Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 2, 20 février 2019, n° 16/16671

Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 20 FÉVRIER 2019

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 16/16671 – N° Portalis 35L7-V-B7A-BZL7F

Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Juillet 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 15/09640

APPELANTE

Madame Z X

née le […] à […]

[…]

Représentée par M^e Claude RIGOREAU de la SELARL CLAIRANCE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0678

INTIME

Syndicat des copropriétaires DU 9 RUE DU GRAND PRIEURÉ 75011 PARIS Représenté par son Syndic

HOLDING FINANCIÈRE RG

[…]

[…]

[…]

PARIS 75011

Représenté par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, toque : E1286, substituée par M^e Joanne GEORGELIN, avocate du même cabinet

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Décembre 2018, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Frédéric ARBELLOT, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M. Frédéric ARBELLOT, Conseiller

M^me Muriel PAGE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me B C

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre et par M. Amédée TOUKO-TOMTA Greffier présent lors de la mise à disposition .

***

FAITS & PROCÉDURE

A la suite de la liquidation judiciaire de la société Cees de Hond les 25 septembre 1996 et 12 juillet 2007 et après que le juge-commissaire de la procédure eut autorisé la cession de ce lot par une ordonnance du 6 octobre 2008, M^me X a acquis, par un acte authentique du 23 mars 2010, le lot n° 1 de l’immeuble en copropriété situé […] à Paris 11^e, désigné au règlement de copropriété comme composé d’une boutique et d’une cave en sous-sol.

Par acte du 19 janvier 2015, le syndicat des copropriétaires du […] à Paris 11^e, ci après le syndicat des copropriétaires ou le syndicat, a assigné M^me X devant le tribunal afin, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de la voir :

— condamner à lui payer la somme de 11 805,38 euros de charges de copropriété restant dues arrêtées au 15 janvier 2015 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner à lui payer la somme de 562, 66 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires,

— condamner à lui payer la somme de 1 000 euros à titre des dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner à lui payer la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 au titre du code de procédure civile, ainsi que les dépens.

Par conclusions récapitulatives du 3 décembre 2015, le syndicat des copropriétaires sollicitait de voir M^me X condamner à lui payer les sommes suivantes :

—  13 800,44 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1^er octobre 2015 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  322, 66 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  3 000 euros à titre des dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 au titre du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement du 1^er juillet 2016, le tribunal de grande instance de Paris a :

— condamné M^me X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 13 800,44 au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1^er octobre 2015 avec intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2015, date de l’assignation,

— condamné M^me X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 111 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— dit que M^me X a intégralement contribué aux travaux sur la courette et qu’elle ne doit pas les travaux sur escalier, même de gros oeuvre,

— dit n’avoir lieu à paiement d’une indemnité de procédure au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamné M^me X aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Loir,

— rejeté toute autre demande.

M^me X a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 28 juillet 2016.

La procédure devant la cour a été clôturée le 7 novembre 2018.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par conclusions signifiées le 20 octobre 2016, M^me X, appelante, invite la cour à :

A titre principal,

— infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

— ordonner la désignation d’un expert judiciaire avec la mission suivante :

+ convoquer les parties,

+ se rendre sur place 9, […] à […]

+ se faire remettre ou consulter tous documents utiles, tous renseignements ou observations qu’il estimera nécessaire à l’accomplissement de sa mission et dont il indiquera la source,

+ fournir tous éléments techniques permettant au tribunal [lire à la cour] de déterminer la répartition des lots, des tantièmes et des charges pouvant être imputées aux copropriétaires et en particulier au lot n° 1 pour l’ensemble de la période postérieure à l’acquisition du lot n° 1 par M^me X, ainsi que pour l’ensemble des arriérés de charges acquittés par M^me X lors de cette même

acquisition,

+ donner tous éléments de nature à permettre de faire les comptes entre les parties,

+ faire toutes préconisations utiles à la rédaction d’un nouveau règlement de copropriété

prenant en considération les lacunes recensées par M^me D E, expert judiciaire,

+ fournir tous les éléments de fait sur les préjudices allégués et les manquements dans la tenue des comptes de la copropriété et appels de charge ;

Subsidiairement,

— dire le syndicat des copropriétaires irrecevable et, en toute hypothèse mal fondé, en toutes ses fins, demandes et conclusions et l’en débouter intégralement ;

En tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer à la somme de 5 000 euros pour procédure abusive ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 20 000 euros au titre de sa négligence et du préjudice directement consécutif matérialisé par la difficulté à récupérer la cave du lot n° 1 ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— assortir la décision à intervenir du bénéfice de l’exécution provisoire nonobstant toutes voies de recours et sans constitution de garantie ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à payer les dépens avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la Selarl Clairance avocats, société d’avocats ;

Par conclusions signifiées le 17 octobre 2018, le syndicat des copropriétaires, intimé ayant formé appel incident, demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M^me X à lui payer :

+ la somme de 13 800,44 euros au titre des charges impayées arrêté au 1^er octobre 2015 ;

+ la somme de 111 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 2015 ;

+ les dépens ;

— réformer le jugement déféré en ce qu’il :

+ a dit que M^me X a intégralement contribué aux travaux sur la courette à hauteur de sa pleine quote-part et qu’elle ne doit pas les travaux sur escaliers, même de gros oeuvre ;

+ l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts ;

— condamner M^me X à lui payer la somme de 5 873, 60 euros au titre des charges arrêtées du 1^er janvier 2016 au 1^er juillet 2018 ;

— condamner M^me X à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner M^me X aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

Sur la demande d’expertise judiciaire de M^me X

M^me X demande à la cour, à titre principal, de désigner un expert judiciaire afin notamment qu’il fournisse tous éléments techniques permettant au tribunal de déterminer la répartition des lots, des tantièmes et des charges pouvant être imputées aux copropriétaires, et en particulier au lot n° 1, pour l’ensemble de la période postérieure à l’acquisition du lot n° 1 par M^me X, ainsi que pour l’ensemble des arriérés de charges acquittés par elle lors de cette même acquisition ;

Cependant, le présent litige initié par le syndicat des copropriétaires ne porte pas sur la révision de la répartition des charges en application des articles 11 et 12 de la loi du 10 juillet 1965, mais bien sur le défaut de paiement par M^me X d’un arriéré de charges sur la période initiale allant du 1^er avril 2010 au 1^er octobre 2015 et d’un autre sur la période actualisée allant du 1^er janvier 2016 au 1^er juillet 2018 étant précisé qu’une nouvelle répartition des charges lorsqu’elle est ordonnée en justice ne vaut qu’au jour de la décision de justice qui l’ordonne, c’est à dire pour les charges futures et non pour celles déjà appelées par le syndicat ;

Les anomalies dans la répartition des charges constatées par l’expert judiciaire, M^me D-E dans une note n° 1 aux parties du 8 juin 2011 (pièce n° 2 de M^me X) annexée à son rapport d’expertise du 6 mai 2013 (pièce n° 1 de M^me X), à l’occasion d’un autre litige entre copropriétaires relatif à la subsistance ou à l’emplacement de la cave figurant sur le titre de M^me X, ne sont pas de nature à remettre en question l’exigibilité des arriérés de charges réclamés au titre du présent litige en ce que toute éventuelle décision de justice modifiant la répartition des charges ne sera valable que pour l’avenir et non pour le passé ;

Aussi, le litige entre copropriétaires relatif à la subsistance ou à l’emplacement de la cave figurant sur le titre de M^me X demeure sans effet sur la présente action en paiement des charges de copropriété, la répartition des charges actuellement en vigueur en vertu du règlement de copropriété (pièce n° 5 de M^me Y) devant s’appliquer jusqu’à son éventuelle modification par le tribunal ou la cour ;

La cour, qui dispose déjà de suffisamment de pièces pour statuer sur la présente action en paiement des arriérés de charges réclamés par le syndicat, rejette la demande d’expertise judiciaire présentée en appel, à titre principal, par M^me X étant précisé que celle-ci ne propose pas en outre de verser une quelconque provision pour financer la mesure d’expertise judiciaire complémentaire qu’elle sollicite ;

Sur la demande du syndicat en paiement des charges et travaux et des frais de recouvrement

Selon l’article 10, alinéas 1^er et 2, de la loi du 10 juillet 1965 : "Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises

dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5." ;

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

En réalité, le syndicat a communiqué devant le tribunal et devant la cour, des pièces justifiant de sa créance ; sont ainsi versés aux débats un décompte mentionnant, au débit, les appels de charges et les appels travaux et, au crédit, les règlements opérés par le copropriétaire, chaque pièce visée dans le décompte étant versée aux débats ; sont également communiqués les procès-verbaux des assemblées générales justifiant de l’approbation des comptes et du vote des travaux ;

S’agissant de la créance initiale sur la période allant du 1^er avril 2010 au 1^er octobre 2015, il résulte du décompte arrêté au 1^er octobre 2015 (Pièce n° 49 du syndicat), ainsi que des appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales afférents, que M^me X est redevable envers le syndicat des copropriétaires de la somme de 13 800,44 euros, correspondant aux charges et travaux impayés arrêtés au 1^er octobre 2015 sur la période allant 1^er avril 2010 au 1^er octobre 2015, appel de fonds du 4^e trimestre 2015 inclus ;

S’agissant du paiement par M^me X des frais de réparation concernant les escaliers, le règlement de copropriété (pièce n° 5 de M^me Y) stipule (p. 32), en son titre III article 1, que :

« Les frais ci-après indiqués seront supportés par les seuls propriétaires de chaque bâtiment, en tenant compte de leur proportion dans les parties communes.

a) Les frais d’entretien et de réparations, de ravalement et de peinture. Toutefois les propriétaires des boutiques ne participeront pas à de tels frais effectués pour les escaliers, mais supporteront seuls les frais afférents à leurs devantures.

b) les frais d’éclairage, de vestibule, escaliers, couloirs." ;

M^me X, ayant acquis, par acte authentique du 23 mars 2010, le lot n° 1 de l’immeuble désigné au règlement de copropriété comme composé d’une boutique et d’une cave en sous-sol, n’a donc pas, en application de cette clause, à contribuer au paiement des travaux relatifs aux escaliers de l’immeuble ;

Il est établi que les appels de travaux des 28 février et 1^er mai 2014 (pièces n° 29 et 31 du syndicat) émis par le syndicat à l’encontre de M^me X pour la somme totale de 3 477 euros correspondent, en réalité, aux travaux afférents à la seule courette et non à ceux relatifs aux escaliers, de sorte qu’il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a dit que M^me X a intégralement contribué aux travaux sur la courette et qu’elle ne doit pas les travaux sur escalier, même de gros oeuvre ;

Pour ce motif, la somme de 5 648,83 euros relative aux frais de réfection des escaliers, qui n’a pas été imputée à M^me X sur la période allant du 1^er avril 2010 au 1^er octobre 2015, n’a pas à être déduite du solde débiteur « copropriétaire » de M^me X arrêté au 1^er octobre 2015, comme elle le soutient en appel ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné M^me X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 13 800,44 euros correspondant aux charges et travaux impayés arrêtés au 1^er octobre 2015 sur la période allant 1^er avril 2010 au 1^er octobre 2015, appel de charges du 4^e trimestre 2015 inclus ;

S’agissant du point de départ des intérêts au taux légal, il convient, infirmant le jugement déféré sur ce point, de dire que la somme de 13 800,44 euros portera intérêts au taux légal sur la somme de 11 805,38 à compter du 19 janvier 2015, date de l’acte introductif d’instance, et à compter du 3 décembre 2015 pour le surplus ;

Sur les frais de recouvrement de cette créance initiale, l’article 10-1, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 permet d’imputer au copropriétaire débiteur « les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiées, ainsi que les droits et émolument des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur. » ;

Le syndicat justifiant en appel de sa créance sur ce fondement à concurrence de 111 euros, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné M^me X à payer au syndicat des copropriétaires cette somme au titre des frais de recouvrement de sa créance initiale prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

S’agissant de la créance actualisée sur la période allant du 1^er janvier 2016 au 1^er juillet 2018, il résulte du décompte actualisé arrêté au 1^er juillet 2018 (v. décompte contenu dans ses conclusions du 17 octobre 2018), ainsi que des appels de fonds (notamment, v. pièces n° 51 à 55, 58 à 64 et 67 à 68 du syndicat) et procès-verbal des assemblées générales afférentes (notamment, v. pièces n° 57, 65 et 66 du syndicat), que M^me X est redevable envers le syndicat des copropriétaires de la somme de 5 873, 60 euros, correspondant aux charges et travaux impayés arrêtés au 1^er janvier 2017 sur la période allant du 1^er janvier 2016 au 1^er juillet 2018, appel de fonds du 3^e trimestre 2018 inclus;

M^me X doit donc être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 873, 60 euros, correspondant aux charges et travaux impayés arrêtés au 1^er janvier 2017 sur la période allant du 1^er janvier 2016 au 1^er juillet 2018, appel de fonds du 3^e trimestre 2018 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2018, date des conclusions du syndicat actualisant sa créance ;

Sur les demandes de dommages-intérêts

Les manquements systématiques et répétés du copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;

Il est établi que M^me X ne règle pas régulièrement depuis plusieurs années, au moins depuis le 1^er avril 2010, les charges et travaux de copropriété qui lui incombent causant ainsi des difficultés importantes de trésorerie à la copropriété ;

Le jugement déféré doit être infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande de dommages-intérêts à concurrence de 1 000 euros dirigée à l’encontre de M^me X pour résistance abusive au paiement de ses charges ;

M^me X doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

S’agisant des demandes indemnitaires de M^me X dirigée à l’encontre du syndicat pour procédure abusive, celle-ci succombant au principal, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté M^me X de sa demande de ce chef ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

M^me X, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer, en cause d’appel, au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

En outre, il convient de rejeter sa demande présentée sur ce fondement ;

Sur la demande d’exécution provisoire

L’arrêt n’étant pas susceptible d’une voie ordinaire de recours est exécutoire de droit ; la demande de M^me X tendant au prononcé de l’exécution provisoire est donc sans objet et doit être rejetée ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement ;

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a :

— dit que la somme de 13 800,44 euros, correspondant à la condamnation prononcée par le tribunal à l’encontre de M^me X au titre d’un arriéré de charges et travaux impayés arrêté au 1^er octobre 2015 sur la période allant 1^er avril 2010 au 1^er octobre 2015, portera intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2015, date de son assignation ;

— débouté le syndicat des copropriétaires du […] à Paris (75011) de sa demande de dommages-intérêts à concurrence de 1 000 euros dirigée à l’encontre de M^me X pour résistance abusive ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Dit que la somme de 13 800,44 euros, correspondant à la condamnation prononcée par le tribunal à l’encontre de M^me X au titre d’un arriéré de charges et travaux impayés arrêté au 1^er octobre 2015 sur la période allant 1^er avril 2010 au 1^er octobre 2015, portera intérêts au taux légal sur la somme de 11 805,38 à compter du 19 janvier 2015, date de son assignation, et à compter du 3 décembre 2015 pour le surplus ;

Condamne M^me X à payer au syndicat des copropriétaires du […] à Paris (75011) la somme de 5 873, 60 euros, correspondant aux charges et travaux impayés arrêtés au 1^er janvier 2017 sur la période allant du 1^er janvier 2016 au 1^er juillet 2018, appel de fonds du 3^e trimestre 2018 inclus, avec application des intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2018, date des conclusions du syndicat actualisant sa créance ;

Condamne M^me X à payer au syndicat des copropriétaires du […] à Paris (75011) la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

Condamne M^me X à payer au syndicat des copropriétaires du […] à Paris (75011) la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et rejette sa demande présentée sur ce fondement ;

Condamne M^me X au paiement des dépens d’appel ;

Rejette toute autre demande ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT