Cour d'appel de Paris, 28 mai 2015, n° 13/05008

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 28 MAI 2015

(n° 215 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/05008

Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Janvier 2013 -Tribunal d’Instance de CHARENTON – RG n° 11-12-000448

APPELANTS :

Monsieur F Z

né le XXX à XXX et décédé le XXX

demeurait au XXX

XXX

Représenté par M^e Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020

Ayant pour avocat plaidant : M^e Marie Annick PICARD DUSSOUBS, avocate au barreau de CRÉTEIL, toque': 58

Madame H Z

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020

Ayant pour avocat plaidant : M^e Marie Annick PICARD DUSSOUBS, avocate au barreau de CRÉTEIL, toque': 58

INTIMÉE :

Madame B A

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Michel BLIN de la SCP BLIN, avocat au barreau de PARIS, toque':'L0058

Ayant pour avocat plaidant : M^e Claire ROZENE, du Cabinet TREF Philippe, avocate au barreau de CRÉTEIL, toque': PC 75

PARTIES INTERVENANTES :

Monsieur N AC AD Z,

en qualité d’héritier de M. F W Z

né le XXX à XXX

demeurant au XXX

XXX

Représenté par M^e Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, à la Cour, toque : L0020

Ayant pour avocat plaidant : M^e Marie Annick PICARD DUSSOUBS, avocate au barreau de CRÉTEIL, toque': 58

Madame J AG AK Z,

en qualité d’héritière de M. F W Z

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, à la Cour, toque : L0020

Ayant pour avocat plaidant : M^e Marie Annick PICARD DUSSOUBS, avocate au barreau de CRÉTEIL, toque': 58

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Mars 2015, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame D VERDEAUX, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame D VERDEAUX, Présidente de chambre

Monsieur Christian HOURS, Président de chambre, assesseur

Madame D E , Conseillère

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : M^me Hélène X

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame D VERDEAUX, présidente et par M^me Hélène X, greffière présente lors du prononcé.

*

* *

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 15 avril 2004, Monsieur et Madame F Z ont donné à bail à Mademoiselle B A un appartement à usage d’habitation situé XXX – XXX, moyennant un loyer mensuel de 458 euros outre 22 euros de provision sur charges.

Par acte d’huissier en date du 13 juillet 2011, Mademoiselle B A, faisant valoir que l’appartement est humide, mal ventilé et affecté de fissures structurelles, a fait assigner en référé Monsieur et Madame Z devant le Président du Tribunal d’Instance de CHARENTON LE PONT aux fins d’ordonner une expertise judiciaire pour notamment constater les désordres affectant l’appartement, en rechercher l’origine et fournir les éléments techniques de nature à permettre de déterminer les responsabilités encourues et, s’il y a lieu, les préjudices subis.

Après que l’expert, désigné par ordonnance de référé en date du 13 décembre 2011, ait déposé son rapport le 14 mai 2012, Mademoiselle B A, par acte d’huissier du 3 juillet 2012, a fait assigner Monsieur et Madame Z aux fins d’obtenir leur condamnation à effectuer les travaux préconisés par l’expert, et à lui payer la somme de 3952 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance entre janvier 2006 et mai 2012, outre une indemnité de 52 euros par mois entre le 1^er juin 2012 et la date à laquelle ils justifieront de la réalisation des travaux, outre 375 euros en remboursement de la facture de dératisation du 18 août 2010.

Par jugement en date du 29 janvier 2013, le Tribunal d’ Instance de Charenton a:

— condamné Monsieur F Z et Madame H Q Z à payer à Madame B A la somme de 4316 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— condamné Monsieur F Z et Madame H Q Z à réaliser à leurs frais les travaux de réfection et de mise aux normes de sécurité de l’installation électrique et du système de ventilation ainsi qu’à effectuer la recherche de fuite dans la salle d’eau du logement litigieux,

— ordonné la réduction du montant du loyer mensuel et dit en conséquence que Madame B A sera tenue au versement d’une somme de 467,95 euros par mois à compter du prononcé du présent jugement jusqu’à la réalisation effective des travaux ordonnés,

— dit que la facture de dératisation du 18 août 2010 d’un montant de 375 euros restera à la charge de Madame B A,

— débouté Madame B A du surplus de ses demandes,

— débouté Monsieur F Z et Madame H Q Z de leur demande de résiliation de bail et de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— débouté Monsieur F Z et Madame H Q Z du surplus de leurs demandes,

— condamné Monsieur F Z et Madame H Q Z à verser à Madame B A la somme de 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné Monsieur F Z et Madame H Q Z aux dépens.

