Cour d'appel de Paris, Pôle 5 - chambre 3, 9 juin 2021, n° 18/27399

Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 9 JUIN 2021

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/27399 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B63G6

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Octobre 2018 -Tribunal de Grande Instance de Créteil – RG n° 16/00032

APPELANTE

Madame H-I A épouse X

née le […] à […]

exerçant sous l’enseigne commerciale 'ENTREPRISE A'

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 384 142 410

[…]

[…]

représentée par M^e Nicolas DUVAL de la SCP NOUAL DUVAL, avocat au barreau de PARIS, toque : P0493

INTIME

Monsieur C B

né le […] à […]

Pharmacien immatriculé au RCS de CRETEIL sous le numéro 424 685 139

[…]

[…]

représenté par M^e Antoine ATTIAS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2306

PARTIE INTERVENANTE :

S.E.L.A.R.L. F G agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 879 828 242

[…]

[…]

Représentée par M^e Antoine ATTIAS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2306

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Février 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Elisabeth GOURY, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11mai 1993 à effet du 1^er avril 1989, M^me H-I A a donné à bail commercial à M^me Y, aux droits de laquelle M. C B D se trouve par l’effet de la cession du fonds de commerce de F en date du 30 janvier 2004, divers locaux à usage commercial sis […] à destination d’officine de F, constitués d’une boutique située à droite de la porte d’entrée, cave sous la boutique et d’un appartement situé au premier étage à droite se composant de deux chambres, un salon, une salle-à-manger, une salle de bains, un débarras, un vestibule, une cuisine, des WC et une cave pour la durée de neuf années.

Ce bail a été renouvelé pour la durée de neuf années à effet du 1^er avril 1998 au 31 mars 2007.

M^me H-I A a signifié à M. C B D un congé pour le 31 mars 2007 avec offre de renouvellement au 1^er avril 2007.

Par jugement rendu le 7 décembre 2009, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande

instance de Créteil a fait droit à la demande de déplafonnement et fixé le loyer de renouvellement du 1^er avril 2007 au 31 mars 2016 à la somme de 40.900 euros par an HT HC.

Suivant avenant de révision du 1^er juin 2015 à effet rétroactif au 26 avril 2012, le loyer a été porté à la somme de 46.087, 31 euros HT HC.

Par acte du 8 septembre 2015, M^me H-I A a donné congé à M. C B D pour le 31 mars 2016 avec offre de renouvellement du bail pour une nouvelle période de neuf années à effet du 1^er avril 2016 moyennant paiement d’un loyer annuel de 62.400 euros, invoquant comme motif de déplafonnement : 'la modification notable des facteurs locaux de commercialité présentant un intérêt et une incidence favorable pour le commerce exploité au cours du bail venant à expiration, toutes les autres clauses et conditions du bail demeurant identiques, à l’exception du dépôt de garantie qui devra être réajusté pour correspondre à six mois de loyer'.

Par acte d’huissier de justice signifié par dépôt à l’étude le 7 novembre 2016, M. C B D a fait assigner M^me H-I A épouse X devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Créteil.

Par jugement rendu le 28 février 2017, le juge des loyers commerciaux a notamment ordonné une mesure d’expertise, désignant pour y procéder Monsieur C Z et fixé à la somme provisionnelle de 46.686 euros HT/HC le loyer dû à compter du 1^er avril 2016 jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement, après dépôt du rapport d’expertise.

Aux termes de son rapport déposé le 22 mai 2018, l’expert estime qu’aucune modification notable des facteurs locaux de commercialité ne semble pouvoir être retenue et évalue la valeur locative à la somme annuelle de 51.300 euros HT/HC et le loyer plafond à 45.496 euros.

Par jugement en date du 30 octobre 2018, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Créteil a :

Vu le rapport d’expertise de M. Z,

DIT n’y avoir lieu à déplafonnement du loyer,

FIXÉ le loyer de renouvellement des locaux sis […], loués par M^me H-I A épouse X (bailleur) à M. C B D (preneur) à destination de F, à la valeur plafonnée de 45. 496 euros HT HC à effet du 1^er avril 2016, l’ILC s’imposant en effet pour la détermination du loyer plafond,

DIT que M^me H-I A épouse X devra, dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, adresser en deux exemplaires à M. C B D, preneur, un acte de renouvellement aux clauses et conditions du bail expiré, moyennant le paiement du loyer annuel précité soit 45.496 euros HT/HC par an à compter du 1^er avril 2016, sans préjudice des autres dispositions rappelées à l’article L145-57 du Code de commerce,

DIT qu’à défaut pour les bailleurs d’avoir adressé dans le délai d’un mois un projet de bail, ou à défaut pour les parties d’avoir régularisé celui-ci dans un nouveau délai de deux mois, le jugement vaudra bail, aux clauses et conditions du bail expiré mais au prix précité, à effet du 1^er avril 2016,

CONDAMNÉ M^me H-I A épouse X aux entiers dépens, en ce compris les honoraires de l’expert judiciaire,

DIT n’y avoir lieu à indemnité de procédure sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure

civile,

ORDONNÉ l’exécution provisoire du jugement,

DÉBOUTÉ les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration en date du 4 décembre 2018, M^me H-I A épouse X a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 26 novembre 2020, M^me H-I A épouse X demande à la cour de :

Vu les articles L. 145-34 du Code de Commerce,

Vu les articles R. 145-6 et R 145-7 du Code de Commerce,

Vu les pièces et les différents rapports,

Vu l’intervention volontaire de la société PHRASATANE,

Déclarer Madame H-I A épouse X recevable et bien fondée en son appel ;

D’infirmer en toutes ses dispositions le jugement du Tribunal de CRETEIL du 30 octobre 2018 ;

En conséquence,

Vu l’existence d’une évolution notable des facteurs locaux de commercialité,

Vu l’existence de modification de facteurs internes,

De juger qu’il y a lieu à déplafonnement du loyer du bail conclu entre Madame A et Monsieur B D et de tous éventuels successeurs dans son fonds de commerce ;

Fixer la valeur locative des lieux donnés à bail au […] à Vincennes à la somme de 62 614,50 € ;

Fixer le loyer du bail en renouvellement pour une période de neuf ans à compter du 1^er avril 2016 conclu entre Madame A et Monsieur B D sur les locaux situés au […] à Vincennes à la somme de 62 400 € ;

Juger que la surface pondérée est de 79,39 m² pour la surface commerciale et 78,30 m² pour l’appartement ;

En conséquence, réajuster le montant du dépôt de garantie et condamner Monsieur B et tous ses cessionnaires éventuels au paiement des loyers dus depuis le 1^er avril 2016 sur la base de la fixation d’un loyer annuel à 62.400 € ;

Rendre opposable l’arrêt à tous les successeurs de Monsieur B ;

Condamner Monsieur C B D et la F PHRASATANE au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamner Monsieur C B D aux entiers dépens, lesquels pourront être

recouvrés par Maître Nicolas DUVAL dans les formes de l’article 699 du Code de procédure civile ;

Déclarer Monsieur C B D et la F PHRASATANE mal fondés en toutes leurs demandes et les en débouter.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 9 mai 2019, M. C B D demande à la cour de :

Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a débouté M. B de sa demande indemnitaire au titre des frais irrépétibles,

Et statuant à nouveau sur ce point, condamner M^me A à payer à M. B la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Subsidiairement, si la règle du plafonnement venait à être écartée :

Fixer le loyer du bail en renouvellement pour une durée de neuf années à compter du 1^er avril 2016 des lieux donnés à bail par M^me A à M. B sis […] à Vincennes à 45.644 euros par an hors taxes et hors charges,

En toute hypothèse :

Condamner M^me A au paiement de la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel

Condamner M^me A en tous les dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 15 décembre 2020, la SELARL F G, intervenante volontaire, demande à la cour d’appel de :

Déclarer recevable et bien fondée la SELARL G en son intervention volontaire.

CONFIRMER le jugement entrepris

Subsidiairement, si la règle du plafonnement venait à être écartée :

Fixer le loyer du bail en renouvellement pour une durée de neuf années à compter du 1^er avril 2016 des lieux donnés à bail par Madame A à Monsieur B sis […] à VINCENNES à 45.644 euros par an hors taxes et hors charges,

En toute hypothèse :

Condamner Madame A à payer à la Société G la somme de 3.000 Euros au titre des frais irrépétibles d’appel,

Condamner Madame A en tous les dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 21 janvier 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’intervention volontaire aux débats de la SELARL F G :

Il résulte des dispositions de l’article 330 du code de procédure civile que l’intervention est accessoire

lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie et qu’elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

En l’espèce, il est établi que par acte sous seing privé du 18 octobre 2019, M. C B D a cédé à la SELARL F G son fonds de commerce d’officine de F incluant le droit au bail. Il s’ensuit que la SELARL F G a un intérêt évident à intervenir aux débats au soutien des prétentions du cédant.

Sur la demande de déplafonnement :

M^me H-I A épouse X critique le jugement entrepris qui a écarté sa demande de déplafonnement du loyer fondée sur la modification des facteurs locaux de commercialité. Elle fait valoir en effet que sur la période 2007-2016, dans un rayon de 400 mètres autour de l’officine, pas moins de 54.365 m² de nouveaux locaux ont été édifiés ; que l’augmentation du nombre des constructions induit une augmentation de personnes susceptibles de se rendre à la F ; que l’expert note la construction de 332 nouveaux logements dans un rayon de 500 mètres autour des lieux loués et retient une perte de 109 logements mais qu’il limite son analyse à la période 2007/2013 alors qu’en réalité pour la période 2007/2015 il existe une solde positif de 478 logements impliquant une forte augmentation de chalands ayant nécessairement un impact positif sur les commerces avoisinants ; que le premier juge reprenant les conclusions de l’expert a sous-estimé les conséquences de la création de 19.086 m² de bureaux dans les 500 mètres de la F puisque les personnes qui y travaillent passent inévitablement devant la F avant de prendre le métro pour rentrer chez elles, ce que démontre la forte fréquentation de la station de métro ; que les chiffres retenus par l’expert concernant l’évolution de la population ne sont pas conformes à la réalité et aux chiffres publiés par l’INSEE et que sur la période 2007/2015 le solde de population est positif et non négatif ; que l’augmentation des constructions nouvelles et de la population se combine avec l’accroissement des catégories socio-professionnelles à fort pouvoir d’achat et du nombre de retraités fort consommateurs de médicaments ; que la fréquentation du métro en face de l’officine a fortement augmenté ; que ce critère avait été retenu comme motif de déplafonnement lors du renouvellement précédent ; que les lieux loués bénéficient d’une situation stratégique et d’un environnement haut de gamme de sorte que l’évolution de la commercialité ne peut être considérée comme neutre ; qu’il existe une convergence de critères susceptible de caractériser une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

M. C B D et la SELARL F G contestent l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité susceptible de faire échec au principe du plafonnement et se réfèrent à cet effet aux conclusions de l’expert et à la motivation du jugement entrepris tout en faisant observer que la zone de chalandise étudiée par l’expert, soit 500 mètres autour des locaux, est supérieure aux usages en la matière qui pour les commerces de F doit être ramenée à un rayon de 200 mètres. Ils soutiennent qu’en définitive, aucun des éléments pris individuellement ou cumulativement n’est susceptible de constituer une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant un intérêt pour l’activité excercée de F.

La cour rappelle que par application des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce le montant des loyers de baux renouvelés ou révisés doit correspondre à leur valeur locative ; que cette valeur locative ne s’applique que lors des fixations judiciaires du loyer révisé ou renouvelé, à défaut d’accord entre les parties.

L’article L. 145-34 du même code institue cependant un plafonnement du loyer lors des renouvellements auquel il peut être dérogé en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° .

Aux termes de l’article R. 145-6, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de

l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement qu’autant qu’elle est de nature à avoir une incidence sur le commerce considéré et plus précisément pour le commerce exercé dans les lieux loués, dans le respect de la destination contractuelle. La preuve en incombe au bailleur.

La modification doit être intervenue au cours du bail expiré.

En l’espèce, les locaux sont situés à Vincennes, […], l’une des artères majeures reliant Paris via la porte de Vincennes à la banlieue Est, au pied de l’une des entrées de la station de métro Saint Mandé, l’expert qualifiant cette situation de stratégique pour le commerce exercé, bénéficiant d’une visibilité de premier plan et d’un environnement haut de gamme.

L’expert a recensé les constructions neuves réalisées du 1^er avril 2007 au 31 mars 2016 dans un rayon de 500 mètres autour des lieux loués à partir des éléments communiqués par la direction régionale de l’équipement d’Ile de France (DREIF)et notamment la liste des permis de construire autorisés, commencés ou terminés sur le communes de Montreuil, Vincennes et Saint Mandé et retient une surface de bureaux de 19.086 m². Il a complété son analyse par celle de l’évolution du nombre de logements recensés par l’INSEE dans un rayon de 500 mètres autour des lieux loués en examinant les zones IRIS de Vincennes n° 0202 et 0203, de Saint Mandé n° 0101, 0103 et 0104 et enfin de Montreuil n° 0101 et 0104 pour en déduire un solde négatif de 109 logements correspondant à une diminution du nombre de logements de 1,01 % et une évolution négative de la population se traduisant par une diminution du nombre d’habitants de 1.215 correspondant à un pourcentage négatif de 5,91 %.

La critique de M^me H-I A épouse X sur la surface de bureaux créée, invoquant à cet effet la rénovation totale d’un ensemble de bureaux de 35.000 m², n’est pas pertinente dès lors qu’elle se réfère à un article de presse alors que l’expert a procédé à une analyse des documents communiqués par la DREIF, la cour relevant en outre que la communication de tableaux portant sur l’ensemble de la ville de Vincennes ou des régions françaises est inopérante, l’évolution des facteurs de commercialité étant limitée à la zone de chalandise du commerce en cause arrêtée à 500 mètres lors des opérations d’expertise et que la locataire ne saurait restreindre à 200 mètres. La création de ces surfaces de bureaux sera corrélée ci-après avec l’évolution de la station de métro située au pied de la F afin d’en déterminer l’impact sur le commerce excercé, étant observé que la clientèle d’une F est constituée essentiellement d’une clientèle de quartier pouvant être complétée par une clientèle de passage.

M^me H-I A épouse X fait en revanche, à juste titre, observer, s’agissant de l’évolution du nombre de logements et de la population, que les tableaux établis par l’expert concernent la période 2007 à 2013 alors que la période à prendre en considération est celle de la durée du bail expiré au 31 mars 2016. Les chiffres dont elle se prévaut, qui ne sont pas utilement critiqués par le preneur, concernent les zones IRIS déterminées par l’expert et permettent de prendre en compte la période 2007-2015. Il en résulte un solde positif de 478 logements, ce qui correspond à un pourcentage de 4,4 % d’augmentation du nombre des logements dans la période de référence, et un solde positif de 22 habitants au cours de la même période, soit une augmentation de population de 0,106 %. Si la baisse du nombre des logements et de la population retenue par l’expert est contredite par les éléments produits par M^me H-I A épouse X, il sera néanoins constaté que cette augmentation du nombre des logements ne s’est pas traduite par une augmentation significative de la population laquelle est au contraire restée stable.

M^me H-I A épouse X fait valoir que la population des retraités dont elle souligne qu’elle est une plus grande consommatrice de médicaments en raison des pathologies liées à l’âge et a ainsi un impact fort dans la fréquentation des pharmacies, a augmenté, la part des retraités dans la hausse du nombre d’habitants étant de 45,5%.

Ce chiffre doit cependant être relativisé au regard du pourcentage d’augmentation de cette catégorie de population sur la période considérée, à savoir 3,5 % correspondant à 97 retraités supplémentaires, le premier juge ayant à juste titre fait remarquer que sur la même période, la population environnante de la F a perdu 88 cadres et professions intellectuelles supérieures, 304 profession intermédiaires et 189 employés. Cette évolution de la structure sociologique caractérisée par l’augmentation de la part des retraités dans la population ne saurait dès lors présenter un caractère notable ayant un impact sur l’activité exercée.

M^me H-I A épouse X se prévaut de l’augmentation de la fréquentation de la station de métro Saint Mandé relevée par l’expert, faisant ressortir une évolution positive de 10,13 % correspondant à un flux supplémentaire journalier de 644 personnes, invoquant également une augmentation de 32,60 % de la féquentation de la station de métro de métro Bérault.

La cour relève que la station de métro Bérault se situe à 535 mètres de la F selon les indications fournies par la bailleresse, soit hors de la zone de chalandise de l’officine. L’accroissement de la fréquentation de cette station est dès lors sans incidence dans la détermination de l’évolution de facteurs locaux de commercialité, M^me H-I A épouse X ne pouvant pas davantage arguer de la proximité de la station de RER de Vincennes également située hors de la zone de chalandise. Seule peut dès lors être prise en compte l’évolution de la fréquentation de la station de métro Saint Mandé dont l’une des entrées se situe au pied des lieux loués.

La hausse de la fréquentation constatée doit être corrélée avec l’évolution des modes de déplacements à Paris et en petite couronne et si elle est très légèrement supérieure à l’évolution de la fréquentation de l’ensemble du réseau métropolitain, elle permet d’établir que l’augmentation de la surface de bureaux précédemment retenue n’a eu que très peu d’impact sur le commerce exercé dans les lieux loués, très peu de personnes travaillant dans lesdits locaux empruntant manifestement cet accès.

Il est indiscutable que du fait de l’accroissement de la fréquentation de cette station, le preneur bénéfice d’un nouveau flux de chalands qui ne peut pour autant être qualifié de notable au regard de la relative stagnation de la population.

S’agissant enfin de l’environnement commercial des lieux loués, ainsi que l’a relevé le premier juge, l’expert, a, au moyen d’un tableau détaillé recapitulé toutes les données commerciales stables en indiquant en rouge les quelques modifications mineures de l’environnement commercial de la F en cause au cours du bail expiré et conclu que même en tenant compte de l’immeuble neuf construit à proximité, il y a eu stagnation de l’environnement commercial au regard de la destination des lieux loués, la cour relevant que, contrairement aux affirmations de M^me H-I A épouse X, il n’existe aucune contradiction entre le constat de cette stagnation et la situation stratégique des locaux précédemment indiquée dès lors qu’est recherchée l’évolution de la commercialité indépendamment de la qualité de l’emplacement.

En définitive, il résulte de ce qui précède que la preuve de la modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant un impact favorable sur le commerce exercé n’est pas rapportée. Il s’ensuit que ce motif de déplafonnement sera écarté.

La cour relève que M^me H-I A épouse X ne développe pas d’autres motifs de déplafonnement. Si aux termes de ses conclusions elle invoque une modification des

locaux, elle ne prétend nullement qu’elle constitue une modification notable des caractéristiques du local constituant un motif de déplafonnement, lesdits développements ayant trait à la détermination de la surface pondérée qu’elle reproche vainement au premier juge de ne pas avoir arrêtée alors même que le déplafonnement étant écarté, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point, le loyer étant déterminé sur la base du loyer plafond.

En tout état de cause sur ce motif de déplafonnement non expressément invoqué, la cour relève que M^me H-I A épouse X sur laquelle pèse la charge de la preuve ne produit aucune pièce de nature à corroborer cette allégation de modification des locaux et à établir la date à laquelle cette modification serait intervenue, les pièces 11, 14 et 15 auxquelles elle renvoie dans le corps de ses conclusions ne correspondant pas aux pièces mentionnées dans son bordereau de pièces communiquées. Ce motif de déplafonnement ne saurait dès lors prospérer.

C’est dès lors à juste titre que le premier juge a fixé le montant du loyer révisé au montant du loyer plafond en précisant qu’il convenait de retenir l’ILC en procédant à un calcul strictement identique à celui de l’expert contrairement aux affirmations de M^me H-I A épouse X. Le jugement entrepris sera donc confirmé.

Sur les demandes accessoires :

Le jugement entrepris étant confirmé en principal, il le sera également sur les dépens incluant les honoraires de l’expert et le rejet de l’indemnité de procédure.

M^me H-I A épouse X qui succombe en son appel en supportera les dépens.

Il n’y a pas lieu en cause d’appel de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par mise à disposition, contradictoirement,

Déclare la SELARL F G recevable en son intervention volontaire aux débats,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M^me H-I A épouse X aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE