Cour d'appel de Metz, 3ème chambre, 11 février 2021, n° 19/01913

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 19/01913 – N° Portalis DBVS-V-B7D-FCTY

Minute n° 21/00114

Z

C/

X, X-Y, X

Jugement Au fond, origine Tribunal d’Instance de metz, décision attaquée en date du 14 Juin 2019, enregistrée

sous le n° 2018-305

COUR D’APPEL DE METZ

3^e CHAMBRE – TI

ARRÊT DU 11 FEVRIER 2021

APPELANTE :

Madame C Z

[…]

[…]

Représentée par M^e Valérie DOEBLE, avocat au barreau de METZ

INTIMÉS :

Madame E X

[…]

[…]

Représentée par M^e Matthieu SEYVE, avocat au barreau de METZ

Madame L X-Y

[…]

[…]

Représentée par M^e Matthieu SEYVE, avocat au barreau de METZ

Monsieur G X

[…]

[…]

Représenté par M^e Matthieu SEYVE, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : A l’audience publique du 10 décembre 2020 tenue par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, Magistrat rapporteur qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans leur délibéré pour l’arrêt être rendu le 11 février 2021.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^lle Sophie GUIMARAES

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : Madame GIZARD, Conseiller

Monsieur MICHEL, Conseiller

FAITS ET PROCEDURE

Selon contrat en date du 26 mars 2014, M. H X et M^me E I épouse X ont donné à bail à M. J K et M^me C Z un logement sis à Metz, […] moyennant un loyer mensuel de 620 euros outre une somme de 200 euros d’avances sucharges.

Selon acte en date du 9 février 2018, M. et M^me X ont assigné M. J K et M^me C Z devant le tribunal d’instance de Metz.

M. H X étant décédé le […], ses enfants, M^me L X- Y et M. G X sont intervenus volontairement à l’instance en leur qualité d’ayants-droit.

Au dernier état de la procédure, les consorts X ont demandé au tribunal de :

— constater la résiliation du bail par l’effet du congé,

— prononcer l’expulsion de M^me Z et de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin,

— condamner M^me Z à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle de 620 euros à compter du 1^er avril 2017,

— condamner solidairement M. J K et M^me C Z à leur payer :

' la somme de 770 euros au titre des arriérés de loyers avec intérêts au taux légal à compter de la demande,

' la somme de 4.428,51 euros au titre des arriérés de charges locatives avec intérêts au taux légal à compter de la demande,

' la somme de 13.522,78 euros au titre des travaux de remise en état avec intérêts au taux légal à compter de la demande,

' la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

M^me Z a conclu au rejet des demandes et a sollicité à titre reconventionnel, qu’il soit enjoint aux consorts X de produire l’ensemble des quittances de loyers et charges, et leur condamnation à lui payer la somme de 2.000 euros au titre du préjudice de jouissance et la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

M. A n’a pas comparu et n’était pas représenté.

Par jugement du 14 juin 2019, le tribunal d’instance de Metz a :

— condamné solidairement M. J K et M^me C Z à payer à M^me E X, M^me L X-Y et M. G X :

' la somme de 5.428,41 euros avec intérêts au taux légal à compter du 9 février 2018,

' la somme de 770 euros avec intérêts au taux légal à compter du 9 février 2018,

' la somme de 9.536,66 euros TTC avec intérêts au taux légal à compter du 9 février 2018,

— constaté que la résiliation du bail était valablement intervenue à compter du 1^er avril 2017,

— ordonné l’expulsion de M^me Z de l’appartement loué et de ses annexes qui interviendra dans le délai de 2 mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dit que cette expulsion interviendra dans le respect des dispositions des articles L. 412-1 à L. 412-5 et de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné M^me Z à payer à M^me E X, M^me L X-Y et M. G X la somme de 620 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1^er avril 2017,

— rejeté le surplus des demandes

— condamné solidairement M. J K et M^me C Z à payer à M^me E X, M^me L X-Y et M. G X la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

Sur l’arriéré des charges locatives, le premier juge, après avoir rappelé les dispositions des articles 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989 a estimé qu’au regard des décomptes produits et en particulier du décompte de répartition des charges de l’agence Herbeth des années 2015, 2016 et 2017 ainsi que des taxes des ordures ménagères y afférentes, la somme demandée au titre de l’arriéré de charges était fondée. Sur l’arriéré des loyers, il a dit que les défendeurs ne démontraient pas avoir réglé la totalité des loyers et que M^me Z ne justifiait pas avoir réglé certains loyers dus en espèces, faisant droit à la demande en paiement.

Sur les travaux de remise en état, le premier juge a noté qu’il résultait de l’état des lieux d’entrée que l’appartement pris en location était neuf ou en bon état tandis que le procès-verbal de vérification des lieux établi librement entre les parties en date du 5 août 2017 mentionnait un certain nombre de travaux à effectuer, en ce que la peinture du plafond, les tapisseries et le revêtement de sol dans l’entrée, dans le séjour, la chambre 1 et 2 et la cuisine devaient être refaits, le nettoyage de la peinture dans la salle de bains et la salle d’eau était à effectuer et les prises de courant et les détecteurs de fumée étaient à remplacer. Il a rappelé que le preneur était tenu de répondre des dégradations locatives mais qu’il y avait lieu d’appliquer un coefficient de vétusté de 30% et de retirer du montant du devis la somme de 55 euros au titre de la buanderie inexistante.

Il a constaté que le résiliation du bail était valablement intervenue à compter du 1^er avril 2017 par le congé délivré le 20 septembre 2016, et a fait droit aux demandes d’expulsion et de versement d’une indemnité d’occupation par M^me Z restée dans les lieux.

Sur le préjudice de jouissance, le tribunal a relevé qu’au regard de l’état des lieux d’entrée qui ne faisait apparaître aucune anomalie et en l’absence de toute autre preuve, M^me Z ne démontrait pas que les dégradations apparues dans l’appartement étaient imputables, outre le coefficient retenu au titre de l’usage et de l’usure, à la vétusté et à la force majeure et l’a déboutée de sa demande.

Par déclaration enregistrée au greffe le 23 juillet 2019, M^me Z a interjeté appel du jugement en ce qu’il l’a condamnée à payer aux consorts X les sommes de 5.428,41 euros avec intérêts au taux légal à compter du 9 février 2018, de 9.536,66 euros avec intérêts au taux légal à compter du 9 février 2018, constaté la résiliation du bail valablement intervenue à compter du 1^er avril 2017, ordonné son expulsion, l’a condamnée à payer aux consorts X la somme de 620 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1^er avril 2017, ainsi que la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle n’a pas intimé M. A.

L’appelante conclut à l’infirmation du jugement et demande la cour de :

— débouter les consorts X de l’ensemble de leurs demandes,

— déclarer nulle et non avenue la résiliation du bail,

— condamner les consorts X à lui payer la somme de 2.000 euros au titre du préjudice de jouissance et la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Sur les arriérés de loyers et de charges, elle affirme que M. A et elle ont toujours réglé de manière régulière les loyers et charges en espèces au propriétaire, que le bailleur ne lui a jamais transmis de quittances de loyers ni décompte de charges et qu’elle lui faisait confiance, ajoutant qu’elle ne comprend pas le montant de l’arriéré des charges et a toujours payé les décomptes présentés.

Sur la remise en état du logement, M^me Z conteste la demande, relevant que le devis comporte des contradictions et des frais qu’elle ne doit pas régler. Elle évoque également l’état de vétusté et d’humidité anormale au sein du logement et estime que les consorts X tentent d’obtenir un logement neuf à ses frais et qu’il lui est tout à fait possible de rendre les locaux propres lors de son départ. Elle fait également valoir que les tarifs proposés sont anormalement élevés pour de simples peintures et un peu de nettoyage et que les demandes sont dénuées de sérieux et irrecevables dans la mesure où un état des lieux doit être établi lors de la sortie des lieux. Elle estime avoir dû vivre dans un appartement dont l’humidité était excessive et présentant un problème de chauffage et que cela lui a causé un préjudice dans la jouissance du bien loué.

Les consorts X demandent à la cour de confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 14 juin 2019 et condamner M^me Z à payer à M^me E X la somme de 2.000 euros en réparation de son préjudice moral et aux consorts X la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils indiquent que M. H X a donné congé à M. A et M^me Z le 19 septembre 2016 pour le 1^er avril 2017 en raison des loyers et des charges non payés ou payés avec des chèques sans provision et que M. B a quitté les lieux mais que M^me Z s’y maintient. Ils reprennent le montant des charges pour les années 2015, 2016 et 2017 ainsi que le montant des sommes versées par les locataires et affirment que M^me Z reste devoir la somme de 5.428,51 euros au titre des charges locatives, somme dont elle ne justifie pas le règlement.

