Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires enregistrés les 16 juillet 2024, 19 novembre 2025 et 19 décembre 2025, la SCI PRL du Val Saint-Martin, représentée par M^e Bousquet, demande au tribunal dans le dernier état de ses écritures :

1°) de condamner la commune des Andelys à lui verser la somme totale de 242 883 euros en réparation des préjudices subis du fait de l’illégalité de la décision du 15 janvier 2021 d’opposition à déclaration préalable pour le remplacement et la construction d’habitations légères de loisirs sur la parcelle cadastrée section AE n°81, assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2024 ;

2°) de mettre à la charge de la commune des Andelys la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la responsabilité pour faute de la commune est engagée dès lors que le maire de la commune des Andelys s’est illégalement opposé à sa déclaration préalable de travaux par une décision du 15 janvier 2021 comme l’a jugé le tribunal administratif de Rouen dans son jugement n° 2102041 du 12 juin 2023 ;

- elle a subi un préjudice direct et certain ;

- son préjudice financier peut être évalué à la somme de 65 521 euros, incluant 521 euros d’intérêts au taux légal sur la période comprise entre l’intervention de la décision en 2021 et la vente du bien en 2023, du fait de la perte de chance de vendre le bien au prix de 780 000 euros, alors que du fait de la décision illégale, la vente s’est réalisée à 715 000 euros ;

- son préjudice économique tenant à l’impossibilité d’exploiter le parc résidentiel à raison de l’absence d’hébergement à louer peut être évalué, compte tenu de la perte de chance et des charges, à la somme de 160 920 euros ;

- son préjudice financier du fait du coût de l’immobilisation du bien jusqu’à sa vente peut être évalué à la somme de 16 442 euros, calculée en tenant compte d’un montant de capital bloqué durant trois ans de 715 000 euros et du taux moyen de placement des obligations entre 2021 et 2023.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 10 septembre 2025 et 5 décembre 2025, la commune des Andelys, représentée par M^e Gillet, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de la requérante une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient qu’aucun des moyens de la requête n’est fondé.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Bellec, premier conseiller,

- les conclusions de M^me Thielleux, rapporteure publique,

- les observations de M^e Bousquet, représentant la SCI PRL du Val Saint-Martin,

- et les observations de M^e Gillet, représentant la commune des Andelys.

La SCI PRL du Val Saint-Martin a produit une note en délibéré enregistrée le 1er mai 2026.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 15 janvier 2021, le maire de la commune des Andelys s’est opposé à la déclaration préalable déposé par la SCI PRL du Val Saint-Martin pour le remplacement de 15 habitations légères de loisirs au sein d’un parc résidentiel de loisirs de 22 emplacements situé sur la parcelle cadastrée AE 81. Par un jugement n° 2102041 du 12 juin 2023, le tribunal administratif de Rouen a annulé cette décision. La SCI PRL du Val Saint-Martin, qui estime avoir subi des préjudices du fait de l’illégalité de cette décision, a adressé le 21 mars 2024, notifiée le 25 mars 2024, une demande indemnitaire préalable au maire de la commune des Andelys qui l’a rejetée implicitement. La requérante demande au tribunal de condamner la commune des Andelys à lui verser la somme totale de 242 883 euros en réparation de ses préjudices.

Sur la responsabilité pour faute :

2. L’illégalité d’une décision prise par l’administration constitue une faute de nature à engager sa responsabilité.

3. Par un jugement du 12 juin 2023, le tribunal administratif de Rouen a annulé la décision du 15 janvier 2021 d’opposition à déclaration préalable aux motifs que les sept motifs de refus invoqués par la commune des Andelys étaient entachés d’illégalité. Dès lors, la requérante est fondée à soutenir que la décision du 15 janvier 2021 est entachée d’une illégalité de nature à engager la responsabilité pour faute de la commune.

Sur la réparation des préjudices :

4. Cette illégalité fautive n’est toutefois susceptible d’ouvrir droit à réparation qu’à la condition qu’elle soit à l’origine d’un préjudice direct et certain subi par le requérant.

5. En premier lieu, la requérante soutient qu’elle a subi un préjudice financier d’un montant de 65 521 euros du fait de la perte de chance de vendre le bien en cause à un prix de 780 000 euros alors qu’elle a dû le vendre à 715 000 euros du fait de l’intervention de la décision attaquée, cette somme comprenant des intérêts au taux légal pour un montant de 521 euros pour la période comprise entre la décision d’opposition à déclaration préalable de 2021 et la vente du bien le 17 janvier 2023. Il résulte de l’instruction que la SCI PRL du Val Saint-Martin a conclu plusieurs mandats avec des agences immobilières, à compter de juin 2020, afin de vendre le parc résidentiel de loisirs « Le Val Saint-Martin » au prix d’au moins 780 000 euros. Ce parc, d’une superficie d’environ 2,5 hectares, comportait non seulement des emplacements d’habitations légères de loisirs mais également un port fluvial de plaisance, et divers équipements annexes tels qu’une maison de gardien et des bâtiments de stockage ou techniques. Il résulte des différentes pièces du dossier, notamment de l’attestation en date du 13 novembre 2025 d’une acheteuse intéressée fin 2020 par l’achat de ce bien en vue de l’aménager en domaine de lodges sur pilotis mais qui y a renoncé du fait de l’intervention de la décision attaquée, et de l’attestation de l’acheteur final du bien en janvier 2023, qui précise avoir présenté une offre d’achat de 65 000 euros inférieure au prix de vente en raison de l’impossibilité d’installer sur le terrain 15 habitations légères de loisirs, que, compte tenu de la spécificité du bien immobilier en cause, la décision du 15 janvier 2021 du maire de la commune des Andelys s’opposant à la déclaration préalable déposé par la SCI PRL du Val Saint-Martin pour le remplacement de 15 habitations légères de loisirs au sein d’un parc résidentiel de loisirs, a nécessairement fait perdre à la requérante une chance sérieuse de réaliser la cession qu’elle projetait à un prix supérieur au prix de la vente réalisée le 17 janvier 2023. La circonstance, évoquée par la commune, que la société intéressée aurait pris un risque en n’attendant pas l’issue du contentieux qu’elle avait initié à l’encontre de l’arrêté portant opposition à déclaration préalable, ne saurait faire obstacle à toute indemnisation de la perte de chance sérieuse de vendre le bien en 2021 à un prix supérieur à celui obtenu en 2023 avant l’annulation de la décision de refus d’autorisation d’urbanisme illégale. Compte tenu des montants évoqués dans les différents mandats confiés aux agents immobiliers, du caractère atypique du bien sur le marché, et du montant auquel il a été vendu, il sera fait une juste appréciation du préjudice dont la requérante demande l’indemnisation en lui allouant, au titre de cette perte de chance sérieuse, une somme de 15 000 euros.

6. En deuxième lieu, la requérante soutient qu’elle a subi un préjudice économique d’un montant de 160 920 euros correspondant à l’impossibilité d’exploiter le parc résidentiel du fait de l’absence d’hébergement à louer. Toutefois, à l’appui de sa prétention, elle ne produit qu’une grille tarifaire. La SCI PRL du Val Saint-Martin ne produit aucun élément comptable, ni aucune autre pièce relative aux conditions financières dans lesquelles ce parc a pu être exploité par le passé, démontrant l’existence d’une chance sérieuse d’exploiter les 15 chalets en réalisant un bénéfice sur les années 2021 et 2022. Dès lors, en l’état de l’instruction, il n’existe aucun lien de causalité entre le préjudice financier invoqué et l’illégalité de la décision d’opposition à déclaration préalable du 15 janvier 2021. Dès lors, la demande présentée au titre de ce chef de préjudice doit être rejetée.

7. En dernier lieu, la requérante demande l’indemnisation d’un préjudice provenant du coût d’immobilisation de ce bien entre la date du refus d’autorisation d’urbanisme, et la vente du bien, qu’elle calcule sur le montant de 715 000 euros, qui a été bloqué, alors qu’il aurait dû être rémunéré au taux moyen de placement des obligations. Toutefois, la société requérante n’apporte aucun élément propre à établir qu’elle entendait placer le produit de la vente de son bien, et qu’elle aurait été en mesure de le faire, alors qu’elle précise qu’elle a finalement dû vendre le bien en cause en 2023 sans attendre l’issue du contentieux en raison de ses difficultés financières. Dans ces conditions, la requérante n’est pas fondée à demander la réparation du préjudice ainsi allégué.

8. Il résulte de tout ce qui précède que la SCI PRL du Val Saint-Martin est seulement fondée à demander la condamnation de la commune des Andelys à lui verser une somme de 15 000 euros.

Sur les intérêts :

9. La SCI PRL du Val Saint-Martin a droit aux intérêts au taux légal correspondant à l’indemnité de 15 000 euros à compter du 25 mars 2024, date de réception de sa demande indemnitaire préalable par la commune des Andelys.

Sur les frais liés au litige :

10. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la SCI PRL du Val Saint-Martin, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la commune des Andelys demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la commune des Andelys une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la SCI PRL du Val Saint-Martin en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : La commune des Andelys est condamnée à verser à la SCI PRL du Val Saint-Martin la somme de 15 000 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2024.

Article 2 : La commune des Andelys versera une somme de 1 500 euros à la SCI PRL du Val Saint-Martin en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Les conclusions de la commune des Andelys présentées au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié la SCI PRL du Val Saint-Martin et à la commune des Andelys.

Délibéré après l’audience du 30 avril 2026, à laquelle siégeaient :

M^me Galle, présidente,

M. Bellec, premier conseiller,

et M^me Delacour, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 19 mai 2026.

Le rapporteur,

Signé

C. Bellec

La présidente,

Signé

C. Galle

La greffière,

Signé

A. Hussein

La République mande et ordonne au préfet de l’Eure en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.