LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que le contrat n° 1664 avait été souscrit pour une durée de quinze ans renouvelable par périodes de cinq ans et que le contrat n° 1688 l’avait été pour une période de douze mois renouvelable par tacite reconduction et relevé que les deux contrats avaient été signés par la société Sagim, syndic, avec le cachet « syndicat des copropriétaires de Grigny II », que la société Sagim n’avait pas obtenu l’autorisation préalable de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires et que ceux-ci ne relevaient pas de l’administration courante et n’avaient pas pour objet des travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, la cour d’appel, qui n’était tenue de procéder, ni à une recherche relative à la qualité de mandataire qualifié du syndic que ses constatations rendaient inopérante, ni à une recherche non demandée sur la ratification du mandat, a pu retenir qu’il incombait à la société Alarm’veille de vérifier si le syndic était autorisé à souscrire les contrats et que cette société ne pouvait pas valablement opposer sa croyance légitime dans les pouvoirs du syndic ni invoquer la théorie du mandat apparent, et a ainsi légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Alarm’veille aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Alarm’veille et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Grigny II représenté par MM. X… et Y…, ès qualités, la somme globale de 2 500 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente mai deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Roger et Sevaux, avocat aux Conseils pour la société Alarm’veille

Il est fait grief à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir débouté la société Alarm’Veille de sa demande tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires Grigny II à lui payer, assorties des intérêts de droit à compter du 19 mai 2008, les sommes de 430, 56 euros TTC au titre du contrat n° 1688 en date du 1^er janvier 2004 et 53. 217, 20 euros TTC au titre du contrat n° 1664 conclu le 1^er janvier 2004 ;

Aux motifs qu’il apparaît des pièces versées aux débats que :- le contrat d’abonnement au service de télésurveillance n° 1664, daté du 1^er janvier 2004, a été souscrit par Sagim, avec le cachet « syndicat des copropriétaires de Grigny 2 S/ C Sagim », pour une durée de 15 ans, renouvelable par période de 5 ans, moyennant une redevance mensuelle de 2. 217, 38 euros TTC, payable d’avance trimestriellement ;- le contrat d’abonnement au service de télésurveillance n° 1668, daté du 1^er janvier 2004, a été souscrit par Sagim avec le même cachet, pour une durée de 12 moins renouvelable par tacite reconduction aux termes des conditions générales, moyennant une redevance mensuelle de 47, 84 euros TTC ;- le 30 juin 2006, Sagim a notifié à la société Alarm’Veille qu’elle résiliait le contrat concernant la télésurveillance des locaux sis 13 square Surcouf à Grigny 2 à compter du 1^er juillet 2006, date à laquelle elle quittait les locaux ;- la société Alarm’Veille lui a répondu, le 30 octobre 2006, que la surveillance de ces locaux faisait l’objet du contrat n° 1664 concernant le 3 rue Massena à Grigny 2 qu’elle continuait à le gérer, même si les installations étaient à ce jour en panne et les locaux inaccessibles ; qu’elle lui rappelait les nombreux impayés et ses lettres restées sans réponse ; qu’il n’est pas contesté que Sagim n’avait pas obtenu l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires de Grigny 2 avant de souscrire les contrats de télésurveillance ; que ces contrats, dont l’un engageait la copropriété pour une durée de 15 ans, ne constituent pas des contrats relevant de l’administration courante ; qu’ils n’ont pas pour objet des travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble ; qu’en conséquence, il incombait à la société Alarm’Veille de vérifier si le syndic était autorisé à les souscrire ; que des lors, cette société, qui ne peut valablement opposer sa croyance légitime dans les pouvoirs du syndic, n’est pas fondée à invoquer la théorie du mandat apparent ; que l’action fondée sur l’enrichissement sans cause ne peut être admise pour suppléer celle qui se heurte à un obstacle de droit, soit en l’espèce l’absence de pouvoir du syndic ; qu’en conséquence, le jugement doit être infirmé et la société Alarm’Veille déboutée de toutes ses demandes ;

Alors qu’une personne peut être engagée sur le fondement d’un mandat apparent, à la condition que la croyance du tiers aux pouvoirs du prétendu mandataire soit légitime, ce caractère supposant que les circonstances autorisaient le tiers à ne pas vérifier lesdits pouvoirs ; qu’en écartant la croyance légitime de la société Alarm’Veille, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le fait que le syndic était le mandataire qualifié du syndicat et s’était fait connaître à celle-ci en tant que mandataire dudit syndicat, qualité par lui avancée lors de la signature des contrats, comme l’atteste le cachet « Syndicat des propriétaires de Grigny 2, S/ C Sagim » par lui utilisé, n’autorisait pas la société Alarm’Veille à ne pas vérifier les pouvoirs du syndic, la Cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1998 du Code civil ;

Alors, subsidiairement, que la ratification par le mandant d’un acte accompli par le mandataire au-delà des limites de son mandat peut être tacite et résulter de tout comportement annonçant une volonté certaine d’approuver ce qui a été fait par le mandataire ; qu’en ne recherchant pas, comme il était soutenu, si le paiement par le syndicat des copropriétaires, pendant plusieurs années, des factures afférentes aux contrats litigieux, n’emportait pas ratification, par le syndicat, des contrats signés en son nom par le syndic avec la société Alarm’Veille, la Cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1985 et 1998, alinéa 2, du Code civil ;