Cour d'appel de Metz, 5ème chambre, 22 juin 2017, n° 16/00001

RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

XXX

---

22 Juin 2017

---

RG 16/00001

------------

E Z, F G épouse Z

C/

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE X – A pris en la personne de son représentant légal, MADAME LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT en la personne de M^me Y

--------------

COUR D’APPEL DE METZ

CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS

ARRÊT DU 22 JUIN 2017

APPELANTS :

Monsieur E Z

XXX

XXX

Représentant : M^e Marion NASS, avocat au barreau de METZ

Madame F G épouse Z

XXX

XXX

Représentant : M^e Marion NASS, avocat au barreau de METZ

INTIMES :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE X – A, agissant par son représentant légal, mandataire de la Communauté d’agglomération du Val de Fensch

XXX

XXX

XXX

Représentant : M^e Isabelle NGUYEN, avocat au barreau de STRASBOURG

MADAME LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT en la personne de Madame Y

Trésorerie Générale – FRANCE DOMAINES

XXX

XXX

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : Madame FEVRE, Président de Chambre entendu en son rapport

ASSESSEURS : Madame BOU, Conseiller

Monsieur CLERC, Conseiller

GREFFIER présent aux débats : Madame SAHLI, Greffier

DEBATS : A l’audience publique du 05 mai 2017

L’affaire a été mise en délibéré pour l’arrêt être rendu le 22 juin 2017

Par ordonnance en date du 24 novembre 2010, le président du tribunal de grande instance de Thionville a constaté l’état de carence de l’immeuble situé XXX à B en application de l’article L.615-6 du code de la construction et de l’habitat.

Par arrêté du 16 janvier 2012, le Préfet de la Moselle a déclaré d’utilité publique l’acquisition de la copropriété, située XXX à B, en application des dispositions de l’article L.615-7 du code de la construction et de l’habitation et autorisé la prise de possession de l’immeuble par la Communauté d’Agglomération du Val de Fensch au plus tôt deux mois après la date dudit arrêté.

Par arrêté du 20 janvier 2012, le Préfet de la Moselle a déclaré cessibles les biens et droits immobiliers dépendant de l’immeuble situé à B, constituant les lots XXX et A22, appartenant à Monsieur E Z et Madame F G épouse Z et a fixé l’indemnité provisionnelle en vue de leur prise de possession à la somme 3.015,72 euros.

Par ordonnance en date du 17 décembre 2012, le juge de l’expropriation de la Moselle a prononcé le transfert de propriété de ces biens et droits immobiliers au profit de la Communauté d’Agglomération du Val de Fensch (CAVF).

Par courrier du 13 juin 2014, l’établissement Public foncier de X (A) en sa qualité de mandataire de la CAVF a notifié à Monsieur E Z et Madame F G épouse Z une offre d’indemnisation globale et définitive s’élevant au titre de l’indemnité principale (indemnité de dépossession) à la somme de 44.195,00 euros correspondant à la valeur vénale des lots, plus une indemnité de remploi d’un montant de 5.419,50 euros, et sous déduction des moins-values pour dégâts occasionnés par l’incendie survenu le 27 juillet 2011, de 46.598,78 euros, soit une indemnité totale de 3.015,72 euros.

Par requête en date du 18 novembre 2014, l’A a saisi le juge de l’expropriation de Metz afin de fixation de l’indemnité d’expropriation revenant à Monsieur E Z et Madame F G épouse Z qui n’ont pas accepté son offre amiable.

Par jugement en date du 1^er avril 2016, le juge de l’expropriation de Metz a déclaré satisfactoire l’offre de l’expropriant, fixé l’indemnité d’expropriation due à Monsieur E Z et Madame F G épouse Z pour l’expropriation du lot XXX constitué d’un appartement de type 4 et du lot annexe n°A22 à l’euro symbolique, dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile, condamné l’établissement public foncier de X aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 27 mai 2016, Monsieur E Z et Madame F G épouse Z ont fait appel de ce jugement qui leur a été signifié le 24 mai 2016.

Par mémoire déposé au greffe le 26 août 2016 dans le délai de l’article R.311-26 du code de l’expropriation et notifié aux parties, Monsieur E Z et Madame F G épouse Z demandent de déclarer leur appel recevable et fondé, annuler le jugement déféré en toutes ses dispositions et à la cour, statuant à nouveau, de :

— ordonner avant-dire droit une expertise afin d’évaluer le bien immobilier et de déterminer le montant de l’indemnité d’expropriation qui leur sera allouée,

— réserver leur droit de déposer un ou des mémoires complémentaires postérieurement aux opérations d’expertise et au dépôt du rapport,

— subsidiairement dans l’hypothèse où aucune procédure d’expertise ne serait ordonnée, fixer le montant de l’indemnité leur revenant pour l’expropriation de leur appartement à la somme de 186.662,50 euros comprenant la somme de 149.330 euros au titre de l’indemnité d’expropriation et la somme de 37.332,50 euros au titre de l’indemnité de remploi,

— condamner les intimés in solidum à leur payer la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par mémoire déposé au greffe le 25 octobre 2016 et notifié aux parties, l’A demande la confirmation du jugement déféré et de :

— dire que l’évaluation de l’indemnité d’expropriation revenant à Monsieur E Z et Madame F G épouse Z à raison de l’expropriation des lots de copropriété à usage d’appartements situé dans l’immeuble en copropriété Les Tilleuls leur appartenant doit être fixée par application de la technique de la récupération foncière eu égard à la situation juridique et matérielle de l’immeuble à la date de l’ordonnance d’expropriation,

— constater par application de cette méthode d’évaluation que le coût des travaux de démolition à réaliser en vue de remettre ledit terrain à nu excède la valeur du terrain servant d’assiette à l’immeuble,

constater que le coût total et effectif de la démolition s’élève à 2.738.149,74 euros HT, soit

3.285.779,67 euros TTC,

— constater que la valeur du terrain nu d’assiette de la copropriété s’évalue, sur la base d’un prix moyen de 8.000 le m², soit une valeur totale de 943.280 euros,

— constater que le montant de l’indemnité d’expropriation revenant à Monsieur E Z et Madame F G épouse Z ne peut qu’être fixé à une valeur résiduelle tenant à l’euro symbolique,

— rejeter les demandes des appelants.

Par mémoire déposé au greffe le 21 octobre 2016 et notifié aux parties, le commissaire du gouvernement demande de déclarer l’appel recevable et mal fondé, confirmer le jugement déféré et, à titre subsidiaire, s’il y avait lieu à indemnisation, de confirmer l’offre de l’A.

