JUGEMENT DU 30 Janvier 2025 5ème Chambre

N° minute : 2025L00220 N° RG : 2024L00888

contre SCP BTSG² PRISE EN LA PERSONNE DE MAÎTRE [V] [P]

DEMANDEURS

Mme [Y] [N], [Adresse 5] comparant par M^e Indy MAUPETIT, [Adresse 1]

M. [C] [E] [Adresse 2] comparant par M^e Luisella RAMOINO, [Adresse 3]

DEFENDEUR

SCP BTSG² PRISE EN LA PERSONNE DE MAÎTRE [V] [P] [Adresse 4] comparant par M^e Gilles BROCA, [Adresse 6]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Débats, clôture des débats et mise en délibéré lors de l’audience publique du 5

Juillet 2024

Greffier lors des débats M^me Danielle LUCHE,

Décision contradictoire et en premier ressort,

Délibérée par M. Gilles SAHAKIAN, Président, M. Bernard PHILIPPONNEAU, M.

Laurent VELLA, Assesseurs.

Prononcée le 30 Janvier 2025 par mise à disposition au Greffe.

Minute signée électroniquement par le Président et le Greffier.

Vu la saisine dont il est l’objet sur recours à ordonnance de juge-commissaire, Les représentants des parties entendus en leurs dires et explications, Et après en avoir délibéré conformément à la loi.

EXPOSE DES FAITS :

La société PETITES LOCATIONS a pour activité l’acquisition et la gestion d’immeubles et elle a été placée en liquidation judiciaire par décision du tribunal de commerce de NICE en date du 26 février 2020 (confirmé par la cour d’Appel d’AIX EN PROVENCE le 1er avril 2021), désignant la société BTSG2 en qualité de liquidateur judiciaire.

La société dispose de 10 biens immobiliers.

L’un des biens est situé au [Adresse 5] et avait été donné en bail meublé le 1er mai 2013 à Madame [N], qui est la gérante de la société PETITES LOCATIONS pour un loyer mensuel de 500,00 € charges comprises.

Le 15 mai 2024, Monsieur le juge-commissaire a formulé une ordonnance pour désigner un expert, Madame [D], afin d’évaluer la valeur de ce bien immobilier situé au [Adresse 5] et ce en vue de sa future réalisation.

Madame [D] a contacté Madame [N] afin de pouvoir visiter le bien et mener à bien sa mission et Madame [N] s’y est opposée.

Madame [N], locataire et gérante de la société PETITES LOCATIONS a alors formé

opposition à l’encontre de cette ordonnance.

Monsieur [E], unique associé de la société PETITES LOCATIONS a également pris des conclusions d’intervention volontaire pour s’associer à l’opposition formée par Madame [N] à l’ordonnance du 15 mai 2024 de Monsieur le juge-commissaire.

PROCEDURE ET PRETENTION DES PARTIES :

Le 8 mars 2024, Madame [N] et Monsieur [E] ont formé opposition à l’encontre de l’ordonnance rendu par le juge commissaire en date du 15 mai 2024 ;

Ils demandent au tribunal de :

Dire et juger que la nécessité de l’appel à un technicien expert n’est pas caractérisée ; Annuler ou rétracter l’ordonnance du 15 mai 2024 ;

Réserver les dépens.

Dans ses conclusions exposées à la barre, la société BTSG2 demande au tribunal de : Débouter Madame [N] de son opposition et par conséquent confirmer l’ordonnance de Monsieur le juge-commissaire du tribunal de commerce de NICE en date du 15 mai 2024 ; Condamner in solidum Madame [N] et Monsieur [E] à payer une somme de 1.500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé détaillé des moyens et prétentions des parties soutenus oralement à l’audience, le tribunal renvoie aux dernières conclusions déposées conformément à l’article 455 du Code de procédure civile. Leurs moyens et arguments seront examinés dans les motifs du jugement.

MOTIFS :

Sur l’opposition à l’ordonnance du juge-commissaire de 15 mai 2024 :

Les parties soulèvent les moyens suivants :

Madame [N] et Monsieur [E] exposent que la vente des autres biens, déjà autorisée par le juge-commissaire est suffisante pour apure le passif existant à ce jour et qu’il n’y a pas lieu d’estimer indispensable la vente du bien situé au [Adresse 5] pour régler le passif.

A ce titre, Monsieur [E] a par ailleurs sollicité la transmission des éléments

comptables de la gestion locative réalisée par le liquidateur et qu’après étude et demandes de clarification, il existe un delta de 121.944,75 € entre les loyers que le liquidateur a perçus

et les loyers que les locataires sont censés avoir réglé et qu’à ce stade Monsieur [E] demeure dans l’attente d’une explication.

Ils estiment donc que la correction d’une potentielle erreur comptable pourrait en effet modifier significativement la hauteur du passif à combler donc la politique de réalisation à adopter.

Monsieur [E] en outre dispose d’actif personnel réalisable à moyen terme pour combler le solde.

Le liquidateur a assigné le 31 mai 2024 Madame [N], locataire du bien, devant le juge du contentieux de la protection près du tribunal judiciaire de NICE aux de prononcer la réalisation du bail, résultant du non-paiement des loyers à leurs échéances (somme de 11.050,00 € au 16 mai 2024) et de travaux entrepris de manière irrégulière dans

l’appartement, et d’ordonner son expulsion.

Monsieur [E] et Madame [N] estiment que l’issue de cette procédure, appelée pour la 1ere fois le 10 octobre 2024, est pour le moins incertaine car Madame [N] a régularisé l’arriéré locatif.

Aussi, l’engagement de frais d’expertise dans l’hypothèse de la vente du bien est prématuré car ces frais seraient engagés sans le moindre bénéfice si la procédure d’expulsion initiée par le liquidateur n’est pas fructueuse.

L’engagement de frais d’expertise serait à ce stade préjudiciable tant à la débitrice qu’à la communauté des créanciers dont le gage serait amputé sans contrepartie.

En ce qui la concerne, la société BTSG2 soutient que l’expertise de la valeur vénale du bien immobilier ordonnée par le juge-commissaire s’inscrit dans le cadre de la réalisation à venir de cet actif qui s’impose eu égard au montant du passif de cette procédure collective. Elle prétend que l’occupation du bien immobilier par Madame [N] en vertu d’un bail est sans incidence sur la mission d’expertise.

La mission de l’expert n’a pas vocation à vérifier la validité du bail meublé et est sans rapport avec la procédure en résiliation du bail meublé, engagée par le mandataire judiciaire à l’encontre de Madame [N] le 31 mai 2024.

En effet, la mission de l’expert tient compte de cette spécificité d’occupation du bien

immobilier, dès lors qu’il doit évaluer ledit bien et droits immobiliers d’une part dans

l’hypothèse où il serait libre de toute occupation et d’autre part dans celle correspondant à sa situation locative actuelle (à savoir un bien grevé d’un bail meublé stipulant un loyer mensuel de 500 €).

L’expertise ne cause ainsi aucun « grief » ni à Madame [N] ni à l’ensemble des parties à la procédure collective de la société PETITES LOCATIONS et s’impose afin que le jugecommissaire puisse par la suite décider des modalités et des conditions de réalisation de cet actif en toute connaissance de cause.

Enfin, la vente en particulier de ce bien sera nécessaire pour désintéresser les créanciers de la procédure collective, le passif de la société PETITES LOCATIONS s’élevant à

726.003,00 € et le passif post procédure à 101.657,00 €.

SUR CE

Attendu que la mission d’expertise est bien délimitée à l’évaluation du bien dans l’hypothèse de l’existence du bail ainsi que dans l’hypothèse où il serait libre de toute occupation. Attendu que cette mission est nécessaire pour que le juge-commissaire puisse décider dans un second temps des modalités et des conditions de réalisation éventuelle de cet actif. Il convient de débouter Madame [N] et Monsieur [E] de leur opposition à l’ordonnance de Monsieur le juge-commissaire et de rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de Madame [N] et Monsieur [E].

Attendu que pour faire reconnaître ses droits, la société BTSG2 a dû exposer des frais non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge, le tribunal

condamnera Madame [N] et Monsieur [E] à lui payer la somme de 1.500,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Attendu que l’exécution provisoire est de droit en vertu de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort, Déboute Madame [Y] [N] et Monsieur [C] [E] de leur opposition à l’ordonnance du 15 mai 2024 de Monsieur le juge-commissaire ; Confirme l’ordonnance en date du 15 mai 2024 ; Condamne Madame [N] et Monsieur [E] au paiement de la somme de 1.500,00 € (mille cinq cents euros) par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; Condamne Madame [Y] [N] et Monsieur [C] [E] aux entiers dépens. Liquide les dépens à la somme de 103, ;02 € (cent trois euros deux centimes).

Décision signée électroniquement conformément à l’article 456 du Code de procédure civile.