Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 4, 7 septembre 2021, n° 18/21297

Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 07 SEPTEMBRE 2021

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/21297 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B6NYO

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Août 2018 -Tribunal d’Instance de PARIS 17^e – RG n° 11-18-210884

APPELANT

Monsieur B X

Né le […] à […]

[…]

[…]

représenté par M^e Stéphane FERTIER de la SELARL JRF & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075

INTIMEES

Madame D Y

Née le […] à […]

[…]

[…]

Madame F A

Née le […] à […]

[…]

[…]

représentée par M^e B ROBIN de la SELARL R & R, avocat postulant au barreau de PARIS, toque : C0622

ayant pour avocat plaidant M^e Philippe DORMEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : C2330

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Juin 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Michel CHALACHIN, Président de chambre, chargé du rapport et M^me Marie MONGIN, conseillère

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Michel CHALACHIN, Président de chambre

M^me Marie MONGIN, Conseillère

M^me Alexandra PELIER-TETREAU, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Cynthia GESTY

ARRÊT : contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel CHALACHIN, Président de chambre et par M^me Cynthia GESTY, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 juin 2016, M. B X a donné à bail à M^me D Y et M^me F A un studio meublé situé au 8^e étage du bâtiment A, porte […].

Par lettre recommandée du 23 mars 2017, les locataires ont donné congé au bailleur pour le 20 avril 2017 ; sur demande de M. X, elles lui ont adressé une seconde lettre de congé le 19 avril 2017 à effet du 20 juin 2017.

Par lettre recommandée et courriel du 13 juin 2017, le conseil des locataires a invité M. X à assister à l’état des lieux de sortie qui devait être réalisé par huissier le 19 juin 2017 à 9 h 30 ; par courriel du 17 juin, M. X a répondu qu’il ne serait pas présent à ce rendez-vous mais que les locataires pourraient remettre les clés au gardien de l’immeuble.

Le 19 juin, l’huissier a constaté que les lieux étaient en parfait état et les clés ont été remises au gardien.

Par lettre recommandée du 16 mai 2018, les locataires ont mis en demeure le bailleur de leur restituer le dépôt de garantie de 1 800 euros outre les majorations de retard ; le bailleur ne s’est pas exécuté.

Par acte d’huissier du 12 juin 2018, les locataires ont fait assigner le bailleur devant le tribunal d’instance de Paris afin d’obtenir notamment le remboursement du dépôt de garantie et le paiement des majorations de retard, ainsi que le remboursement de provisions sur charges non régularisées et la délivrance de quittances de loyers.

Le 27 juillet 2018, après l’audience devant le tribunal, M. X a effectué un virement de 1 448 euros sur le compte bancaire de M^me Y en remboursement du dépôt de garantie après avoir

déduit les charges récupérables qu’il avait évaluées.

Par jugement du 28 août 2018, le tribunal a :

— dit que certaines demandes formulées par M. X dans sa note en délibéré du 31 juillet 2018 n’avaient pas été soumises au débat contradictoire et devaient être écartées,

— constaté que les demanderesses avaient occupé le studio du 8^e étage à titre de résidence principale du 20 juin 2016 au 19 juin 2017,

— débouté en conséquence M. X de sa demande en requalification du bail,

— ordonné à M. X la restitution du dépôt de garantie de 1 800 euros,

— condamné M. X au paiement de la somme de 990 euros au titre de la majoration pour défaut de restitution du dépôt de garantie dans les délais,

— débouté les demanderesses de leur demande en restitution des provisions sur charges,

— condamné solidairement les locataires au paiement de la somme de 89,98 euros au titre des charges récupérables pour la période du 1^er octobre 2016 au 19 juin 2017,

— ordonné la compensation entre les sommes dues respectivement par les parties,

— ordonné à M. X de délivrer aux demanderesses les quittances de loyer à compter du loyer dû au 20 novembre 2016 et jusqu’au congé du 19 juin 2017, ce dans un délai de quinze jours à compter de la signification du jugement et sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, le tribunal se réservant le pouvoir de liquider l’astreinte,

— débouté les demanderesses de leur demande de dommages-intérêts,

— condamné M. X à payer la somme de 800 euros aux demanderesses sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné M. X aux dépens comprenant le coût du procès-verbal de constat du 19 juin 2017 valant état des lieux de sortie,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 25 septembre 2018, M. X a interjeté appel de cette décision.

Par dernières conclusions notifiées le 27 mai 2019, l’appelant demande à la cour de :

— dire que le premier juge a violé le principe du contradictoire en écartant des débats sa demande de renvoi et ses observations en défense formulées dans la note en délibéré que le juge avait ordonnée de faire aux parties, alors qu’il recevait et validait toutes les écritures des demanderesses, et notamment leur propre note en délibéré remise par leur avocat,

— en conséquence, prononcer l’annulation du jugement,

— subsidiairement, annuler la décision de rejet de la demande de requalification du contrat de location

en contrat libre,

— dire que la résidence principale des intimées est le studio de M. H Z situé au 3^e étage porte A du 56 rue de la Pompe qu’elles ont loué sans interruption depuis leur arrivée dans l’immeuble,

— dire qu’elles ne peuvent avoir deux résidences principales dans le même immeuble,

— dire que son studio n’a pas été occupé en résidence principale,

— constater que le paiement de la somme de 1 448 euros ordonné par le premier juge au titre du dépôt de garantie sous déduction des frais de charges locatives a été fait par virement bancaire à M^me Y le 28 juillet 2018,

— annuler la condamnation sans objet prononcée par le premier juge le 28 août 2018,

— débouter les intimées de leur demande en paiement de la somme de 990 euros au titre de la majoration du dépôt de garantie,

— condamner sous astreinte de 100 euros par semaine à dater de la signification de l’arrêt les intimées à produire les chèques ou leurs copies certifiées par la Banque dont elles demandent les quittances,

— débouter les intimées de toutes leurs demandes,

— les condamner au paiement de la somme de 5 500 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par conclusions notifiées le 27 février 2019, les intimées demandent à la cour de :

— constater la restitution par M. X du montant du dépôt de garantie après compensation avec les charges récupérables qu’elles devaient,

— confirmer le jugement en ses dispositions relatives à la majoration de retard, la délivrance des quittances et le remboursement du coût du procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie,

— l’infirmer pour le surplus et condamner M. X au paiement de la somme de 2 500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— en tout état de cause, débouter M. X de l’ensemble de ses demandes,

— condamner M. X au paiement d’une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Il est fait référence aux écritures ainsi déposées de part et d’autre pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 mai 2021.

MOTIFS

Sur la demande d’annulation du jugement

M. X reproche au premier juge de n’avoir pas fait droit à la demande de renvoi formulée devant lui lors de l’audience du 10 juillet 2018 ; mais il ressort des termes du jugement entrepris que

l’appelant a été entendu en ses explications, a pu déposer des conclusions écrites et a été autorisé à communiquer par note en délibéré les décomptes de charges ; le premier juge a donc parfaitement respecté le principe du contradictoire et n’était pas tenu de faire droit à la demande de renvoi dès lors qu’il s’estimait suffisamment éclairé par les débats qui s’étaient tenus devant lui.

L’appelant reproche ensuite au premier juge d’avoir écarté les demandes qu’il avait formulées dans sa note en délibéré du 31 juillet 2018, alors qu’il a pris en compte les pièces communiquées par les intimées dans une note en délibéré du 12 juillet 2018 ; mais le tribunal a fait une juste application des dispositions de l’article 445 du code de procédure civile en rappelant qu’il avait uniquement demandé à M. X de lui fournir un décompte de charges par note en délibéré, sans l’autoriser à présenter de nouvelles demandes par ce biais ; il a donc à juste titre écarté les demandes qui n’avaient pas été soumises au débat contradictoire, à savoir celles portant sur la tentative de fraude au jugement, sur le paiement de la somme de 1 448 euros, sur la communication de la copie de chèques, sur le paiement de dommages-intérêts et d’une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Concernant les pièces communiquées par les intimées par note en délibéré du 12 juillet 2018 (avis d’imposition et facture de souscription d’électricité), elles avaient pour seul but de répondre à la demande de requalification du bail qui avait été formulée par l’appelant lors de l’audience du 10 juillet 2018, et permettaient ainsi d’éclairer le tribunal sur une question qui avait été soumise au débat contradictoire ; dès lors, le premier juge n’avait aucune raison de les écarter.

Dans ces conditions, la cour considère que le premier juge a respecté le principe du contradictoire, si bien que le jugement ne doit pas être annulé.

Sur la qualification du bail

M. X soutient que le studio qu’il louait aux intimées ne constituait pas leur résidence principale puisqu’elles avaient continué à occuper le studio qu’elles louaient à M. Z au 3^e étage du même immeuble ; il en conclut que son bail n’était pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, en particulier son article 22 relatif à la majoration de retard due à défaut de restitution du dépôt de garantie.

A l’appui de son argumentation, il affirme que le calendrier des prélèvements mensuels établi par EDF pour le studio de M. Z prévoyait des prélèvements de 44,85 euros, alors que les consommations relatives à son studio n’étaient que de 5,82 euros, ce qui prouverait selon lui que les intimées occupaient le studio de M. Z à titre de résidence principale.

Mais M. X fait une mauvaise interprétation des deux documents d’EDF qu’il verse aux débats ; en effet, le calendrier de paiement du 9 août 2016 relatif au studio de M. Z situé au 3^e étage prévoit en réalité des prélèvements mensuels de 31,67 euros à compter du 16 septembre 2016, et se base sur les consommations de l’année précédente, soit sur une période durant laquelle les intimées n’occupaient que le studio du 3^e étage, lequel constituait leur seule et unique résidence jusqu’au 20 juin 2016 ; ce document ne reflète donc pas la consommation réelle des intimées au cours de la période durant laquelle elles ont occupé le studio de M. X.

Quant au document d’EDF afférent au studio du 8^e étage, en date du 28 juin 2016, il s’agit d’une facture de souscription d’un nouveau contrat d’un montant de 5,82 euros, et en aucun cas d’une facture de consommation relative à ce logement ; là encore, il ne reflète donc pas quelle a été la consommation d’électricité durant la période de location du studio de M. X.

Ces deux seuls documents ne démontrant pas que les intimées n’occupaient pas le bien litigieux à titre de résidence principale comme le prévoyait le bail souscrit avec l’appelant, c’est à juste titre que le tribunal a considéré que ce bail était bien soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, en

particulier de son article 22 relatif aux modalités de restitution du dépôt de garantie.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Le bailleur ne conteste pas qu’il devait restituer le dépôt de garantie aux intimées, lesquelles étaient à jour de leur loyer et n’avaient commis aucune dégradation dans les lieux loués ; il a d’ailleurs accepté de leur restituer la somme de 1 448 euros correspondant au solde de ce dépôt après déduction de la somme due, selon ses propres calculs, au titre de la régularisation des charges.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné l’appelant au paiement du dépôt de garantie, dont il a déduit le montant des charges récupérables dues par les intimées à hauteur de la somme de 89,98 euros qu’elles reconnaissent devoir.

M. X ne s’explique pas sur le délai s’étant écoulé entre la date à laquelle il aurait dû rendre le dépôt de garantie (19 juillet 2017) et celle du jour où le versement susvisé a eu lieu (27 juillet 2018).

C’est donc à bon droit que le tribunal l’a condamné à payer aux intimés la somme de 990 euros au titre des majorations de retard, conformément aux dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ; le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les quittances de loyers

Le tribunal, après avoir constaté que M. X ne contestait pas ne pas avoir remis de quittances aux locataires à compter du loyer dû au 20 novembre 2016, l’a condamné à exécuter cette délivrance sous astreinte de 50 euros par jour de retard.

Pour s’opposer à la délivrance de ces quittances, l’appelant fournit à la cour l’explication suivante : 'Aucun chèque n’a été remis au bailleur, ni en personne, ni à son domicile. Aucun chèque n’a été endossé par le bailleur en sorte que la banque n’a pas pu légalement encaisser des chèques dont les numéros ne sont même pas produits par M^me Y. En conséquence, l’appelant sollicite la cour de condamner sous astreinte les dames intimées à demander à la banque à laquelle elles prétendent avoir remis ces chèques de faire les recherchent (sic) d’archive à leurs frais'.

La cour ne comprend pas cette explication confuse et s’étonne du fait que M. X prétende n’avoir pu encaisser les chèques des intimés, alors qu’il ne leur réclame pas le moindre paiement au titre de loyers et leur a restitué le dépôt de garantie, ce qui prouve qu’elles étaient à jour du paiement desdits loyers.

Faute de disposer d’une explication cohérente sur le refus de délivrance des quittances, la cour ne peut que confirmer le jugement en ce qu’il a ordonné cette délivrance sous astreinte.

Pour le même motif, l’appelant doit être débouté de sa demande visant à obtenir la condamnation des intimées à produire, sous astreinte, les chèques ou leurs copies certifiées par la banque dont elles demandent les quittances, les raisons d’une telle demande étant particulièrement confuses.

Il convient d’observer par ailleurs que, si les intimées indiquent dans le corps de leurs conclusions que 'potentiellement, l’astreinte à liquider s’élève à une somme de 7 400 euros arrêtée au 28 février 2019", elles ne formulent aucune demande à ce titre dans le dispositif de leurs conclusions ; la cour n’est donc saisie d’aucune prétention à ce sujet conformément aux dispositions de l’article 954 du code de procédure civile.

Sur la demande indemnitaire

Les intimées demandent le paiement de la somme de 2 500 euros à titre de dommages-intérêts pour

résistance abusive de la part de l’appelant.

Mais c’est à juste titre que le tribunal a estimé que la majoration de retard due par M. X pour défaut de restitution du dépôt de garantie dans le délai légal compensait de manière suffisante le préjudice subi par les intimées et les a donc déboutées de ce chef de demande.

Sur les demandes accessoires

L’appelant, succombant en ses demandes, sera condamné aux dépens d’appel et débouté de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande d’allouer aux intimées la somme supplémentaire de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Rejette la demande d’annulation du jugement entrepris,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant :

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Condamne M. X à payer à M^mes Y et A la somme supplémentaire de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. X aux dépens d’appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,