Par conclusions en date du 7 janvier 2015, Madame H Q Z, appelante, Monsieur N Z et Mademoiselle J Z, es-qualités d’héritiers de Monsieur F Z, intervenants volontaires, demandent à la Cour de:

— donner acte à Monsieur N-AC Z et J-AG Z de leur intervention volontaire dans la présente instance aux côtés de Madame H M épouse Z,

— infirmer le jugement entrepris,

— dire et juger que les paiements effectués seront productifs d’intérêts légaux capitalisés depuis la date à laquelle ils ont été réglés,

Et statuant a nouveau:

Vu le rapport d’expertise de Monsieur Y:

— dire et juger que Mademoiselle A ne s’est jamais plainte du moindre dysfonctionnement de l’installation électrique, que la protection par différentiel 30 mA n’est pas obligatoire en l’espèce et que le raccordement à la prise de terre de l’immeuble existe de sorte que l’installation électrique de l’appartement est tout à fait conforme aux normes en vigueur,

— dire et juger que Monsieur Y n’a pas relevé que dans la salle de bains, les joints de la faïence, du carrelage et du pourtour de la douche étaient profondément creusés et entamés, s’agissant d’un défaut d’entretien locatif, et n’en n’a tiré aucune conséquence par rapport à l’humidité de la pièce ou la 'fuite possible derrière la cuvette des WC, en partie basse, sur le carrelage’ ( SIC),

— de constater que Monsieur Y ne s’est pas prononcé sur l’origine de ce désordre, émettant simplement une possibilité de fuite, et de désigner à nouveau tel expert qui remplira effectivement la mission d’usage, soit préciser l’origine du désordre, rechercher s’il est dû à un défaut structurel ou à un défaut d’entretien locatif ou à toute autre cause et de proposer les remèdes à y apporter,

— de dire et juger que Monsieur Y n’a pas davantage expliqué pourquoi les cinq ventilations de l’appartement étaient 'inopérantes’ ( SIC) , ne se donnant même pas la peine de vérifier si elles avaient été ou non bouchées ou si elles avaient été ou non entretenues et nettoyées, de même qu’il est resté taisant sur les possibilités d’aération des lieux (3 fenêtres quasiment neuves pour un appartement de 20 m²),

— de désigner à nouveau tel expert qui remplira effectivement la mission d’usage concernant l’humidité ambiante à savoir préciser l’origine de ce désordre, rechercher s’il est dû à un défaut structurel ou à un défaut d’entretien locatif ou à toute autre cause et de proposer les remèdes à y apporter,

— dire et juger qu’il n’y a pas lieu à trouble de jouissance ni à minoration du loyer de ce chef ( 10% d’après l’expert judiciaire soit 52 euros par mois depuis janvier 2006) aux motifs suivants:

— les époux Z ont été sollicités pour la première fois par les services d’hygiène de la mairie le 27 septembre 2010, soit concomitamment à l’assignation en référé expertise,

— l’installation électrique est conforme,

— alors que Melle A est entrée dans un appartement en bon état, les joints de la salle de bains ( faïence, carrelage, pourtour du receveur de la douche) se sont anormalement dégradés et la cause du dysfonctionnement des ventilations n’a pas été déterminée de sorte que l’origine de l’humidité ambiante de l’appartement ne peut être d’office imputée aux consorts Z, surtout qu’existent trois fenêtres permettant une excellente aération,

— la 'possible fuite’ derrière la cuvette des WC, à supposer qu’elle existe réellement, ne constitue qu’un simple dégât des eaux dont le sort doit être réglé par le biais de l’assureur de l’appartement et non peser à priori sur les propriétaires,

— constater enfin que Melle A refuse l’accès à son appartement de sorte que les consorts Z ne peuvent faire intervenir leurs entreprises pour réaliser les travaux qu’ils contestent devoir en l’état mais que le tribunal a mis à leur charge, avec exécution provisoire,

— débouter en conséquence Melle A de toutes ses demandes , fins et prétentions et de la condamner à verser aux consorts Z la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, de première instance et d’appel ;

Par conclusions en date du 30 janvier 2015, Madame B A, intimée, demande à la Cour de :

Vu l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent,

— débouter Madame H Q M épouse Z, Monsieur N AC AD Z et Mademoiselle J AG AK Z de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— constater que Mademoiselle A a restitué les clefs du logement le 5 juin 2013 et qu’ainsi elle n’est plus intéressée par la mise en oeuvre des travaux de mise en conformité de logement ordonnés par le tribunal,

— condamner solidairement Madame H Q M épouse Z, Monsieur N AC AD Z et Mademoiselle J AG AK Z au paiement de la somme de 2000 euros pour frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

— les condamner solidairement aux dépens de première instance et d’appel;

Considérant que par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus pour l’exposé des prétentions et moyens des parties ;

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Considérant que l’article 1719 du code civil fait obligation au bailleur de ' délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de l’habitation principale, un logement décent …';

Considérant que l’article 6 de la loi du 06/07/1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation; que le bailleur doit :

— délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés en bon état de fonctionnement ;

— assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle;

— entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués;

Considérant que Monsieur F Z étant décédé le XXX, il y a lieu de donner acte à Monsieur N – AC Z et à Mademoiselle J Z de leur intervention volontaire dans la présente instance, en qualité d’héritiers de Monsieur F Z;

Considérant qu’il résulte des éléments du dossier que, le 18 août 2010, Mademoiselle B A a constaté la présence d’un rat dans son appartement et a fait appel à une entreprise de dératisation pour s’en débarrasser;

Considérant que le service d’hygiène de la ville de MAISONS-ALFORT a constaté le 3'septembre 2010 que:

— dans la salle de bains/WC: un taux d’humidité de 85% mesuré dans le mur en bas des WC, le crépi se craquelle, le chauffe-eau fuit, le système de ventilation ne fonctionne pas;

— dans l’entrée: le crépi se craquelle, la présence de fissures;

— dans la cuisine: un taux d’humidité de 70% mesuré sous l’allège de la fenêtre,

— le système de ventilation ne fonctionne pas;

— dans le salon (chambre): la fenêtre en bois est vétuste, la grille d’aération sur la fenêtre n’est pas suffisante pour assurer une ventilation de la pièce, le garde-corps en bois bouge, le papier peint se décolle, une importante fissure au niveau du linteau de la fenêtre,

Considérant qu’il résulte du rapport de l’expert que plusieurs désordres affectent l’appartement dont principalement:

— l’installation électrique n’est pas conforme aux normes de sécurité (différentiel 30 mA et contrôle du raccordement de l’installation à une colonne de terre)

— le système de ventilation dans la salle d’eau et dans la cuisine est inefficace

— le mauvais état du crépi de la salle d’eau

— l’humidité derrière le WC (fuite non détectée à l’origine de cette humidité)

— mauvais état des parties communes;

Considérant que l’expert, qui retient un entretien locatif insuffisant, notamment au niveau des traverses des fenêtres, et qui préconise de déboucher régulièrement les trous d’évacuation, précise que le préjudice de jouissance porte essentiellement sur la non-conformité de l’installation électrique et du système de ventilation ; qu’il l’évalue à 10 % du montant du loyer , soit 52 euros par mois X 76 mois (janvier 2006 date des premières dégradations à ce jour), et 3952 euros au total;

Considérant que c’est en vain que les bailleurs critiquent les conclusions de l’expert aux motifs, principalement, que l’installation électrique est conforme et que l’appartement loué est aéré, dans la mesure où il dispose de trois fenêtres et de cinq ventilations, alors que l’expert a expressément observé non seulement une absence de différentiel à haute sensibilité de 30 mA, mais également une absence de raccordement à une colonne terre, et qu’il a noté que les époux Z lui avaient signalé que le différentiel 30 mA serait réalisé dès que l’appartement serait accessible;

Que, s’agissant de l’absence de ventilation, contrairement aux prétentions des appelants, qui soutiennent que l’origine des dysfonctionnements des ventilations n’a pas été déterminée, l’expert a indiqué les causes de ces dysfonctionnements, précisant que les ventilations étaient inadaptées dans la salle d’eau et dans la cuisine, les deux grilles formant ventilations hautes dans la salle d’eau étant inefficaces (aucune arrivée d’air frais), que la ventilation haute et basse du coin cuisine étaient inopérantes (aucun passage d’air), que la ventilation en place dans la chambre du fond était inefficace, que le règlement sanitaire départemental n’était pas respecté, et que la condensation sur les vitres de la salle d’eau étaient due à un défaut du système de ventilation;

Considérant que les désordres constatés par le service d’hygiène de la ville de MAISONS-ALFORT ont été confirmés par l’expertise, et qu’ils ont été pour la locataire à l’origine d’un préjudice de jouissance, dont le premier juge, sur la base des conclusions de l’expert, a fait une exacte appréciation sur la base de 10% du loyer, soit 52,00 euros par jour;

Que cependant, et à défaut de tout élément du dossier permettant de dater l’apparition de ces désordres dès le mois de janvier 2006, et en l’absence de toute plainte de la locataire avant le mois d’août 2010, il y a lieu, au vu des constatation des services d’hygiène et de l’expert, de la nature et de l’importance des désordres, et notamment du taux d’humidité et de l’absence de ventilation qui établissent que ces désordres étaient préexistants aux constatations, d’en fixer le point de départ au moins un an avant les constatations du 3'septembre 2010, soit à compter du 3 septembre 2009, lesdits désordres ayant perduré jusqu’au départ de la locataire le 5 juin 2013; qu’il y a lieu, en conséquence, de condamner les consorts Z à payer à Mademoiselle A la somme de 2340 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance entre le 1^er septembre 2009 et le 5 juin 2013;

Considérant que Mademoiselle B A ayant restitué les clefs de l’appartement le 5 juin 2013, sa demande de travaux de mise en conformité du logement est devenue sans objet;

Considérant que, en l’absence d’éléments nouveaux soumis à son appréciation, la Cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en ce qu’il a débouté Mademoiselle A de sa demande de prise en charge de la facture de dératisation; qu’en effet, si une telle dépense incombe au bailleur, force est de constater que la locataire, en présence d’un rat dans son appartement, a fait appel à une entreprise de dératisation sans en référer aux bailleurs, et sans justifier de l’urgence d’ une telle mesure, alors que l’immeuble bénéficie d’un contrat de dératisation avec la société Christal qui prévoit une dératisation annuelle ainsi que l’intervention gratuite de la société à la demande du client ou gardien autant de fois que nécessaire pour obtenir l’élimination complète des rats de l’immeuble;

Considérant qu’aucune considération d’équité ne justifie qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Considérant que, partie perdante, les consorts Z seront condamnés aux entiers dépens ;

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement ,

Donne acte à Monsieur N – AC Z et à Mademoiselle J Z de leur intervention volontaire dans la présente instance, en qualité d’héritiers de Monsieur F Z, décédé le XXX,

CONFIRME le jugement attaqué en toutes ses dispositions à l’exception des condamnations mises à la charge de Monsieur et Madame Z à effet de réaliser des travaux de réfection et de mise aux normes, et à l’exception du montant des dommages et intérêts attribués à Mademoiselle A,

STATUANT À NOUVEAU DE CES CHEFS ET Y AJOUTANT,

Constate que Mademoiselle B A a restitué les clefs de l’appartement le 5'juin 2013 et que sa demande de travaux de mise en conformité du logement est devenue sans objet,

Condamne solidairement Madame H Z, avec Monsieur N – AC Z et Mademoiselle J Z, en qualité d’héritiers de Monsieur F Z, à payer à Mademoiselle B A la somme de 2340 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, entre le 3 septembre 2009 et le 5 juin 2013,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes,

Condamne solidairement Madame H Z, avec Monsieur N-AC Z et Mademoiselle J Z, en qualité d’héritiers de Monsieur F Z, aux entiers dépens, ceux d’appel étant recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

Madame X Madame VERDEAUX