Cour d'appel de Paris, 16 septembre 2015, n° 13/15823

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 16 SEPTEMBRE 2015

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/15823

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Juillet 2013 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 10/09860

APPELANTE

SCI SAAL E FAMILLE prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

Représentée par M^e Charles-Hubert OLIVIER de la SCP LAGOURGUE & OLIVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0029, avocat postulant

Assistée de M^e Georges-David BENAYOUN de la SELARL CBA-CABINET BENAYOUN ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0135, avocat plaidant

INTIMÉE

SA BANQUE POPULAIRE RIVES DE PARIS prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

Représentée par M^e Alain FISSELIER de la SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044, avocat postulant

Assistée de M^e Stéphane INGOLD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0182, avocat plaidant pour la SELARL CABINET CONFINO

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 E 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Mai 2015, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, présidente

Madame Brigitte CHOKRON, conseillère

Madame Caroline PARANT, conseillère

Greffier : lors des débats : Madame Orokia OUEDRAOGO

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, E par Madame Orokia OUEDRAOGO, greffière.

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Faits E procédure :

Suivant acte sous seing privé en date du 30 septembre 2003, la SCI Saal E Famille a consenti à la SA Banque Populaire Rives De Paris un bail à usage commercial portant sur un local situé 81, C D dans le 18^e arrondissement de Paris, pour une durée de neuf années à compter du 1^er octobre 2003 E moyennant un loyer annuel en principal de 46.920 euros révisable en fonction des variations de l’indice INSEE du coût de la construction en application d’une clause d’échelle mobile.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 10 août 2009 puis par mémoire notifié à la bailleresse le 15 avril 2010, la société Banque Populaire Rives De Paris a sollicité la fixation du loyer révisé à la somme annuelle de 33.000 euros correspondant à la valeur locative, sur le fondement des articles L. 145-39 E R. 145-22 du Code de commerce.

Selon acte d’huissier en date du 14 juin 2010, la société Banque Populaire Rives De Paris a fait assigner la SCI Saal E Famille devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris aux mêmes fins.

Par jugement avant dire droit du 19 novembre 2010, le juge des loyers commerciaux a notamment :

— constaté que le montant du loyer par l’effet de l’application de la clause d’échelle mobile se trouvait augmenté de plus du quart du prix précédemment fixé,

— dit que la demande en révision est recevable au regard des dispositions de l’article L. 145-39 du Code de commerce,

— désigné M^me B en qualité d’expert afin de déterminer la valeur locative des locaux au 10 août 2009,

— fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 46.920 euros.

L’expert a déposé son rapport le 27 avril 2012.

Par jugement en date du 2 juillet 2013, le juge des loyers du tribunal de grande instance de Paris a :

— fixé à 36.400 euros en principal par an à compter du 10 août 2009 le loyer du bail révisé depuis cette date,

— condamné la SCI Saal E Famille à payer à la société Banque Populaire Rives De Paris les intérêts au taux légal sur les loyers trop-perçus depuis le 10 août 2009, E ce à compter de l’assignation du 14 juin 2010,

— dit que le dépôt de garantie pourra être réajusté proportionnellement au loyer révisé pour correspondre à trois mois de loyer,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— ordonné l’exécution provisoire.

La société Saal E Famille a relevé appel de ce jugement le 30 juillet 2013. Par ses dernières conclusions en date du 4 mai 2015, elle demande à la Cour :

— fixer le loyer annuel révisé à compter du 10 août 2009 à la somme de 55.125 euros hors taxes E charges, toutes autres clauses, charges E conditions dudit bail demeurant inchangées, à l’exception du dépôt de garantie qui sera réajusté proportionnellement au prix du nouveau loyer,

— dire E juger qu’il ne sera procédé à aucune déduction du loyer au titre de l’impôt foncier,

— condamner la société Banque Populaire Rives De Paris au paiement des rappels de loyer depuis leur date d’exigibilité, augmentés des intérêts au taux légal,

— ordonner la capitalisation des intérêts sur les rappels de loyers depuis leur date d’exigibilité, conformément à l’article 1154 du Code civil,

— déclarer infondé l’ensemble des demandes de la société Banque Populaire Rives De Paris E l’en débouter,

A titre subsidiaire :

— dire E juger qu’il sera procédé à une minoration de 1 % du loyer au titre de l’impôt foncier,

— condamner la société Banque Populaire Rives De Paris à payer à la société Saal E Famille la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile E aux entiers dépens.

