Cour d'appel de Nîmes, 31 octobre 2013, n° 13/00767

ARRÊT N°

R.G : 13/00767

XXX

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D’X

26 décembre 2012

S.A. PARFUMERIE DOUGLAS FRANCE

C/

Z

Z

I

Z

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE COMMERCIALE

Chambre 2 B

ARRÊT DU 31 OCTOBRE 2013

APPELANTE :

S.A. PARFUMERIE DOUGLAS FRANCE

au capital de 21.276.176 euros,

immatriculée au RCS de LILLE sous le XXX,

Poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social

XXX

XXX

Représentée par M^e Henri Patrick BEDNARSKI de la SCP PORTE BEDNARSKI OLIVIER CHAMBAERT, Plaidant, avocat au barreau de LILLE

Représentée par M^e Marion GUIZARD de la SCP MARION GUIZARD PATRICIA SERVAIS, Postulant, avocat au barreau de NÎMES

INTIMÉS :

Monsieur A Z

né le XXX à X (30100)

XXX

XXX

Représenté par M^e Jacques SIRBEN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Madame N Z

née le XXX à X (30100)

XXX

30100 X

Représentée par M^e Jacques SIRBEN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Madame H I

née le XXX à X (30100)

XXX

30100 X

Représentée par M^e Jacques SIRBEN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Monsieur J Z

né le XXX à X (30100)

XXX

30100 X

Représenté par M^e Jacques SIRBEN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 17 Juillet 2013

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M. F-Noël GAGNAUX, Conseiller, a entendu les plaidoiries en application de l’article 786 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M. F-Gabriel FILHOUSE, Président

M. F-Noël GAGNAUX, Conseiller

M^me Viviane HAIRON, Conseiller

GREFFIER :

Madame Patricia SIOURILAS, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 16 Septembre 2013, où l’affaire a été mise en délibéré au 31 Octobre 2013

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par M. F-Gabriel FILHOUSE, Président, publiquement, le 31 Octobre 2013, par mise à disposition au greffe de la Cour

* * *

Vu le jugement rendu le 26/12/2012 par le juge des loyers du tribunal de Grande instance d’X dans l’affaire opposant un bailleur ( A Z N Z H I et J Z ) à son locataire de bail commercial la S.A PARFUMERIE DOUGLAS FRANCE, sur le prix du loyer d’un bail renouvelé,

Vu l’appel de la S.A PARFUMERIE DOUGLAS FRANCE en date du 13/02/2013 intimant les consorts Z,

Vu les dernières conclusions déposées au greffe de la mise en état le 6/05/2013 par la S.A PARFUMERIE DOUGLAS FRANCE et le bordereau de pièces qui y est annexé,

Vu la constitution des consorts Z intimés le 22/02/2013 par R.P.V.A,

Vu l’ordonnance de clôture de la procédure en date du 17/07/2013,

Vu les 'conclusions avec demande de rabat d’ordonnance de clôture’ déposées au greffe de la mise en état le 2/08/2013 par les consorts Z et le bordereau de pièces qui y est annexé,

FAITS , PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

Il convient de se reporter au jugement entrepris et aux écritures des parties pour plus ample exposé des faits de la cause et le développement de leurs argumentations de fait et de droit et il convient ici de rappeler pour la compréhension autonome du présent arrêt , pour l’essentiel :

Par acte notarié du 13 juin 1995, F Z,A Z, N Z, et J Z – les consorts Z- ont donné à bail des locaux commerciaux à la SARL « Pour Vous », à compter du 13 juin 1995, pour une durée de neuf années. La société anonyme Parfumerie Douglas France est venue aux droits de la SARL « Pour Vous ».

Un avenant du bail commercial a été conclu par acte sous seing privé du 31 janvier 2001 prévoyant l’adjonction d’un autre local à usage commercial ainsi qu’une augmentation du loyer, en contrepartie de cette extension.

Aux termes de l’article 5 de cet avenant, « toutes les autres clauses et conditions du bail en date du 13 juin 1995 restent inchangées ».

Le 20 décembre 2007 les consorts Z – bailleurs- ont fait délivrer par huissier à la S.A PARFUMERIE DOUGLAS FRANCE un congé avec offre de renouvellement pour 9 ans à compter du 1/07/2008 , moyennant un loyer annuel de 65000 € , invoquant un déplafonnement possible en application de l’article L 145-34 car la durée du bail excédait 12 ans.

Après mémoire initial des bailleurs du 2 avril 2010 et échange ultérieur de mémoires des parties , les consorts Z ont assigné le 18 mai 2010 la S.A PARFUMERIE DOUGLAS FRANCE devant le juge des loyers commerciaux d’X.

Le juge des loyers commerciaux d’X , par premier jugement en date du 14 Décembre 2010 , a jugé:

'Dit que le loyer du bail renouvelé pour la dernière fois le 12 juin 2004 est susceptible de déplafonnement en application de l’alinéa 3 de l’article L145-34, sa durée ayant excédé 12 ans par tacite reconduction ;

Avant dire droit sur le montant du loyer, ordonne une expertise;

Commet pour y procéder D M, (…)

avec mission de:

— se faire remettre tous les documents afférents à la présente affaire et notamment les contrats de bail et décisions judiciaires intervenues entre les parties depuis le 13 juin 1995 ;

— se rendre sur les lieux (…)

— décrire les lieux loués et, notamment, les surfaces pondérées ainsi que leur état d’entretien aussi bien en ce qui concerne le bâti que les aménagements réalisés par le locataire;

— procéder à une estimation de la valeur locative des biens loués en prenant en considération les critères imposés par l’article L145-33 du Code de commerce ;

— dire pour chaque critère s’il est susceptible d’être pris en compte ou non et, dans l’affirmative, expliciter les raisons au moyen d’arguments objectifs, joints au rapport ; (…)

* * *

A la suite du dépôt du rapport d’expertise de D M le 20 février 2012 les parties ont échangé de nouveaux mémoires.

L’expert judiciaire D M a conclu sur la valeur locative:

' VALEUR LOCATIVE RETENUE ( page 51 )

1°/ La méthode dite du prix moyen pondéré fait ressortir une valeur locative

annuelle de :

59.449 f/an/H.T ou 4.954,08 €/mois

2°/ Le contrôle de la précédente méthode par la méthode dite de «comparaison» fait ressortir une valeur locative annuelle de : 59.634,12 €/an/H.T ou 4.969,51 €/mois.

Eu égard de ces dispositifs d’étude, la valeur locative annuelle à affecter au local commercial avec ses dépendances (…) peut être arrêtée, au 1^er Juillet 2008, à 59541,56 €/an H.T ou 4.961,79 €/mois.'

* * *

Par second jugement en date du 26/12/2012, le juge des loyers commerciaux d’X a jugé:

Vu le rapport d’expertise de D M déposé au greffe le 20 février 2012 ;

Fixe à la somme de 59.541,56 euros par an le loyer, à compter du ler juillet 2008 ;

Condamne en tant que de besoin la société anonyme PARFUMERIE DOUGLAS FRANCE à payer à A, N et J Z ainsi qu’H I le différentiel entre les loyers versés depuis cette date et les loyers effectivement dus ;

Condamne la société anonyme PARFUMERIE DOUGLAS FRANCE aux dépens de l’instance ;

Condamne la société anonyme PARFUMERIE DOUGLAS FRANCE à payer à A, N et J Z ainsi qu’H I la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

Déboute la société anonyme PARFUMERIE DOUGLAS FRANCE de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile . (…)

* * *

La S.A PARFUMERIE DOUGLAS FRANCE – appelante – fait valoir au visa de l’article 246 du code de procédure civile que le juge n’est pas lié par les 'constatations et les conclusions de l’expert 'mais critique successivement les deux méthodes d’évaluation mises en oeuvre par l’expert , méthode ' du prix moyen pondéré’ et méthode de la 'comparaison '.

Elle fait la critique de la pondération des surfaces par niveau , avant de contester l’application successivement de tous les correctifs généraux dans le cadre de la première méthode.

Elle fait ensuite la critique de la mise en oeuvre de la méthode dite de comparaison , avant de proposer ce qu’elle estime la valeur réelle du local loué.

Elle demande à la Cour in fine de ses dernières écritures, en son dispositif :

Vu l’article L 145-33 et suivants du Code de Commerce,

Vu les articles 246 et suivants du Code de Procédure Civile, Vu les pièces versées aux débats,

Dire bien appelé, mal jugé, et statuant de nouveau,

REFORMER en toutes ses dispositions le Jugement rendu en date du 26 décembre 2012 par le Juge des Loyers Commerciaux près le Tribunal de Grande Instance d’X et, statuant de nouveau,

DIRE ET JUGER que la surface pondérée du local sis XXX à X est égale à XXX,

DIRE ET JUGER que la valeur locative du local sis XXX à X est équivalente à 37 235.40 € HT.

