Cour d'appel de Versailles, 3e chambre, 17 juin 2021, n° 19/08286

COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50A

3^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 17 JUIN 2021

N° RG 19/08286

N° Portalis DBV3-V-B7D-TS6Z

AFFAIRE :

SCI SAK

C/

E Z

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 14 Octobre 2019 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° Chambre : 2

N° RG : 18/05959

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e C D de la SCP FINKELSTEIN/DAREL/AZOULAY/ROLLAND/D

M^e Julien AUCHET de la SCP EVODROIT-SCP INTER BARREAUX D’AVOCATS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX SEPT JUIN DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SCI SAK

N° SIRET : 490 63 0 2 82

[…]

[…]

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e C D de la SCP FINKELSTEIN/DAREL/AZOULAY/ROLLAND/D, Postulant, avocat au barreau du VAL D’OISE, vestiaire : 10 – N° du dossier 2180388

Représentant : M^e Stephan ZITZERMANN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R149

APPELANTE

****************

Madame E Z

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Julien AUCHET de la SCP EVODROIT-SCP INTER BARREAUX D’AVOCATS, Postulant, avocat au barreau du VAL D’OISE, vestiaire : 13 -

Représentant : M^e Angélique ALVES, Plaidant, avocat au barreau du VAL D’OISE, vestiaire : 13

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 08 Avril 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-José BOU, Président chargé du rapport, et Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-José BOU, Président,

Madame Françoise BAZET, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Claudine AUBERT,

Par acte authentique reçu le 19 septembre 2011, M^me E Z a vendu à la société Sak, représentée par ses associés M^me G X et M. H Y, un pavillon à usage d’habitation situé […], en réservant à son profit un droit d’usage et d’habitation du bien vendu jusqu’à son décès, moyennant le prix de 274 620 euros, converti immédiatement en une rente annuelle et viagère de 21 000 euros indexée, payable en 12 termes égaux de 1 750 euros le 1^er de chaque mois, et pour la première fois 1^e 1^er octobre 2011.

Selon le même acte, M^me X et M. Y se sont portés caution solidaire de la société Sak envers M^me Z pour le paiement de la rente viagère.

A partir de 2014-2015, la société Sak a réglé de nombreuses mensualités avec retard.

Par lettre recommandée du 5 avril 2018, M^me Z a mis en demeure la société Sak de régler l’arriéré. Cette lettre n’a pu être distribuée, le destinataire étant inconnu à l’adresse.

Suivant acte d’huissier des 23 et 30 mai 2018, M^me Z a fait délivrer à la société Sak et à M^me X une assignation devant le tribunal de grande instance de Pontoise en résolution du contrat de vente et paiement, cet acte valant commandement de payer dans un délai de 15 jours la somme en principal de l7 464,56 euros.

Par jugement du 14 octobre 2019, le tribunal a :

— dit que le commandement de payer délivré le 30 mai 2018 à la société Sak n’a pu avoir pour effet de mettre en oeuvre la clause de résiliation de plein droit contenue dans l’acte du l9 septembre 2011,

— prononcé la résolution judiciaire de la vente reçue le 19 septembre 2011 par M^e Chappat-Mouliade, notaire à Paris 11^e, entre M^me Z et la société Sak, portant sur un pavillon sis […], 355 et 356,

— fixé à la somme de 110 499,06 euros la clause pénale insérée dans l’acte du 19 septembre 2011,

— condamné en conséquence M^me Z à restituer à la société Sak la somme de l2 277,67 euros,

— condamné la société Sak à payer à M^me Z la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné la société Sak aux dépens, dont distraction au profit de la société Evodroit, conformément aux termes de l’article 699 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu a exécution provisoire.

Suivant déclaration du 29 novembre 2019, la société Sak a interjeté appel du jugement en ses dispositions relatives au prononcé de la résolution judiciaire de la vente, à la fixation de la clause pénale, à la condamnation de M^me Z au paiement de la somme de 12 277,67, à l’article 700 du code de procédure civile et en celles l’ayant déboutée de ses demandes subsidiaires.

La société Sak prie la cour, par dernières conclusions du 20 janvier 2021, de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a dit que le commandement de payer délivré le 30 mai 2018 à la société Sak n’a pu avoir pour effet de mettre en 'uvre la clause de résiliation de plein droit contenue

dans l’acte du 19 septembre 2011,

— l’infirmer en toutes ses autres dispositions,

— débouter M^me Z de toutes ses demandes,

subsidiairement, si la résolution judiciaire de la vente du 19 septembre 2011 était confirmée :

— condamner M^me Z à rembourser à la société Sak les arrérages de rente viagère indûment versés depuis la résolution de la vente qui a pris effet à la date du jugement entrepris, le 14 octobre 2019,

— réformer le jugement en ce qui concerne le montant de la clause pénale et en conséquence :

fixer à la somme de 136 679,70 euros la clause pénale insérée dans l’acte du 19 septembre 2011,

♦

condamner M^me Z à restituer à la société Sak la somme de 15 186,63 euros,

♦

subsidiairement, s’il était fait droit à la demande de résolution de plein droit du contrat de vente viagère un mois après la délivrance du commandement de payer, soit le 30 juin 2018 :

— condamner M^me Z à rembourser à la société Sak les arrérages de rente viagère indûment versés depuis la résolution de la vente qui a pris effet le 30 juin 2018,

— confirmer le jugement en ce qu’il a fixé la clause pénale à la somme de 110 499,06 euros et condamné M^me Z à restituer à la société Sak la somme de 12 277,67 euros,

— condamner M^me Z à payer à la société Sak la somme de 2 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M^me Z aux entiers dépens.

Par dernières écritures du 21 mai 2020, M^me Z prie la cour de :

à titre principal :

— infirmer le jugement en ce qu’il a dit que le commandement de payer délivré le 30 mai 2018 à la société Sak n’a pu avoir pour effet de mettre en 'uvre la clause de résiliation de plein droit contenue dans l’acte du 19 septembre 2011 et en ce que le montant des arrérages perçus a été qualifié de clause pénale,

— prononcer la résolution de plein droit du contrat de vente viagère dressé le 19 septembre 2011, en l’étude de M^e Chappat-Moulade, notaire à Paris, aux torts exclusifs de la société Sak,

— déclarer acquis à M^me Z les arrérages perçus pendant la durée du contrat à titre de réparation,

à titre subsidiaire :

— confirmer le jugement ayant prononcé la résolution judiciaire du contrat de vente viagère dressé le 19 septembre 2011, en l’étude de M^e Chappat-Mouliade, notaire à Paris, aux torts exclusifs de la société Sak,

— déclarer que les sommes perçues par M^me Z lui resteront acquises conformément au contrat,

— débouter la société Sak de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— ordonner la publication de l’arrêt à intervenir au fichier immobilier territorialement compétent, à la charge de la plus diligente des parties et aux frais de la société Sak,

— condamner la société Sak à payer à M^me Z la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, outre aux entiers dépens.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 mars 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le tribunal a considéré ne pouvoir constater la résolution de plein droit de la vente aux motifs que le commandement de payer ordonnait le paiement de la somme réclamée dans un délai de quinze jours et ne reproduisait pas les termes de la clause résolutoire figurant dans l’acte authentique.

M^me Z forme appel incident de ce chef. Elle fait valoir que le commandement mentionne de manière explicite son intention de mettre en oeuvre la clause résolutoire et que rien n’impose qu’elle soit reproduite. Elle relève que le commandement impartit aussi un délai pour procéder au paiement de la somme due et que le règlement n’est intervenu qu’après son expiration, la dette n’ayant été apurée que durant l’été 2018.

La société Sak rétorque que le commandement ne l’a pas avisée du délai imparti d’un mois pour remplir ses obligations, que la mention relative au délai de quinze jours contredit la clause résolutoire et que le B n’a pas satisfait aux dispositions de l’article 1225, alinéa 2, du code civil, faute de reproduire la clause résolutoire. Elle affirme que ces irrégularités lui ont fait grief, l’empêchant de prendre la mesure exacte des injonctions qui lui étaient faites. Elle ajoute que le paiement des causes du commandement dans le mois du commandement n’est pas contesté.

***

Si l’article 1978 du code civil dispose que le seul défaut de paiement des arrérages de la rente ne donne au B que le droit de saisir et de faire vendre les biens de son débiteur et de faire ordonner ou consentir, sur le produit de la vente, l’emploi d’une somme suffisante pour le service des arrérages, il est de principe qu’il est permis aux parties de déroger à cette règle qui n’est pas d’ordre public par l’adoption d’une clause résolutoire de plein droit.

Au cas d’espèce, tel est le cas, l’acte de vente contenant la clause suivante :

'En outre, et par dérogation des dispositions de l’article 1978 du code civil, il est expressément convenu qu’à défaut de paiement à son exacte échéance, d’un seul terme de la rente viagère présentement constituée, la vente sera de plein droit et sans mise en demeure préalable, purement et simplement résolue sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire, un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux contenant déclaration par le B de son intention d’user du bénéfice de la présente clause'.

L’assignation contenant commandement de payer indique quant à elle :

'A°) DELIVRE COMMANDEMENT DE PAYER à la SCI SAK de s’acquitter par tous moyens, dans un délai de 15 jours de la remise des présentes, de la somme en principal, arrêtée au mois de juin 2018, de 17 464,56 euros, outre intérêts au taux légal.

B°) DECLARE par la présente :

que le B entend mettre en oeuvre la clause résolutoire prévue en page 5 de l’acte notarié de vente en viager compte tenu du défaut de règlement, et solliciter l’application de l’engagement de caution (…)'.

Cet acte impartit ainsi à la société Sak un délai de quinze jours pour régulariser l’arriéré et énonce l’intention de M^me Z de se prévaloir de la clause résolutoire, laquelle prévoit qu’elle joue non pas quinze jours mais un mois après un commandement de payer resté infructueux, sans reproduire expressément ladite clause et le délai fixé dans celle-ci. Le commandement libellé de la sorte n’a pas permis à la société Sak de prendre la mesure exacte des injonctions faites ainsi que d’y apporter la réponse appropriée dans le délai requis et n’a pu produire effet.

Par suite, le tribunal a à raison considéré qu’il ne pouvait constater la résolution de plein droit de la vente quand bien même, contrairement à ce qu’il a retenu, la société Sak ne justifie pas, par les relevés de compte bancaire produits, avoir payé l’intégralité des causes du commandement dans le mois de sa délivrance, le 30 mai 2018, ce qui est contesté par M^me Z qui argue de règlements intervenus en juin mais aussi en juillet 2018.

Sur la résolution judiciaire et la publication de la décision

Au visa de l’article 1184 ancien du code civil, le tribunal a retenu que les retards réitérés dans le paiement des loyers et leur absence de paiement pendant de nombreux mois sans raison justifiée constituaient une violation grave et renouvelée des obligations contractuelles alors que le paiement régulier de la rente était essentiel pour M^me Z, âgée de 85 ans et aux ressources modestes. Il a en conséquence prononcé la résolution judiciaire de la vente. Il a estimé qu’il appartenait aux parties de se préoccuper de la publication du jugement.

La société Sak s’oppose à la résolution judiciaire, faisant valoir que les retards de paiement s’expliquent par la grave maladie du conjoint de M^me X dont il est justifié en appel et qui l’ont désorganisée, que l’intégralité de la dette a été réglée dans le délai du commandement et qu’elle est à jour de ses paiements depuis deux ans.

M^me Z conclut à la confirmation du jugement aux motifs que la défaillance de la société Sak n’a été ni temporaire, ni causée par les ennuis de santé de M. A et que M^me X ne fournit pas d’élément sur ses revenus et sur la gestion de la société Sak, qui a fait l’objet d’une radiation administrative. Elle demande à la cour d’ordonner la publication de l’arrêt à intervenir au fichier immobilier territorialement compétent, à la charge de la partie la plus diligente et aux frais de la société Sak.

***

Le fait que l’acte de vente ait réservé une faculté de résolution unilatérale au vendeur démontre que les parties ont entendu déroger à l’article 1978 du code civil et n’est pas de nature à empêcher le vendeur de se prévaloir des dispositions de l’article 1184 du même code, dans sa version applicable antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, en demandant la résolution de la vente pour inexécution de ses obligations par l’autre partie, les vices du commandement n’ayant d’autre effet que de faire obstacle à la résolution de plein droit du contrat.

Il résulte des pièces versées aux débats qu’à partir de 2014, les arrérages ont été le plus souvent

réglés avec retard, qu’en 2015, plusieurs mensualités n’ont pas été réglées, qu’il en a été de même en 2016 et qu’aucune mensualité n’a été payée entre les mois de juin 2017 et mars 2018.

Si l’appelante prouve que M. A, ex époux de M^me X dont elle est divorcée depuis 2010, a été hospitalisé à l’étranger en avril 2016 et suit une thérapie depuis mai 2017 en raison de troubles psychologiques, ces éléments ne sauraient expliquer les incidents de paiement survenus antérieurement, dès 2014, et ne renseignent pas sur la situation financière de la société Sak et de ses associés, dont les revenus sur la période incriminée ne sont pas justifiés. Les retards réitérés dans le règlement des arrérages et leur absence de paiement pendant de nombreux mois, sans motif valable et prouvé, constituent une violation suffisamment grave et renouvelée des obligations contractuelles alors que le paiement régulier de la rente constitue un revenu essentiel pour M^me Z, personne âgée née le […].

Le tribunal sera donc approuvé d’avoir prononcé la résolution judiciaire de la vente.

En application de l’article 28 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, il y a lieu d’ordonner la publication du présent arrêt confirmant le jugement ayant prononcé la résolution de la vente au service chargé de la publicité foncière du lieu de la situation de l’immeuble, le jugement étant infirmé en ce sens. Cette publication aura lieu à la charge de la partie la plus diligente et aux frais de la société Sak.

Sur la fixation de la date de résolution de la vente au 23 juin 2018

Si la société Sak a fait appel de la disposition du jugement l’ayant déboutée de la demande de fixation de la date de la résolution de la vente au 23 juin 2018, elle ne développe pas de moyen de ce chef et ne réitère pas cette demande devant la cour. La disposition concernée doit donc être confirmée.

Sur le remboursement des arrérages versés depuis la résolution de la vente

La société Sak affirme avoir continué à payer la rente de 1 818,10 euros par mois pendant la procédure judiciaire et sollicite le remboursement des arrérages versés depuis la résolution de la vente ayant pris effet à la date du jugement entrepris, le 14 octobre 2019.

***

La société Sak ne justifie nullement du bien-fondé de ses allégations, les relevés de compte bancaire qu’elle produit portant exclusivement sur l’année 2018. Elle sera déboutée de sa demande.

Sur les arrérages perçus pendant la durée du contrat

Le tribunal a retenu que la clause prévoyant qu’en cas de résolution, tous les arrérages perçus par le B lui seront définitivement acquis s’analysait en une clause pénale. Il a estimé qu’une telle clause constituait un avantage manifestement excessif, la totalité des arrérages perçus représentant près de la moitié du prix de vente estimé alors que M^me Z s’étant réservé le droit d’usage et d’habitation, l’acquéreur n’était jamais entré en jouissance. Il a fixé à la somme de 110 499,06 euros le montant de la clause pénale et condamné en conséquence M^me Z à restituer à la société Sak la somme de 12 277,67 euros.

La société Sak approuve la qualification de clause pénale mais soutient que M^me Z n’a pas perçu une somme totale de 122 776,73 euros comme indiqué dans le jugement mais celle de 151 866,33 euros, représentant 122 776,73 euros jusqu’au 23 juin 2018 et 29 089,60 euros du 23 juin 2018 au 14 octobre 2019. Elle demande à la cour de juger que la clause est manifestement excessive, de la fixer à la somme de 136 679,70 euros et d’ordonner le remboursement de celle de 15 186,63

euros représentant 10% des arrérages versés depuis le début de la vente.

M^me Z soutient que la société Sak ayant fautivement manqué à ses obligations, les arrérages versés lui resteront acquis à titre de réparation. Elle fait valoir que la rente lui a permis d’assurer sa subsistance pendant l’exécution du contrat et qu’il serait injuste de lui ordonner la restitution même partielle de la somme perçue. Elle conteste la qualification de clause pénale retenue par le tribunal, affirmant qu’il s’agit d’une indemnité compensant l’immobilisation du bien et l’interdiction de le céder à un tiers, laquelle n’est n’est pas réductible. En toute hypothèse, elle dénie son caractère manifestement excessif.

***

L’acte de vente stipule :

'Dans ce cas (résolution de la vente), tous les arrérages perçus par le B, toutes sommes payées comptant et notamment la partie du prix stipulée payable comptant, et tous embellissements et améliorations apportées aux BIENS objet des présentes seront de plein droit et définitivement acquis au B, sans recours ni répétition de la part du DEBIRENTIER défaillant, et à titre de dommages et intérêts et d’indemnité forfaitaire fixés'.

La clause d’un contrat de rente viagère prévoyant qu’en cas de résolution du contrat à raison de l’inexécution de l’obligation de paiement de la rente viagère, les arrérages perçus par le B lui demeureront acquis à titre d’indemnité s’analyse en une clause pénale, le juge pouvant modérer la pénalité si elle est manifestement excessive.

La cour observe d’abord que les allégations de la société Sak quant au montant des arrérages versés ne sont pas justifiées, en tout cas pas en totalité, les relevés de compte bancaire qu’elle verse aux débats s’arrêtant à la fin du mois d’août 2018.

Elle considère ensuite que le montant de la peine conventionnellement fixé est une juste indemnisation du préjudice subi par M^me Z qui s’est trouvée dans une situation d’insécurité financière provoquée par les retards réitérés de paiement des arrérages puis confrontée à un impayé particulièrement conséquent et durable alors que comme elle le fait valoir, la rente était destinée à assurer sa subsistance et ses besoins.

Il convient de souligner enfin la nature par essence aléatoire du contrat en cause et l’immobilisation du bien jusqu’à la résolution de la vente, M^me Z n’ayant pu le céder à un tiers pour obtenir un capital ou une rente viagère d’un autre acquéreur.

En considération de ces éléments, la clause n’apparaît pas manifestement excessive. Le jugement sera infirmé en ce qu’il a fixé à une certaine somme la clause pénale et condamné en conséquence M^me Z à restituer la somme de 12 277,67 euros. La société Sak sera déboutée de ses demandes relatives à la clause pénale, la cour jugeant que tous les arrérages perçus par M^me Z jusqu’au jour de la résolution de la vente lui sont acquis.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le jugement sera confirmé sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile. La société Sak sera condamnée aux dépens d’appel et à payer à M^me Z une indemnité de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés par elle en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions sauf en qu’il a débouté M^me Z de sa demande relative à la publication du jugement, fixé à la somme de 110 499,06 euros la clause pénale et condamné M^me Z à payer à la société Sak la somme de 12 277,67 euros;

Statuant à nouveau dans cette limite et ajoutant :

Ordonne la publication du présent arrêt confirmant le jugement ayant prononcé la résolution de la vente reçue le 19 septembre 2011 entre M^me Z et la société Sak, portant sur un bien situé […], au service chargé de la publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble, à la charge de la partie la plus diligente et aux frais de la société Sak ;

Dit que tous les arrérages perçus par M^me Z jusqu’au jour de la résolution de la vente lui sont acquis ;

Condamne la société Sak à payer à M^me Z la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne la société Sak aux dépens d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-José BOU, Président et par Madame Claudine AUBERT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,