Par ses dernières conclusions datées du 17 mars 2015, la société Banque Populaire Rives De Paris demande quant à elle à la Cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a considéré que :

— les locaux sont de petite taille pour une agence bancaire,

— la structure des locaux était affectée à la date de la demande de révision E avait nécessité la pose d’étais,

— les locaux, avant l’accession des travaux réalisés par la société BPRI, E donc à la date de prise d’effet du bail, étaient dans un très mauvais état,

— le confirmer également en ce qu’il a rejeté l’analyse de l’expert sur la majoration de 10 % pour communication avec les locaux voisins en considérant que cette communication est « le seul moyen d’exercice réel du commerce considéré E partant, constitutif de l’obligation de délivrance à la charge de la SCI Saal E Famille,

— l’infirmer dans toutes ses autres dispositions, notamment en ce qu’il n’a pas :

— tenu compte de ce que l’agence est située dans un quartier populaire, à faible pouvoir d’achat, où la concurrence est très vive,

— rejeté l’analyse de l’expert sur la majoration de 5 % au titre de la clause de résiliation.- fixer le loyer révisé à compter du 10 août 2009 à la somme annuelle en principal hors charges E hors taxes de 36.200 euros, toutes autres clauses, charges E conditions dudit bail demeurant inchangées, à l’exception du dépôt de garantie qui sera réajusté proportionnellement au prix du nouveau loyer,

— fixer le loyer révisé à compter de la signification du mémoire préalable présentée le 16 avril 2010 à la somme annuelle en principal hors charges E hors taxes de 33.000 euros, toutes autres clauses, charges E conditions dudit bail demeurant inchangées, à l’exception du dépôt de garantie qui sera réajusté proportionnellement au prix du nouveau loyer,

— condamner la SCI Saal E Famille au paiement des loyers trop perçus depuis leur date d’exigibilité, augmentés des intérêts au taux légal sur lesdits trop-perçus jusqu’à leur remboursement à la société preneuse, E ce en vertu de l’article 1155 alinéa 2 du code civil,

— ordonner dans les conditions prévues par l’article 1154 du même code de la capitalisation des intérêts correspondant à des trop-perçus de loyers dus depuis plus d’un an,

En toute hypothèse :

— débouter la SCI Saal E Famille de l’ensemble de ses demandes, fins E prétentions,

— condamner la SCI Saal E Famille à payer une somme de 5.000 euros au titre des frais de procédure exposés dans la procédure de première instance, E encore une somme de 5.000 euros au titre de ceux exposés devant la Cour, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner la SCI Saal E Famille à payer à la société Banque Populaire Rives De Paris les dépens de première instance, ainsi que les dépens d’appel dont distraction, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile, y compris les frais d’expertise.

SUR CE,

L’agence bancaire dont s’agit est constituée de trois ensembles de locaux appartenant à des bailleurs distincts dépendant de deux immeubles mitoyens situés pour l’un à l’angle de la C D E de la C Z A, pour l’autre C Z K ; les deux immeubles sont de facture modeste avec façades en enduit peint; l’immeuble qui abrite les locaux objet du bail en cause sont constitués de trois étages droits élevés sur sous sol E rez de chaussée avec couverture en zinc E en tuiles ; le ravalement est décrit par l’expert comme correct .

Les locaux se composent d’un vaste espace de vente au rez de chaussée de forme régulière entièrement accessible à la clientèle E comportant deux escaliers, l’un qui mène au sous sol, l’autre au 1^er étage ; cet espace communique notamment avec les deux autres lots de copropriété donnés à bail par un bailleur distinct .

Le premier étage comporte un bloc sanitaire avec dégagement desservant une salle d’eau E trois pièces équipées chacune d’un lavabo.

Au sous sol se trouve une vaste cave avec murs E voûte en pierre .

L’emplacement des locaux est décrit par l’expert- photographies à l’appui- comme bénéficiant d’une excellente visibilité depuis le carrefour formé par les rues Max d’Ormoy, Ordener E la Chapelle .

Le quartier où sont implantés les locaux est populaire E dense avec une clientèle à faible pouvoir d’achat, disposant ainsi d’une importante chalandise piétonne; il est bien desservi par les transports en commun ; l’expert B estime en définitive qu’il est de bonne commercialité au regard de l’activité exercée.

L’intimée conteste cette appréciation reprise par le premier juge. Elle fait valoir que la commercialité d’une agence bancaire dépend de l’importance du pouvoir d’achat de la population du quartier E de la concurrence, E qu’au cas présent les locaux sont implantés dans un quartier populaire dont les habitants ont un faible pouvoir d’achat E que l’agence « doit faire face à une concurrence très vive ».

Elle conteste au surplus l’excellente visibilité des locaux depuis le carrefour Marx Dormoy/La Chapelle E considère en toute hypothèse que l’impact de cette visibilité est nulle pour le commerce en cause.

Or il est contradictoire de prétendre que la commercialité du quartier n’est pas bonne pour l’activité exercée au motif du fait du faible pouvoir d’achat de la population mais que la concurrence est vive en raison du grand nombre d’établissements financiers implantés dans le même quartier, ce qui témoigne à l’évidence de l’intérêt que celui-ci présente pour les établissements bancaires qui y sont implantés ( La Poste, la Caisse d’Epargne, BNP Paribas, la Société Générale, Le Crédit Lyonnais ) ; la Banque Populaire qui détermine elle-même la stratégie d’implantation de ses établissements admet du reste que le quartier offre des perspectives de développement E elle ne peut que tirer profit à cet égard de la très bonne situation des locaux à l’angle des rues D E Z A, bien visibles, suivant les constatations du rapport E les photographies jointes, depuis le carrefour des rues Max Dormoy, Chapelle E Ordener .

S’agissant des caractéristiques des lieux loués, il résulte du procès- verbal de constat d’huissier du 6 octobre 2003 établi à la diligence de la Banque que l’ensemble des locaux présentait lors de la prise à bail un très mauvais état d’usage E d’entretien E notamment un sous sol complètement délabré E gorgé d’humidité. Le procès verbal de constat d’huissier du 27 octobre suivant, toujours établi à la demande de la locataire, confirme qu’avant l’exécution des travaux d’aménagement, les plafonds E les poutres notamment étaient en très mauvais état, des barres métalliques rouillées étant fixées en consolidation entre plusieurs poutres .

La répartition entre les travaux qui ont pu incomber à la bailleresse E qui paraissent concerner les façades, la cage d’escalier E la toiture E ceux qui ont été supportés par la locataire n’est pas clairement déterminée; quoiqu’il en soit, les travaux qui ont pu être réalisés par la Banque pour un coût total de 340.494,79 euros incluant un renforcement des planchers E charpentes ne font pas accession à la bailleresse qu’en fin de bail de sorte que l’état des locaux doit être apprécié hors travaux d’aménagement;

Les locaux ont subi ensuite deux dégâts des eaux en 2007 E 2009 en provenance des locaux situés au-dessus de la Banque qui ont endommagé les plafonds du local archives E des locaux sanitaires E nécessité la pose d’étais ; les locaux ne peuvent donc être considérés à la date de la révision comme en bon état, quoique la bailleresse ne puisse être tenue pour responsable des désordres provenant de parties privatives. Néanmoins, l’architecte de la ville de Paris alerté avait signalé à la suite de sa visite du 20 juillet 2005 que des étaiements étaient en place pour soutenir les planchers de certains paliers E volées d’escalier, que des sondages ont mis en évidence des structures bois dégradées, ce qui atteste d’un mauvais état général du bâtiment dans ses parties communes auquel les travaux en cours étaient destinés à remédier.

Sur la valeur locative :

La bailleresse reproche au premier juge de retenir une valeur moyenne des références de 548 euros du m² alors que celle-ci s’élève selon elle à 580 euros /m² E que l’expert a proposé une valeur locative de 600 € /m² .

En toute hypothèse, elle demande que les références soient actualisées compte tenu de leur ancienneté, en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction (14,80 % entre le premier trimestre 2006 E le troisième trimestre 2009), de l’évolution de l’indice des loyers commerciaux (3,86 % entre le deuxième trimestre 2007 E le troisième trimestre 2009) E de celle du marché locatif telle qu’analysée par le Cabinet Herbert Smith (7,9 % entre 2006 E 2009), en appliquant à la moyenne de 580 € une majoration de 8 %.

Elle demande à la Cour d’écarter les références soumises par la partie adverse E tirées de l’exploitation d’autres locaux commerciaux dans les 18^e E 19^e arrondissement de Paris E en conséquence la fixation de la valeur locative brute à la somme de 630 euros /m².

La Banque Populaire fait valoir que « la révision du prix des locaux à usage de bureaux n’est pas régie par l’article R 145-11 du code de commerce mais exclusivement par les articles L 145-37 E suivants » qui renvoient à l’article L. 145-33 E qu’il convient donc de prendre en compte les éléments de l’article L. 145-33 dans l’estimation de la valeur locative des locaux.

Concernant les références de valeurs locatives, elle reproche également au jugement entrepris d’avoir écarté les références proposées par l’expert trop anciennes ou non relatives à des agences bancaires alors que ces références pouvaient être prises en compte en étant corrigées conformément aux dispositions de l’article R 145-7 du code de commerce ou à celles de l’article R 145-11 du même code. Elle reproche notamment à l’expert d’avoir privilégié des références de locations nouvelles, la valeur unitaire finale de 600 euros/m² s’approchant en conséquence d’un prix de marché. Elle demande d’appliquer un abattement de 20 % aux références de nouvelles locations « pour tenir compte de ce que la présente fixation obéit à des règles textuelles, à la différence de la « loi du marché » » E de 5 % supplémentaires « en ce qu’elles correspondent à des périodes d’euphorie des valeurs locatives (à savoir les années 2006-2008) ». Elle demande en conséquence à la Cour de retenir une valeur locative brute de 480 euros /m² pondéré.

Or, selon les dispositions de l’article R. 145-11 du code de commerce, applicable à la fixation tant du loyer en renouvellement qu’au loyer révisé, le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué E les locaux de référence ; les dispositions des deuxième E troisième alinéas de l’article R. 145-7 sont en ce cas applicables ;

En l’espèce, l’activité d’agence bancaire, qui est la destination exclusive du bail, présente la particularité de correspondre à une activité de bureaux mais exercée dans des locaux en nature de boutique, situés en pied d’immeuble E dotés de vitrines de manière à faciliter l’accès de la clientèle E à attirer le chaland, à la différence des locaux de bureaux, habituellement localisés en étage ;

La valeur locative pour des locaux à usage bancaire n’est dès lors pas comparable à celle de simples bureaux en étage ni à celle de boutiques de commerce de détail E doit être, au regard des dispositions précitées, recherchée d’abord, par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, c’est-à-dire pour des locaux en nature de boutique mais dans lesquels est exercée une activité de bureaux ;

Ainsi qu’il est prescrit à l’article R. 145-7, auquel renvoie l’article R. 145-11, ce n’est qu’à défaut d’équivalence qu’il y aurait lieu d’utiliser, à titre indicatif, les loyers des boutiques du voisinage, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué E les locaux de référence ;

La locataire produit plusieurs références d’établissements bancaires qui ne peuvent être retenues comme éléments de comparaison utiles dès lors que :

— seul le congé offre de renouvellement concernant l’agence du 86 Boulevard Barbes a été versé aux débats à l 'exception du bail .

— il n’y a pas de pondération des surfaces des locaux de l’extension du 117 C Ordener.

— seul le rapport d’expertise judiciaire de M X est produite concernant les locaux situés 64 C Monge

— seule l’expertise amiable de M Y dans le cadre d’un renouvellement du bail portant sur l’agence du 5 C Corentin Cariou est versée aux débats .

L’expert a en revanche justement retenu les références des deux établissements bancaires situés 117 C Ordener E 117 C de Belleville de sorte que le nombre de références de bureaux en nature de boutiques analysés en définitive par l’expert était suffisant pour fonder son appréciation de la valeur locative .

Le premier juge a cependant justement refusé de prendre en compte les deux références judiciaires citées concernant des loyers en renouvellement, car trop anciennes par rapport à a date de la révision. Les références judiciaires citées par la locataire peuvent en revanche être prises en compte; elles concernent l’agence du Crédit Lyonnais située 78-80 C Ordener E 30 C Hermel Paris 18^e ( loyer renouvelé à compter du 18 février 2009 au prix unitaire de 380€ /m² p ), le CCF situé 120/122 C de Liège E 1 C de Moscou à Paris 8^e ( loyer renouvelé à compter du 30 novembre 2007 au prix unitaire de 430 € /m² p ) la Banque Populaire située angle du boulevard Arago E de la C Nordmann à Paris 13^e ( loyer révisé à compter du 1^er octobre 2006 au prix unitaire de 350 € hors abattement ) la Banque Populaire située 95 C Lafayette Paris 10^e (loyer révisé à compter du 15 octobre 2009 au prix unitaire hors abattement pour clauses exorbitantes de 500 € /m² p).

Les références de l’expert concernant les fixations amiables E les locations nouvelles E certaines des références judiciaires étant elles mêmes relativement anciennes par rapport à la date de la révision, il serait justifié en principe d’apprécier la valeur locative moyenne à la hausse.

Cependant cette appréciation doit être tempérée ; d’une part la hausse ne saurait en effet résulter de l’application de l’indice INSEE du coût de la construction laquelle ne traduit pas l’évolution des loyers pendant la période comprise entre les dates de prise d’effet des loyers des éléments de comparaison E celle de la révision E d’autre part, elle doit être en définitive pratiquement annulée du fait du très mauvais état des locaux tel que décrit plus avant.

La valeur locative moyenne des locaux équivalents s’établit en conséquence à 531, 84€ /m² pondéré.

La relative petite taille des locaux ne les prive pas selon l’appréciation de l’expert de pouvoir être exploités de façon fonctionnelle en raison du caractère régulier de leur configuration E de leur superficie utile ;

La bailleresse a néanmoins accepté que les locaux communiquent avec deux autres lots de la copropriété pour permettre un agrandissement de la surface pour la création de bureaux supplémentaires ; il ne peut cependant en être déduit que les seuls locaux en cause n’auraient pas permis la création d’une agence bancaire ainsi que le soutient la Banque Populaire qui n’opère aucune démonstration de ce qu’une telle création requiert la condition d’une surface minimum qui ne serait pas remplie en l’espèce avant jonction ;

L’article 5 du bail prévoit en outre que « L’agence qui doit être ouverte par la Banque Populaire Nord de Paris portant sur trois locaux, dont celui objet des présentes, les deux autres appartenant à deux propriétaires différents, il est expressément convenu E accepté par le Bailleur que dans le cas où l’un des autres propriétaires n’accepterait pas le renouvellement de son bail, le présent bail se trouverait alors automatiquement résilié E ce, au gré de la Banque Populaire Nord de Paris » ;

Cette disposition du bail ne saurait être considérée comme la contrepartie de l’absence de délivrance conforme E des importants travaux d’aménagement entrepris par la locataire dans les lieux, à défaut de disposition expresse du bail concernant les travaux laissés à la charge de la locataire lors de la prise à bail ou encore d’accord des parties pouvant résulter d’échange de courriers à cet égard.

Le fait dans ces conditions pour le bailleur d’avoir accepté la jonction de ses propres locaux avec ceux mitoyens pour permettre à sa locataire de jouir de plus d’espace, E d’avoir accepté de voir résilier le bail en même temps que celui de l’un ou l’autre des locaux joints constitue un avantage incontestable pour la locataire E justifie une majoration de la valeur locative moyenne précédemment obtenue de 10 % .

En conséquence, la situation favorable des locaux dans un immeuble d’angle bénéficiant d’un important linéaire de façade E d’une bonne visibilité, tempérée par le très mauvais état d’entretien de ceux- ci lors de la prise à bail, le fait pour le bailleur d’avoir accepté une jonction avec des locaux mitoyens avec faculté pour le preneur de résilier le bail en même temps que l’un quelconque des baux des locaux mitoyens justifie une fixation du loyer à la valeur unitaire de 580 €/m².

La surface pondérée de 70m² n’est pas contestée ; la valeur locative au 10 août 2009 s’établit à la somme annuelle de 580 € x 70m² = 40 600 € dont à déduire le montant de la taxe foncière payée en 2009 de 2 062, 08 €, dont le bailleur s’est déchargé sans contrepartie, soit 38 537, 92 € .

Le loyer annuel révisé au 10 août 2009 s’établit à la somme arrondie à 38 500 €.

Les loyers payés en excédent depuis le 10 août 2009 seront restitués au preneur avec intérêts au taux légal à compter de la date du premier mémoire en défense après assignation par le preneur, soit le 18 octobre 2010 E capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 du code civil qui ne prévoit aucune exception, s’agissant de revenus tels que les loyers .

Le dépôt de garantie sera réajusté ainsi que l’a retenu le premier juge .

Le jugement sera confirmé sur la charge des dépens ; il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile .

La société bailleresse qui succombe essentiellement en son recours sera condamnée aux dépens d’appel .

PAR CES MOTIFS

Réformant le jugement déféré,

Fixe à la somme annuelle de 38 500 € à compter du 10 août 2009 le montant du loyer révisé depuis cette date du bail liant la SCI Saal E Famille à la SA Banque Populaire Rives de Paris .

Condamne la SCI Saal E Famille à payer à la Banque Populaire Rives de Paris les loyers trop perçus depuis le 10 août 2009 avec intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2010 E capitalisation desdits intérêts dans les conditions de l’article 1154 du code civil.

Confirme le jugement déféré pour le surplus,

Condamne la SCI Saal E Famille aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE