Cour d'appel de Paris, 13 novembre 2013, n° 11/20288

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 13 NOVEMBRE 2013

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 11/20288

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Juillet 2011 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 08/09786

APPELANT

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 8 Q R S XXX représenté par son syndic, la SAS H I (anciennement dénommée BREFICO), elle même agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, ayant son siège social

50 Q de Châteaudun

XXX

représenté par M^e Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753

assisté de M^e Céline RATTIN, pour M^e James DUPICHOT, de la SELARL PEISS DUPICHOT LAGARDE BOTHOREL & Associés, avocats au barreau de PARIS, toque : J149

INTIMES

Monsieur X C

XXX

XXX

Madame D M épouse C

XXX

XXX

représentés par M^e Anne-Marie MAUPAS OUDINOT, avocat au barreau de PARIS, toque: B0653

assistés de M^e Paul-Olivier SELIGMAN, avocat au barreau de PARIS, toque : R140

SAS BREFICO, aujourd’hui dénommée SAS H I, ayant son siège social

50 Q de Châteaudun

XXX

représentée par M^e Christine CARPENTIER de l’AARPI VIGO, avocat au barreau de PARIS, toque : G0190

SA AXA FRANCE IARD, assureur de la SAS H I (anciennement SAS BREFICO), ayant son siège social

26 Q Drouot

XXX

représentée par M^e Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111

assistée de M^e Aurélie COSTA, pour M^e Alexandre DUVAL STALLA, de la SELARL DUVAL-STALLA & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, toque : J128

SA AXA FRANCE IARD, assureur du SDC DU 8 Q R S à PARIS, ayant son siège social

XXX

XXX

représentée par M^e Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151

assistée de M^e N MONTERET AMAR, avocat au barreau de PARIS, toque : P0184

SARL Y K, prise en la personne de ses représentants légaux, ayant son siège social

XXX

XXX

représentée par M^e Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020

assistée de M^e Laurent POTTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : E0692

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 25 Septembre 2013, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Président

Madame Denise JAFFUEL, Conseiller

Madame Claudine ROYER, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Madame Emilie POMPON

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Dominique DOS REIS, Président et par Madame Emilie POMPON, Greffier présent lors du prononcé.

Monsieur et Madame X et D C sont propriétaires d’un appartement au 5^e étage de l’immeuble en copropriété sis 8 Q R S à Paris 12^e. Cet appartement était loué par l’intermédiaire de leur mandataire, la Société Y K.

Se plaignant de dégâts des eaux récurrents en provenance de la descente d’eaux pluviales et des chéneaux de l’immeuble, les époux C ont obtenu en référé la désignation de Monsieur Z en qualité d’expert par ordonnance de référé du 16 mars 2007.

Une assemblée générale des copropriétaires avait décidé en novembre 2005 de procéder au remplacement de la descente d’eaux pluviales. Une autre assemblée du 25 octobre 2007 a décidé de faire refaire la toiture de l’immeuble. Ces travaux ont été réceptionnés le 20 mai 2008.

Après dépôt du rapport d’expertise judiciaire le 28 janvier 2008, les époux C ont fait assigner le 2 juillet 2008 sur le fondement de l’article 1382 du code civil, le syndicat des copropriétaires, mais aussi son syndic la SAS BREFICO, et leurs assureurs respectifs afin d’obtenir, avec exécution provisoire, le paiement des sommes suivantes :

—  9760,13 euros au titre des frais de réfection de leur appartement,

—  27278,52 euros au titre de la perte de loyers subie, de juillet 2007 à décembre 2009,

—  3000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

—  3000 euros au titre des frais irrépétibles, outre dépens incluant les frais d’expertise, et intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Par jugement du 6 juillet 2011 le Tribunal de grande instance de Paris (8^e chambre) a :

— condamné le syndicat des copropriétaires du 8 Q R S sur le fondement de l’article 1382 du code civil, à verser à Monsieur et Madame C les indemnités suivantes :

* 5855 euros au titre des frais de réfection de l’appartement,

* 11760 euros au titre de la perte de loyers subie,

— débouté Monsieur et Madame C de leur demande de dommages intérêts de 3000 euros pour résistance abusive,

débouté Monsieur et Madame C des demandes formées contre la SAS BREFICO, la société AXA FRANCE IARD (assureur de la copropriété) et la la société AXA FRANCE IARD (assureur du syndic),

— débouté le syndicat des copropriétaires du 8 Q R S des demandes en garantie formées à l’encontre de son assureur la société AXA FRANCE IARD, comme de la société Y K,

— dit n’y avoir lieu à statuer sur les demandes en garantie formées par la SAS BREFICO, devenues sans objet,

— débouté la société AXA FRANCE IARD, assureur du syndic, de la demande de dommages- intérêts formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires du 8 Q R S et de la SAS BREFICO,

— condamné le syndicat des copropriétaires du 8 Q R S aux entiers dépens, en ce compris les frais de référé, et les frais de l’expertise judiciaire de Monsieur Z,

— condamné par application des disposition de l’article 700 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires du 8 Q R S à verser :

* une indemnité de 3000 euros à Monsieur et Madame C,

* une indemnité de 2000 euros à la société Y K,

— rejeté les autres demandes formées au titre des frais irrépétibles,

— dit que par application des dispositions de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, applicables de plein droit, Monsieur et Madame C étaient dispensés de de toutes participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

— dit que Maîtres SELIGMAN, PAGANI, B, avocats, pourraient poursuivre directement contre la partie condamnée, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile, le recouvrement des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement.

Le syndicat des copropriétaires du 8 Q R S à PARIS a relevé appel de ce jugement par déclaration d’appel du 14 novembre 2011 et demande à la Cour, dans ses dernières conclusions déposées le 1^er juin 2012, de :

— d’infirmer le jugement déféré,

— débouter Monsieur et madame C de l’intégralité de leurs demandes après avoir constaté qu’aucune demande n’était formée à l’encontre de la SAS H I, anciennement dénommée BREFICO, ès qualités de syndic aux termes de l’acte introductif d’instance du 8 juillet 2008 ; que la SAS H a été mise hors de cause et que le syndicat des copropriétaires n’avait commis aucune faute dans le cadre de sa mission de préservation de l’immeuble pouvant entraîner sa responsabilité civile,

— à titre subsidiaire, de rejeter les demandes indemnitaires de Monsieur et Madame C, les préjudices allégués par ces derniers n’étant justifiés ni dans leur principe, ni dans leur quantum, subsidiairement, les réduire à leur plus strict minimum ;

En cas de condamnation à son encontre, et après avoir constaté que la SARL Y K avait commis des manquements engageant sa responsabilité à l’égard du syndicat,

— condamner la SARL Y K à le garantir de l’intégralité des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

— condamner la Société AXA FRANCE IARD, en application des garanties prévues au titre de la police souscrite par le syndicat des copropriétaires, à garantir ce dernier de l’intégralité des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

En tout état de cause,

— condamner in solidum tous succombant à lui verser une indemnité de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Monsieur et Madame X et D C demandent à la Cour, dans leurs dernières conclusions déposées le 24 juillet 2012, de :

— dire le syndicat des copropriétaires non fondé en son appel,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré responsable le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 1382 du code civil des dégâts survenus dans leur appartement,

— recevoir leur appel incident et provoqué,

— dire que le syndicat et le syndic sont responsables sur le fondement de l’article 1382 du code civil,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, le syndic H I (anciennement BREFICO) et leur assureur respectif AXA FRANCE IARD au paiement de :

* 9760,13 euros au titre des frais de réfection de l’appartement,

* 27278,52 euros au titre de la perte de loyers subie de juillet 2007 à décembre 2009, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance, du 2 juillet 2008 et capitalisation par application de l’article 1154 du code civil,

* 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

* 5000 euros au titre des frais irrépétibles, outre dépens incluant les frais de référé et d’expertise judiciaire.

La Société H I (anciennement dénommée SAS BREFICO) demande à la Cour aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 14 mars 2013 :

à titre principal,

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a constaté l’absence de faute de la société BREFICO, et débouter en conséquences les époux A de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où une faute de la société BREFICO serait retenue:

— débouter les époux C du surplus de leur leur demande notamment pour résistance abusive, en considérant que le préjudice matériel des époux A ne saurait être supérieur à la somme de 2762 euros, et le préjudice lié à la non perception des loyers, supérieur à 9661 euros,

— condamner la société AXA France IARD à garantir la société BREFICO aujourd’hui dénommée H I des condamnations éventuellement mises à sa charge,

— condamner in solidum l’ensemble des succombants à verser à la société BREFICO (aujourd’hui H I) la somme de 5000 euros HT en application de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner in solidum l’ensemble des succombants aux entiers dépens.

La société AXA FRANCE IARD SA, prise en sa qualité d’assureur personnel du syndic, (la SA BREFICO, aujourd’hui H I) demande à la Cour dans ses dernières conclusions déposées le 19 juillet 2012, de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu la garantie de la compagnie AXA FRANCE IARD, en sa qualité d’assureur du syndic ne pouvait être mobilisée,

— débouter en conséquence le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la compagnie AXA FRANCE IARD, prise en sa qualité d’assureur du syndic,

— débouter Monsieur et Madame C de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la compagnie AXA FRANCE IARD, prise en sa qualité d’assureur du syndic,

— infirmer pour le surplus le jugement entrepris et y ajoutant,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la SAS H I ou tout autre succombant à lui payer les sommes de :

* 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

* 3500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la SAS H I ou tout autre succombant aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU JUMEL, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

La société AXA FRANCE IARD SA, prise en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires, demande à la Cour par dernières conclusions signifiées le 1^er août 2013:

A titre principal,de :

— confirmer le jugement déféré,

— débouter le syndicat des copropriétaires du 8 Q R S et toutes autres parties de leurs demande dirigées contre elle,

A titre subsidiaire, et après avoir jugé qu’en sa qualité d’assureur du syndicat, AXA FRANCE IARD ne saurait être tenue au-delà des limites prévues aux conditions générales du contrat souscrit par le syndicat, de :

— débouter les consorts C de leurs demandes de dommages et intérêts complémentaires,

— débouter le syndicat des copropriétaires de son appel en garantie pour le cas où il serait condamné à indemniser les demandeurs sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

A titre reconventionnel, de :

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser une somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens dont le montant sera recouvré directement par Maître Edmond FROMANTIN avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

La société Y K demande à la Cour, dans ses dernières écritures signifiées le 2 avril 2012 et resignifiées le 26 mars 2013, de:

— confirmer le jugement déféré,

— dire et juger que la SARL Y K n’était chargée que de l’administration de l’appartement des époux C et non de l’entretien des parties communes de l’immeuble,

— constater les diligences accomplies par elle,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes dirigées contre elle

— la mettre purement et simplement hors de cause,

En toute hypothèse,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser une indemnité supplémentaire de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner tous succombants aux entiers dépens de première instance et d’appel, qui seront recouvrés par la SELARL GUIZARD, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments dont elle est saisie, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux dernières conclusions d’appel des parties.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 11 septembre 2013.

CELA ÉTANT EXPOSÉ, LA COUR,

Sur les responsabilités

Le syndicat des copropriétaires conteste la responsabilité retenue à son encontre sur le fondement de l’article 1382 du code civil. Il soutient n’avoir commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité et avoir effectué toutes les diligences que la situation imposait. Il affirme que la réelle étendue des désordres et leur gravité n’est apparue qu’après les investigations menées par le syndic en 2006 ainsi que l’a mentionné l’expert ; que les travaux ont été réalisés début 2008 et réceptionnés le 20 mai 2008. Il prétend avoir accompli toutes les diligences attachées à sa mission de conservation de l’immeuble et des parties communes par l’intermédiaire de son syndic. Il considère en revanche que le Cabinet Y K gestionnaire du logement des époux C, a manqué de réactivité et fait preuve d’un manque de diligences manifeste dans le signalement des désordres ; qu’elle n’a pas pris au sérieux la réclamation de la locataire et n’a visiblement pas respecté ses obligations de mandataire ; que sa faute a contribué à la réalisation du dommage et à son aggravation ; qu’elle ne saurait alléguer l’existence d’un prétendu défaut d’entretien de l’immeuble pour s’exonérer de sa responsabilité.

Il résulte pourtant clairement du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur Z que les désordres allégués par les époux C dans leur assignation étaient bien réels, l’expert ayant en effet relevé de nombreuses traces d’infiltration et d’inondations, très importantes, localisées sur les plafonds et sur les parties hautes des murs de la cuisine, du wc et de la chambre ; que selon les déclarations des époux C, confirmées par l’architecte de la copropriété dans un rapport du 30 septembre 2007, l’eau pénétrait à chaque pluie importante par le plafond du côté droit de la fenêtre et ruisselait le long du mur jusqu’au parquet.

L’expert en est arrivé aux mêmes conclusions que l’architecte de la copropriété, à savoir que l’origine des infiltrations était bien la toiture de l’immeuble, les causes étant d’une part, des engorgements à répétition des chéneaux d’eaux pluviales, situées en partie basse des brisis des combles mansardés du 6^e étage, et d’autre part, des défauts d’étanchéité de la couverture. Se référant aux constatations de l’architecte de la copropriété de septembre 2007, l’expert rapporte que la toiture était en grande partie recouverte de bâches ; que la couverture était vétuste et en mauvais état, particulièrement les versants côtés grande cour au Sud Ouest ; que plusieurs couvres-joints étaient manquants et certaines plaques de zinc déformées ; qu’il a même été constaté qu’une bâche obstruait une extraction en toiture, ce qui créait des condensations importantes pouvant nuire au bon fonctionnement de l’appareil chargé de ventiler.

Ces éléments sont suffisants pour établir que les désordres résultaient d’un défaut d’entretien caractérisé des parties communes de l’immeuble (toiture vétuste et abîmée, et engorgement des chéneaux).

Au vu de ces éléments, le syndicat des copropriétaires ne peut sérieusement soutenir que la responsabilité des désordres et leur aggravation seraient dues à l’inertie ou la négligence du mandataire des époux C qui aurait tardé à lui signaler ces désordres dont il n’aurait connu l’existence et l’étendue réelle que depuis 2006. Il résulte au contraire des pièces produites aux débats que les désordres graves affectant l’appartement des époux C ont été signalés par ces derniers et de façon insistante à partir de décembre 2005 par de multiples courriers (15 courriers circonstanciés envoyés entre le 15 décembre 2005 et le 26 juillet 2007) pour déplorer l’absence de travaux effectués pour remédier au désordres et l’inertie de la copropriété.

Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes sans préjudice de toutes actions récursoires. Cette responsabilité n’exclut pas la responsabilité pour faute du syndicat lorsque celui-ci a fait preuve de négligence ou a trop tardé à faire procéder aux réparations nécessaires.

Tel est bien le cas en l’espèce. Alors que des infiltrations importantes se produisaient dans l’appartement des époux C, et que des travaux urgents étaient nécessaires (les travaux de réfection de la descente d’eaux pluviales avaient été votés dès 2005 mais n’ont été terminés que par des travaux de dégorgement et de nettoyage des chéneaux intervenus entre fin juillet 2007 et début août 2007), les travaux de réfection de la toiture n’ont été votés qu’en octobre 2007 et réceptionnés le 20 mai 2008.

Il faut bien constater que si la procédure de référé engagée par les époux C a contribué à accélérer les choses, l’inertie fautive du syndicat des copropriétaires était patente depuis fin 2005.

Compte tenu de ces éléments, il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré le syndicat des copropriétaires responsable sur le fondement de l’article 1382 du code civil.

Bien que les époux C demandent à nouveau que la responsabilité du syndic soit également retenue sur le fondement de l’article 1382 du code civil, ceux-ci ne caractérisent pas plus en appel qu’en première instance l’absence de diligences élémentaires ou la faute personnelle du syndic qui n’est en l’espèce toujours intervenu qu’en qualité de représentant du syndicat des copropriétaires.

Il y a donc lieu de confirmer la mise hors de cause de la société H I anciennement dénommée SAS BREFICO et de son assureur la société AXA FRANCE IARD (police n° 234 706 604).

La responsabilité du syndic n’ayant pas été retenue, les époux C seront déboutés de leurs demandes de condamnation in solidum à l’encontre de la société H I anciennement dénommée SAS BREFICO, et de l’assureur de cette dernière la société AXA FRANCE IARD.

Sur l’indemnisation des préjudices subis par les époux C

Les époux C demandent une révision à la hausse des indemnités qui leur ont été allouées en première instance au titre des travaux de réfection de leur appartement. Ils contestent par ailleurs le rejet des dommages intérêts sollicités pour la résistance abusive du syndicat des copropriétaires.

S’agissant des travaux de réfection de l’appartement, il ressort du rapport de l’expert judiciaire que les travaux de réfection du logement de Monsieur et Madame C ont été évalués à la somme de 9670,13 euros sur la base d’un devis établi par la société SPG (Société Générale de Peinture) du 25 juillet 1967. L’expert précise que, comparé à un second devis des Etablissements RONSEAUX du 10 septembre 2007 (d’un montant de 11773,80 euros TTC), ce devis correspondait en tous points à la suppression des désordres dans le logement, les prix unitaires correspondant aux valeurs actuelles du marché.

