Cour d'appel de Paris, 8 septembre 2015, n° 12/07753

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 5-7

ARRÊT DU 08 SEPTEMBRE 2015

(n° 98, 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 2013/17625

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 juin 2013

rendu par le Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 12/07753

APPELANTE :

— La société RREEF SPEZIAL INVEST GMBH, SARL,

Prise en la personne de son représentant légal

Dont le siège social est : Chez Maître Robin CASTEL de la FIDAL

Direction Internationale :

XXX

Représentée par :

— Maître Pascale FLAURAUD,

avocat au barreau de PARIS,

toque : K0090

XXX

— Maître Jean Etienne CHATELON,

avocat au barreau des HAUTS DE SEINE

Cabinet FIDAL

XXX

et

INTIMÉE :

— M. D E DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE DE FRANCE ET DU DÉPARTEMENT DE PARIS,

Pôle de Gestion Fiscale de Paris Nord Est

XXX

Représenté par :

— La SCP NABOUDET – HATET,

avocats associés au barreau de PARIS,

toque : L0046

XXX

à l’audience par M^me Z A, inspectrice des finances publiques, munie d’un pouvoir

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 mai 2015, en audience publique, l’avocat de l’appelante et le représentant de l’intimé ne s’y étant pas opposés, devant M^me X Y- AMSELLEM, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

— M^me X Y- AMSELLEM, conseillère faisant fonction de présidente

— M. B C, conseillère

— M^me Marie-Annick PRIGENT, conseillère

GREFFIER, lors des débats : M. F G-H

ARRÊT :

— Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me X Y- AMSELLEM, présidente et par M. F G-H, greffier.

* * * * * * * *

Faits et procédure

Par acte authentique de vente du 19 mai 2009, la société de droit allemand Rreef Spezial Invest Gmbh a acquis auprès de la société Foncière Lyonnaise un immeuble situé au XXX, pour un montant de 27 000 000 euros. La vente de cet immeuble a été soumise aux droits d’enregistrement pour un montant total de droits acquittés de 1 374 300 euros.

Par demandes de rescrit fiscal des 31 juillet 2009 et 24 septembre 2010, la société Rreef Spezial Invest a sollicité l’opinion de la direction des services fiscaux de Paris Nord sur l’application des dispositions de l’article 257, 7° du code général des impôts à l’immeuble en cause

Elle précisait dans ses demandes que l’immeuble avait fait l’objet de travaux entrepris moins de 5 ans avant la vente par la société Foncière Lyonnaise et que ceux-ci avaient concouru, par leur nature et leur étendue, à la production d’un immeuble neuf au sens de la réglementation sur la TVA. Elle soutenait qu’en conséquence, elle avait la possibilité de soumettre rétroactivement la vente de l’immeuble à la TVA en lieu et place des droits d’enregistrement, en vertu des articles 257, 7° (dans sa version en vigueur au moment des faits) du code général des impôts et 245 A de l’annexe II du même code. Elle précisait, en outre, que l’une des conditions alternatives retenues dans l’instruction 8 A-1-06 du 8 décembre 2006 pour caractériser la production d’un immeuble neuf au sens de la TVA était remplie, dans la mesure où au moins deux tiers des éléments de second 'uvre ont été rénovés dans le cadre des travaux entrepris.

Par lettre du 30 août 2010, l’administration fiscale a indiqué, à titre liminaire, que la demande devait être préalable au projet et que le redevable devait avoir qualité et intérêt à agir. Elle estimait que la société Rreef Spezial Invest, qui n’avait souscrit aucun engagement de construire permettant de bénéficier du régime de TVA immobilière, n’avait en l’espèce aucun intérêt à agir dans la mesure où l’opération de rénovation avait été engagée et achevée trois ans avant l’acquisition par elle de l’immeuble concerné. Elle ajoutait que les droits d’enregistrement régulièrement perçus ne sont pas sujets à restitution et que dans le cas où un engagement de construire serait pris dans un acte complémentaire à l’acte initial d’acquisition, la restitution des droits et taxes perçus sur l’acte d’acquisition ne pourrait être ordonnée qu’après justification des travaux entrepris dans les quatre ans et du versement par l’acquéreur de la taxe sur la valeur ajoutée exigible prévue à l’article 257, 7° du code général des impôts.

Par courriers du 7 décembre 2010 et du 9 février 2011, la société Rreef Spezial Invest a sollicité un réexamen de son dossier.

En l’absence de réponse de l’administration fiscale, elle a déposé le 25 juillet 2011, une réclamation contentieuse sollicitant l’application du régime de l’article 257, 7° du code général des impôts à la cession du 19 mai 2009, et le dégrèvement des droits d’enregistrement acquittés lors de l’acquisition de l’immeuble.

L’administration fiscale n’ayant pas répondu à cette réclamation contentieuse, la société Rreef Spezial Invest a fait assigner, par acte d’huissier du 4 mai 2012, la direction des finances publiques d’Ile de France et du département de Paris, prise en la personne du directeur des finances publiques, devant le tribunal de grande instance de Paris en demandant l’annulation de la décision implicite de rejet de sa réclamation contentieuse du 25 juillet 2011, le dégrèvement des droits d’enregistrements acquittés lors de la cession et la condamnation de l’administration fiscale au paiement de la somme de 7 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Par jugement du 28 juin 2013, le tribunal de grande instance de Paris a rejeté les demandes de la société Rreef Spezial Invest.

Vu l’appel interjeté par la société Rreef Spezial Invest le 3 septembre 2013 contre cette décision ;

Vu les dernières conclusions signifiées le 19 mai 2014 par la société Rreef Spezial Invest par lesquelles elle demande à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions';

Statuant à nouveau,

— prononcer le dégrèvement de l’imposition correspondant à la somme de un million trois cents soixante-quatorze mille trois cent euros (1.374.300 euros)';

— condamner le défendeur au paiement de la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile.

La société Rreef Spezial Invest rappelle que des travaux de restructuration et de rénovation lourde ont été entrepris au cours de la période 2004-2006 sur l’immeuble situé au XXX à Paris. Elle soutient qu’au regard de la nature et de l’importance de ces travaux, le critère de second 'uvre mentionné par l’instruction 8 A-1-06 du 8 décembre 2006, qui précise les critères alternatifs caractérisant les travaux portant sur un immeuble existant et concourant à la production d’un immeuble neuf au sens de la TVA, s’applique à l’immeuble concerné.

Elle expose que les travaux effectués ont concouru à la production d’un immeuble neuf, dans la mesure où ils remplissent les six critères énoncés dans la définition du second 'uvre, et où le rapport entre les éléments neufs et le total des éléments du second 'uvre à l’issue des travaux dépasse le seuil des deux tiers, la quasi-totalité des éléments ayant été remis à neuf.

En conséquence, elle considère que la vente de l’immeuble aurait dû être soumise à la TVA et non à la formalité de l’enregistrement, en vertu de l’article 257, 7° du code général des impôts et elle fait valoir à ce titre, qu’un acte rectificatif à la vente a été établi le 1^er octobre 2010 par notaire.

La société Rreef Spezial Invest soutient encore qu’il n’y a pas lieu de rechercher la commune intention des parties quant à la finalité de la cession de l’immeuble à la date de sa réalisation, car l’article 257, 7° du code général des impôts, dans sa version en vigueur au moment des faits, ne prévoyait pas pour son application de condition relative à la commune intention des parties quant à la finalité de la cession à la date de sa réalisation.

Elle relève en outre qu’en vertu de l’article 6 du code civil, les dispositions de l’article 1134 du même code ne permettent pas de faire échec à l’application des dispositions de l’article 257, 7° du code général des impôts, ces dispositions n’étant pas supplétives mais impératives.

Vu les dernières conclusions signifiées par voie électronique le 25 mars 2014 par M. D E des finances publiques d’Ile de France et du département de Paris qui demande à la cour de':

— dire et juger la société Rreef Spezial Invest Gmbh mal fondée en son appel du jugement rendu le 28 juin 2013 par le tribunal de grande instance de Paris ;

— la débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— rejeter la demande en restitution des droits d’enregistrement acquittés lors de la vente du 19 mai 2009';

— confirmer la décision de rejet implicite de l’administration ';

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ';

dire que l’équité ne commande pas le versement de la somme de 7 000 euros à la société Rreef Spezial Invest Gmbh.

L’administration fiscale soutient que la demande d’assujettissement à la taxe sur la valeur ajoutée, formulée par l’appelante qui fait valoir que les travaux de rénovation ont abouti à la production d’un immeuble neuf au sens de la réglementation sur la TVA, n’est pas fondée.

Elle rappelle qu’avant son acquisition par la société Rreef Spezial Invest, le 19 mai 2009, l’immeuble était la propriété depuis le 31 juillet 1997 de la société Sogefimur, puis de la société Foncière Lyonnaise depuis le 28 février 2005. Dans l’acte du 28 février 2005, les deux parties ont déclaré expressément que la mutation était assujettie à la taxe de publicité foncière, l’immeuble étant achevé depuis plus de cinq ans. Cette déclaration a été reprise lors de l’acte du 19 mai 2009. Dans ces conditions, la vente ne pouvait entrer dans le champ d’application de l’article 257, 7° du code général des impôts.

Elle ajoute que l’appelant ne peut prétendre à la restitution des droits d’enregistrement régulièrement perçus, et qu’en application de l’article 1134 du code civil l’acte rectificatif unilatéral établi par le notaire le 1^er octobre 2010, mentionnant que l’immeuble est achevé depuis moins de cinq ans et qu’en conséquence la vente entrait dans le champ d’application de la TVA, ne peut avoir d’effet sur les déclarations conjointes des parties à l’acte de vente du 19 mai 2009. Elle précise que cet acte rectificatif unilatéral ne peut modifier la nature intrinsèque de la construction et, notamment, le fait qu’elle est achevée depuis plus de cinq ans. Enfin, cet acte rectificatif unilatéral omet de rappeler la réponse de l’administration du 30 août 2010.

L’intimée affirme que la preuve de la production d’immeuble neuf n’a pas d’incidence sur l’imposition aux droits d’enregistrement de l’acte du 19 mai 2009 et précise que l’appelante ne bénéficie d’aucun droit à restitution sur des droits régulièrement perçus au vu des déclarations des parties contenues dans l’acte de vente. Elle ajoute qu’elle ne démontre pas que les travaux entrepris par le précédent propriétaire, la société Foncière Lyonnaise, ont abouti à la production d’un immeuble neuf. Enfin, l’Administration précise que la société Rreef Spezial Invest ne peut invoquer les dispositions de l’instruction 8 A-1-06, qui a été publiée le 8 décembre 2006, soit après l’achèvement des travaux, le 22 avril 2006.

SUR CE

En application de l’article 257-7° du code général des impôts, dans sa rédaction applicable le 19 mai 2009, date de la cession, « (…) Sont également soumis à la taxe sur la valeur ajoutée opérations concourant à la production ou à la livraison d’immeubles.

Ces opérations sont imposables même lorsqu’elles revêtent un caractère civil.

1. Sont notamment visés : (…) b) Les ventes d’immeubles et les cessions, sous forme de vente ou d’apport en société, de parts d’intérêt ou d’actions dont la possession assure en droit ou en fait l’attribution en propriété ou en jouissance d’un immeuble ou d’une fraction d’immeuble ;

(…)

2. Les dispositions qui précèdent ne sont pas applicables :

aux opérations portant sur des immeubles ou parties d’immeubles qui sont achevés depuis plus de cinq ans ou qui, dans les cinq ans de cet achèvement, ont déjà fait l’objet d’une cession à titre onéreux à une personne n’intervenant pas en qualité de marchand de biens ; ».

Il résulte de ces dispositions que les cessions d’immeubles achevés depuis moins de cinq ans sont soumis à la TVA et non, aux droits d’enregistrement, ce que l’administration fiscale ne conteste pas.

La société Rreef Spezial Invest indique que l’immeuble cédé a fait, entre 2004 et 2006, l’objet de travaux de rénovation d’une nature et d’une importance telles qu’il doit être considéré comme un immeuble neuf, ainsi que le précise l’instruction 8 A-1-06 du 8 décembre 2006. Elle fait valoir qu’en conséquence, bien que l’acte de cession du 19 mai 2009 indique l’inverse, cette opération était soumise à la TVA et non aux droits d’enregistrement.

L’administration fiscale ne conteste pas que la qualification d’immeuble neuf au regard de la TVA puisse ressortir de l’application des critères de l’instruction 8 A-1-06 du 8 décembre 2006, mais soutient qu’en l’espèce, dans la mesure où les travaux dont l’immeuble a été l’objet, ont été achevés le 22 avril 2006, avant la publication de l’instruction précitée, ses dispositions ne sont pas applicables.

Cependant, cette instruction administrative n’a fait que préciser les critères permettant de qualifier la production d’un immeuble neuf en vue de l’application de l’article 257-7 du CGI et il est sans effet qu’elle ait été publiée après la livraison des travaux en cause.

Cette instruction a commenté les quatre caractères physiques alternatifs caractérisant les travaux portant sur un immeuble existant qui concouraient à la production d’un immeuble neuf au sens de la réglementation sur la TVA. La société Rreef Spezial Invest invoque le dernier de ces critères constitué par « L’ensemble des éléments de second 'uvre mentionnés à l’article 245 A de l’annexe II au CGI dans une proportion au moins égale au deux tiers pour chacun d’eux ».

L’article 245 A de l’annexe II du CGI, auquel il est ainsi fait référence, précise que « Pour l’application (…) du c du 1 du 7° de l’article 257 du code général des impôts, les éléments de second 'uvre à prendre en compte sont les suivants :

a. les planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l’ouvrage ;

b. les huisseries extérieures ;

XXX

d. les installations sanitaires et de plomberie ;

e. les installations électriques ;

f. et, pour les opérations réalisées en métropole, le système de chauffage. (…)».

Il résulte des pièces produites par la société Rreef Spezial Invest que parmi l’ensemble des travaux réalisés, les planchers ont été renforcés, les huisseries extérieures ont été remplacées, les cloisons intérieures ont été démolies et d’autres reconstruites, les installations sanitaires et de plomberie ont été modifiées, de même que l’installation électrique, le système de chauffage a été transformé par l’installation d’une climatisation produisant également de l’air chaud.

L’ensemble de ces travaux qui ont concerné la totalité des postes énoncés, ont en conséquence représenté une proportion au moins égale au deux tiers pour chacun d’eux. Ils ont donc réalisé la production d’un immeuble neuf au sens des dispositions précitées. La vente est intervenue le 19 mai 2009, soit trois ans après l’achèvement des travaux, le 22 avril 2006.

Dans ces circonstances, il est inopérant de relever, comme le fait l’Administration, que l’immeuble a fait l’objet d’une première cession le 28 février 2005, ou qu’il ait été déclaré dans cet acte que l’immeuble était achevé au sens de l’article 258 de l’annexe II du CGI, depuis plus de cinq ans et qu’il était donc soumis aux droits d’enregistrement prévus par l’article 1594 D du même code.

Il est tout aussi inopérant de soutenir que dans la mesure où les parties à l’acte du 19 mai 2009 ont formulé la même affirmation, il n’est pas possible de rectifier celle-ci et de soumettre cette cession à la TVA et non aux droits d’enregistrement, si les conditions prévues par la réglementation fiscale pour soumettre l’opération à la première imposition sont remplies.

L’acte rectificatif à la vente du 19 mai 2005 établi par le notaire le 1^er octobre 2010 et par lequel la société Rreef Spezial Invest, «(…) déclare que l’immeuble est achevé au sens de l’article 258 de l’Annexe II du CGI depuis moins de 5 ans » et que la cession entre, par conséquent, dans le champ d’application de la TVA, modifie une déclaration des parties relative à la TVA de l’acte initial, qui s’est révélée erronée eu égard à la réglementation applicable, mais nullement un engagement des parties pris l’une envers l’autre, ou envers des tiers. En conséquence, cet acte rectificatif ne concerne pas une obligation qui relèverait du principe d’autonomie de la volonté énoncé par l’article 1134 du code civil qui ne pourrait être modifiée que par un accord des deux parties. Il ne modifie pas non plus la nature intrinsèque de la construction, mais simplement la déclaration inexacte de ce qu’elle était achevée depuis plus de cinq ans. Il est donc opposable à l’Administration fiscale, sans qu’importe l’absence de rappel de la réponse de celle-ci le 30 août 2010 à la demande du 31 juillet 2009.

Il convient, en conséquence, d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et de prononcer le dégrèvement des droits d’enregistrement payés par la société Rreef Spezial Invest.

Sur les frais irrépétibles

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société Rreef Spezial Invest l’intégralité des frais non compris dans les dépens qu’elle a été contrainte d’engager pour faire valoir ses droits et l’administration fiscale sera condamnée à lui verser la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

INFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

PRONONCE le dégrèvement de l’imposition correspondant à la somme de 1 374 300 euros versée par la société Rreef Spezial Invest ;

REJETTE l’ensemble des demandes de M. D E des finances publiques d’Ile de France et du département de Paris ;

CONDAMNE M. D E des finances publiques d’Ile de France et du département de Paris à verser à la société Rreef Spezial Invest la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. D E des finances publiques d’Ile de France et du département de Paris aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés selon les dispositions prévues par l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER,

F G-H

LA PRÉSIDENTE,

X Y- AMSELLEM