SUR CE,

Attendu que Monsieur E Z et Madame F G épouse Z ont déposé un nouveau mémoire au greffe le 4 mai 2017 avec une pièce numéro 5 nouvelle et comportant une demande nouvelle d’indemnité relative aux droits de propriété sur le terrain à bâtir de 6.229,14 euros ;

Attendu que l’ A et le commissaire du gouvernement ont sollicité le rejet de ces écritures tardives et de la pièce nouvelle produite à la veille de l’audience ;

Attendu qu’en application de l’article 16 du Code de procédure civile et du principe de loyauté, il y a lieu de rejeter les dernières conclusions des appelants avec la pièce n°5 constituée d’un constat d’huissier du 3 mai 2017 figurant au bordereau joint déposées au greffe le 4 mai 2017 à la veille de l’audience fixée au 5 mai 2017, ce qui n’a pas permis au greffe de notifier ces écritures aux autres parties qui n’ont pas pu en prendre connaissance et en débattre en temps utile ;

Attendu qu’aux termes de leur mémoire déposé au greffe le 26 août 2016 au soutien de leur appel, Monsieur E Z et Madame F G épouse Z font valoir qu’ils étaient propriétaires d’un appartement de type 4 en duplex d’une surface de 109,50 m², représentant 6107 tantièmes de la copropriété dans l’immeuble «Les Tilleuls'» de caractère construit dans les années 1960 pour loger les cadres de l’usine SOLLAC à B ; que, si les conditions du climat social se sont dégradées en raison de la crise de la sidérurgie et de la paupérisation de certains quartiers, l’immeuble «'Les Tilleuls'» a constitué un cadre de vie animé et agréable pour les copropriétaires et commerçants y vivant ; que la copropriété a connu des difficultés financières liées principalement à une mauvaise gestion de la répartition de la consommation d’eau et de gaz entre les lots par les différents syndics qui se sont succédés, de sorte qu’elle a été placée sous administration judiciaire, puis placée en état de carence par ordonnance du 24 novembre 2010 ; que, par ordonnance du 17 décembre 2012, le tribunal de grande instance de Metz a déclaré exproprié pour cause d’utilité publique l’immeuble de la copropriété comprenant leur appartement au profit de la communauté d’agglomération du Val de Fensch ; qu’un incendie est survenu le 27 juillet 2011 dans l’appartement de Monsieur C, situé au 1^er étage, et a affecté leur logement situé au 2^e et 3^e étages ; qu’il n’a pas endommagé l’immeuble dans sa globalité, mais seulement deux appartements'; qu’ils soutiennent que ce sinistre n’a pas rendu impossible toute habitation ou réoccupation de l’immeuble ; qu’il n’était pas de nature à rendre inhabitable l’immeuble, ce qui a été constaté par le juge de l’expropriation lors de son transport sur les lieux le 25 juin 2015 ; que la réhabilitation de l’immeuble a été empêchée par les arrêtés du 29 juillet 2011 pris par le maire d’B ayant interdit l’accès de l’immeuble, du 5 août 2011 pris par le Préfet de la Moselle ayant interdit l’habitation et l’utilisation de l’immeuble ; que l’immeuble serait resté habitable après la réalisation des travaux de remise en état sans ces décisions administratives et qu’ils auraient pu continuer à jouir de leur appartement après avoir fait réaliser les travaux adéquats; qu’ils estiment que le Préfet de la Moselle a pris une décision motivée par des considérations liées à la situation financière complexe de la copropriété et à des problèmes d’ordre social sans lien avec l’incendie ; que l’interdiction d’habiter et d’utiliser l’immeuble est devenue définitive puisqu’aucun des copropriétaires n’a pu regagner son logement ; que les mesures d’interdiction d’accès à l’immeuble ont été prises à la suite de l’incendie avec une telle rapidité qu’elle démontre que l’intention réelle de la Communauté d’Agglomération du Val de Fensch et de l’A était d’exproprier l’immeuble pour le démolir après l’obtention d’une ordonnance constatant l’état de carence de la copropriété du 24 novembre 2010 et de proposer des indemnités inférieures à la valeur vénale des biens ; qu’il leur a été proposé une indemnité de 3.015,72 euros sur la base d’une évaluation administrative des Domaines en 2011 de leur appartement classé dans la catégorie des logements en état médiocre sans visite ; que c’est en raison de la procédure d’expropriation qu’ils sont privés de la jouissance de leur bien et de leur droit de propriété ; qu’ils sont en droit d’obtenir une juste indemnité de leur préjudice';

Qu’ils estiment que c’est à tort que le premier juge a appliqué la méthode de la récupération foncière en tenant compte des conséquences de l’incendie dans l’appréciation de l’indemnité d’expropriation alors qu’elle doit être calculée à partir de la valeur vénale des biens expropriés compte tenu de la volonté d’exproprier déclaré antérieurement par l’état de carence de la copropriété sur le fondement des articles L.615-6 et suivants du code de la construction et de l’habitation ; que l’incendie n’a pas porté atteinte à l’ensemble de l’immeuble et que ses conséquences étaient réparables ; qu’ils font grief au premier juge d’avoir retenu les chiffres fournis par l’A et le commissaire du gouvernement correspondant au coût des travaux de réparation et de mise aux normes de l’immeuble et d’avoir pris en compte le coût des travaux de démolition pour considérer que la valeur du terrain nu était nulle pour leur allouer une indemnité égale à l’euro symbolique ; qu’il y a une violation du caractère fondamental de leur droit de propriété et de leur droit à une juste indemnité ;

Qu’ils sollicitent avant dire-droit l’organisation d’une expertise judiciaire sur le fondement de l’article R.13-52 de l’ancien code de l’expropriation en vertu du principe de l’égalité des armes vis à vis de l’administration fiscale afin de réaliser une évaluation contradictoire de leur bien par un technicien ; qu’ils font valoir que le commissaire du gouvernement est à la fois expert dans la procédure dès lors qu’il bénéficie d’un accès illimité au fichier immobilier de l’administration fiscale et partie, ce qui met l’exproprié en position défavorable ; que cette position dominante crée un déséquilibre et est sanctionnée par la Cour de cassation'; que le juge d’appel peut ordonner une expertise pour déterminer le montant de l’indemnité ;

