitant non seulement la rénovation de la façade du bâtiment, mais également de porter remède aux défauts d’étanchéité et à ceux affectant certains balcons et garde-corps ;

Que, comme l’a relevé le premier juge, s’il est établi notamment, que « (') les balcons et garde-corps, balustrades, rampes et barres d’appui des balcons et fenêtres (') » constituent des « parties privatives » selon l’état descriptif ' règlement de copropriété, ce même document prévoit la répartition des charges entre copropriétaires, non seulement celles résultant des charges communes générales (page 27), mais aussi celles relatives aux autres charges d’entretien, de réparation et de reconstruction en sa section II, paragraphe II (pages 27 et 28), spécialement « (') les frais de ravalement des façades, auxquels s’ajouteront, mais seulement lorsqu’ils seront la conséquence d’un ravalement général, les frais de peinture et de réparation des extérieurs des fenêtres, des persiennes, des garde-corps et fenêtres de chaque appartement, bien que ces choses soient « parties privatives » (') ainsi que « (') les frais d’entretien, de réparation et de reconstruction des balcons ou balustrades et ce même pour les frais afférents aux balcons réservés à l’usage exclusif de propriétaires déterminés, bien qu’ils soient alors « parties privatives » (') » ;

Attendu que l’opération de ravalement général de la façade, objet des résolutions n°8 et 9 de l’assemblée générale de copropriétaires, a été décidée en application des clauses précises du règlement intérieur précité de la copropriété ;

Qu’il ne peut donc être valablement soutenu qu’il y avait lieu de prévoir un vote séparé sur chaque lot de travaux projetés en constatant que l’opération de ravalement supposait l’inclusion de parties privatives, telles que des balcons ou garde-corps, alors que le règlement intérieur prévoyait précisément la répartition entre l’ensemble des copropriétaires du coût des travaux en cas de ravalement général, comme en l’espèce, en ce compris les frais issus de la reconstruction ou de la réparation de ces parties privatives ;

Attendu, en conséquence, que les modalités de vote des résolutions querellées, portant exclusivement sur l’entretien et la conservation de l’immeuble, sont conformes aux dispositions de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 précitée et n’encourent pas les critiques formées par les appelants ;

Qu’au surplus, il n’existe, sauf à l’état de pures allégations, aucune démonstration d’un abus de majorité tenant en la volonté de certains copropriétaires de vouloir faire supporter le coût de la rénovation de balcons ou garde-corps privatifs par l’ensemble des copropriétaires à l’occasion de l’opération de ravalement général de la façade, les modalités de répartition des frais étant prévues par le règlement intérieur de la copropriété ;

Qu’il convient, dès lors, de confirmer le jugement attaqué en ce qu’il a débouté D Y, F A et H B de leurs demandes en annulation des résolutions n°8 et 9 de l’assemblée générale du 12 janvier 2016 ;

Sur la demande de dommages-intérêts formée par le syndicat de copropriété de la résidence Le panorama :

Attendu que le syndicat de copropriété fait valoir un préjudice particulier, issu, pour l’essentiel, d’une part, du retard pris dans l’exécution des travaux présentant pourtant un caractère d’urgence et de mise en sécurité des garde-corps et d’autre part, de la perte d’une remise de 2% sur le montant des travaux accordée par une entreprise (SARL SNRF) et de la hausse des devis du fait de leur actualisation ;

Qu’il est ainsi sollicité par le syndicat de copropriété la condamnation in solidum des appelants à lui verser 52 292, 43 euros en réparation de ces préjudices allégués ;

Mais attendu que l’urgence des travaux à réaliser, notamment aux fins de mise aux normes de sécurité, n’est pas démontrée par le syndicat de copropriété, alors qu’il n’est pas contesté par ledit syndicat que les défauts présentés tant au niveau de l’étanchéité que des garde-corps ont pu être constatés dès l’année 2003 ;

Qu’il n’est pas davantage établi par le syndicat de copropriété que la perte de la remise commerciale de 2 % sur le montant des travaux, promise par l’entreprise précitée, aurait pour unique cause la procédure initiée par les appelants, dont il convient de rappeler qu’ils disposaient du droit de critiquer en justice les résolutions adoptées par l’assemblée générale de copropriétaires ;

Attendu que le syndicat de copropriété se verra débouté de sa demande de dommages-intérêts ;

Sur les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Attendu qu’il est équitable de condamner D Y, F A et H B, parties perdantes, à payer 1 500 euros au syndicat de copropriété de la résidence Le panorama, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu qu’il convient, en outre, de condamner D Y, F A et H B aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS :

Confirme en toutes ses dispositions, le jugement du 17 juillet 2018 du tribunal de grande instance de Dijon,

Y ajoutant,

Condamne D Y, F A et H B à payer 1 500 € (mille cinq cents euros) au titre des frais irrépétibles au syndicat de copropriété de la résidence Le panorama à C,

Condamne D Y, F A et H B aux entiers dépens d’appel.

Le greffier, Le président,