Cour d'appel de Grenoble, Chambre commerciale, 17 décembre 2020, n° 19/01685

N° RG 19/01685 – N° Portalis DBVM-V-B7D-J7DJ

PG

Minute :

Copie exécutoire

délivrée le :

M^e Marine MATHIAUD

la SCP ALPAZUR AVOCATS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 17 DÉCEMBRE 2020

Appel d’une décision (N° RG 17/00384)

rendue par le Tribunal de Grande Instance de GAP / FRANCE

en date du 21 janvier 2019

suivant déclaration d’appel du 16 Avril 2019

APPELANTE :

SAS SODIGA

Société par actions simplifiée immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Gap sous le n° 433 806 148, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

représentée par M^e Marine MATHIAUD, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant et plaidant par M^e MARIN, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE :

SCI SWAP

Société civile immobilière, immatriculée au RCS de GAP sous le numéro 790 070 288, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège,

[…]

[…]

représentée par M^e Nicolas CHARMASSON de la SCP ALPAZUR AVOCATS, avocat au barreau de HAUTES-ALPES

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Patricia GONZALEZ, Président de Chambre,

M^me Marie Pascale BLANCHARD, Conseiller,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Novembre 2020, M^me Patricia Gonzalez Président, qui a fait rapport assisté de Alice RICHET, Greffier, a entendu les avocats en leurs conclusions et M^e MARIN en sa plaidoirie, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 910 du Code de Procédure Civile. Il en a été rendu compte à la Cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu ce jour.

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat du 29 mai 2010, la Sci Sifa a consenti à la Sas Sodiga le renouvellement d’un bail commercial portant sur des trois ensembles immobiliers distincts sis à Gap, […] et place du Champsaur pour une durée de 9 ans à compter du 1^er juillet 2009 à usage de supermarché et de station service pour une durée de 9 années à compter du 1^er juillet 2009 moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 206.531 euros payable trimestriellement.

Le loyer était ajusté automatiquement pour chaque période annuelle à la date anniversaire du bail et pour la première fois le 1^er juillet 2010 en fonction de la variation en plus ou en moins de l’indice du coût de la construction, indice de base 4^e trimestre 2008 selon l’article 5 du contrat; en outre, il était stipulé que la clause d’échelle mobile ne pouvait avoir pour effet de ramener le loyer indexé à un montant inférieur au loyer annuel de base.

La Sci Swap est venue aux droits de la société Sifa suivant acte du 27 février 2014.

Par courrier du 1^er février 2014, la société Sodiga a fait valoir que la clause d’échelle mobile devait être réputée non écrite et a mis en demeure la société Swap de lui rembourser la somme de 74.916,39 euros au titre d’un trop perçu sur le loyer à compter du mois de janvier 2012.

A défaut d’accord, la société Sodiga a fait assigner la Sci Swap devant le tribunal de grande instance de Gap par acte introductif d’instance du 28 mars 2017 en réclamant le paiement de la somme de 114.046,27 euros TTC pour la période courant du mois de janvier 2012 au mois de juillet 2018 et en se prévalant des dispositions de l’article L 112-1 alinéa 2 du code monétaire et financier.

La Sci Swap s’est prévalue d’une fin de non recevoir tirée de la prescription, elle n’a pas contesté que la clause stipulant que le loyer indexé ne pourrait jamais être inférieur au loyer de base devait être réputée non écrite mais elle a soutenu qu’elle ne pouvait être personnellement tenue à restituer les loyers perçus par la société Sifa antérieurement à l’acte de vente.

Par jugement du 21 janvier 2019, le tribunal de grande instance de Gap a :

— jugé que l’action en répétition de l’indu n’est prescrite que pour les loyers échus antérieurement au 28 mars 2012 mais qu’elle ne peut être exercée à l’encontre de la société Swap que pour ceux échus à compter du 27 février 2014,

— jugé que doit être réputée non écrite la clause figurant au dernier alinéa de l’article 5 du contrat de bail,

— condamné la société Swap à restituer à la société Sodiga la somme de 3.905,50 euros,

— débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,

— condamné la société Swap aux dépens,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’ exécution provisoire.

La société Sodiga a interjeté appel selon déclaration d’appel du 16 avril 2019.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 octobre 2020.

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions du 29 mai 2020, la société Sodiga demande à la cour :

Vu l’article L 112-1 du code monétaire et financier,

— réformer le jugement querellé,

— constater que son action n’est pas prescrite et est recevable,

— constater que la clause d’indexation annuelle du bail commercial a entraîné le gel de l’indice en 2010 et une distorsion en 2011,

— dire que la clause d’indexation annuelle est réputée non écrite,

— en conséquence, dire que le montant annuel du loyer du bail commercial s’élève à la somme de 206.533 euros HT,

— condamner la société Swap à lui restituer les loyers trop perçus, soit la somme totale de 116.524 euros HT au mois de juillet 2019 soit 139.828 euros TTC à parfaire au jour de l’arrêt,

— débouter la société Swap de l’intégralité de ses demandes,

— condamner la société Swap au paiement de la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

* * *

Aux termes de ses conclusions du 27 septembre 2019, la Sci Swap demande à la cour de :

Vu l’article L 145-60 du code de commerce, les articles 1180 et suivants du code civil, 122 du code

de procédure civile, 145-38 du code de commerce,

— à titre principal,

— réformer le jugement de première instance,

— déclarer prescrite l’action de la société Sodiga,

— déclarer en toute hypothèse irrecevables les demandes de la société Sodiga dirigées à son encontre pour la période antérieure au 27 février 2014 puisque c’est la société Sifa qui a perçu les loyers dont il est demandé restitution,

— à titre subsidiaire,

— réformer le jugement de première instance,

— dire qu’en cas d’annulation de la clause conventionnelle d’indexation, que l’indexation légale prévue par l’article L 145-38 doit en toute hypothèse s’appliquer,

— en conséquence, dire que la réclamation de la société Sodiga ne serait alors fondée que dans la limite de 1.220,47 euros,

— à titre très subsidiaire,

— confirmer le jugement de première instance en toutes ses dispositions,

— reconventionnellement, condamner la société Sodiga à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

* * *

Il convient pour un plus ample exposé des prétentions et arguments des parties de se référer aux conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la prescription

La Sci Swap se prévaut de la prescription biennale de l’article L 145-60 se rapportant au bail commercial du code de commerce aux termes duquel 'toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans'. Elle relève que la demande de nullité d’une clause d’indexation est soumise à cette prescription.

La société Sodiga prétend pour sa part que cette prescription n’est pas applicable, qu’il en est de même de la prescription quinquennale, s’agissant d’une action en nullité qui n’est enfermée dans aucun délai de prescription.

Le jugement querellé a retenu l’application de la prescription quinquennale tirée de l’article 2224 du code civil.

La demande de la société Sodiga est une action en répétition de l’indue fondée sur le caractère non écrit d’une disposition du code monétaire et financier et non sur les dispositions du bail commercial de sorte que le délai biennal de l’article L 145-60 du code de commerce n’est pas applicable .

Par ailleurs, si la société Sodiga fait valoir que la demande tendant à faire réputer non écrite la clause ne serait pas enfermée dans un délai, la décision du premier juge doit cependant être confirmée en ce qu’elle a retenu la prescription quinquennale, s’agissant de la demande de restitution de sommes indues soumise à l’article 2224 du code civil. En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a dit que la prescription jouait pour les loyers antérieurs au 28 mars 2012.

Sur la recevabilité des demandes de la société Sodiga

La société Swap se prévaut d’une fin de non recevoir entraînant l’irrecevabilité partielle des demandes de la société Sodiga. Elle fait valoir le principe de l’effet relatif des contrats et prétend qu’elle ne peut restituer ce qui a été versé à la société Sifa. Elle relève que la société Sodiga a écrit à la société Sifa pour lui réclamer restitution d’un trop perçu de loyers.

La société Sodiga rappelle qu’en vertu du contrat, l’acquéreur doit faire son affaire personnelle à ses risques et périls et à la décharge pleine et entière du vendeur de la gestion et des conséquences, que le locataire peut invoquer les engagements pris par l’acquéreur, que la convention conclue entre vendeur et acquéreur constitue un fait juridique qui peut être invoqué par tout intéressé.

L’acte de vente disposait en page 23 que 'l’acquéreur fera son affaire personnelle des baux, sans recours contre le vendeur aux droits et obligations duquel il est purement et simplement subrogé , en ce compris toutes les actions personnelles et mobilières. Il fera son affaire personnelle de toutes réclamations que pourrait faire le preneur à l’égard d’objets à la propriété desquels celui-ci prétendrait, et de toutes prétentions ou notifications formulées par celui-là en vue de prorogation, renouvellement, ou réduction de loyer, le tout de manière à ce que le vendeur ne soit jamais inquiété ni recherché…….'en tant que de besoin, il est précisé que l’acquéreur fera son affaire personnelle à ses risques et périls et à la décharge pleine et entière du vendeur de la gestion et des conséquences de toutes natures et de tout contentieux qui naîtrait à compter de ce jour, même si les clauses en étaient antérieures et ce quels que soient les parties en cause, le motif ou la cause dudit contentieux, de manière à tenir quitte et indemne le vendeur des conséquences directes ou indirectes de ce ou ces contentieux'.

Or, la convention conclue entre le vendeur et l’acquéreur constitue un fait juridique qui peut être invoqué par tout intéressé, ce qui est le cas du preneur.

Il est dès lors évident que l’acte de vente susvisé met à la charge de l’acquéreur toute somme dont le vendeur aurait été redevable au titre du bail, la société swap s’étant engagée en lieu et place du bailleur initial. En conséquence, le preneur est recevable à agir en répétition de l’indu pour toues les sommes non atteintes par la prescription à l’encontre de la société Swap et non seulement pour les sommes postérieures à l’acte de vente.

Le jugement étant réformé de ce chef.

Sur la clause d’échelle mobile

Aux termes de l’article L 112-1 du code monétaire et financier, est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, et notamment des baux et location de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision.

Aux termes d’une jurisprudence constante confirmée par les pièces versées aux débats par le preneur, il en découle qu’est notamment prohibée la clause d’indexation qui a pour objet de permettre la seule révision à la hausse, et non à la baisse du loyer.

Le premier juge a estimé que la clause prohibée portée dans le bail ne comportait pas un tout

indivisible, qu’il convenait de distinguer d’un part le principe de l’indexation lui-même accepté par les deux parties comme une condition essentielle du bail et d’autre part, ses modalités de mise en oeuvre dont une seule présentait un contenu illicite, sans porter atteinte à la validité des autres stipulations contractuelles. Il a considéré que devait être réputé non écrit le seul dernier alinéa de l’article 5 du bail de sorte qu’il convenait de tenir compte de l’ensemble des variations de l’indice à la hausse comme à la baisse.

La Sci Swap convient que le dernier alinéa de l’article 5 du bail doive être annulé en application de ces dispositions. Elle estime par contre que l’annulation ne doit pas s’appliquer à l’ensemble de l’article, ce qui ne se justifie pas puisque les autres dispositions sont légales et sont communes aux baux commerciaux. Elle estime que l’annulation de la disposition conduit à l’application de l’indexation légale de l’article L 145-38 du code de commerce. Elle soutient à défaut que les demandes de révision triennales resteraient légales et qu’elles ont été réglées par la locataire et plus subsidiairement, que l’indexation conventionnelle à la hausse comme à la baisse s’appliquerait.

La société Sodiga prétend que toute la clause doit être réputée non écrite, ce qui a été jugé à plusieurs reprises, qu’elle forme un tout non divisible, peu important son amplitude, que la Cour de cassation a admis une annulation partielle dans un cas non similaire, que les parties n’auraient pas stipulé la clause d’indexation sans une telle restriction et que la clause a un caractère essentiel et déterminant, que l’article 13 du bail prévoit que les conditions du bail sont indivisibles.

Il résulte de ce qui précède que le bailleur ne conteste pas le caractère non écrit de l’article 5 dernier alinéa.

Le reste de cet article prévoit une clause d’indexation classique dont les termes ne sont pas prohibés, seul le dernier alinéa susvisé étant non écrit. En effet, l’alinéa 1 de cet article prévoit une clause d’échelle mobile comportant un ajustement en fonction de la variation en plus ou en moins de l’indice du coût de la construction publié trimestriellement par l’Insee, ce qui est parfaitement licite.

La jurisprudence avancée par la société Sodiga n’est pas transposable en l’espèce, s’agissant de situations dans lesquelles était écartée toute réciprocité de variation, ce qui n’est pas le cas de la clause en cause, abstraction faite du dernier alinéa.

Rien ne permet d’affirmer que le dernier alinéa de l’article 5 ait un caractère essentiel et déterminant de la clause d’indexation, ni que la clause d’indexation forme un tout indivisible sans lequel les parties n’aurait pas stipulé, étant relevé que la clause d’échelle mobile telle que présentée dans l’article 5 est licite.

L’article 13 du bail qui stipule que 'les obligations résultant pour le preneur du présent bail constitueront pour tous ses ayants-cause et pour toute personne tenue à quelque titre que ce soit au paiement des loyers et accessoires et à l’exécution des conditions du bail, une charge solidaire et indivise', n’empêche nullement que soit déclarée non écrite une seule clause illicite.

En conséquence, seule la clause litigieuse parfaitement divisible du reste de l’indexation doit être réputée non écrite. Le jugement est en conséquence confirmé en ce qu’il a dit que seule devait être réputée non écrite la clause figurant au dernier alinéa de l’article 5 du contrat de bail de sorte qu’il y avait lieu de tenir compte de l’ensemble des variations de l’indice à la hausse comme à la baisse.

Sur les sommes à restituer

Les parties ne donnent que peu d’éléments chiffrés sur les sommes à restituer compte tenu de ce qui précède alors que l’indexation n’est pas remise en cause dans son entier.

Seules deux baisses d’indice sont intervenues depuis 2010. Au vu de la pièce 4 de l’appelante

réclamant un trop versé de 9.094,88 euros Ht au titre de la régularisation des loyers antérieurs au 1^er juillet 2014, contenant un tableau faisant apparaître les trop versés et compte tenu de la prescription courant jusqu’à la fin de premier trimestre 2012, le montant à retenir s’élève à 5.269,83 euros.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aucune des parties n’obtenant totalement satisfaction en appel, chacune d’elles supportera la charge de ses propres dépens d’appel et il n’y a pas lieu à indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement querellé en ce qu’il a retenu la prescription quinquennale.

L’infirme en ce qu’il a dit que la société Swap n’était tenue à restitution qu’à compter de l’acte de vente du 27 février 2014.

Statuant à nouveau,

Dit que l’action en répétition de l’indue est recevable à l’encontre de la société Swap pour les loyers antérieurs à l’acte de vente du 27 février 2014.

Confirme le jugement querellé en ce qu’il a estimé que la clause d’indexation telle qu’elle est rédigée dans le bail ne constituait pas un tout indivisible et que devait être réputée non écrite la clause figurant au dernier alinéa de l’article 5 du contrat de bail.

Le réforme sur le montant de 3.905,50 euros au titre du trop perçu.

Statuant à nouveau,

Condamne la Sci Swap à payer à la société Sodiga la somme de 5.269,83 euros en restitution d’un trop perçu.

Confirme le jugement pour le surplus.

Dit que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens d’appel.

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

SIGNE par M^me GONZALEZ, Président et par M^me RICHET, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président