XXX, ou l’un à défaut de l’autre, Monsieur A Z, Madame N S Z, Madame H V W AA I, Monsieur J Q à payer à la société PARFUMERIE DOUGLAS FRANCE la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi que l’intégralité des frais et dépens en ce compris les timbres fiscaux supportés pour exercer le recours et à supporter le coût final de l’expertise, [ avec distraction ]

* * *

A Z N Z H I et J Z – intimés- se sont constitués en la procédure d’appel le 22/02/2013 et ont conclu le 2/08/2013 après l’ordonnance de clôture du 17/07/2012.

En leurs uniques conclusions ils demandent essentiellement la confirmation du jugement et s’expliquent sur la procédure et le caractère tardif de leurs écritures.

Ils demandent à la Cour in fine de leurs uniques écritures, en un dispositif :

'Vu le jugement du 26 décembre 2012,

CONSTATER qu’en violation de l’article 132 du Code de Procédure Civile, la SA Parfumerie DOUGLAS France n’a pas communiqué, ni joint à un bordereau régulièrement signifié (déposé à la mise en état), ni par Y, les pièces numérotées de 1 à 11. visées dans ses conclusions d’appelante.

Dire que ses pièces seront écartées des débats.

CONSTATER que le conseil des Consorts Z s’est trouvé dans l’impossibilité, en raison d’un cas de force majeure, de conclure, avant le 8 juillet 2013.

REVOQUER l’Ordonnance de clôture.

ORDONNER la réouverture des débats pour que la Cour puisse statuer dans le cadre d’un débat contradictoire.

A TITRE SUBSIDIAIRE SUR LE FOND CONFIRMER le jugement dont appel,

HOMOLOGUER le rapport d’expertise judiciaire déposé par l’Expert judiciaire le 9 février 2012,

FIXER la valeur locative annuelle à affecter au local commercial avec ses dépendances du XXX et XXX à X à la somme annuelle de 59.541.56 € à compter du ler juillet 2008.

CONDAMNER la SAS PARFUMERIE DOUGLAS au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens'

SUR CE

Attendu qu’il ne ressort pas des pièces de la procédure d’irrecevabilité de l’appel que la Cour devrait relever d’office, et les parties n’élèvent aucune discussion sur ce point ;

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Attendu que les intimés invoquent des problèmes de secrétariat de leur conseil au soutien de leur demande de révocation d’ordonnance de clôture ; qu’il ne s’agit pas d’une cause grave au sens de l’article 784 du code de procédure civile ;

Attendu que les conclusions étant hors débats les consorts Z ne peuvent invoquer une communication de pièces selon eux irrégulière et qui en tout état de cause ne les empêchait pas de conclure au fond en contestant les modalités de cette communication le cas échéant ; que surabondamment le conseil postulant de la S.A PARFUMERIE DOUGLAS FRANCE justifie du caractère régulier de la communication de pièces, par production des documents R.P.V.A ;

qu’il sera dit infra que toutes les pièces étaient connues depuis la première instance ou a priori superfétatoires ;

— 

Attendu que constitués le 22/02/2013 les consorts Z ont reçu conformément à l’article 908 du code de procédure civile le 6/05/2013 les conclusions d’appelant de la S.A PARFUMERIE DOUGLAS FRANCE ; qu’ils auraient dû de plus et surabondamment conclure conformément à l’article 909 du code de procédure civile avant le 7 /07/2013 ; que lors de l’ordonnance de clôture ils étaient donc déjà irrecevables en leurs conclusions ;

Attendu que l’ordonnance de clôture ne sera en conséquence pas révoquée et les conclusions des intimés sont irrecevables et hors débats;

Sur la critique du jugement entrepris

Attendu qu’il convient de remarquer que les conclusions de la société appelante sont la reprise conforme quasi mot – pour – mot de ses écritures de première instance, sans critique circonstanciée du jugement , ce qui peut paraître contraire à ce qui est attendu des conclusions d’appel, notamment au visa de l’article 954 du code de procédure civile qui dispose en son alinéa :' La partie qui conclut à l’infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu’elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance.' ;

Attendu que les conclusions de la S.A PARFUMERIE DOUGLAS FRANCE font abstraction du jugement rendu et de la motivation du juge des loyers commerciaux ;

Attendu qu’il convient de relever que les pièces sont les mêmes qu’en première instance sauf qu’il y a été ajouté copie du jugement dont appel, un arrêt de la Chambre sociale de la Cour de Cassation en date du 11/12/1991 [ sur l’indépendance du juge par rapport aux conclusions de l’expert ] , l’ensemble du rapport d’expertise – prérapport et annexes [ déjà au dossier de la Cour ] , le bail du 13/06/1995 et l’avenant du 1/02/2001 [ en annexes du rapport de l’expert judiciaire ] ;

Attendu qu’il convient de rappeler ici les termes du jugement à propos du’ rapport’ non contradictoire de D E , expert judiciaire auprès de la Cour de Cassation :

'L’indivision Z n’élève aucune contestation circonstanciée s’agissant du rapport d’expertise judiciaire, se contentant de produire une évaluation établie non contradictoirement, ce qu’elle reproche pourtant très exactement à son adversaire, et qui propose au demeurant une évaluation inférieure au montant de sa demande, dont on elle ne détaille pas plus le montant.

En revanche, le rapport d’expertise rendu par D M, réalisé au contradictoire des parties, procède à une analyse objectives des données des faits de la cause, à une étude complète et détaillée des questions posées et retient des conclusions constituées par des arguments techniques. Il servira donc de support, sur le plan technique, à la décision.' ;

Attendu qu’il convient de relever de plus que ce 'rapport’ de D E en date du 25/04/2012 s’intitule d’ailleurs ' attestation ' et comporte un peu moins de 3 pages , dont plus d’une demi page de mauvaises photographies petites et en noir/blanc; qu’il ne porte que sur la première méthode ' du prix moyen pondéré’ sans déplacement de’ l’attestant’ sur les lieux ; qu’il ne dit rien sur les comparaisons des loyers proches , n’apporte aucun élément nouveau ni aucune critique à cet égard alors que cette deuxième méthode arrive aux mêmes résultats que la première ; que ce document n’est donc pas pertinent ;

Sur la critique de l’expertise judiciaire par la méthode dite du prix moyen pondéré

Attendu qu’il convient de souligner que la S.A PARFUMERIE DOUGLAS FRANCE – appelante- ne conteste pas la régularité de l’expertise judiciaire au regard du respect de la mission d’expertise et des principes notamment du contradictoire ;

Attendu que le premier juge à cet égard a déjà dit , et justement , en des termes que la Cour fait siens :

''S’agissant de la méthode dite du « prix moyen pondéré », la valeur moyenne des loyers commerciaux dans la localité est pondérée par des correcteurs afférents à chacun des critères énoncés à l’article L.145-3 du Code de commerce qui prévoit que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité ainsi que les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Le décret du 30 septembre 1953, codifié aux articles R.145-2 et suivants du Code de commerce précise la consistance de chacun de ces éléments.

Les pondérations retenues par l’expert et adaptées à la surface réelle du magasin comprise entre 100 et 300 m2 tiennent compte du fait que tous les mètres carrés n’ont pas la même valeur commerciale, selon les différents étages composant le local commercial et les différentes zones commerciales dont la répartition en l’espèce doit être validée, particulièrement s’agissant du rez-de-chaussée pour lequel le zonage par tranches de dix mètres est opportun, la nomenclature retenue par la compagnie des experts de la cour d’appel de Paris dont se prévaut le preneur n’apparaissant pas pertinente au présent cas. Ainsi, il sera retenu une superficie totale pondérée de 301 m2. L’expert se réfère à la valeur moyenne des loyers dans le secteur fixée à 114 euros au mètre carré par an, par la chambre des experts évaluateurs immobiliers et commerciaux, qu’il n’y a pas lieu de remettre en cause.

Il y a lieu d’entériner, contrairement à ce que prétend le preneur, que la double entrée, l’une sur la rue d’Avéjean qui est une des plus commerçantes de la ville d’ALÈS, et l’autre sur la rue de Beauteville constitue un atout commercial à prendre en considération au titre des caractéristiques propres du local, de sorte que le coefficient 1,10 sur une échelle de 0,60 à 1,20,doit être homologué.

S’agissant des obligations des parties, le coefficient retenu est 1,05 sur une échelle de 0,80 à 1,40, ce qui doit être homologué, en ce que le bail ne prévoit aucune clause exorbitante de droit commun. Le bail indique classiquement que l’entretien des locaux et petites réparations, incombe au preneur, ce qui est d’usage courant. De même, comme cela est couramment pratiqué, les locataires acceptent l’immeuble loué dans l’état où il se trouve sans pouvoir exiger au cours du bail aucune réparation de quelque nature que ce soit. Néanmoins, les grosses réparations demeurent à la charge du bailleur.

Les autres coefficients, tenant à la destination des lieux (1 sur une échelle de 0,80 à 1,20) ainsi qu’aux facteurs locaux de commercialité (1,50 sur une échelle de 0,40 à 3), non contestés par les parties, seront homologués.

Ainsi, en vertu de cette première méthode dite « du prix moyen pondéré », la valeur locative peut être fixée à 301 X 114 X 1,10 X 1,00 X 1,050 X 1,50, soit 59.449 euros annuels.';

Sur la critique de l’expertise judiciaire par la méthode dite de «comparaison»

Attendu qu’il convient de noter que le premier juge n’a pas relevé que déjà dans les écritures de première instance – en copie conforme – la S.A PARFUMERIE DOUGLAS FRANCE contestait non seulemnt les appréciations de l’expert judiciaire mais les bases de son travail :

— qu’ainsi il est indiqué que dans le tableau pour comparaison l’expert ' indique de manière erronée les surfaces pondérées du magasin CELIO et de la bijouterie SCHUBERT qui sont respectivement de 108 et 118 m2 et non pas de 185 et 140 m 2 '

Attendu que l’appelante pourrait utilement indiquer la page de l’expertise où l’erreur serait décelable; que la Cour trouve que le rapport parle – page 46 – d’une surface pondérée de 108.07 m2 pour le magasin CELIO , et – page 48 – d’une surface pondérée de 118 m2 pour la bijouterie SCHUBERT ; que si l’expert avait d’ailleurs pris des surfaces plus importantes le prix au m2 serait a priori moindre , donc favorable à la pharmacie ;

— qu’ainsi il est indiqué par ailleurs sous la même plume que pour le bail CELIO ' aucune surface n’est indiquée dans le bail qui a été communiqué’ – ce qui semble contradictoire avec les affirmations supra et l’expert n’a pas été contesté sur ce point - ; que par ailleurs enfin le bail n’a pas été communiqué pour le magasin Jacqueline RIEU ; qu’il est singulier de noter cette critique, alors que sur les 14 loyers de comparaison il s’agit du loyer de loin le plus bas : ' 12.79 € M2 mois ', donc favorable à la pharmacie, ce d’autant qu’il a le même coefficient de situation/emplacement que celle-ci ;

Attendu que ceci étant dit , le premier juge à cet égard a déjà énoncé , et justement , en des termes que la Cour fait siens:

'S’agissant de la méthode dite de la « comparaison », elle repose sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unités de surfaces, concernant des locaux équivalents. A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Il y a lieu de relever que le preneur qui critique les loyers utilisés pour la comparaison ne proposent aucun autre élément de comparaison. L’abattement de 10 % retenu apparaît cohérent, tant au vu de la moyenne des loyers des locaux d’une superficie supérieures à 120 m2 majorée de 5 % en raison de la double entrée du local litigieux, que du prix du m2 tiré de la côte annuelle des valeurs immobilières et foncières au ler janvier 2008. Chaque loyer a au demeurant été pondéré par un coefficient correcteur d’emplacement tenant compte du fait que certaines rues sont plus commerçantes que d’autres.'

Sur la valeur définitive à retenir pour le loyer

Attendu qu’en relevant encore la concordance des résultats des deux méthodes il y a lieu de confirmer que la moyenne est de 59541,56 €/an H.T ; qu’il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement entrepris sur ce point en précisant si besoin en est qu’il s’agit d’un loyer H.T ;

Attendu qu’il convient de confirmer aussi en conséquence la condamnation de la S.A PARFUMERIE DOUGLAS FRANCE à payer le différentiel de loyer ;

Sur les frais et dépens , application de l’article 700 du Code de procédure civile

Attendu que les dépens d’appel demeureront à la charge de la S.A PARFUMERIE DOUGLAS FRANCE ; que les frais de première instance et d’expertise demeureront aussi à sa charge ;

PAR CES MOTIFS

La Cour

Statuant publiquement et contradictoirement , en dernier ressort,

Dit recevable l’appel de la S.A PARFUMERIE DOUGLAS FRANCE,

Dit n’y avoir lieu à révocation de l’ordonnance de clôture intervenue le 17/07/2013,

Dit tardives , irrecevables et hors débats les conclusions en date du 8/08/2003 de A Z , N Z , H I et J Z,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf à préciser que le nouveau loyer à compter du ler juillet 2008 est de 59541,56 €/an H.T ,

Déboute la S.A PARFUMERIE DOUGLAS FRANCE de toutes ses prétentions,

Condamne la S.A PARFUMERIE DOUGLAS FRANCE aux dépens d’appel.

Arrêt signé par M. FILHOUSE, Président et par Madame SIOURILAS, Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,