Le syndicat des copropriétaires prétend que ce devis comprenait à tort les frais de réfection du séjour et de la chambre n°2 ainsi que la réfection des boiseries, des sols et postes divers non concernés par le sinistre. Il soutient qu’il n’a pas à supporter la charge finale d’une réfection à neuf de l’appartement, et demande qu’un coefficient de vétusté de 50% soit appliqué.

Il ressort cependant de l’état des lieux de sortie établi le 28 juillet 2007 par la locataire des époux C (Madame N O d’ISTRIA) que c’est bien l’ensemble de l’appartement qui a été endommagé par les dégâts des eaux successifs en particulier la chambre sur cour, les WC, la cuisine, mais aussi la chambre sur Q et le salon. Il a été noté dans cet état des lieux de sortie une humidité dans toutes les pièces (notamment à 100% dans le séjour et la chambre du cour), des murs noirs avec présence de moisissures et champignons entraînant l’insalubrité du logement. Il n’y avait donc pas lieu de déduire du devis le montant des travaux de réfection du séjour et d’une chambre n°2, ces pièces ayant aussi été dégradées par l’humidité provoquées par les infiltrations.

Ces constatations sont suffisantes pour entraîner la réfection totale de l’appartement selon le devis de l’entreprise SPG retenu par l’expert, les travaux préconisés correspondant strictement aux travaux destinés à supprimer les désordres. Ils correspondent à la réparation intégrale du préjudice matériel des époux C.

Il y a lieu, au vu de ces éléments, d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a limité ces travaux à la somme de 5855 euros en déduisant du devis le montant des travaux de réfection du séjour et de la chambre 2. Les travaux seront donc évalués à la somme de 9670,13 euros. Le syndicat des copropriétaires sera donc condamné à payé cette somme aux époux C.

S’agissant du préjudice lié à la perte de loyers, il doit être calculé sur une période allant du départ de la locataire jusqu’à la date de fin des travaux de remise en état de l’appartement, étant précisé que cette remise en état ne pouvait se faire qu’après réfection de la toiture et de la descente d’eaux pluviales.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la locataire a libéré le logement litigieux le 28 juillet 2007. Les travaux de réception de la toiture (derniers travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires) ont été réceptionnés en mai 2008. Un délai de remise en état de leur appartement par les époux C pouvait raisonnablement être effectué à trois mois comme l’ont déterminé les premiers juges qui ont à juste titre retenu pour l’indemnisation du préjudice lié à la perte de loyers la période allant de juillet 2007 à août 2008 sur la base d’un loyer mensuel de 840 euros (loyer réglé par la locataire).

Il n’y a pas lieu de retenir un préjudice sur une période plus longue, même si les époux C n’ont fait réaliser leurs travaux qu’en novembre 2009 (date de la facture de travaux qu’ils produisent – pièce 54). Leur demande visant à faire évaluer ce poste de préjudice à la somme de 27 278,52 sur une période de juillet 2007 à décembre 2009 sera donc rejetée. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a évalué la perte de loyers à la somme de 11760 euros.

Enfin, l’exercice d’une voie de recours comme l’appel étant un droit, elle ne peut caractériser une résistance abusive de la part du syndicat des copropriétaires. Par ailleurs, les époux C ne justifiant pas davantage d’un préjudice distinct des précédents, imputable à la résistance abusive du syndicat, il y a lieu de confirmer la décision déférée en ce qu’elle les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour ce motif.

Sur les appels en garantie

Le syndicat des copropriétaires étant déclaré seul responsable des dommages causés à Monsieur et Madame C, celui-ci ne pourra qu’être débouté de l’appel en garantie formé à l’encontre de la société Y K qui n’était que le mandataire des époux C et ne pouvait exonérer le syndicat de sa responsabilité relative au défaut d’entretien des parties communes de l’immeuble, seule cause des désordres. L’appelant sera donc débouté de son appel en garantie à l’encontre de la Société Y K.

S’agissant de l’appel en garantie formé à l’encontre de son assureur AXA FRANCE IARD, le syndicat fait valoir que les désordres en cause (infiltrations provenant de la toiture de l’immeuble, engorgements des chéneaux d’eaux pluviales, défauts d’étanchéité de la couverture) sont couverts par la police multirisque immeuble n° 396739704 souscrite le 17 juillet 1999. Il conteste les exclusions de garantie qui lui sont opposées tenant à un fait générateur du sinistre antérieur à la souscription du contrat ainsi qu’à une absence d’aléa et de caractère accidentel du sinistre.

Pour s’opposer à la demande de garantie du syndicat et des époux C, la Société AXA FRANCE IARD soutient en effet que le fait générateur du sinistre remonte au mois d’octobre 1998, soit à une période antérieure à la souscription de la police, et que les infiltrations en cause étaient dépourvues d’aléa et n’avaient aucun caractère accidentel.

Même s’il a été fait état au cours de la procédure de désordres remontant à 1987, il ressort des pièces versées aux débats, que le sinistre des époux C a été déclaré par le syndicat des copropriétaires à son assureur le 15 novembre 2006 à la suite de la plainte des copropriétaires adressée au syndic par lettre du 14 décembre 2005 pour signaler une fuite dans la salle de bains de l’appartement du dessus, créant un sinistre au plafond de leur propre salle de bains. Ces désordres sont donc survenus pendant la période de validité du contrat.

S’agissant de la cause de ces désordres, il a été précédemment retenu sur la base de l’expertise judiciaire qu’ils provenaient d’un défaut d’entretien des parties communes (toiture et descente d’eaux pluviales).

La police d’assurance de l’immeuble garantit effectivement les dommages et responsabilités résultant des ruptures, fuites, débordements accidentels provenant des chéneaux et gouttières, les infiltrations accidentelles des eaux de pluie à travers la toiture les ciels vitrés, les toitures en terrasse et les balcons formant terrasses.

Elle rappelle cependant (page 19 des conditions générales) que « le contrat d’assurance garantit un risque aléatoire » et que « par conséquent, la survenance d’un des risque assurés dépend par nature d’un événement incertain » ; qu’ « ainsi n’entre ni dans l’objet ni dans la nature du contrat, l’assurance des dommages ou responsabilités ayant pour origine un défaut de d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré, caractérisé et connu de lui ».

Le syndicat des copropriétaires soutient que cette clause est contraire aux dispositions de l’article L.113-1 du code des assurances et qu’elle aboutit en réalité à imposer à l’assuré une exclusion de garantie non stipulée à la police en vigueur à la date de déclaration du sinistre.

Il ressort des dispositions de l’article L.113-1 du code de assurances que « les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causé par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police ».

Contrairement à ce que prétend la société AXA FRANCE IARD, la clause générale excluant la garantie de l’assureur en cas de défaut d’entretien ou de réparation caractérisé et connu de l’assuré, ne se réfère pas en l’espèce à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées, et ne peut donc constituer une exclusion formelle et limitée au sens de l’article L.113-1 précité.

Il en résulte que la société AXA FRANCE IARD devra donc garantir le syndicat de copropriétaires des condamnations prononcées contre lui.

La décision déférée sera donc infirmée en ce qu’elle a débouté le syndicat des copropriétaires de la demande en garantie formée à l’encontre de la société AXA FRANCE IARD.

Sur les demandes accessoires

La société AXA FRANCE IARD, prise en sa qualité d’assureur du syndic, a demandé la condamnation in solidum le syndicat des copropriétaires et de la SAS H I ou de tout autre succombant à lui payer une somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Il y a lieu de rejeter cette demande d’indemnisation, faute par la société AXA FRANCE IARD de prouver la résistance abusive du syndicat des copropriétaires et du syndic son assuré.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des époux C et de la société Y K les frais exposés par eux en appel. Le syndicat des copropriétaires sera donc condamné à leur verser à chacun la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche il n’y a pas lieu au regard de l’équité de faire application aux autres parties des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront laissés à la charge du syndicat des copropriétaires qui succombe. Ils comprendront les frais d’expertise. Il y a lieu d’accorder aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et contradictoirement,

Infirmant partiellement le jugement déféré,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 8 Q R S à Paris 12^e, à verser à Monsieur et Madame X et D C la somme de 9670,13 euros au titre des frais de réfection de leur appartement,

Dit que la société AXA FRANCE IARD prise en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires du 8 Q R S devra garantir ledit syndicat de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre,

Confirme pour le surplus le jugement déféré en ses dispositions non contraires,

Y ajoutant,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du 8 Q R S et son assureur la société AXA FRANCE IARD à payer :

— à Monsieur et Madame X et D C la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— à la SARL Y K de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du 8 Q R S à Paris et son assureur la société AXA FRANCE IARD aux entiers dépens, qui comprendront les frais d’expertise,

Accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Le Greffier, Le Président,