Qu’à titre subsidiaire, ils prétendent que le jugement doit être annulé et l’indemnité d’expropriation réévaluée afin de réparer leur préjudice ; que la Cour de cassation prohibe toute indemnisation d’un préjudice à l’euro symbolique; que l’article L.13-13 ancien du code de l’expropriation pose le principe d’une indemnisation intégrale du préjudice direct et certain subi par l’exproprié afin de lui permettre d’acquérir un bien similaire ; qu’ils critiquent le jugement déféré qui ne leur a accordé qu’un euro symbolique sans préciser la date de référence retenue, ni la méthode de calcul utilisée, ni la qualité du bien à estimer et qui n’a pas recherché tous les éléments de comparaison pour déterminer la valeur des biens expropriés';

Qu’ils soutiennent que l’estimation des biens devait tenir compte de leur usage effectif un an avant l’ouverture de l’enquête publique prévue dans le cadre de la procédure d’expropriation qui est la date de référence ; que l’enquête publique a été ouverte à la suite des arrêtés du 23 septembre 2011 et que la date à retenir est le 22 septembre 2010, date à laquelle la copropriété n’était pas encore déclarée en état de carence et n’avait subi aucun incendie ; que l’immeuble était habitable et que le premier juge aurait dû apprécier la valeur de leur appartement à cette date de référence ; qu’ils n’ont pas été dépossédés de leur bien du fait de l’incendie, mais par l’ordonnance d’expropriation du 17 décembre 2012 ; que l’immeuble était en très bon état d’utilisation et d’usage avant les arrêtés du maire et du Préfet pris pour empêcher toute réoccupation de l’immeuble «'Les Tilleuls'» alors que l’incendie du 27 juillet 2011 n’avait endommagé que 2 appartements ; que l’état délabré de l’immeuble constaté par le juge de l’expropriation lors de son transport sur les lieux le 25 juin 2015 tient à l’inoccupation de l’immeuble depuis l’incendie'; que, sans ces décisions administratives, ils auraient pu trouver acquéreur sur le marché immobilier et qu’à tout le moins, des promoteurs immobiliers auraient pu acquérir l’immeuble dans son état à un prix décent supérieur à l’euro symbolique'; que le juge de l’expropriation ne pouvait pas se contenter de reprendre les chiffres de l’A et du commissaire du gouvernement sans autre explication et devait procéder à une évaluation par comparaison'; qu’ils ont été confrontés à une estimation dépréciative de leur appartement sans justifications'; qu’ils ajoutent que le coût de la démolition de l’immeuble «'Les Tilleuls'» n’est pas justifié’ et que le juge de l’expropriation ne peut pas fixer une indemnité inférieure à celle proposée par l’A dans le cadre des accords amiables conclus avec d’autres expropriés en application de l’article L.13-16 du code de l’expropriation';

Qu’ils estiment que l’indemnité principale proposée de 3.015,72 euros sur base d’une évaluation du service des domaines en 2011 avant l’incendie ne répare pas leur préjudice ; que l’analyse faite par ce service, qui a classé leur appartement dans la catégorie 5 «'état médiocre'» sans l’avoir visité, est erronée et préjudiciable alors qu’il s’agit d’un logement de type F4 en excellent état compte tenu des rénovations qu’ils ont réalisées et que la valeur du prix au m² est de 560,00 euros'; qu’ils contestent la déduction opérée par l’A du coût de la remise en état des parties communes de 46.598,78 euros s’agissant d’un bien à démolir'; qu’ils réclament une indemnité juste et proportionnée à la valeur de leur appartement constituant leur résidence principale dont ils ont été dépossédés sans bénéficier d’un relogement adapté compte tenu de leur état de santé, ce qui a les a obligés à vivre chez leur fils ; que la valeur vénale de leur appartement doit être fixée par rapport au prix du marché actuel de l’immobilier et que le Calon donne un prix au mètre carré des biens dans la catégorie Standing de plus de 10 ans dans le secteur d’B de 1.370 euros, soit une indemnité principale de 149.330 euros ; qu’ils réclament également une indemnité de remploi puisqu’ils ne peuvent pas acquérir un bien de la même taille qu’ils évaluent à 25 % de l’indemnité principale, soit la somme de pour 37.332,50 euros ;

Attendu que l’A réplique que, depuis les années 1990, la situation de la copropriété de la tour des Tilleuls n’a cessé de se dégrader et que le niveau des charges impayées n’a pas cessé d’augmenter générant des périodes d’administration judiciaire en 2001, 2004 et 2010 ; que, dans le cadre d’une opération programmée d’amélioration de l’habitat engagée par la commune d’B et la communauté d’agglomération du Val de Fensch, l’ANRU a sollicité une expertise en 2008 qui a conclu à l’existence de trois scenarii:

. maintien du statut de copropriété privée avec redressement par un plan de sauvegarde,

. appropriation publique en vue d’une reprise par un bailleur social,

. appropriation publique en vue d’une démolition avec une période de deux ans pour mesurer l’engagement des copropriétaires au regard des problèmes à résoudre ;

que face aux dysfonctionnements juridiques et financiers (impayés de 1,7 million d’euros en 2010 et dettes fournisseurs de 1,4 million d’euros), aux désordres techniques affectant l’immeuble (vétusté des installations non entretenues, lacunes des systèmes de sécurité), aux difficultés d’ordre social (précarisation des familles et augmentation de la délinquance), la seule solution à retenir a consisté à l’appropriation par la puissance publique du bien en vue de sa démolition'; que la procédure a été engagée et qu’un incendie est survenu le 27 juillet 2011 condamnant de manière définitive toute solution de réhabilitation de l’immeuble et de réoccupation de l’immeuble compte tenu des dégâts causés aux parties et équipements communs de la copropriété, ce qui a conduit le maire et le Préfet à prendre des mesures compte tenu du péril imminent affectant l’immeuble ; que par arrêté du 16 janvier 2012, le Préfet de la Moselle a déclaré d’utilité publique l’acquisition de la copropriété «'Les Tilleuls'» au profit de la communauté d’agglomération du Val de Fensch et que le transfert de propriété est intervenu le 17 décembre 2012';

Qu’il fait valoir que depuis l’incendie, l’immeuble est impropre à toute destination ; qu’il a été évacué de tous ses occupants de manière définitive à la suite de l’incendie qu’il s’agisse des habitants de logements ou des commerces existant qui n’ont plus été en mesure d’exercer leur activité ; qu’il était libre de toute occupation depuis le mois de juillet 2011se présentant comme un immeuble sinistré frappé d’insalubrité remédiable sous la condition de réaliser d’importants travaux'; que le bâtiment a été déserté et laissé à l’abandon depuis son évacuation; qu’il a proposé une indemnisation sur la base de l’évaluation administrative réalisée par France Domaine selon une typologie retenant la taille et la surface de l’appartement, son état pour fixer un prix au m² avec un abattement en cascade selon l’état d’entretien, excellent, bon, correct, médiocre, intégrant l’existence d’une cave et d’un parking avec abattement de 700,00 euros si le bien concerné n’en comporte pas ; que le coût des remises en état des parties communes et des logements a été déduit'; qu’il a fait des offres favorables en précisant qu’en cas de procédure judiciaire, elles deviendraient caduques; qu’il s’est rallié à la position du commissaire du gouvernement proposant une indemnité à l’euro symbolique fondée sur la méthode de la récupération foncière compte tenu de l’absence de valeur marchande de l’immeuble «'Les Tilleuls'» pour retenir la valeur des parcelles servant d’assiette à la copropriété comme terrains à construire pour en déduire le coût de la démolition lequel est supérieur à la valeur du terrain ;

Qu’il estime que le premier juge a fait une exacte application des principes d’indemnisation résultant du code de l’expropriation ; que l’estimation d’un lot de copropriété comprend la partie privative et le tantième des parties communes détenu par chaque copropriétaire'; que c’est à tort que les appelants distinguent le terrain de l’immeuble principal et les autres terrains annexes compris dans les parties communes qui n’ont pas de valeur intrinsèque et ne peuvent pas faite l’objet d’une indemnisation distincte s’ajoutant à l’évaluation du prix au m² de la surface de leur lot privatif'; que l’évaluation du bien exproprié tient compte du tout et de l’état général de l’immeuble'; qu’il explique que la méthode de la récupération foncière retenue consiste à évaluer la valeur vénale d’une propriété bâtie en fonction des possibilités de récupération du terrain pour la construction selon la formule suivante : valeur du terrain nu et libre de toute occupation moins les frais de démolition répartis entre les copropriétaires en fonction des leurs millièmes dans les parties communes, s’il y a lieu déduction des frais d’éviction et de relogement des occupants, ce qui donne un résultat positif ou négatif selon les cas, lequel est en l’espèce négatif de sorte que l’indemnité est d’un euro symbolique'; qu’il rappelle que seul le préjudice causé par l’expropriation est indemnisé et que les dommages causés par la survenance d’un sinistre avant le transfert de propriété n’ont pas à être pris en compte'; que la consistance des biens expropriés est appréciée à la date de l’ordonnance d’expropriation en application de l’article L.322-1 (13.14), date à laquelle l’immeuble était vide de tous occupants et impropre à toutes utilisations ; que l’indemnité réparant la perte de la propriété est calculée en fonction de la valeur vénale des lots compte tenu de leur consistance à la date du transfert de propriété de l’immeuble devenu insalubre et inhabitable ; que la méthode de calcul retenue par le juge est juste et n’a pas retenu l’évaluation des lots expropriés par application d’une valorisation sur la base d’un prix au m² appliqué à la surface utile du lot privatif en raison de l’état de la copropriété et des parties communes'; qu’il souligne que l’incendie a endommagé l’ensemble des équipements communs assurant l’approvisionnement en eau, électricité et chauffage et les deux ascenseurs desservant la tour désormais hors d’usage et laissant comme seules dessertes des étages des escaliers dépourvus d’ouverture et sans éclairage, outre un gros 'uvre en état douteux, le tout sur un bâtiment ancien mal entretenu à mettre aux normes, ce qui a conduit les autorités administratives compétentes à prendre les arrêtés nécessaires pour assurer la sécurité des personnes lesquels n’ont pas été contestés et s’imposent à tous'; que le coût de la rénovation totale a été chiffré à 10.969.696 euros que la copropriété ne pouvait pas supporter'; qu’aucun lot n’était habitable et n’aurait pu trouver un acquéreur'; qu’il précise qu’il a été procédé à la démolition de l’immeuble après le jugement déféré et que le coût définitif en est justifié'; qu’il est supérieur à la valeur des terrains nus de 8.000 euros et même en retenant l’hypothèse la plus élevée des appelants de 15 ou 16.000 euros l’are';

Qu’il prétend que les appelants font une présentation erronée des faits et des conséquences de l’incendie du 27 juillet 2011 en occultant qu’il a endommagé les équipements des parties communes indispensables à l’occupation des lieux devenus inhabitables depuis l’arrêté du Préfet de la Moselle en date du 7 octobre 2011 qui a interdit toute occupation et tout usage de l’immeuble ; que l’imputabilité de l’absence de réhabilitation de la tour tient aux conséquences de l’incendie compte tenu de la défaillance de la copropriété à prendre les mesures de remise en état nécessaires et à réaliser les travaux'; que l’état du bien des appelants ne peut être apprécié sans les parties communes le desservant et celui des équipements communs en permettant l’usage'; que Monsieur et Madame Z ne pouvaient plus jouir de leur appartement en l’absence d’alimentation en eau, électricité, chauffage et gaz et d’accès sécurisé'; que rien ne démontre que la puissance publique a eu la volonté de réduire les indemnités d’expropriation';

Qu’il s’oppose à la demande d’expertise inutile compte tenu de la démolition de l’immeuble «'Les Tilleuls'» ; qu’il ajoute que le commissaire du gouvernement n’occupe plus une position dominante depuis le décret du 13 mai 2005 qui a soumis la procédure d’évaluation au principe du contradictoire en l’obligeant à communiquer aux parties les avis de valeur auxquels il se réfère et de la possibilité pour les expropriés d’obtenir communication, sur demande, des termes de comparaison en application de l’article de L.135B alinéa 1 du livre des procédures fiscales, outre l’accès au Livre Foncier en Alsace-Moselle par le décret du 18 novembre 1924';

Qu’il fait valoir que les appelants opèrent une confusion entre la date d’appréciation de la consistance du bien qui doit être faite à la date du transfert de propriété et la date de référence visée les articles L.322-2 et 3 du code de l’expropriation portant sur l’usage effectif de terrains à bâtir'; que l’évaluation du bien un an avant l’ouverture de l’enquête publique ne s’applique pas à l’immeuble en cause qui était à usage d’habitation et est devenu inhabitable à la suite d’un incendie survenu avant le transfert de propriété'; que les appelants ne peuvent pas réclamer une indemnisation calculée sur la base d’un bien avant sinistre'; que le premier juge n’est pas lié par les accords amiables conclus avec d’autres expropriés et a fixé le montant de l’indemnité dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation en écartant des termes de comparaison inadaptés ne tenant pas compte du caractère inhabitable de l’immeuble';

Attendu que le commissaire du gouvernement fait observer qu’en appel, c’est le code de l’expropriation dans sa rédaction postérieure à l’ordonnance n°2014-1345 du 6 novembre 2014 qui s’applique'; que l’appel apparaît recevable'; qu’il est une partie à l’instance et qu’il lui appartient d’informer le juge de l’expropriation des irrégularités sur la valeur économique du bien exproprié'; que dès ses premières conclusions, il a demandé la fixation de l’indemnité à un euro symbolique estimant que la privation de leurs logements par les expropriés n’est pas la conséquence de l’expropriation, mais des mesures administratives prises à la suite d’un incendie survenu le 27 juillet 2011 avant le transfert de propriété ; que le premier juge était tenu de statuer sur sa demande de fixation de l’indemnité d’expropriation à un montant inférieur à celui de l’offre de l’A de sorte que le moyen fondé sur l’estoppel, principe de droit anglo-saxon applicable en matière commercial et en droit des contrats, doit être rejeté';

Qu’il fait valoir qu’il n’y a pas lieu à expertise dès lors que l’immeuble a été démoli à la suite du jugement déféré révélant ainsi le coût exact de la démolition de 3.285.779,67 euros TTC'; qu’il n’y a pas d’éléments de comparaison au regard de mutations intervenues dans un périmètre voisin de celui de l’immeuble «'Les Tilleuls'» qui présente des caractéristiques qui lui sont propres par sa taille, sa conception et son ancienneté'; que les éléments de comparaison ont été recherchés dans les cessions intervenues dans l’immeuble lui-même’entre 2000 et 2010 et qu’ils ont été communiqués aux parties dans le cadre de la procédure'; qu’il n’a plus de position dominante depuis le décret du 13 mai 2005 ayant donné la possibilité aux expropriés de demander au directeur des finances publiques la copie des cessions intervenues dans les 5 dernières années et pouvant avoir un lien avec le bien dont ils étaient propriétaires, outre le fait qu’en Alsace-Moselle, les expropriés disposent du droit de consulter le Livre Foncier';

Qu’il explique que l’immeuble «'Les Tilleuls'» a été construit entre 1964 et 1967'; qu’il est une copropriété à usage principal d’habitation comprenant 201 lots (194 logements, un cabinet médical au 2^e étage, un tabac-presse en rez-de-chaussée et une épicerie représentant 4 lots et une loge de gardien, plus 215 lots annexes (78 box en sous-sol, 28 caves en sous-sol, 83 emplacements de parking et 26 caves et box)'; qu’un incendie est survenu le 27 juillet 2011 avant la déclaration d’utilité publique du 16 janvier 2012 et les ordonnances d’expropriation prononcées entre décembre 2012 et janvier 2013'; que l’immeuble a dû être évacué, fermé et sécurisé à la suite de ce sinistre et des mesures administratives prises par le maire et le préfet ayant abouti à un arrêté du 7 octobre 2011 portant déclaration d’insalubrité compte tenu du danger représenté par le bâtiment pour les personnes'; qu’il prétend que la privation du droit de propriété n’est pas la conséquence directe de la procédure d’expropriation puisqu’à la date du transfert de propriété intervenu le 17 décembre 2012, l’immeuble était fermé à tout usage et insalubre rendant les logements et locaux commerciaux inaccessibles, ce qui a affecté de manière certaine leur valeur marchande'; qu’il se prévaut des trois rapports d’expertise qu’il verse aux débats confirmant l’impact de l’incendie sur le bâtiment et ses conséquences, dont celui établi par l’ARS sur la copropriété qui est en mauvais état et doit faire l’objet de travaux de réparation et de mise aux normes d’un montant de 7.509.786 euros'; qu’il soutient que l’indemnité d’expropriation doit correspondre à la valeur vénale du bien exproprié telle qu’elle peut se déduire des éléments fournis par les parties et que la réparation ne peut pas excéder le dommage causé par l’expropriation afin d’exclure tout enrichissement sans cause'; que l’évacuation et la fermeture de la tour «'Les Tilleuls'» résultent des mesures administratives prises d’août à octobre 2011 en raison du danger qu’elle présentait pour la sécurité des personnes'; que le juge de l’expropriation ne peut pas porter d’appréciation sur ces actes administratifs, ni sur leur opportunité ou leur validité; qu’il doit fixer le montant des indemnités d’après la consistance des biens au jour de l’ordonnance portant transfert de propriété laquelle est intervenue le 17 décembre 2012 postérieurement à l’incendie qui a conduit à l’évacuation de tous les occupants'; que la copropriété étant devenue insalubre et à la date de la décision de première instance conformément à la loi';

Que, s’agissant de la date de référence, il précise que la date retenue par les appelants est sans incidence sur le montant de l’indemnité d’expropriation'; qu’il n’y a pas lieu de prendre en compte l’usage effectif de l’immeuble un an avant l’ouverture de l’enquête publique dès lors que la commune d’B est soumise à un plan d’occupation des sols approuvé le 3 octobre 1997 et qu’elle a un droit de préemption sur les zones U et INA, que les biens concernés sont classés en zone UC et UD depuis le 3 octobre 1997 et soumis au droit de préemption urbain'; qu’en application de l’article L.213-6 du code de l’expropriation, la date de référence dans le cas d’un bien soumis au droit de préemption urbain faisant l’objet d’une expropriation est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols ou approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien concerné'; qu’en l’espèce le bien est resté classé de la même manière depuis le 3 octobre 1997 et qu’il est depuis cette date à usage effectif d’immeuble bâti pour l’habitation avec de terrains attenant pour le stationnement et aires de circulation et des bâtiments nécessaires au fonctionnement de l’immeuble principal'; que cette date ne permet pas de fixer la consistance matérielle et juridique de l’immeuble au jour du transfert de propriété'; que les terrains annexes ne peuvent pas être détachés de l’immeuble principal et constituent des parties communes dont chaque copropriétaire détient des tantièmes'; qu’il ajoute que les services de France Domaine ont procédé à la visite des lieux avant l’incendie qui a causé la perte d’une vie humaine’ et ont procédé à une évaluation des biens sans tenir compte du caractère incessible et inhabitable des lieux à la suite d’un événement postérieur'; que les accords amiables intervenus sur la base de cette évaluation ne sont pas des éléments de comparaison adaptés et que le juge de l’expropriation n’est pas lié par eux'; qu’il apprécie la méthode la mieux adaptée pour fixer l’indemnité d’expropriation et qu’il s’est légitimement fondé sur la méthode de la récupération foncière pour un immeuble vétuste, insalubre et inhabitable pour valoriser le terrain comme un terrain à construire avant de pratiquer un abattement pour le coût de la démolition définitivement fixée'; que l’indemnité ne peut pas être fixée sur la valeur vénale du bien correspondant aux conditions dans lesquels ce bien pourrait être vendu ou acheté dans des conditions du marché à un moment précis dès lors que l’état d’insécurité et d’insalubrité du bien a entraîné son évacuation et sa fermeture depuis le mois d’août 2011et que les lots mis en vente n’auraient pas trouvé acheteur et que leur valeur est devenue nulle sans que cette dévalorisation soit la conséquence de l’expropriation'; que, dans les circonstances de l’espèce, la méthode de la récupération foncière est justifiée et conduit à déduire de la valeur du terrain nu le coût de la démolition, ce qui aboutit à une valeur nulle au regard des éléments de comparaison fournis et d’un prix de l’are de 8.000 euros sans commune mesure avec les valeurs retenues par les appelants de 12.000 à 16.000 euros concernant des terrains situés dans des lotissements parfaitement équipés';

Qu’à titre subsidiaire s’il y a lieu à indemnisation, il soutient que la date de référence est le 3 octobre 1997 et que les biens expropriés sont en nature d’immeuble bâti divisé en lots de copropriété comprenant des logements et des lots annexes ; que la consistance des biens est fonction de l’état des biens libres de toute occupation'; que la valeur vénale est déterminée par les données du marché par comparaison avec des prix de vente pour des mutations de biens comparables entre 233 euros et 694 euros le m² de 2000 à 2010'; que l’offre de l’A correspond à une valorisation correcte du bien eu égard à la vétusté de l’immeuble'; que l’indemnité de remploi prévue par l’article R.13-46 du code de l’expropriation est dégressive et qu’elle est calculée sur le montant de l’indemnité principale'; que les offres de l’A sont justes et doivent être confirmées';

Attendu qu’en appel c’est le code de l’expropriation issu de la réforme résultant de l’ordonnance 2014-1345 du 6 novembre 2014 et du décret 2014-1635 du 24 décembre 2014 entrée en vigueur au 1^er janvier 2015 qui s’applique';

Attendu que l’appel formé dans les formes et délais légaux est recevable, ce qui n’est pas contesté';

Attendu que la demande d’expertise est inutile compte tenu de la démolition de l’immeuble intervenue à la suite du jugement déféré'; qu’il n’y a pas d’inégalité des armes vis à vis du commissaire du gouvernement depuis le décret du 13 mai 2005 qui a soumis la procédure d’évaluation au principe du contradictoire en l’obligeant à communiquer aux parties les avis de valeur auxquels il se réfère et de la possibilité pour les expropriés d’obtenir communication, sur demande, des termes de comparaison en application de l’article de L.135B alinéa 1 du livre des procédures fiscales'; qu’en outre tous les éléments de comparaison ont été communiqués dans le cadre de la procédure judiciaire et ont pu faire l’objet d’un débat contradictoire'; que la demande sera rejetée';

Attendu qu’en application de l’article L.321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ;

Attendu qu’en application des articles L.322-1 du même code, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété';

Attendu qu’en application de l’article L.322-2 du même code, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L.322-3 à L.322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L.122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique;

Attendu qu’il est acquis et non contesté que les biens qui sont l’objet de la présente procédure sont classés en zone UC et UD depuis le plan d’occupation des sols approuvés le 3 octobre 1997, non modifié depuis sur ce point, et en application des dispositions de l’article L.213-4 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption urbain fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue par l’article L13-15 ancien devenu L.322-2 est celle prévue au a) de l’article L.213-4, soit la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols ou approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien de sorte que les biens en cause doivent être estimés en considération de leur usage effectif au 3 octobre 1997, date du plan d’occupation des sols de la commune d’B classant ainsi les parcelles section XXX et 4729 sur lesquelles a été construit l’immeuble-tour «'Les Tilleuls'» d’une longueur de 100 m sur une profondeur de 20 m et une hauteur de 38 m affecté principalement à l’habitation comportant un bâtiment principal, des aires de stationnement et de circulation et des bâtiments annexes destinés au fonctionnement de l’immeuble principal lequel est régi par les règles de la copropriété avec des parties privatives et des parties communes réparties entre les copropriétaires en fonction de leurs tantièmes';

Attendu que l’usage effectif du bien concerné à la date de référence à prendre en compte n’est pas un an avant l’ouverture de l’enquête publique, comme le soutiennent à tort les appelants, et n’a pas changé depuis le 3 octobre 1997'; qu’il s’agit d’un immeuble à usage d’habitation comprenant 201 lots dont 194 logements, un cabinet médical, un tabac-presse, une épicerie et une loge de gardien, plus 215 lors annexes de box, caves, emplacements de parking desservis par deux ascenseurs, plus des escaliers sans lumière naturelle';

Attendu que la consistance des biens laquelle s’entend de la nature du bien immobilier bâti ou nu, de sa situation matérielle et juridique laquelle doit être appréciée à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété, soit en l’espèce le 17 décembre 2012';

Attendu qu’il ressort des pièces produites qu’à cette date, l’immeuble n’est plus occupé depuis un incendie survenu le 27 juillet 2011 qui a conduit à l’évacuation de l’ensemble de ses occupants dans l’urgence et de manière définitive à la suite d’un arrêté du 29 juillet 2011 pris par le maire de la commune d’B portant mise en demeure de prendre les mesures destinées à en interdire, d’un arrêté du 5 août 2011 pris par le Préfet de la Moselle portant mise en demeure aux copropriétaires de faire cesser un danger imminent pour la santé et la sécurité des personnes dans l’immeuble dont l’habitation et toute utilisation est temporairement interdite, un arrêté municipal du 18 août 2011portant mise en demeure de mettre fin au péril imminent,un arrêté du 7 octobre 2011 pris par le Préfet de la Moselle déclarant l’immeuble insalubre avec possibilité d’y remédier par les copropriétaires à charge pour eux de réaliser immédiatement les mesures nécessaires à la surveillance et à la sécurité de l’immeuble et ensuite à la mise en sécurité et en état de fonctionnement des installations électriques, de gaz, d’eau potable, eau chaude, eaux pluviales et eaux usées, à la remise en état des menuiseries extérieures, des équipements de prévention et de protection contre l’incendie, à la suppression des causes d’infiltration de la couverture, à la mise en état des éléments de stabilité des sous-sols, remise en état de fonctionnement des chaudières collectives, suppression des causes de prolifération des rongeurs et insectes, constitution du dossier technique «'Amiante'» (…)'; que la mainlevée de cet arrêté n’a pas pu intervenir en l’absence de tous travaux réalisés par la copropriété exsangue financièrement depuis plusieurs années et du fait de l’abandon de l’immeuble depuis l’incendie';

Attendu que ces actes administratifs, qui n’ont pas été contestés, s’imposent au juge judiciaire qui ne peut en apprécier ni la régularité, ni l’opportunité';

Attendu que c’est l’incendie du 27 juillet 2011 qui est la cause de l’évacuation de l’immeuble inoccupé depuis'; qu’il est établi que si ce sinistre n’a endommagé que le logement de Monsieur et Madame C dans lequel il est survenu et le logement de Monsieur et Madame D situé au-dessus, il a gravement endommagé les parties communes rendant l’immeuble impropre à son usage d’habitation';

Attendu qu’il ressort du rapport de l’Agence Régionale de Santé de X du 4 août 2011 et du CODERST du 11 août 2011 que l’installation électrique et le réseau d’alimentation en gaz ont été détériorés dans la zone touchée par l’incendie sans qu’il soit possible de déterminer précisément l’ampleur des dégâts, qu’ils ne sont plus utilisables en l’état dans l’ensemble de la copropriété qu’il s’agisse des parties privatives ou des parties communes'; que des colonnes ou canalisations d’eau ont été endommagées dans les partie touchées par l’incendie entraînant des fuite d’eau visibles'; que l’utilisation des ascenseurs est impossible alors que l’immeuble compte 12 étages'; que les parties communes et les escaliers ne disposent plus d’éclairage'; que l’usage normal du bâtiment n’est plus possible'; qu’en outre des fenêtres et porte-fenêtres des logements et des parties communes ont été cassées lors de l’incendie présentant un risque de chute de personnes pour les occupants, les riverains et toute personne amenée à intervenir'; que des gaines, des colonnes techniques, des éléments de toiture ou de façade, des rambardes, des balcons, des plafonds ont été endommagés lors de l’incendie ou l’étaient précédemment ou sont inexistants générant des risques de chutes de personne et de matériaux'; que les portes coupe-feu des parties communes, les portes d’accès aux escaliers et les porte d’entrée des logements ont été endommagés lors de l’incendie et ne jouent plus leur rôle préventif en cas d’incendie'; que l’entassement des déchets dans certains logements et dans les escaliers principaux et de secours constitue un potentiel calorifique important et accroît les risques d’incendie'; que la situation de l’immeuble présente un danger grave et imminent pour la santé publique notamment celle des occupants'; que l’administrateur provisoire nommé par le tribunal de grande instance de Thionville a fait savoir qu’il n’y avait pas de ressources disponibles pour entretenir l’immeuble et que la copropriété n’avait pas de capacité financière pour entamer des procédures de recouvrement contre ses débiteurs';

Attendu qu’il avait déjà été constaté par l’expert nommé par le tribunal de grande instance de Thionville par ordonnance du 25 février 2010 afin de décrire les dommages et dysfonctionnement affectant l’immeuble «'Les Tilleuls'» et les travaux à mettre en 'uvre pour le mettre aux normes et remédier aux désordres relevés que cet immeuble est affecté de diverses non-conformité à la réglementation sécurité-incendie et sur les ascenseurs, de très nombreuses dégradations de sa structure, de sa toiture et des aménagements extérieurs avec déficiences de l’étanchéité du sous-sol et de la chaufferie (une seule chaudière est en état de marche et obsolète) et que le coût des travaux de mise aux normes et de remise en état est de 7.509.786 euros TTC hors frais annexes'; que situation de décrépitude de l’immeuble est la conséquence d’une défaillance de la copropriété dans l’entretien et la maintenance du bâtiment';

Attendu que le transport sur les lieux du juge de l’expropriation du 25 avril 2015 a permis au juge de constater que la façade l’immeuble porte les traces de l’incendie sur environ 6 étages et sur une rangée de balcons'; qu’il faut prendre les escaliers pour accéder aux étages avec des torches électriques malgré le rétablissement de l’électricité dans le bâtiment pour les besoins du transport'; que l’incendie a causé beaucoup de dommages à l’appartement de Monsieur et Madame Z'; qu’il y avait eu des travaux'; que la salle de bains avait été refaite disposant d’une baignoire d’angle'; que les fenêtres en simple vitrage sont cassées'; qu’une buanderie carrelée a été complètement détruite'; que Monsieur Z a déclaré que l’assurance l’avait indemnisé seulement pour le mobilier ; que s’agissant des parties communes, il a constaté que tout a fondu au niveau des compteurs, que de nombreuses fenêtres sont cassés et que dans plusieurs appartements visités, il y a le sigle avertissant de la présence d’amiante';

Attendu qu’il se déduit de ces éléments que Monsieur et Madame Z n’ont pas été privés de leur bien par l’expropriation, mais par la survenance fortuite d’un incendie qui a gravement endommagé leur appartement et les parties communes d’un immeuble déjà en mauvais état le rendant définitivement inhabitable et impropre à toute utilisation'; que ce n’est pas à l’expropriant de supporter les conséquences de ce sinistre dès lors que le transfert de propriété qui opère le transfert de risque est intervenu à profit le 17 décembre 2012 postérieurement, mais aux expropriés qui étaient toujours propriétaires de leur bien lorsque l’incendie s’est produit’ et à l’assurance aux biens qu’ils ont pu souscrire;

Attendu que même si la procédure d’expropriation avait déjà été engagée avant le sinistre avec la phase d’enquête publique, le transfert de propriété a lieu avec l’ordonnance d’expropriation qui rend l’expropriant propriétaire du bien concerné';

Attendu qu’il n’y a aucune preuve d’une action volontaire des l’expropriant en vue d’obtenir des acquisitions à prix bas';

Mais attendu que l’autorité expropriante a fait, le 13 juin 2014, des offres amiables à tous les copropriétaires fondées sur la valeur vénale du prix au m² de chaque lot libre de toute occupation sans tenir compte de l’état inhabitable et insalubre de l’immeuble pourtant connu d’elle, mais en déduisant le coût des réparations nécessaires réparti au prorata des tantièmes de parties communes de chaque lot,' selon le chiffrage suivant, conformément à l’évaluation opérée par France Domaine:

— pour les travaux en parties privatives gros-oeuvre et finitions': 251.426,55 euros TTC,

— pour les travaux en partie communes gros-oeuvre et finitions': 595.568,00 euros,

— pour les travaux en partie privatives de plomberie et sanitaire-chauffage-ventilation': 17.038,25 euros TTC,

— pour les travaux en parties communes de plomberie et sanitaire- chauffage-ventilation': 32.747,20 euros TTC,

— pour les travaux d’électricité en partie privative': 20.625,25 euros TTC,

— pour les travaux d’électricité en partie commune': 91.574,00 euros TTC,

soit un montant total de travaux de 1.008.979 euros TTC répartis à concurrence de 289.090 euros TTC pour les parties communes et de 719.889 euros TTC (dont 543.428,93 euros TTC déjà retenus par France Domaine) et réparti par tantième des parties communes affecté à chaque lot et à déduire de l’évaluation retenue pour chaque lot au prix du m²';

Attendu qu’en application de l’article L.322-8 du code de l’expropriation, le juge tient compte des accords amiables intervenus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique et les prend pour base lorsqu’ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu’ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées';

Attendu qu’il est acquis qu’il y a eu des accords amiables avec tous les copropriétaires sauf 9 qui sont en procédure contentieuse de sorte que les conditions de l’article précité sont réunies pour que le juge tienne compte des accord intervenus';

Attendu que s’il est exact que France Domaine a visité les lieux avant l’incendie et a procédé à son évaluation à partir de cette visite, il n’en demeure pas moins que l’autorité expropriante, par l’intermédiaire de son mandataire': l’A, a fait des offres amiables en sachant que l’immeuble était inhabitable et incessible depuis l’incendie et quel était le montant des travaux de mises aux normes et de remise en état de 7.509.786 euros TTC ; qu’elle a fait le choix de proposer une indemnisation sur la base du prix au m² appliqué à la surface utile de chaque lot privatif selon l’état de la copropriété et des parties communes et qu’elle en a même déduit les travaux de rénovation nécessaires répartis au prorata des tantièmes détenus par chaque copropriétaire pour chaque lot, sans retenir la méthode de la récupération foncière';

Attendu que l’expropriant ne peut se prévaloir d’aucun élément nouveau dès lors qu’il savait à la date où il a fait ses offres que l’immeuble avait été évacué et qu’il en a, d’ailleurs, tenu compte en estimant les biens libres de toute occupation, et qu’ils n’étaient plus habitables ou utilisables pour quelque activité que ce soit et donc invendables sur le marché'; qu’il avait connaissance de toutes les expertises produites sur l’état du bâtiment, la nature et le coût des travaux à réaliser, avant et après l’incendie, puisqu’elles sont toutes antérieures à ses offres amiables et aux accords conclus sur cette base';

Attendu qu’il n’est justifié d’aucun fait nouveau depuis les accords amiables conclus sur l’état du bien, sa consistance et sa nature’ et les travaux nécessaires au jour du transfert de propriété ;

Attendu qu’il doit, en conséquence, être tenu compte des accords conclus entre l’expropriant et les expropriés qui constituent des termes de comparaison adaptés concernant la même opération immobilière d’expropriation pour cause d’utilité publique';

Attendu qu’en vertu du principe d’égalité de traitement entre tous les copropriétaires expropriés du même bien dans le même état et la même consistance au jour du transfert de propriété, il convient de retenir la même méthode de calcul fondée sur le prix au m² de la surface utile de chaque lot comprenant la partie privative et les tantièmes de parties communes y afférents lesquels sont indissociables et ne peuvent faire l’objet d’indemnisations distinctes';

Attendu que Monsieur et Madame Z sont propriétaires de seul lot n°396 constitué d’un appartement T4d’une surface de 109, 50 m² représentant les 6107 tantièmes de parties communes';

Attendu qu’au vu des termes de comparaison exploitables produits concernant l’appartement qui doit être considéré en bon état avant l’incendie compte tenu des travaux réalisés par les propriétaires occupants, le prix au m² doit être fixé à’ 520,00 euros, avec un abattement de 500,00 euros pour absence de cave et de 200,00 euros pour absence de parking, soit un total de 56.240 euros à la date du jugement déféré et au regard de la consistance d’une copropriété en mauvais état dans un ensemble immobilier aussi déprécié par son environnement au jour du transfert de propriété, telle qu’elle a été précédemment décrite, dont les appelants ne tiennent aucun compte';

Attendu qu’il s’y ajoute une indemnité de remploi calculée à partir de l’indemnité principale de 20 % de 0 à 5000 euros, 15 % de 5001 à 15.000 euros et de 10 % au-delà, soit 1.000 euros + 1.500 euros + 5.374 euros, soit un total de 7.874,00 euros'; qu’il n’est justifié d’aucune difficulté de relogement et de problèmes de santé';

Attendu qu’il convient de déduire des indemnités fixées le coût des réparations, telles qu’estimées par l’expropriant, des parties communes et privatives endommagées par l’incendie au prorata des tantièmes du lot concerné d’un montant total de 46.598,78 euros qui auraient été nécessaires pour vendre l’appartement à défaut desquelles il aurait subi une moins-value selon la méthode retenue, étant ajouté que l’expropriant n’a pas à se substituer à l’assurance et à supporter le coût de la remise en état de l’appartement';

Attendu qu’il revient, en conséquence, à Monsieur E Z et Madame F G épouse Z la somme totale de (56.240 + 7.874 – 46.598,78) 17.515,22 euros';

Attendu que le jugement déféré sera infirmé sauf sur les dépens'; qu’il n’y a pas lieu à annulation en l’absence de moyens de nullité';

Attendu que l’équité commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner l’A à payer à Monsieur et Madame Z la somme de 1.500 euros’ au titre de ses frais irrépétibles';

Attendu que l’A supportera les dépens de première instance et d’appel ';

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Rejette des débats les écritures déposées tardivement au greffe le 4 mai 2017 par Monsieur E Z et Madame F G épouse Z,

Rejette la demande d’expertise de Monsieur E Z et Madame F G épouse Z,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il laisse les dépens à la charge de l’Etablissement Public Foncier de X,

Infirme pour le surplus le jugement déféré,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Fixe le montant de l’indemnisation due par l’Etablissement Public Foncier de X à Monsieur E Z et Madame F G épouse Z à la somme de 17.515,22 euros au titre de l’expropriation du lot XXX de l’ensemble immobilier «'Les Tilleuls'» à B,

Condamne l’Etablissement Public Foncier de X à payer à Monsieur E Z et Madame F G épouse Z, la somme de 1.500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes,

Condamne l’Etablissement Public Foncier de X aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été prononcé par sa mise à disposition publique le 22 juin 2017, par Madame Caroline FEVRE, Président de Chambre, assistée de Madame Camille SAHLI, Greffier et signé par elles.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT