Cour d'appel de Paris, Pôle 1 - chambre 10, 18 mars 2021, n° 20/05457

Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 10

ARRÊT DU 18 MARS 2021

(n° , pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/05457 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CBVZF

Décision déférée à la cour : jugement du 04 mars 2020 -juge de l’exécution de Paris – RG n° 19/83446

APPELANTE

S.A.S. X Y Z

prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège

N° SIRET : 442 043 774 00037

[…]

[…]

représentée par M^e Patricia Hardouin de la selarl 2H avocats à la cour, avocat au barreau de Paris, toque : L0056,

ayant pour avocat plaidant M^e Chantal Astruc, avocat au barreau de Paris, toque : A235

substitué par M^e Martine Belain, avocat au barreau de Paris,

INTIMEE

S.A.R.L. VENT ET MAREE

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.

N° SIRET : 513 330 621 00014

[…]

[…]

représentée par M^e Nadia Bouzidi-fabre, avocat au barreau de Paris, toque : B0515

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 février 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant

Monsieur Gilles Malfre, conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Emmanuelle Lebée, conseillère faisant fonction de présidente de chambre

M. Gilles Malfre, conseiller

M. Bertrand Gouarin, conseiller

Greffière, lors des débats : M^me Juliette Jarry

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par M Gilles Malfre, conseiller, la présidente empêchée et par Juliette Jarry, greffière, présente lors de la mise à disposition

Vu la déclaration d’appel en date du 17 mars 2020 ;

Vu les conclusions récapitulatives de la société X Y Z ( la société Prt), en date du 2 septembre 2020, tendant à voir la cour infirmer le jugement attaqué en ce qu’il a ordonné la mainlevée du commandement aux fins de saisie-vente en date du 14 octobre 2019, déclaré irrecevable la demande d’actualisation du dépôt de garantie, dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, condamné la société Prt aux dépens, l’a déboutée de ses demandes, la cour statuant à nouveau, à titre principal, se déclarer incompétente pour statuer sur le caractère licite ou non de la clause d’indexation du bail commercial, sur la demande de « lissage » du nouveau loyer à effet du 1^er juillet 2016 résultant du jugement du 24 mai 2019, à titre subsidiaire, déclarer le seul 3^e alinéa de la clause d’indexation contractuelle réputé non écrit, dire que la clause d’indexation contractuelle doit en conséquence recevoir application pour le surplus, en conséquence, débouter la société Vent et Marée de ses prétentions contraires sur ce point, déclarer l’action en restitution de l’indu et la demande correspondante en vue de la fixation du loyer de base aux fins de lissage prescrites et dès lors irrecevables, pour la période antérieure au 22 novembre 2014, en conséquence, débouter la société Vent et Marée de sa demande tendant à voir retenir comme applicable pour toute la durée du bail jusqu’au 30 juin 2016 le loyer d’origine en vigueur au 1^er juillet 2005, et à voir dire que le calcul du rappel de loyer résultant du jugement du 24 mai 2019 pour les besoins du lissage de l’article L.145-34 du code de commerce devrait avoir également pour base ce loyer d’origine en vigueur au 1^er juillet 2005, en conséquence, dire que la dette de la société Vent et Marée au 4^e trimestre 2019 inclus s’élève à la somme de 405 524,80 euros dont intérêts échus 14 483,95 euros et 391 040,85 euros à titre de rappels de loyers HT soit TTC 469 249,02 euros, sauf à parfaire au titre de l’indexation annuelle et des intérêts, pour le cas où la cour s’estimerait compétente pour statuer le « lissage » requis par la société Vent et Marée pour le paiement du rappel de loyers depuis le 1^er juillet 2019, fixer les échéances annuelles échues au 4^e trimestre 2019 à la somme totale de 358 134,73 euros HT, dire que déduction faite des règlements opérés sur loyers HT sur la même période par la société Vent et Marée, celle-ci se trouve a minima redevable d’une somme de 9 525,51 euros dont 4 479,94 euros au titre des intérêts échus, et 89 775,57 euros à titre de rappels de loyers HT soit de la somme de TTC 107 730,68 euros, sauf à parfaire au titre de l’indexation annuelle et des intérêts, en tout état de cause, dire que la société Vent et Marée est contractuellement redevable, en sus de ces sommes, d’un complément de dépôt de garantie non soumis à délais de paiement, ni « lissage » de 26 490,92 euros (188 400/4) ' 20 609,08

actuellement en compte) sous réserve de l’indexation applicable depuis le 1erjuillet 2016, la débouter de ses demandes, la condamner au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens dont la distraction est demandée ;

Vu les conclusions récapitulatives de la société Vent et Marée, en date du 3 septembre 2020, tendant à voir la cour confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a constaté la caducité de la saisie-attribution du 23 octobre 2019, ordonné la mainlevée du commandement aux fins de saisie du 14 octobre 2019, déclaré irrecevable la demande d’actualisation du dépôt de garantie, condamné la société X Y Z aux dépens, infirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société Vent et Marée de ses demandes de dommages et intérêts et d’article 700 du code de procédure civile, la cour statuant à nouveau et y ajoutant, se déclarer compétente tant en ce qui concerne l’application du lissage du loyer que sur la question du réputé non écrit [sic] de la clause d’indexation, rejeter les exceptions d’incompétence soulevées par l’appelante, la débouter de ses demandes, déclarer non écrite dans son intégralité la clause d’indexation figurant dans le bail du 16 août 2005 et son renouvellement du 1^er juillet 2016, juger que le loyer découlant du déplafonnement du prix du bail renouvelé au 1^er juillet 2016 sera payé progressivement, par paliers de 10 % par an, en partant du loyer acquitté au cours de l’année précédant le renouvellement, soit 62 149 euros jusqu’à atteindre le loyer annuel fixé par le jugement du 24 mai 2019, soit 188 400 euros, fixer les paliers de loyers en conséquence, juger que la société Vent et Marée a trop versé à la société Prt la somme de 20 716,09 euros TTC pour les loyers dus du 3^e trimestre 2016 au 4^e trimestre 2019, juger que la société Vent et Marée n’est débitrice d’aucune somme, condamner la société Prt à lui payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts pour saisie abusive, celle de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, subsidiairement, juger que le loyer découlant du déplafonnement du prix du bail renouvelé au 1erjuillet 2016 sera payé progressivement, par paliers de 10 % par an, fixer en conséquence la créance de la société Prt à la somme de 69 090,64 euros HT, soit 82 908,76 € TTC, compte arrêté au 31 décembre 2019, accorder à la société Vent et Marée un échelonnement de cet arriéré sur 24 mensualités. dire qu’en cas de non-respect de cette échéancier, l’intégralité de l’arriéré sera due 15 jours après une sommation de payer l’échéance non-respectée restée sans effet, adressée au locataire par acte d’huissier, à titre infiniment subsidiaire, cantonner les mesures d’exécution au montant de cette créance ;

Pour plus ample exposé du litige, il est fait renvoi aux écritures visées.

SUR CE :

Par jugement du 24 mai 2019, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a fixé le prix du bail sous seing privé renouvelé le 16 août 2005, à effet à compter du 1^er juillet 2005 pour finir le 30 juin 2014, renouvelé au 1^er juillet 2016 pour les locaux que la société Vent et Marée occupe au […] à Paris, à la somme de 188 400 euros par an en principal.

En exécution de cette décision, la société Prt a fait signifier un commandement aux fins de saisie- vente le 14 octobre 2019 et un procès-verbal de saisie-attribution le 23 octobre 2019, pour obtenir paiement de la somme en principal de 659 400 euros, soit 14 trimestres du nouveau loyer pour la période du 3° trimestre 2016 au 4° trimestre 2019 inclus, déduction devant être faite des versements effectués pendant cette période.

La saisie-attribution du 23 octobre 2019, infructueuse, n’a pas été dénoncée. Elle est donc caduque par application de l’article R.211-3 du code des procédures civiles d’exécution.

Le 25 novembre 2019, la société Vent et Marée a fait assigner la société Prt à comparaître devant le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Paris afin de voir fixer les paliers du loyer découlant du déplafonnement, annuler le procès-verbal de saisie-attribution et saisie de droits d’associés et de valeurs mobilières du 23 octobre 2019 ainsi que le commandement aux fins de saisie-vente du 14 octobre 2019, en ordonner la mainlevée, condamner la société Prt à rembourser la

somme de 12 747,75 euros au titre des trop versés de loyer pour la période du 3° trimestre 2016 au 4° trimestre 2019 avec intérêts au taux légal, la condamner à payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Aux termes de ses dernières écritures, elle avait sollicité le paiement d’une somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts et à titre subsidiaire la fixation de la créance de la société Prt à la somme de 69 090,64 euros hors taxes soit 82 908,76 euros TTC et demandé des délais pour s’acquitter de cette somme.

La société Prt a soulevé l’incompétence du juge de l’exécution pour statuer sur la licéité de la clause d’indexation et pour fixer les conditions d’application du loyer du bail renouvelé, à titre subsidiaire, a soulevé la prescription quinquennale de l’action en restitution de l’indu pour la période antérieure au 22 novembre 2014. Pour le cas où le juge de l’exécution s’estimerait compétent pour fixer les paliers du loyer résultant du déplafonnement, elle a sollicité la fixation des échéances annuelles selon le décompte figurant à ses écritures soit au 4° trimestre 2019, à une somme globale de 358 951,87 euros. En tout état de cause elle a demandé que le juge de l’exécution juge que la société Vent et Marée est redevable d’un complément de dépôt de garantie de 26 490,92 euros et a sollicité une indemnité de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 4 mars 2020, le juge de l’exécution a constaté la caducité de la saisie-attribution signifiée entre les mains de la Caisse fédérale de crédit mutuel le 23 octobre 2019, ordonné la mainlevée du commandement aux fins de saisie-vente en date du 14 octobre 2019, débouté la société Vent et Marée de sa demande de dommages et intérêts, déclaré irrecevables sa demande de restitution du trop perçu, la demande d’actualisation du dépôt de garantie, a dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et a condamné la société Prt aux dépens.

C’est la décision attaquée.

Sur la «'compétence'» de la cour statuant avec les pouvoirs du juge de l’exécution :

Les parties admettent que la décision de fixation du loyer par le juge des loyers commerciaux vaut titre exécutoire même si elle ne comporte pas de condamnation.

Le bailleur soutient que le juge de l’exécution ne serait compétent ni pour mettre en place les paliers de loyers de 10 % par an en application du lissage prévu par l’article L.145-34 du code de commerce, ni pour déclarer non écrite la clause d’indexation.

Il expose qu’en vertu de l’article R 211-4 (11°) du code de l’organisation judiciaire et de l’article R.145-23 du code de commerce, toutes les contestations relatives à la mise en 'uvre des dispositions du statut des baux commerciaux sont de la compétence exclusive du tribunal de grande instance devenu le tribunal judiciaire, qu’il n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux mais dans celui des parties d’arrêter l’échéancier des loyers qui seront exigibles durant la période au cours de laquelle s’applique l’étalement de la hausse du loyer instauré par l’article L.145-34 du code de commerce dont l’application n’est pas d’ordre public.

Le preneur s’approprie les motifs du premier juge.

C’est à bon droit que celui-ci a relevé, d’une part, que le jugement du juge des loyers commerciaux constituait le titre exécutoire contenant les éléments permettant de fixer la créance du bailleur à la suite du renouvellement et au regard des dispositions de l’article L.145-34 du code de commerce qui prévoit un étalement de la hausse lorsque le loyer est déplafonné, ce jugement permettant donc l’exécution forcée, d’autre part, que les contestations nées d’une mesure d’exécution relevaient de la compétence exclusive du juge de l’exécution en application de l’article L.213-6 du code de l’organisation judiciaire. Il en a justement déduit que peu importait que ces contestations aient pu, en l’absence de mesure d’exécution, constituer la matière d’un litige relevant de la compétence, fût-elle

exclusive, d’une autre juridiction et qu’en l’espèce, à l’occasion de la contestation d’une procédure de saisie-vente, il entrait dans ses pouvoirs d’examiner les moyens venant à l’appui des demandes de mainlevée dirigées contre la mesure d’exécution.

Sur la clause d’échelle mobile :

Le bail liant les parties comporte une clause d’indexation dont le 3^e alinéa précise :

«' En cas de variation négative de l’indice, de convention expresse entre les parties, le prix du loyer ne sera pas diminué'»

Les parties ne contestent pas l’illicéité de cette disposition contractuelle comme contraire à l’article L. 112-1 du code monétaire et financier. Le bailleur soutient qu’elle n’affecte pas la validité de la clause en son ensemble et que seul l’alinéa litigieux doit être réputé non écrit.

Le preneur expose que la clause d’échelle mobile litigieuse est rédigée de façon telle qu’elle organise nécessairement la distorsion prohibée, la modification automatique du loyer étant annoncée au premier jour de chaque période annuelle mais en fonction de la seule variation à la hausse de l’indice.

Le propre d’une clause d’échelle mobile étant de faire varier à la hausse et à la baisse, la clause écartant toute réciprocité de la variation en ce qu’elle fixe un plancher à la baisse fausse le jeu normal de l’indexation. Cependant, la commune intention des parties ayant été d’assortir le bail d’une clause d’échelle mobile, seul le troisième alinéa de la clause prévoyant un plancher sera réputé non écrit en ce qu’il contrevient à l’article L.112-1, alinéa 2, du code monétaire et financier et la clause doit donc en conséquence recevoir application pour le surplus. Le jugement attaqué sera donc infirmé en ce sens.

Sur le calcul du rappel de loyer :

Le premier juge ayant écarté la clause d’échelle mobile dans son ensemble, a retenu pour loyer dû celui convenu dans le bail initial, c’est-à-dire la somme de 62 149 euros par an et effectué les calculs à partir de cette somme.

Dès lors que la présente décision a retenu le caractère divisible de la clause litigieuse, le preneur sera débouté de sa demande tendant à voir juger applicable jusqu’au 30 juin 2016 le loyer d’origine en vigueur au 1erjuillet 2005 et de celle tendant à voir juger que le calcul du rappel de loyer résultant du jugement du 24 mai 2019 pour les besoins du lissage de l’article L.145-34 du code de commerce devrait avoir également pour base ce loyer d’origine en vigueur au 1^er juillet 2005.

Il n’est pas discuté que jusqu’au renouvellement du 1^er juillet 2016, l’indice de révision du loyer n’a varié qu’à la hausse et qu’à cette date le loyer annulé s’élevait à la somme annuelle de 81 895,87€

Il n’est pas discuté non plus qu’il résulte de l’article L.145-34 du code de commerce que la variation qui résulte du déplafonnement du loyer ne peut conduire à des augmentations supérieures pour une année à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente et que le bail ayant été renouvelé au ler juillet 2016, la hausse n’a pu excéder chaque année 10% du loyer dû l’année précédente.

Le preneur conteste le calcul du rappel des loyers au seul motif qu’il aurait réglé, sur la période, la somme de 289 044, 09 euros alors que le bailleur retient la somme de 268 359,15 euros et le preneur conteste,sans autre précision, le décompte des intérêts de retard.

Cependant, dès lors que l’intimé n’expose aucun moyen à l’appui de sa contestation du calcul des intérêts de retard et qu’il ne produit pas de pièce pour établir le montant exact des sommes qu’il affirme avoir réglées, la cour retient le calcul établi par le bailleur sans qu’il y ait lieu pour autant à

fixer le montant des échéances annuelles postérieures à la signification du commandement.

Sur le complément de dépôt de garantie

La cour adopte le motif du premier juge qui a relevé qu’il ne pouvait statuer que sur les difficultés d’exécution du titre exécutoire en relation directe avec la saisie contestée et que la demande d’actualisation du dépôt de garantie n’était pas en lien avec le commandement aux fins de saisie-vente.

Sur la demande de délais :

Le preneur expose sa situation financière et sollicite l’octroi de 24 mois de délais.

Cependant, le rappel de loyer concerne des échéances dont certaines remontent à plus de quatre années de sorte que le preneur a, de fait, bénéficié de larges délais, sans effectuer aucun versement depuis le jugement du 24 mai 2019.

Sur les dommages-intérêts':

L’intimée sollicite la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts pour saisie abusive.

La solution du litige conduit à rejeter cette demande.

Sur les dépens et les frais irrépétibles':

L’intimée qui succombe doit être condamnée aux dépens, déboutée de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a ordonné la mainlevée du commandement aux fins de saisie vente en date du 14 octobre 2019 et condamné la société X Y Z aux dépens ;

Statuant à nouveau,

Dit que le troisième alinéa de la clause d’indexation du bail renouvelé est réputée non écrite;

Cantonne le commandement de payer aux fins de saisie-vente en date du 14 octobre 2019 à la somme de 391 040,85 euros à titre des rappels de loyers échus HT, soit la somme de TTC 469 249,02 euros au 31 décembre 2019 outre celle de 14 483,95 euros au titre de intérêts ;

Condamne la société Vent et Marée aux dépens de première instance et d’appel’qui pourront être recouvrés selon les modalités de l’article 699 du code de procédure civile';

Rejette toutes autres demandes ;

la greffière le président