Cour d'appel de Paris, 25 juin 2015, 14/06300

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4- Chambre 1

ARRÊT DU 25 JUIN 2015

(no, 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/ 06300

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Mars 2014- Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY-RG no 12/ 08668

APPELANTE

SARL JLC PATRIMOINE Anciennement BRG CONSEILS, agissant poursuites et diligences au nom de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, no Siret : B 522 393 099

demeurant 75 Rue du Connetable-60500 CHANTILLY

Représentée par M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d’Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

Assistée sur l’audience par M^e Erik BILLARD SARRAT, avocat au barreau de PARIS, toque : E0925, substitué sur l’audience par M^e Muriel HUMBERT, avocat au barreau de PARIS, toque : E1041

INTIMÉS

Monsieur Philippe X… né le 24 juin 1966 à SAINT BRIEUC 22043

et

Madame Karine X… née le 20 mai 1969 à SAINT BRIEUC 22043

demeurant…

Représentés tous deux par M^e Jean-loup PEYTAVI, avocat au barreau de PARIS, toque : B1106

Assistés sur l’audience par M^e Yves PETIT, avocat au barreau de SEINE SAINT DENIS, toque : BOB110

Maître Isabelle C…, Notaire,

demeurant…

Représentée et assistée sur l’audience par M^e Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 29 Mai 2015, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Christine BARBEROT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal SARDA, Présidente

Madame Christine BARBEROT, Conseillère

Monsieur Fabrice VERT, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.

*

* *

Suivant acte authentique du 24 juin 2011 reçu par M. Patrice Y…, notaire, M^me Odette Z…, veuve A… (M^me A…), a promis de vendre à M. Philippe X… et M^me Karine B…, épouse X… (les époux X…), qui se sont réservé la faculté d’acquérir, un terrain destiné à la construction d’une maison à usage d’habitation, d’une contenance de 14 ares 13 centiares à prendre dans un immeuble de plus grande importance, sis… à Gournay-sur-Marne (93), cadastré section C no 362 et 363, au prix de 700 000 €, la commission de l’agent immobilier ayant négocié la vente, la société BRG conseils, d’un montant de 43 000 € étant due par l’acquéreur. Suivant acte authentique reçu le 5 octobre 2011 par M^me Isabelle C…, notaire, M^me A… a vendu aux époux X… un terrain destiné à la construction d’une maison individuelle à usage d’habitation, d’une surface de 14 ares 13 centiares, sis… à Gournay-sur-Marne, cadastré section C no 411, au prix de 700 000 €. Cet acte de vente mentionnait que les conventions avaient été négociées par l’intermédiaire de la société BRG conseils et que ses représentants allaient adresser aux époux X…, pour approbation, une reconnaissance d’honoraire, une facture ou un bon de visite pour permettre au notaire de régler la commission. Le 10 octobre 2011, la société BRG conseils a adressé à M^me C… une facture d’un montant de 43 000 € que le notaire a refusé d’acquitter. Par acte du 30 mai 2012, la société JLC patrimoine a assigné les époux X… et M^me C… en condamnation solidaire à lui payer la somme de 43 000 €.

C’est dans ces conditions que, par jugement du 3 mars 2014, le Tribunal de grande instance de Bobigny a :

— débouté la société JLC patrimoine de toutes ses demandes,

— condamné la société JLC patrimoine à payer en vertu de l’article 700 du Code de Procédure Civile aux époux X… la somme de 1 000 € et à M^me C… la même somme,

— rejeté toute autre demande,

— condamné la société JLC patrimoine aux dépens.

Par dernières conclusions du 1er octobre 2014, la société JLC patrimoine « anciennement » BRG conseils, appelante, demande à la Cour de :

— vu les articles 1134, 1382 du Code Civil, 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 72 du décret du 20 juillet 1972,

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il l’a déclarée recevable à agir,

— principalement : condamner solidairement les époux X… et M^me C… à lui payer la somme de 43 000 € avec intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2011,

— subsidiairement : condamner solidairement les époux X… et M^me C… à lui payer la somme de 43 000 € à titre de dommages-intérêts pour mauvaise foi dans l’exécution des contrats conclus,

— condamner solidairement les époux X… et M^me C… à lui payer la somme de 25 000 € pour résistance abusive,

— condamner solidairement les époux X… et M^me C… à lui payer la somme de 8 000 € en vertu de l’article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.

Par dernières conclusions du 21 avril 2015, les époux X… prient la Cour de :

— statuer ce que de droit sur la recevabilité de l’appel au regard du délai et dire la société JLC patrimoine irrecevable en son appel,

— subsidiairement au fond :

— vu l’article 72 du décret du 20 juillet 1972,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société JLC patrimoine de ses demandes,

— l’infirmer en ce qu’il ne leur a pas accordé de dommages-intérêts et statuant à nouveau :

— vu l’article 1382 du Code civil,

— condamner la société JLC patrimoine à leur payer la somme de 43 000 € en réparation du préjudice subi,

— la condamner à leur payer la somme de 8 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Par dernières conclusions du 31 juillet 2014, M^me C… prie la Cour de :

— vu les articles 564 et suivants du Code de Procédure Civile,

— déclarer irrecevable comme nouvelle la demande en paiement de la somme de 43 000 € de dommages-intérêts,

— vu les articles 1382 et suivants du Code Civil,

— confirmer le jugement entrepris,

— débouter la société JLC patrimoine de ses demandes formulées contre elle,

— condamner la société JLC patrimoine à lui verser la somme de 5 000 € en vertu de l’article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.

SUR CE

LA COUR

Considérant, sans qu’il soit besoin de s’interroger sur l’irrecevabilité de l’appel invoquée par les époux X… et sur la nouveauté de la demande de dommages-intérêts formée contre le notaire, que les moyens développés par la société JLC patrimoine au soutien de son appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ;

Considérant qu’à ces justes motifs, il sera ajouté que, selon l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970, aucune somme ne peut être exigée par l’agent immobilier avant que l’opération ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties ;

Qu’au cas d’espèce, l’acte authentique du 24 juin 2011, qui mentionne que la commission de l’agent immobilier ayant négocié la vente, la société BRG conseils, d’un montant de 43 000 € est due par l’acquéreur, est une promesse unilatérale de vente qui ne constitue pas l’engagement des parties au sens du texte précité, seule M^me A…, promettant, s’étant engagée à vendre ;

Que l’acte authentique reçu le 5 octobre 2011 par M^me C…, par lequel les époux X… ont acquis de M^me A… un terrain sis à Gournay-sur-Marne, constitue l’engagement des parties ; que, toutefois, si, aux termes de cet engagement, les parties ont déclaré que la vente avait été négociée par la société BRG conseil, cependant, l’acte se borne à énoncer que « Messieurs Daniel D… et Karl E…, représentant de ladite société et à ce présents, déclarent adresser dès que possible à Monsieur et Madame X… pour approbation une reconnaissance d’honoraires, une facture ou un bon de visite afin de permettre au notaire soussigné de régler ladite commission » ;

Qu’il s’en déduit que l’engagement des parties ne comporte ni le montant de la commission ni l’indication de la personne qui en a la charge comme le prévoient les articles 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972 ;

Considérant qu’ainsi que l’a relevé pertinemment le premier juge, les deux mandats versés aux débats par l’agent immobilier sont tronqués en ce qu’ils ne comportent que leur recto ; qu’en conséquence, l’agent immobilier n’établit pas que ces contrats aient été signés par le mandant ni qu’ils aient été délivrés préalablement à l’opération, ces éléments figurant sur leur verso qui n’est pas produit ;

Considérant que, dès lors, l’agent immobilier ne peut se prévaloir d’aucun droit à commission, aucune reconnaissance d’honoraires n’ayant été signée par les époux X… postérieurement à la vente du 5 octobre 2011 ;

Considérant que le droit à commission de l’agent immobilier n’étant pas né en l’absence de mandat régulier, la société JLC patrimoine ne peut faire grief aux époux X… de lui avoir fait perdre ce droit, de sorte qu’aucune somme n’est due à titre de dommages-intérêts ;

Que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté l’agent immobilier de toutes ses demandes formées contre les époux X… ;

Considérant que M^me C… a rempli ses obligations d’officier ministériel en ne mentionnant pas l’existence d’une commission à la charge des acquéreurs en l’absence de mandat produit par les représentants de l’agent immobilier, présents à la signature de l’acte de vente, ou par M^me A… à qui un original avait dû être remis ;

Qu’ainsi, aucune faute ne peut être imputée au notaire par la société JLC patrimoine à l’origine de la perte de la commission ;

Que la facture de 43 000 € adressée par l’agent immobilier au notaire n’ayant pas été approuvée par les époux X…, c’est sans faute que M^me C… a refusé de payer cette somme à la société JLC patrimoine ;

Que, dès lors, le jugement entrepris sera encore confirmé en ce qu’il a débouté l’agent immobilier de toutes ses demandes contre le notaire ;

Considérant que l’action introduite par la société JLC patrimoine n’est pas abusive et que les termes utilisés par l’agent immobilier n’excèdent pas ce qui est admis dans le cadre d’une instance judiciaire ;

Que c’est donc à bon droit que le Tribunal a débouté les époux X… de leur demande de dommages-intérêts ;

Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile de la société JLC patrimoine ;

Considérant que l’équité commande qu’il soit fait droit à la demande des époux X… et de M^me C…, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile en cause d’appel, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Rejette les autres demandes ;

Condamne la société JLC patrimoine aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

Condamne la société JLC patrimoine à payer, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile en cause d’appel, à :

— M. Philippe X… et M^me Karine B…, épouse X…, la somme de 3 000 €,

— M^me Isabelle C…, la somme de 5 000 €.

Le Greffier, La Présidente,