Ils font valoir que M^me Z a accepté que M. X vienne effectuer un état des lieux le 5 août 2017, qu’il en ressort un certain nombre de dégradations alors que l’appartement était en très bon état après une réfection complète et que les dégradations observées sont à mettre en relation avec une utilisation inappropriée des lieux. Enfin, M^me X soutient que le comportement de M^me Z lui crée un réel préjudice puisqu’elle voulait emménager dans l’appartement occupé par l’appelante.

MOTIFS DE LA DECISION :

Vu les écritures déposées le 20 septembre 2019 par M^me Z et le 18 décembre 2019 par les consorts X auxquelles la cour se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 12 novembre 2020 ;

Sur la demande au titre de l’arriéré de charges

En application des dispositions des articles 7a/ et 23 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus, les charges récupérables étant exigibles sur justifications et en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, dans ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature des charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires.

En outre, en application des dispositions de l’article 1353 du code civil, dans sa version issue de l’ordonnance du 10 février 2016, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Au soutien de leur demande au titre de l’arriéré de charges, les consorts X produisent :

— les projets de répartition des charges pour les années 2015 et 2017 et la répartition des charges pour l’année 2016 établis par le Cabinet Herbeth Immobilier,

— la copie des taxes foncières des années 2015 et 2016 sur lesquelles figurent le montant de la taxe d’ordures ménagères,

— le montant des versements effectués par M^me Z et M. B.

L’appelante n’émet aucune contestation précise sur le montant des charges ni le mode de répartition retenue par le Cabinet Herbeth immobilier et ne justifie d’aucun paiement supplémentaire à ceux mentionnés dans les décomptes produits par les intimés. Ainsi, il résulte des décomptes produits que :

— pour l’année 2015, le montant des charges locatives s’élève à la somme de 5.325,88 euros outre une somme de 272 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères, tandis que les locataires ont réglé une somme totale de 3.478,80 euros, soit un solde restant à leur charge de 2.119,08 euros

— pour l’année 2016, le montant des charges locatives s’élève à la somme de 3.974 euros outre une somme de 274 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères, tandis que les locataires ont réglé une

somme totale de 2.300 euros, soit un solde restant à leur charge de 1.978 euros

— pour l’année 2017, le montant des charges locatives s’élève à la somme de 4.161,43 euros tandis que M^me Z a réglé la somme de 2.830 euros, soit un solde restant à leur charge de 1.331,43 euros.

Il en résulte que la somme totale de 5.428,51 euros reste due par les locataires. En conséquence, le jugement déféré est confirmé en ce qu’il a condamné M^me Z à payer aux consorts X la somme de 5.428, 51euros avec intérêts au taux légal à compter du 9 février 2018.

Sur la résiliation du bail

En application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, les conclusions d’appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquelles chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation.(…). La cour ne statue que sur les prétentions examinées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, si M^me Z sollicite que soit déclarée nulle et non avenue la résiliation du bail, elle ne développe dans ses conclusions, aucun moyen au soutien de cette demande.

Par suite, c’est à juste titre que le premier juge a considéré que le congé délivré à M^me Z et M. A par lettre recommandée en date du 19 septembre 2016, réceptionné par M^me Z le 21 septembre 2016, avait été valablement délivré, étant observé que le congé était motivé par un motif légitime et sérieux, soit en l’espèce, l’inexécution par les locataires de leur obligation de payer le loyer et les charges, ce qui s’avére exact compte tenu des sommes restant dues au titre des charges impayées pour les années 2015 et 2016.

Dès lors, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a constaté que la résiliation du bail était valablement intervenue le 1^er avril 2017, condamné M^me Z à payer aux consorts X une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 620 euros correspondant au montant du loyer et ordonné l’expulsion de M^me Z de l’appartement loué et de ses annexes qui interviendra dans un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à libérer les lieux, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique et dans le respect des dispositions des articles L.412-1 à L.412-5 et de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les travaux de remise en état

En application des dispositions de l’article 7 c/ et d/ de la loi du 6 juillet 1989, il appartient au locataire de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeur, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat de location et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçons, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Au soutien de leur demande, les consorts X produisent aux débats :

— un devis de l’entreprise Barba en date du 22 juin 2017, d’un montant de 13.122,78 euros, correspondant à des travaux de peinture de l’ensemble des plafonds, la dépose de l’ensemble des papiers peints sur tous des murs ainsi que la pose de nouveaux papiers peints, le lessivage de l’ensemble des boiseries ainsi que l’application d’une couche de peinture et enfin, la dépose du revêtement de sol en PVC et la pose d’un nouveau revêtement,

— une 'vérification de l’état des lieux’ au 5 août 2017, signé par M^me Z et M. X sur lequel il est indiqué que l’ensemble des peintures des plafonds de toutes les pièces doit être refait, de même que les tapisseries, que le revêtement du sol de l’entrée et du séjour doit être remplacé, que la lampe des WC doit être remplacée, de même que les portes du placard de l’entrée et du placard de la salle de bains, et que les prises de courant et le détecteur de fumée doivent être remplacés.

Or, il est constant que les réparations locatives ne peuvent être exigées qu’en fin de bail et lors du départ du locataire et de la restitution des clés et doivent être justifiées par un état des lieux établi conformément aux dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 soit de façon contradictoire et de façon amiable entre les parties ou à défaut, par un huissier de justice sur l’initiative de la partie la plus diligente.

En l’espèce, la demande des consorts X est formée alors que M^me Z est toujours dans les lieux et sur la base d’une pièce qui n’a pas la valeur d’un état des lieux de sortie d’autant que les dégradations qui pourraient être reprochées à la locataire ne sont pas précisées, M. X s’étant contenté d’indiquer que tout était à refaire. Il est en outre relevé qu’une partie des éléments composant le logement, tels que le détecteur de fumée ne sont pas nécessairement à la charge du locataire et que lors de l’entrée dans les lieux, les sols de l’entrée et du séjour étaient notés comme étant 'défraîchis'. Le fait que ce document ait été signé par M^me Z est sans emport, dès lors que cet 'état des lieux’ n’a pas été établi conformément aux dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989. Enfin, les consorts X ne justifient nullement que M^me Z ferait un usage inapproprié du logement.

En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné M^me Z à payer aux consorts X la somme de 9.536,66 euros au titre des travaux de remise en état de l’appartement et il convient de les débouter de leur demande à ce titre.

Sur le préjudice moral

M^me E X ne justifiant d’aucun préjudice consécutif au fait que M^me Z se maintienne dans les lieux, étant observé que le congé a été délivré en raison du manquement des locataires à leur obligation de paiement du loyer et des charges et non par une décision de reprendre le logement, sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres dispositions

Eu égard à l’appel limité de M^me Z et à l’absence d’appel incident des consorts X, la cour n’est pas saisie des dispositions du jugement ayant condamné M^me Z au paiement de la somme de 770 euros avec intérêts au taux légal à compter du 9 février 2018 au titre de l’arriéré de loyers et l’ayant ayant déboutée de sa demande de production de quittances de loyers et des charges et de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

Partie perdante devant la cour, M^me Z sera condamnée aux dépens d’appel. Elle sera également condamnée à payer à M^me E X, M^me L X-Y et M. G X la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a :

— constaté que la résiliation du bail était valablement intervenue à compter du 1^er avril 2017,

— ordonné l’expulsion de M^me C Z de l’appartement loué et de ses annexes qui interviendra dans le délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— dit que cette expulsion interviendra dans le respect des dispositions des articles L.412-1 à L.412-5 et L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné M^me C Z à payer à M^me E X, M^me L X-Y et M. G X la somme de 5.428,41 euros avec intérêts au taux légal à compter du 9 février 2018,

— condamné M^me C Z aux dépens de première instance et à payer à M^me E X, M^me L X-Y et M. G X la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

L’INFIRME en ce qu’il a condamné M^me C Z à verser à M^me E X, M^me L X-Y et M. G X la somme de 9.536,66 euros avec intérêts au taux légal à compter du 9 février 2018 et statuant à nouveau,

DEBOUTE M^me E X, M^me L X-Y et M. G X de leur demande au titre des travaux de remise en état de l’appartement ;

Y ajoutant,

DEBOUTE M^me E X de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE M^me C Z à payer à M^me E X, M^me L X-Y et M. G X la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M^me Z C aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de chambre à la Cour d’Appel de METZ et par Madame GUIMARAES, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT