Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 19 décembre 2023 et le 24 septembre 2025, la SCI MG Patrimoine, représentée par M^e Colas, demande au tribunal :

1°)

de condamner la communauté urbaine d’Alençon à lui verser la somme de 102 246,97 euros, somme à parfaire, en réparation des préjudices subis en lien avec l’illégalité fautive de l’arrêté du 12 mars 2021 par lequel le président de la communauté urbaine d’Alençon s’est opposé à la déclaration préalable déposée par la société Carglass ;

2°)

de mettre à la charge de la communauté urbaine d’Alençon une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- en adoptant un arrêté portant opposition à déclaration préalable entaché de plusieurs illégalités, la communauté urbaine d’Alençon a commis une faute de nature à engager sa responsabilité ;

- elle est fondée à demander que la communauté urbaine d’Alençon l’indemnise des préjudices subis en lien direct avec cette faute ;

- le préjudice financier subi doit être évalué à la somme de 92 246,97 euros ;

- le préjudice moral et les troubles dans les conditions d’existence subis doivent être évalués à la somme de 10 000 euros.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 24 avril 2024 et le 15 octobre 2025, la communauté urbaine d’Alençon, représentée par la SELARL Cabinet Coudray, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de la requérante sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- il n’existe pas de lien de causalité entre les préjudices invoqués et la faute commise ;

- les préjudices allégués ne sont pas établis ;

- à tout le moins, les montants d’indemnisation susceptibles d’être accordés doivent être ramenés à de plus justes proportions ;

- la négligence dont a fait preuve la société requérante dans la recherche d’un nouveau locataire est de nature à l’exonérer de sa responsabilité.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des collectivités territoriales ;

- le code des relations entre le public et l’administration ;

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Pringault, conseiller ;

- les conclusions de M. Blondel, rapporteur public ;

- les observations de M^e Colas, avocat de la SCI MG Patrimoine, et de la SELARL Cabinet Coudray, avocat de la communauté urbaine d’Alençon.

Considérant ce qui suit :

La société MG Patrimoine, propriétaire d’un ensemble immobilier à usage de commerce à Condé-sur-Sarthe, a conclu le 30 novembre 2020 une promesse de bail commercial avec la société Carglass en vue de la location par celle-ci d’une cellule commerciale. Le 10 décembre 2020, la société Carglass a déposé une déclaration préalable portant sur la modification des façades de la cellule commerciale, notamment par la création d’un rideau métallique sur la façade avant et d’une porte sectorielle sur la façade arrière. Une décision tacite de non-opposition à déclaration préalable est née le 10 janvier 2021. Par un arrêté du 12 mars 2021, le président de la communauté urbaine d’Alençon s’est opposé à la déclaration préalable. La société MG Patrimoine a formé un recours gracieux contre cet arrêté, qui a été rejeté le 10 juin 2021. Par un jugement n° 2101476 du 23 mars 2023, le tribunal administratif de Caen a annulé l’arrêté du 12 mars 2021 ainsi que la décision du 10 juin 2021 rejetant le recours gracieux formé à son encontre. Le 31 août 2023, la société MG Patrimoine a présenté une réclamation préalable en vue d’être indemnisée des préjudices qu’elle estime avoir subis en lien avec l’illégalité de l’arrêté du 12 mars 2021 portant opposition à déclaration préalable. Cette réclamation ayant été implicitement rejetée, la SCI MG Patrimoine demande, par sa requête, de condamner la communauté urbaine d’Alençon à lui verser la somme de 102 246,97 euros en réparation des préjudices subis en lien avec l’illégalité fautive de l’arrêté du 12 mars 2021 par lequel le président de la communauté urbaine d’Alençon s’est opposé à la déclaration préalable déposée par la société Carglass.

Sur la faute de la communauté urbaine d’Alençon :

Par un jugement n° 2101476 du 23 mars 2023, devenu définitif, le tribunal administratif de Caen a jugé que l’arrêté du 12 mars 2021 était intervenu au terme d’une procédure irrégulière au regard des dispositions de l’article L. 121-1 du code des relations entre le public et l’administration, que le motif tiré de ce que le projet, en créant une cinquième cellule commerciale, méconnaissait des décisions précédemment rendues au titre de la réglementation relative aux autorisations d’exploitation commerciale et aux règles d’urbanisme était entaché d’erreur de droit et que le motif tiré de l’existence de risques pour la sécurité publique était entaché d’une erreur d’appréciation. Ces illégalités, constatées par un jugement dont le dispositif et les motifs qui en sont le support nécessaire sont revêtus de l’autorité absolue de la chose jugée, constituent, ainsi que le reconnaît d’ailleurs l’administration dans ses écritures en défense, une faute de la communauté urbaine d’Alençon de nature à engager sa responsabilité.

Sur le lien de causalité entre la faute de la communauté urbaine d’Alençon et les préjudices allégués par la société requérante :

La responsabilité d’une personne publique n’est susceptible d’être engagée que s’il existe un lien de causalité suffisamment direct entre les fautes commises par cette personne et le préjudice subi par la victime.

En premier lieu, la communauté urbaine d’Alençon fait valoir que le projet de location en cause n’aurait pas pu aboutir en l’absence d’obtention d’une autorisation d’exploitation commerciale. Il ne ressort toutefois pas de la décision n° 420857 rendue par le Conseil d’Etat le 18 novembre 2020, à laquelle se rapporte la collectivité pour étayer son argumentation, ni d’aucun des autres éléments dont l’administration se prévaut dans ses observations en défense, que le projet de création d’une cinquième cellule commerciale était nécessairement soumis à une autorisation d’aménagement commercial et qu’à ce titre l’activité projetée par la société Carglass n’aurait pu être légalement exploitée dans ces locaux.

En second lieu, la promesse de bail commercial conclue le 30 novembre 2020 entre la SCI MG Patrimoine et la SAS Carglass comportait deux conditions suspensives, relatives, pour la première, à l’obtention d’une autorisation d’urbanisme purgée de tout recours au plus tard le 31 mai 2021 et, pour la seconde, au recueil, au plus tard à cette même date, de l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires quant à la modification de deux places de stationnement devant le lot loué.

S’agissant de la première condition suspensive, la promesse de bail du 30 novembre 2020 prévoyait un dépôt de déclaration préalable au plus tard le 15 décembre 2020 en vue de l’obtention d’une autorisation d’urbanisme devenue définitive au plus tard le 31 mai 2021. Alors que la déclaration préalable a été déposée par la société Carglass le 10 décembre 2020, il ne résulte pas de l’instruction, contrairement à ce que fait valoir l’administration en défense, que la promesse de bail serait devenue caduque en raison d’un dépôt tardif de cette déclaration préalable avant l’intervention de la décision fautive du 12 mars 2021.

S’agissant de la seconde condition suspensive, il est constant que l’accord des copropriétaires requis n’avait pas encore été obtenu à la date d’intervention de la décision fautive du 12 mars 2021. Toutefois, alors que la réalisation de cette condition suspensive, prévue au profit du bailleur, ne présentait plus d’intérêt pour la SCI MG Patrimoine après le refus illégalement opposé le 12 mars 2021 à la déclaration préalable déposée par la société Carglass, conduisant à l’abandon du projet de location, l’absence d’obtention de cet accord avant l’échéance de la promesse de bail n’apparaît pas, dans les circonstances de l’espèce, de nature à rompre le lien de causalité entre la faute commise par la communauté urbaine d’Alençon et les préjudices dont la SCI MG Patrimoine demande réparation.

Il résulte de tout ce qui précède que l’opposition illégale à la déclaration préalable déposée par la société Carglass doit être regardée comme la cause directe de la non-réalisation de la location qui devait être consentie par la SCI MG Patrimoine à la SAS Carglass. Par suite, la société requérante est fondée à demander réparation des préjudices résultant directement de l’impossibilité de louer cette cellule commerciale à la société Carglass.

Sur les préjudices :

En ce qui concerne le préjudice financier :

La perte de bénéfices ou le manque à gagner découlant de l’impossibilité de réaliser une opération immobilière en raison d’une opposition illégale à déclaration préalable revêt un caractère éventuel et ne peut, dès lors, en principe, ouvrir droit à réparation. Il en va toutefois autrement si le requérant justifie de circonstances particulières, telles que des engagements souscrits par de futurs locataires ou l’état avancé des négociations commerciales avec ces derniers, permettant de faire regarder ce préjudice comme présentant, en l’espèce, un caractère direct et certain. Il est fondé, si tel est le cas, à obtenir réparation au titre du bénéfice qu’il pouvait raisonnablement attendre de cette opération.

En l’espèce, alors que la promesse de bail conclue le 30 novembre 2020 prévoyait une réitération du bail commercial au plus tard le 31 mai 2021 sous réserve de la réalisation de plusieurs conditions suspensives et que, comme il a été dit au point 8, l’absence de signature du bail résulte directement de l’opposition de la communauté urbaine d’Alençon à la déclaration préalable déposée par la SAS Carglass, la SCI MG Patrimoine justifie de circonstances particulières permettant de faire regarder la perte de bénéfices ou le manque à gagner découlant de l’impossibilité de concrétiser cet engagement de bail comme un préjudice présentant un caractère direct et certain avec l’illégalité fautive dont est responsable la collectivité.

Toutefois, d’une part, si la société MG Patrimoine soutient que les préjudices subis doivent être calculés à partir du 10 janvier 2021, date à laquelle sa déclaration préalable reçue le 10 décembre 2020 a été tacitement acceptée par la communauté urbaine d’Alençon, aucun élément ne permet de retenir que le bail authentique aurait pu être conclu à cette date. Comme le rappelle l’administration en défense, cette décision tacite pouvait être légalement retirée pendant un délai de trois mois, soit jusqu’au 10 avril 2021, de telle sorte que la première condition suspensive ne pouvait pas, en toute hypothèse, être réalisée avant cette date. Par ailleurs, s’agissant de la condition suspensive mentionnée au point 7, la société requérante reconnaît elle-même dans ses écritures qu’à la date à laquelle l’autorité administrative a pris la décision illégale du 12 mars 2021, aucune démarche tendant à obtenir l’accord des copropriétaires quant au projet de modification des places de stationnement n’avait été initiée. Au regard de l’ensemble de ces éléments, alors que la date limite pour la réalisation de ces deux conditions suspensives était fixée au 31 mai 2021, il y a lieu de retenir la date du 1er juin 2021 comme la date à laquelle le bail commercial aurait été conclu entre la société MG Patrimoine et la société Carglass en l’absence d’opposition illégale à la déclaration préalable déposée par cette dernière.

D’autre part, si la société requérante se plaint de ce que le loyer versé à compter du 1er octobre 2022 par le nouvel occupant de la cellule commerciale est inférieur au loyer qui avait été convenu avec la société Carglass, et sollicite une indemnisation correspondant à la différence entre le montant initialement envisagé avec la SAS Carglass et le montant perçu de la SAS Cicleo à compter du 1er octobre 2022, il ne résulte pas de l’instruction que la détermination de ce nouveau montant de loyer présenterait un lien avec la faute commise par l’administration en s’opposant à la déclaration préalable déposée par la précédente société pour la location des mêmes locaux.

Il s’ensuit que la période à prendre en compte pour la détermination du préjudice financier subi par la société MG patrimoine du fait de l’absence de signature d’un bail commercial avec la société Carglass s’étend du 1er juin 2021 au 30 septembre 2022.

S’agissant de la perte de loyers :

La promesse de bail commercial conclue entre la société MG Patrimoine et la société Carglass prévoyait un loyer de 32 500 euros la première année de location, révisé annuellement notamment à partir de l’indice trimestriel des loyers commerciaux publié au trimestre correspondant de l’année précédant la date de révision. La perte des revenus locatifs que la société MG Patrimoine aurait dû percevoir de la société Carglass entre le 1er juin 2021 et le 31 mai 2022 s’élève ainsi à 32 499 euros et la perte de loyers entre le 1er juin et le 30 septembre 2022, incluant une révision de son montant à compter du 1er juin 2022, s’élève à 11 207,84 euros. Dans ces conditions, le préjudice indemnisable au titre de la perte de loyers, correspondant à seize mensualités, doit être fixé à la somme de 43 706,84 euros.

S’agissant des charges locatives :

La promesse de bail commercial conclue entre la société MG Patrimoine et la société Carglass prévoyait que cette dernière devait prendre à sa charge ou rembourser au bailleur les charges de toutes natures, relatives aux lieux loués et aux parties communes de l’ensemble immobilier duquel dépendent les locaux loués. En l’espèce, la société requérante justifie s’être acquittée de charges locatives de 1 239,01 euros pour la période du 10 janvier au 31 décembre 2021 et de 1 092,19 euros pour la période du 1er janvier au 30 septembre 2022. Alors que la période à prendre en compte pour l’évaluation du préjudice s’étend du 1er juin 2021 au 31 septembre 2022, le montant de ces charges, qui n’ont pu être récupérées auprès d’un locataire en l’absence de signature du bail commercial prévu avec la société Carglass, s’élève à 744 euros pour la période de 214 jours durant laquelle les locaux n’ont pas été loués pendant l’année 2021 et à 1092,19 euros pour la période de neuf mois d’absence de mise en location pendant l’année 2022. Dans ces conditions, il sera fait une exacte appréciation du préjudice subi à ce titre en accordant la somme de 1 836,19 euros à la société requérante.

S’agissant de la taxe foncière :

La promesse de bail commercial conclue entre la société MG Patrimoine et la société Carglass prévoyait que cette dernière rembourse au bailleur la taxe foncière afférente au lot loué. La société requérante justifie s’être acquittée d’une taxe foncière d’un montant de 2 920 euros pour l’année 2021 et de 2 551 euros pour l’année 2022. Alors que la période à prendre en compte pour l’évaluation du préjudice s’étend du 1er juin 2021 au 31 septembre 2022, le montant de taxe qui devait être remboursé par la société Carglass à la société requérante s’élève à 1 703,33 euros pour l’année 2021 et à 1 913,25 euros pour l’année 2022. Dans ces conditions, il sera fait une exacte appréciation du préjudice subi à ce titre en accordant la somme de 3 616,58 euros à la société requérante.

Il résulte de tout ce qui précède que la communauté urbaine d’Alençon doit être condamnée à verser à la société MG Patrimoine une somme globale de 49 159,61 euros en réparation du préjudice financier subi en lien avec l’illégalité fautive de l’arrêté du 12 mars 2021.

En ce qui concerne le préjudice moral :

La SCI MG Patrimoine fait état du temps investi et des démarches engagées afin de louer à la société Carglass la dernière des cellules de l’immeuble commercial lui appartenant, projet n’ayant pu aboutir en raison de l’opposition à la déclaration préalable déposée par cette société, illégalement adoptée par la communauté urbaine d’Alençon. Toutefois, la société requérante, personne morale, n’est pas fondée à demander réparation d’un préjudice moral et de troubles dans les conditions d’existence résultant des désagréments endurés en lien avec l’échec du projet de location, dans la mesure où elle ne les a pas personnellement subis. Dès lors qu’elle n’allègue aucun autre élément susceptible de caractériser l’existence d’un préjudice moral qui lui serait propre, les conclusions à fin d’indemnisation de ce chef de préjudice doivent être rejetées.

Sur la cause exonératoire de responsabilité :

La communauté urbaine d’Alençon demande au tribunal de l’exonérer de la totalité de sa responsabilité en raison de la négligence de la société requérante dans la recherche d’un nouvel occupant des locaux après l’échec du projet de location envisagé avec la société Carglass, ce nouveau locataire ayant pris possession des locaux à compter seulement du 1er octobre 2022. Il ne résulte toutefois pas de l’instruction que la SCI MG Patrimoine aurait commis à cet égard une négligence fautive et l’administration n’apporte aucun élément sérieux à l’appui de ses allégations. Par suite, aucune cause exonératoire de responsabilité ne peut être retenue en l’espèce.

Sur les frais liés à l’instance :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de la SCI MG Patrimoine, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, le versement d’une somme au titre des frais exposés par la communauté urbaine d’Alençon et non compris dans les dépens. En revanche, il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la communauté urbaine d’Alençon une somme de 1 500 euros à verser à la SCI MG Patrimoine sur le fondement des mêmes dispositions.

D E C I D E :

Article 1er : La communauté urbaine d’Alençon est condamnée à verser à la SCI MG Patrimoine une somme de 49 159,61 euros.

Article 2 : La communauté urbaine d’Alençon versera à la SCI MG Patrimoine une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la SCI MG PATRIMOINE et à la communauté urbaine d’Alençon.

Délibéré après l’audience du 12 novembre 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Renault, présidente,

M^me Absolon, première conseillère,

M. Pringault, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 4 décembre 2025.

Le rapporteur,

Signé

S. PRINGAULT

La présidente,

Signé

Th. RENAULT

La greffière,

Signé

M. A…

La République mande et ordonne au préfet de l’Orne en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,

M. A…