TRIBUNAL DE COMMERCE DE MELUN

JUGEMENT RENDU LE 30 JUIN 2025

N° 2024F00024

EN LA CAUSE D’ENTRE :

SCI [Adresse 4], enregistrée au RCS de Melun sous le numéro 498 965 052, dont le siège social est sis [Adresse 1],

Demanderesse représentée par l’AARPI CHOURAQUI – HARZIC, agissant par M^e Eva CHOURAQUI, Avocate au Barreau de Paris, plaidante, et par M^e Isabelle MARTINS, Avocate au Barreau de Melun, postulante,

D’UNE PART,

ET :

SAS VAREDIS, immatriculée au RCS de Melun sous le n° 498 417 005, dont le siège social est sis [Adresse 2],

Défenderesse représentée par l’AARPI LAMPIDES & POTIER, agissant par M^e Bernard LAMPIDES, Avocat au Barreau de Paris, plaidant, et par M^e Stéphanie RANDRIANOME, Avocate au Barreau de Melun, postulante,

D’AUTRE PART,

LE TRIBUNAL,

LES FAITS

La SCI [Adresse 4] est propriétaire d’un local commercial situé dans un centre commercial, [Adresse 1] (Lot 2). Cet immeuble est soumis au régime de la copropriété. Le règlement de copropriété date du 29 décembre 2007.

La société VAREDIS est propriétaire d’un local commercial (supermarché LECLERC) situé dans le [Adresse 3] (Lot 1).

Compte tenu de la configuration des lieux dans la galerie marchande, tous les clients souhaitant accéder au supermarché LECLERC, local commercial appartenant à la société VAREDIS, n’ont

pas d’autre choix que de passer par le lot n°2, appartenant à la société SCI [Adresse 4].

Compte tenu de la relation familiale existant entre le Président de la société VAREDIS et le Président de la SCI [Adresse 4] aucun contrat écrit de servitude de passage n’a été conclu entre les deux propriétaires.

Toutefois, les deux parties auraient établi un accord, en se basant sur le nombre de millième de chaque lot pour permettre à la société VAREDIS de participer aux frais de la galerie marchande.

Des relances et mises en demeure ont été adressées à la société VAREDIS en vue d’obtenir sa participation aux frais de fonctionnement préalablement rappelés sans aucune réaction de sa part.

LA PROCÉDURE

Par acte de commissaire de justice en date du 29 décembre 2023, la SCI [Adresse 4] a formulé les demandes suivantes :

CONSTATER qu’au vu de la configuration des lieux et de l’activité de la société VAREDIS, cette dernière doit participer à hauteur de 70% des charges de la SCI [Adresse 4] au titre de son indemnisation pour la servitude de passage,

CONDAMNER la société VAREDIS, à payer à la SCI [Adresse 4] la somme de 1 973 983,08 euros à titre d’indemnisation pour la servitude de passage pour les années 2018 à 2022,

CONDAMNER la Société VAREDIS à payer à la SCI [Adresse 4] la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER la Société VAREDIS aux entiers dépens.

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit.

L’affaire, initialement fixée à l’audience du 29 janvier 2024, a fait l’objet de plusieurs renvois pour être plaidée à l’audience du 31 mars 2025.

A l’issue des débats, le président a indiqué que le délibéré était fixé au 30 juin 2025, par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal.

LES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, concernant le résumé des prétentions des parties, le Tribunal s’en réfère :

Aux conclusions en réponse n°2 du 28 octobre 2024 de l’AARPI CHOURAQUI – HARZIC, dans l’intérêt de la SCI [Adresse 4],

Aux conclusions en défense n°2 du 30 septembre 2024 de l’AARPI LAMPIDES &

SUR CE, LE TRIBUNAL

Sur la demande d’indemnisation de 1.973.983,08 euros au titre la servitude de passage :

A titre préalable, le Tribunal constate que les parties ne font état d’aucun litige financier autre que celui de l’indemnisation de la servitude de passage.

Les commerces, propriété de la société VAREDIS, situés dans la galerie marchande, paient régulièrement leur part de charges pour l’entretien et la sécurité de la galerie.

Aucune demande d’indemnisation au titre de la servitude de passage n’a été réclamée de 2016 à 2018.

L’article 682 du code civil dispose :

« Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. »

Le tribunal rappelle l’obligation pour le vendeur d’une parcelle d’indemniser l’acquéreur en contrepartie de la servitude de passage pour cause d’enclave résultant de la division du fonds à la suite de la vente, cette vente n’ayant pas eu pour effet de modifier le fondement légal de la servitude.

En l’espèce, le règlement de copropriété stipule à l’article « CONSTITUTION DE SERVITUDE » : Afin de permettre l’accès au lot numéro UN (1) ainsi que l’entretien, la surveillance, les réparations de tous ordres, il est créé à titre gratuit, sur la galerie marchande formant le lot numéro DEUX (2), une servitude, sans réserve de circulation, d’accès pour la clientèle et les fournisseurs et de passage pour les circuits en sol et au-dessus du sol, conformément à l’utilisation de l’ensemble commercial au profit du lot numéro UN (1) de la copropriété. »

Faute de mention d’un montant déterminé, ou évalué à l’aide d’une formule de calcul, le Tribunal en conclut que la valorisation de la servitude de passage est incluse dans le montant de la transaction du 4 février 2016 précisant les modalités de la cession des actions entre les parties.

En conséquence, le Tribunal déboutera la SCI [Adresse 4] de sa demande d’indemnité au titre de la servitude de passage.

Le tribunal estime qu’en engageant la présente procédure, la SCI [Adresse 4] n’a été ni de mauvaise foi, ni exagérément procédurière.

En conséquence, le Tribunal déboutera la société VAREDIS de sa demande à ce titre.

Il apparaît équitable de condamner la SCI [Adresse 4] à payer à la SAS VAREDIS la somme de 6 000 € pour le remboursement de ses frais irrépétibles.

Les dépens seront laissés à la charge de la demanderesse.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL, statuant publiquement, de façon contradictoire et en premier ressort,

Après en avoir délibéré conformément à la loi,

DEBOUTE la SCI [Adresse 4] de l’intégralité de ses demandes,

DEBOUTE la SAS VAREDIS de sa demande reconventionnelle,

CONDAMNE la SCI [Adresse 4] à payer à la SAS VAREDIS la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

LAISSE les entiers dépens, dont frais de greffe liquidés à la somme de 77,58 euros T.T.C., à la charge de la SCI [Adresse 4],

RETENU à l’audience publique du 31 mars 2025, où siégeaient, M. Jean-Marc GARCIA, Président, M. Richard BEUF, M. Philippe BEAUFILS, M. Grégoire WATTINNE et M^me Sophie LOISEAU, Juges, assistés de M^me Emilie VEMCLEFS, commis greffier assermenté,

DELIBERE par ces mêmes juges, le jugement étant prononcé par sa mise à disposition au Greffe de la juridiction à la date du 30 juin 2025,

LA MINUTE du Jugement est signée par M. Jean-Marc GARCIA, Président, et par M^me Emilie VEMCLEFS, commis greffier assermenté.