Cour d'appel de Toulouse, 3ème chambre, 11 avril 2019, n° 18/04064

11/04/2019

ARRÊT N°2019/350

N° RG 18/04064 – N° Portalis DBVI-V-B7C-MRF3

CBB/MR

Décision déférée du 14 Septembre 2018 – Tribunal d’Instance de TOULOUSE (1218001094)

M^me X

SELARL A B

C/

C Z

REFORMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3^e chambre

***

ARRÊT DU ONZE AVRIL DEUX MILLE DIX NEUF

***

APPELANTE

SELARL A B es qualité de « Administrateur provisoire » du « SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE l’ENSEMBLE IMMOBILIER DU 76 ALLEES JEAN JAURES », désignée selon ordonnance du TGI de Toulouse du 14 février 2018, rectifiée par ordonnance du TGI de Toulouse du 15 Juin 2018

[…]

[…]

Représentée par M^e Aurore ANDOUCHE, avocat au barreau de TOULOUSE et par M^e Philippe

MARIN de la SCP INGLESE – MARIN & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON

INTIMEE

Madame C Z ès qualité de tutrice de Madame E Y

[…]

[…]

Représentée par M^e Alexandre DUCH, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Mars 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant C. BENEIX-BACHER, Présidente, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. BENEIX-BACHER, président

A. BEAUCLAIR, conseiller

V. BLANQUE-JEAN, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCEDURE

Madame E Y sous la tutelle de M^me C Z depuis le 9 février 2010, est propriétaire d’un appartement dans l’immeuble […] à Toulouse dont l’agence immobilière Patrim chargée de la gestion du bien, payait les charges de copropriété au vu des appels de fonds du syndic Falguière.

Par ordonnance du 2 septembre 2016, le juge des tutelles du tribunal d’instance de Toulouse a autorisé la vente de l’appartement de M^me Y.

Des contestations sont nées quant au règlement des charges de copropriété.

Par lettres recommandées du 10 octobre 2017 et du 26 janvier 2018, le syndic mettait M^me Z en demeure de payer la somme de 6094,17 € puis 7180,66 € au titre des charges de copropriété impayées.

Par ordonnance en date du 14 février 2018 rectifiée le 15 juin 2018, le président du tribunal de grande instance de Toulouse a désigné la SELARL B en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble.

Par acte du 9 mai 2018, le syndicat des copropriétaires représenté par son administrateur a assigné M^me Y représentée par son mandataire judiciaire M^me Z, devant le juge des référés du tribunal d’instance de Toulouse en paiement de la somme de 7180,66 € au titre de charges de copropriété, des entiers dépens et de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 14 septembre 2018 le juge a :

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier […], à Toulouse, représenté par Maître A B, es qualité d’administrateur provisoire, de l’ensemble de ses demandes,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier […], à Toulouse, représenté par Maître A B, es qualité d’administrateur provisoire aux dépens,

— dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure pénale,

Par déclaration du 28 septembre 2018, la SELARL A B ès-qualités a interjeté appel «'réformation / annulation'» de cette ordonnance.

Les chefs de la décision critiqués concernent «'les dispositions relatives à la demande de condamnation par provision au règlement des charges de copropriété exigibles échues dues par Madame E Y représentée par sa tutrice C Z, à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens'».

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier […] à Toulouse, représenté par la SELARL A B, dans ses dernières écritures en date du 19 février 2019, demande à la cour au visa des articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 de :

— le recevoir en son appel et le déclarer fondé,

— réformer l’ordonnance entreprise,

— condamner Madame C Z, ès qualité de tutrice de Madame J Y, à lui payer une provision de 7180,66 € au titre des charges impayées au 5 février 2018.

Sur les demandes reconventionnelles de Madame C Z, ès qualité de tutrice de Madame E Y :

— constater que ces demandes sont dirigées contre la SELARL A B qui n’est pas partie à l’instance,

— constater que ces demandes sont nouvelles comme n’ayant pas été formulées en première instance,

— déclarer irrecevables les demandes formulées pour la première fois en appel contre la SELARL A B, qui n’est pas partie à l’instance,

— débouter Madame Z, ès qualité de tutrice de Madame Y de ses demandes.

En tout état de cause :

— condamner Madame Z, ès qualité de tutrice de Madame Y, à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier […] à Toulouse, représenté par la SELARL A B à payer la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens.

Il expose que':

— il a produit l’intégralité des pièces justifiant sa demande,

— selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, le seul fait pour l’assemblée générale d’approuver les comptes présentés par le syndic rend exigibles les quote-parts de charges, indépendamment de la notification même du procès-verbal de l’assemblée, qui n’a pour seul effet que de faire courir le délai de contestation,

— la démonstration de la régularité de la convocation aux assemblées générales et de la notification de ces assemblées ne sont pas une condition de la recevabilité de l’action en recouvrement des charges, ces assemblées étant de plein droit opposables à tous les copropriétaires, qu’ils soient présents ou non, le seul effet de la notification étant d’ouvrir le délai de contestation,

— les pièces sollicitées par le juge des référés étaient donc sans incidence sur le caractère exigible de la créance, d’autant plus que celle-ci était reconnue en son principe et son montant,

— les décisions d’assemblées générales sont, par nature et par l’effet de l’article 10 de la loi, de plein droit exécutoires, tant qu’elles ne sont pas annulées, et elles n’ont pas été contestées en l’espèce,

— la demande de production de l’état daté en vue de la vente de l’appartement est une demande nouvelle en cause d’appel, présentée contre la SELARL qui n’est pas partie à l’instance et donc irrecevable.

M^me Z, en sa qualité de tuteur de M^me Y, dans ses dernières écritures en date du 14 janvier 2019 demande à la cour au visa de la loi du 10 juillet 965, et de l’article 5 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 de :

— confirmer les dispositions de l’ordonnance dont appel,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 76 allée Jean-Jaurès 31000 Toulouse de l’ensemble de ses demandes.

Y ajoutant :

— enjoindre au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis […] à Toulouse représenté par la SELARL A B de produire l’état daté pour la vente de l’appartement n°43 Etage 17 dépendant de ladite copropriété, propriété de Madame E Y, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé le délai de huit jours à compter de la signification de l’arrêt à venir,

— le condamner au paiement de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux dépens dont distraction au bénéfice de M^e Alexandre Duch, avocat sur son affirmation de droit, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle soutient que':

— son gestionnaire de biens (Patrim) a reçu le 26 septembre 2016 un appel de fonds de 7135,83 € qui a été réglé en plusieurs fois,

— à la suite d’un courrier du 10 octobre 2017 faisant état des difficultés de trésorerie et de la nécessité de faire désigner un administrateur ad hoc, le gestionnaire a sollicité des explications aux termes de deux autres courriers des 13 novembre 2017 et 31 janvier 2018,

— par ordonnance du 2 septembre 2016, le juge des tutelles du tribunal d’instance de Toulouse a autorisé la vente de l’appartement de M^me Y, et le 17 novembre 2016, un congé pour vendre a été délivré au locataire de l’appartement, à effet au 12 juillet 2017 date depuis laquelle le logement est vide,

— le syndicat ne justifie pas de la convocation de M^me Z ès-qualités à l’AG du 29 juin 2017

ayant fixé la créance de charges et le procès verbal de l’AG ne lui a pas été notifié de sorte que le délai de deux mois pour contester l’AG n’a pas couru,

— l’administrateur refuse de délivrer l’état daté établi en vertu de l’article 5 du décret de 1967, de sorte que la vente est bloquée alors qu’un acquéreur est connu, ce qui place la propriétaire dans une situation financière dramatique,

— la demande d’injonction de produire cette pièce sous astreinte n’est pas nouvelle en cause d’appel puisqu’elle avait été présentée en première instance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 mars 2019.

MOTIVATION

En vertu de l’article 849 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge du tribunal d’instance peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité qu’ils présentent à l’égard de chaque lot, de participer à l’entretien et la conservation des parties communes'; le règlement de copropriété fixe la quote part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Bien que les parties ne le précisent pas ni ne produisent l’acte de propriété de M^me Y, il apparaît au vu du règlement de copropriété et des mentions portées sur les appels de fonds que M^me Y, qui viendrait aux droits de M. Y K, est propriétaire des lots 193 (appartement T4) et 221 (cave) dans la copropriété litigieuse.

Le syndicat des copropriétaire produit au débat, le règlement de copropriété, le procès verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 juin 2017 approuvant les comptes de l’exercice précédent, donnant quitus au syndic pour la gestion de l’exercice 2016, et adoptant le budget prévisionnel des deux exercices à venir (2017 et 2018), la répartition des charges des lots de M^me Y pour l’exercice 2016, les appels de fonds 2017 et 2018 et les décomptes de charges, ainsi que les relevés des appels de fonds, la mise en demeure du 26 janvier 2018 et le décompte établi le 5 février 2018 de l’arriéré arrêté au 31 janvier 2018 à la somme de 7180,66€.

M^me Z s’oppose à la demande en paiement au motif de l’irrégularité de l’assemblée générale du 29 juin 2017 à laquelle elle n’aurait pas été convoquée. Cependant, ainsi qu’elle le reconnaît elle même, cette infraction a pour effet de lui permettre de contester la validité de l’ assemblée générale sans qu’il puisse lui être opposé l’expiration du délai d’action. Mais, faute pour elle de justifier de la saisine de la juridiction du fond pour faire sanctionner ce manquement et invalider la décision de l’assemblée générale, il apparaît au juge des référés, juge de l’évidence, que l’obligation au paiement des charges n’est pas contestable, de sorte qu’au vu des justificatifs produits, M^me Z ès-qualités sera condamnée au paiement de la somme provisionnelle réclamée de 7180,66 € au titre des charges impayées au 5 février 2018.

Selon l’article 848 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du tribunal d’instance peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 5 du décret du 17 mars 1967, le syndic doit avant l’établissement d’un acte de vente d’un des lots de la copropriété, adresser au notaire chargé de recevoir l’acte, à la demande de ce dernier ou en cas de carence de ce dernier, au vendeur lui même, un état daté comportant trois parties':

1° dans une première partie, d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour le lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre :

a) Des provisions exigibles du budget prévisionnel ;

b) Des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ;

c) Des charges impayées sur les exercices antérieurs ;

d) Des sommes mentionnées aux articles 26-6 et 33 de la loi du 10 juillet 1965 ;

e) Des avances exigibles.

2° Dans une seconde partie d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour le lot considéré, à l’égard du copropriétaire cédant, au titre :

a) Des avances mentionnées à l’article 45-1 ;

b) Des provisions du budget prévisionnel pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

3° Dans une troisième partie, les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour le lot considéré, au titre :

a) De la reconstitution des avances mentionnées à l’article 45-1 et ce d’une manière même approximative ;

b) Des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ;

c) Des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.

Et dans une annexe à la troisième partie de l’état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne, s’il y a lieu, l’objet et l’état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie.

Il s’agit donc d’une information donnée par le syndic aux parties à la vente immobilière via le notaire.

M^me Z ès-qualités soutient qu’elle a été autorisée à vendre l’immeuble par le juge des tutelles et que le produit de la vente doit lui permettre de régler la dette de charges mais que le syndic qui refuse de délivrer l’état daté et bloque ainsi le projet, est à l’origine des difficultés financières et donc de l’aggravation de la dette.

Elle sollicite donc de la cour qu’elle fasse injonction au syndicat des copropriétaires de produire l’état daté pour la vente de l’appartement de M^me Y sous astreinte.

Il n’apparaît pas au vu des notes d’audience et des écritures de M^me Z qu’elle ait sollicité en première instance une demande d’injonction de production de l’état daté bien qu’elle en ait évoqué l’absence.

En vertu de l’article 566 du code de procédure civile, cette demande ne peut être considérée comme nouvelle dès lors qu’elle est la conséquence ou le complément nécessaire des prétentions initiales puisque le paiement de la dette est selon ses dires conditionné à la vente de l’immeuble.

La demande est donc recevable.

S’agissant d’une information donnée par le syndic «'d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes'», le refus de la SELARL B du 6 juillet 2018 invoquant la nécessité d’une «'reconstitution de la comptabilité'» n’apparaît pas fondé. Et ce d’autant qu’il se trouve bien en capacité de solliciterle paiement de l’arriéré de charges et en justifier au vu des

justificatifs ci dessus cités à l’encontre de l’actuelle propriétaire.

Et considérant l’urgence de la situation financière de M^me E Y, il sera donc enjoint au syndicat des copropriétaires de produire l’état daté, sur première demande du notaire devant recevoir la vente et à défaut, sur demande de M^me Z ès-qualités elle même, dans un délai de huit jours de la demande à défaut de quoi il sera tenu à une astreinte de 50€ par jour de retard pendant 30 jours.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Infirme l’ordonnance du juge des référés du tribunal d’instance de Toulouse en date du 14 septembre 2018.

— Statuant à nouveau,

— Condamne M^me C Z ès-qualités de tutrice de Madame E Y à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier […] à Toulouse, représenté par la SELARL A B la somme provisionnelle de 7180,66 € au titre des charges impayées au 5 février 2018.

— Déclare recevable la demande de M^me Z ès-qualités de tutrice de M^me E Y visant à enjoindre au syndicat des copropriétaires de produire l’état daté pour la vente de l’appartement de M^me Y sous astreinte.

— Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier […] à Toulouse, représenté par la SELARL A B à délivrer à M^me Z ès-qualités de tutrice de M^me E Y l’état daté nécessaire à la vente du bien immobilier appartenant à M^me E Y dans la copropriété du […] à Toulouse, sur première demande du notaire devant recevoir la vente et à défaut, sur demande de M^me Z ès-qualités elle même, dans un délai de huit jours de la demande à défaut de quoi il sera tenu à une astreinte de 50€ par jour de retard pendant 30 jours.

— Vu l’article 700 du code de procédure civile, déboute les parties de leur demande.

— Les parties succombant toutes deux, elles devront supporter les dépens de première instance et d’appel pour moitié chacune.

— Autorise, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, les avocats de la cause qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I. ANGER C. BENEIX-BACHER