Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 1, 14 septembre 2018, n° 16/22944

Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 14 SEPTEMBRE 2018

(n° 281 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 16/22944

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Juin 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 15/09907

APPELANTS

Monsieur J Q X

et

Madame K R L épouse X

demeurant Schubertstraat 82 III 1077 GZ – AMESTERDAM/ PAYS-BAS

Représentés tous deux par M^e Justine CROS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0009

SCI T-U prise en la personne de ses représentants légaux

N° SIRET : 803 855 246

ayant son siège au […]

Représentée par M^e Justine CROS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0009

INTIMÉE

Madame Y, W, D A

née le […] à V-Louis

demeurant 3, Impasse des Tiarés – 97411 BOIS DE NEFLES V PAUL

Représentée par M^e Averèle KOUDOYOR de l’ASSOCIATION BALE & KOUDOYOR, avocat au barreau de PARIS, toque : D1635

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Juin 2018, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. O P, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame O DOS REIS, Présidente

Monsieur O P, Conseiller

Madame Christine BARBEROT, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : M. F G

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur O P, Conseiller signant en lieu et place de Madame O DOS REIS, Présidente empêchée, et par Lydie SUEUR, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

Par acte authentique dressé le 16 décembre 2013 par M^me W-AA M-N, notaire associé à V-Denis de la Réunion, avec la participation de M. H I, notaire à V-Q (Réunion) assistant l’acquéreur, M^me Y A a vendu sous conditions suspensives et moyennant le prix de 305 000 €, à M. J X et M^me K L, son épouse, un appartement et un emplacement de stationnement dépendants d’un immeuble en copropriété, sis 40 avenue de la mer-Ermitage-V-P-Les-Bains à V-Paul (Réunion). Les époux X ont déclaré dans l’acte agir en leurs qualités de seuls et uniques associés de la SCI T-U en formation et au nom et pour le compte de cette société en cours d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés de Paris où elle a son siège social. Les parties ont stipulé une clause pénale d’un montant de 30 500 €. Reprochant aux acquéreurs de ne pas avoir signé l’acte définitif malgré la réalisation de toutes les conditions suspensives, M^me A, par acte extrajudiciaire des 15 décembre 2014 et 20 janvier 2015, a assigné les époux X et la SCI T-U en paiement de la clause pénale, de frais et de dommages-intérêts.

C’est dans ces conditions que le tribunal de grande instance de Paris, par jugement du 08 juin 2016, réputé contradictoire du fait de la défaillance de M^me X, a :

— débouté M^me A de sa demande principale de condamnation in solidum des époux X, au tire de la clause pénale, de frais et de dommages-intérêts,

— condamné la SCI T-U à verser à M^me A la somme de 30 500 € au titre de la clause pénale, outre les intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2014,

— rejeté les autres demandes,

— condamné in solidum les époux X et la SCI T-U à payer à M^me A une somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dépens en sus,

— ordonné l’exécution provisoire.

Par dernières conclusions du 16 février 2017, la SCI T-U et les époux X, appelants

à titre principal, demandent à la Cour de :

— vu les articles 1134 et 1843 du code civil ;

— vu l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation ;

— 'informer’ le jugement entrepris en ce qu’il a condamné les époux B à payer une somme de 1 500 € à M^me A et les dépens ;

— 'informer’ le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société concluante à payer à M^me A les sommes de 30 500 € et de 1 500 € et en ce qu’il l’a condamnée aux dépens ;

— statuant à nouveau :

— débouter M^me A de ses demandes ;

— la condamner aux entiers dépens et la condamner à leur payer une somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions du 13 avril 2017, M^me A prie la Cour de :

— vu l’article 6 du décret du 3 juillet 1978 ;

— vu les articles 1102, 1134 et 1328 du code civil ;

— vu les articles R123-82, 3° et R123-102 du code de commerce ;

— vu les articles 1842, 1843 et 1998 alinéa 1 du code civil ;

— 'confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions favorables à M^me A’ ;

— infirmer partiellement le jugement entrepris 'en ce qu’il a débouté M^me A de sa demande principale tendant à voir condamner in solidum’ les époux X au paiement d’une somme de 30 500 € en règlement de la clause pénale, au paiement de frais et dommages-intérêts pour préjudice moral ;

— 'statuant à nouveau, y ajouter :

— constater la carence des époux X et de la SCI T-U ;

— en conséquence, à titre principal :

— condamner in solidum les époux X à lui verser la somme de 30 500 € au titre de la clause pénale, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamner in solidum les époux X à lui payer une somme de 5 000 € au titre de son préjudice moral ;

— à titre subsidiaire :

— condamner la SCI T-U à lui verser la somme de 30 500 € à titre de clause pénale, outre intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation ;

— en tout état de cause, lui allouer une indemnité complémentaire de 6 000 € au titre de l’article 700

du code de procédure civile, à la charge des époux X et de la SCI T-U tenus in solidum, en sus des entiers dépens de première instance et d’appel.

SUR CE, LA COUR

- Sur la responsabilité personnelle des époux X :

Les moyens soutenus par M^me C, au soutien de son appel incident relatif au rejet de sa demande principale contre les époux X, ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation.

A ces justes motifs, il convient d’ajouter les éléments qui suivent.

Pour rejeter la demande principale de M^me A contre les époux X, le tribunal a retenu que la SCI T-U, qui avait décidé de reprendre les engagements du contrat litigieux lors de l’assemblée générale du 19 août 2014, après avoir été immatriculée le 1^er août 2014 seulement, était censée avoir souscrit ces engagements dès l’origine, de sorte qu’importait peu le caractère tardif de l’immatriculation de la société au regard des dispositions contractuelles faisant la loi des parties.

Le contrat litigieux précise en effet que l’opération est réalisée, au nom et pour le compte de la société en formation, dans le cadre des dispositions de la l’article 1843 du code civil et de l’article 6 troisième alinéa du décret du 3 juillet 1978. En vertu de ce premier texte, les personnes qui ont agi au nom d’une société en formation avant l’immatriculation sont tenus des obligations nées des actes ainsi accomplis, sans solidarité si la société n’est pas commerciale. En vertu du second texte, la reprise par une société des engagements souscrits pour son compte lorsqu’elle était en formation ne peut résulter, après immatriculation de la société, que d’une décision prise, sauf clause contraire des statuts, qu’à la majorité des associés. Le contrat a prévu les dispositions claires et précises suivantes : 'l’immatriculation de la société au registre du commerce et des sociétés emportera de plein droit reprise par elle des présentes qui seront alors réputées avoir été conclues dès l’origine par la société elle-même./Toutefois, pour emporter reprise automatique, l’immatriculation de la société devra intervenir au plus tard le 30 avril 2014, la société devant alors sans délai justifier de son immatriculation par la production d’un extrait de celle-ci délivré par le greffe du tribunal de commerce[…]A défaut d’immatriculation de la société dans le délai susvisé, au cas de réalisation des présentes, le bien appartiendra définitivement aux membres fondateurs de la société identifiés aux présentes, indivisément entre eux dans la proportion de leurs droits dans le capital social. Ce défaut d’immatriculation dans le délai dont il s’agit sera constaté à la requête de la partie la plus diligente, par un acte établi par le notaire soussigné et publié au bureau des hypothèques compétent, le tout aux frais des membres fondateurs devenus co-indivisaires.'

Il doit être relevé, avant toute chose, que rien n’indique que l’une ou l’autre des parties aurait publié au service de la publicité foncière le défaut d’immatriculation au 30 avril 2014 de la SCI Titouh-U. Le procès-verbal de carence établi par le notaire à la requête de M^me A le 20 août 2014, bien qu’il soit particulièrement détaillé, ne mentionne pas cette formalité, qui seule aurait permis à M^me A de s’opposer aux effets légaux de la reprise par la société des engagements des fondateurs, au cas d’immatriculation après le 30 avril 2014. Au contraire, ce même procès-verbal établit qu’en date du 31 juillet 2014, M^me A a fait signifier une sommation de venir signer l’acte définitif le 20 août 2014 en l’étude du notaire et que cet exploit d’huissier a été délivré, en premier lieu, à 'la SCI T-U’ prise au lieu de son siège social – avec la précision qu’elle était 'en cours d’immatriculation'- et, en second lieu seulement, aux époux X. Ce procédé est exclusif de la mise en oeuvre par la venderesse de sa faculté d’exiger que ce soit l’indivision formée par les personnes physiques qui acquièrent le bien, et non la SCI T-U. Pour l’application de la clause pénale litigieuse, nulle disposition du contrat ne permet davantage à M^me A d’écarter, comme

cocontractant responsable, la SCI T-U, immatriculée le 1^er août 2014, dès lors que cette société a expressément repris les engagements souscrits par ses fondateurs à l’occasion du contrat, lors d’une assemblée générale datée du 19 août 2014.

En effet, la reprise des engagements résultant de l’assemblée générale du 19 août 2014, tel que retenu par le tribunal, s’impose à la Cour, peu important les critiques (page 7 in fine à 11) soutenues par M^me A, affirmant que les époux X ne remplissent aucune des conditions, en droit des sociétés, pour qu’il y ait reprise des engagements antérieurs par la SCI Titouh-U qui lui soit opposable. M^me A fait ainsi valoir, essentiellement : le défaut d’état annexé aux statuts de la SCI T-U déposés eu registre du commerce et des sociétés et mentionnant l’avant-contrat, le défaut de mandats spéciaux réciproquement donnés par les époux X pour signer le contrat litigieux au nom de la société, le défaut de justification d’un acte de reprise des engagements nés du contrat par la société, le défaut de date certaine du procès-verbal d’assemblée générale du 19 août 2014 portant reprise par la société des engagements nés du contrat litigieux, le défaut de justification du dépôt de ce procès-verbal au registre du commerce et des sociétés, la fictivité de cet acte daté du 19 août 2014 qui aurait été rédigé pour les seuls besoins de la cause et, enfin, l’inopposabilité de cet acte aux tiers, et donc à elle-même. Pourtant, dès lors que M^me A reconnaît expressément dans ses conclusions (p.16 pénultième paragraphe, pour demander d’ailleurs à la suite de 'confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions’ contrairement au dispositif de ces écritures) : 'la SCI Titouh-U a repris les engagements contractés antérieurement pour son compte par ses représentants légaux, comme elle le revendique d’ailleurs', la même M^me A soutient de manière radicalement inopérante (page 7 in fine à 11) que les époux X ne remplissent aucune des conditions, en droit des sociétés, pour qu’il y ait reprise des engagements antérieurs par la SCI Titouh-U. En particulier, compte tenu des dispositions contractuelles, il importe peu que la reprise par la société des engagements des fondateurs nés du contrat litigieux soit dépourvue de date certaine. Ainsi, tous les moyens d’inopposabilité soulevés par M^me A à l’égard de la reprise par la société des engagements nés de l’avant-contrat doivent être rejetés.

La circonstance que le défaut de réalisation de la vente sous condition suspensive incombe, dans les fait, exclusivement aux époux X qui sont les seuls détenteurs de la SCI Titouh-U, en l’absence de fraude ou de mauvaise foi prouvée de ces personnes physiques, à qui nul manquement contractuel n’est personnellement imputable, ne permet pas d’écarter les règles d’ordre public liées à la personnalité morale de SCI Titouh-U et à la reprise par celle-ci des engagements nés du contrat litigieux. Seule la responsabilité contractuelle de la SCI Titouh-U est donc susceptible d’être engagée, ainsi que l’a exactement retenu le tribunal. Les demandes indemnitaires de M^me A contre les époux X ont été rejetées à bon droit par le tribunal. Le jugement entrepris sera confirmé sur ces points.

- Sur l’appel de la SCI T-U :

Le contrat litigieux dispose que conformément aux dispositions de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation, l’acquéreur, non professionnel de l’immobilier, pourra se rétracter à son seul gré, dans un délai de 7 jours à compter du lendemain de la notification de l’acte. Les parties ont expressément désigné M^me M-N, notaire, pour effectuer cette notification et recevoir toute rétractation éventuelle.

Les moyens soutenus par la SCI Titouh-U au soutien de son appel principal relatif aux effets qu’elle voudrait voir attacher à la rétractation qu’elle prétend avoir exercé, en vertu de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation, par une lettre recommandée du 18 juillet 2014 reçue le 24 juillet 2014 par le notaire destinataire, M^me M N, et par la SCP I-Sydney, notaire, ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation.

A ces justes motifs il sera ajouté que la SCI Titouh-U, indépendamment de la question de savoir si elle était un non professionnel de l’immobilier éligible au droit de rétractation, ne peut soutenir que la faculté de rétractation de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation, telle que stipulée dans le contrat litigieux, n’aurait pas été valablement purgée à son égard, ce qui lui aurait laissé la possibilité de se rétracter le 18 juillet 2014, par la lettre de ses gérants statutaires. En effet, il est établi, par le procès verbal de carence et les pièces annexées à celui-ci, que, par deux lettres recommandées avec accusé de réception du 17 décembre 2013, adressées par ce notaire à chacun des associés de la société en formation pris à leur adresse personnelle commune à V-Paul, et contenant notification du droit de rétractation, ces lettres ont fait chacune l’objet d’une première présentation, le 18 décembre 2013, sans pour autant que l’un ou l’autre des époux X n’ait entrepris d’exercer de droit de rétractation dans le délai de sept jours. La notification de décembre 2013 est intervenue, conformément aux prévisions contractuelles, à l’égard de chacun des époux X, qui représentaient à l’égard de M^me A la société en formation par la seule force de l’accord des parties. Ces mêmes époux X étaient, en toute hypothèse, forclos pour se rétracter au nom de la société en formation, le 18 juillet 2014. La SCI T-U ne peut reprocher aux notifications de décembre 2013, pour en dénier la validité à son égard, d’avoir été adressées à l’adresse personnelle des époux X et non au lieu du siège social désigné par les statuts de la société en formation, rue de la Chaussée d’Antin à Paris, dès lors que nulle disposition du contrat n’obligeait à le faire et que nulle obligation légale ne l’imposait davantage, en l’absence, à cette date, d’immatriculation de la société lui conférant la personnalité morale. Il importe peu, également, que les époux X aient fait valoir, dans la lettre de renonciation du 18 juillet 2014, leur qualité de gérants, puisque la société n’était toujours pas immatriculée, qu’elle n’avait toujours pas de personnalité morale et que, par conséquent, la situation juridique de la société en formation à l’égard de M^me A était identique à celle qui existait à la signature du contrat litigieux et qui n’avait pas cessé d’être exclusivement régie par ce contrat. Une société étant dépourvue de personnalité morale tant qu’elle n’est pas immatriculée, ce qui est la prérogative des associés, les notifications de décembre 2013 et l’inaction des représentants de la société en formation pendant que s’était écoulé le délai de rétractation, continuait de produire ses effets lorsque les gérants de la société en formation ont prétendu que celle-ci se rétractait, en juillet 2014. Ainsi, lorsque, le 19 août 2014, la SCI Titouh-U, immatriculée depuis le 1^er août 2014, a repris les droits et obligations conclus par ses fondateurs dans le contrat litigieux, elle n’a pu bénéficier, en même temps, de sa prétendue rétractation du mois de juillet 2014, qui n’avait pu avoir aucun effet.

A supposer que la faculté légale de rétractation n’ait pas été réservée par les parties aux époux X – désignés, par le contrat, acquéreurs éventuels à titre personnel et indivis, au cas de défaut d’immatriculation à bonne date de la société- mais qu’elle ait été, au contraire, ainsi que le soutient la SCI Titouh-U, étendue par la volonté des parties à cette société professionnel de l’immobilier, celle-ci ne peut s’être valablement rétractée dès lors qu’elle n’a pas entrepris de le faire d’une autre manière que par la lettre du 18 juillet 2014 et, en toute hypothèse, nullement après avoir acquis la personnalité morale. Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a condamné la SCI Titouh-U – qui a méconnu son obligation d’acquérir devenue ferme à la suite de la réalisation de toutes les conditions suspensives – à payer à M^me A une somme de 30 500 € en règlement de la clause pénale, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 15 décembre 2014.

—  Sur l’appel des époux X, limité aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile :

La partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision spéciale et motivée pour les mettre à la charge d’une autre partie. La partie condamnée aux dépens ou la partie perdante supporte la charge de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, dès lors que M^me X, qui n’avait pas comparu en première instance, n’a été en rien condamnée, hormis les dépens et l’article 700 du code de procédure civile, elle a été à tort désignée partie succombante par le tribunal, qui, en l’absence de décision spéciale et motivée, ne

pouvait la condamner aux dépens et n’a pas davantage justifié sa décision de la condamner au titre de l’article 700 du code de procédure civile. M. X n’a pas non plus perdu en première instance et n’a pas davantage succombé en l’une quelconque des prétentions à cette occasion, hormis les dépens, pour lesquels il a été condamné de manière injustifiée sans décision spéciale et motivée et hormis l’article 700 du code de procédure civile pour lequel la décision n’est pas davantage justifiée.

Le jugement entrepris sera donc infirmé sur ces points.

En l’espèce, succombe à titre principal la SCI Titouh-U, qui sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel et, qui en équité, sera condamnée à payer à M^me A une somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En équité, M^me A, qui succombe à l’égard des époux X, ne versera cependant à ces derniers aucune indemnité de procédure au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a condamné in solidum les époux X et la SCI Titouh-U aux dépens et au paiement à M^me A d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant de nouveau sur ces chefs,

Condamne la SCI Titouh-U aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la SCI Titouh-U à payer à M^me A une somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais de première instance et d’appel,

Déboute les époux X de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande.

Le Greffier Monsieur O P

Conseiller