Tribunal de commerce / TAE de Rennes, Delibere referes, 26 juin 2025, n° 2025R00031

TCOM Rennes 26 juin 2025

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Sur la décision

Référence :	T. com. Rennes, delibere réf., 26 juin 2025, n° 2025R00031
Juridiction :	Tribunal de commerce / TAE de Rennes
Numéro(s) :	2025R00031
Importance :	Inédit
Date de dernière mise à jour :	7 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-David CHAUDETValérie LEBLANC

Texte intégral

2025R00031 R25 2/1155C/JA

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

26/06/2025

TRIBUNAL DE COMMERCE DE RENNES

AUDIENCE DES REFERES

Ordonnance rendue par mise à disposition au Greffe le 26/06/2025 et signée par Bertrand VAZ, Juge agissant en qualité de Juge des référés, devant qui la cause a été retenue le 22/04/2025, assisté de Anna VINCENT, Commis Greffier.

SARL BELVEDERE

[Adresse 1] – Représentant : Avocat plaidant : M^e Philippe JULIEN Avocat postulant correspondant : M^e Jean-David CHAUDET

DEMANDEUR

SAS LES JASMINS GESTION

[Adresse 2] – Représentant : Avocat plaidant : M^e Hubert EVRARD Avocat postulant correspondant : M^e Valérie LEBLANC

DEFENDEUR

Copie exécutoire délivrée à M^e Jean-David CHAUDET et à M^e Valérie LEBLANC le 26/06/2025.

FAITS ET PROCEDURE

La société BELVEDERE est une société spécialisée dans la sous-location de logements qu’elle met à disposition de personnes âgées, tout en fournissant des prestations de services à ses résidents (services à la personne), qu’elle exploite dans le cadre du réseau BELAGE, acteur français spécialisé dans l’accompagnement et la prise en charge des personnes âgées.

La société LES JASMINS GESTION, inscrite au registre du commerce et des sociétés de Rennes depuis le 22 décembre 2020 est également une société spécialisée dans l’exploitation d’établissements et de résidences sénior.

La société LES JASMINS GESTION est dirigée par M., [Q], [D].

Depuis le 1er janvier 2018, la société BELVEDERE exploite trois résidences services à destination de personnes âgées, situées respectivement à, [Localité 1] pour la première, à, [Localité 2] pour la deuxième et à, [Localité 3] pour la troisième (ci-après la « Résidence, [Adresse 3] », la « Résidence, [Adresse 4] », la « Résidence, [Adresse 5] » et les « Résidences »).

Les Résidences sont chacune organisées en copropriété de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les murs des établissements étant détenus par différentes personnes physiques, chacune d’entre elles possédant un ou plusieurs appartements (TI ou T2) qui ont été donnés en location à l’exploitant de l’établissement, la société BELVEDERE (ci-après les « Copropriétaires » ou les « Bailleurs »).

Les Copropriétaires ont chacun donné à bail leur(s) appartement(s) au précédent exploitant, pour une durée de 9 ans. Ces baux ont été intégralement repris par BELVEDERE concomitamment au rachat des fonds de commerce de HISIA RESIDENCE, [Adresse 3], HISIA RESIDENCE, [Adresse 4] et HISIA RESIDENCE, [Adresse 5].

Alors que la plupart des Baux arrivaient bientôt à leur terme, les conseils syndicaux de chaque Résidence ont fait délivrer à la société BELVEDERE, par quatre actes extrajudiciaires distincts du 28 juin 2024 une série de 214 courriers datés du 20 juin 2024, annonçant un « changement de gestionnaire » à effet du 31 décembre 2024 à la suite d’une décision prise par le syndicat des copropriétaires « lors d’une Assemblée générale extraordinaire ».

Par courrier en date du 9 octobre 2024, le conseil de la société LES JASMINS GESTION annonçait à la société BELVEDERE que sa cliente avait été désignée pour prendre sa suite en tant qu’exploitant des Résidences à compter du 31 décembre 2024.

Estimant faire face à de nombreuses irrégularités et à une potentielle fraude dont elle pourrait être victime, la société BELVEDERE n’a eu d’autres choix que de saisir au fond les tribunaux judiciaires de Laval et d’Angers, respectivement en date des 7 et 21 janvier 2025 afin de voir annuler les congés qui avaient été délivrés, ainsi que la délibération prise en assemblée générale des copropriétaires visant à confier à la SAS LES JASMINS GESTION l’exploitation des Résidences.

Constatant des agissements qu’elle considère préjudiciables (concurrence déloyale, dénigrement, désinformation, pression sur les employés), la société BELVEDERE, par courrier recommandé avec accusé de réception du 9 janvier 2025, a mis en demeure la société LES JASMINS GESTION :

* De ne plus échanger avec les salariés des 3 résidences HSIA et de cesser d’exercer toute pression sur eux ;

* De ne plus échanger avec les résidents des établissements ;

* De cesser tout dénigrement de la société BELVEDERE ;

* De ne pas régulariser des baux avec les bailleurs tant que les tribunaux ne se seraient pas prononcés sur la validité des congés.

La société BELVEDERE ne constatait pas de changement dans les agissements de la société LES JASMINS GESTION, découvrait que certains résidents, par la confusion de la situation, ne payaient plus leurs loyers risquant de lui causer un dommage.

C’est dans ce contexte que par acte introductif d’instance en date du 14 février 2025 signifié non à personne par Maître, [G], [V], commissaire de justice à, [Localité 4], la société BELVEDERE a assigné la société LES JASMINS GESTION à comparaitre devant le Président du Tribunal de commerce de Rennes statuant en matière de référés pour s’entendre :

Vu l’article 873 du Code de procédure civile,

* FAIRE INTERDICTION à la société LES JASMINS GESTION, à ses dirigeants, à tout employé, ou tiers mandaté par cette dernière de se rendre sur les sites des résidences, [Adresse 3],, [Adresse 5] et, [Adresse 4], sous astreinte de 10.000 € par infraction constatée ;

* FAIRE INTERDICTION à la société LES JASMINS GESTION, à ses dirigeants, à tout employé, ou tiers mandaté par cette dernière de contacter ou de communiquer d’une quelconque façon avec les résidents des établissements sous gestion de BELVEDERE, jusqu’à ce qu’une décision définitive au fond soit intervenue, sous astreinte de 10.000€ par infraction constatée ;

* ORDONNER à la société LES JASMINS GESTION, à ses dirigeants, à tout employé, ou tiers mandaté, la cessation des actes de dénigrement de la société BELVEDERE, sous quelque forme que ce soit, et notamment par voie de presse, sous astreinte de 10.000€ par infraction constatée ;

* FAIRE INTERDICTION à la société LES JASMINS GESTION de conclure des baux commerciaux avec les copropriétaires des résidences de, [Adresse 3],, [Adresse 5] et, [Adresse 4], jusqu’à ce que les juridictions saisies au fond aient rendu leur décision ;

* AUTORISER la société BELVEDERE à communiquer la présente décision de justice aux résidents et aux copropriétaires des résidences de, [Adresse 3],, [Adresse 5] et, [Adresse 4] ;

* ORDONNER la publication de la décision de justice à intervenir dans les journaux LE HAUT ANJOU et OUEST France, et autoriser la société BELVEDERE à procéder à la publication ;

* CONDAMNER la société LES JASMINS GESTION à publier la décision de justice à intervenir sur son site Internet ( https://residenceslesjasmins.fr/ ), sous astreinte de 1000 € par jour de retard;

* CONDAMNER la société LES JASMINS GESTION à faire publier la décision de justice à intervenir dans les journaux LE HAUT ANJOU et OUEST France, sous astreinte de 1 000 € par jour de retard ;

* CONDAMNER la société LES JASMINS GESTION à payer à la société BELVEDERE la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

L’affaire a été enrôlée sous le numéro 2025R00031, appelée à l’audience du 4 mars 2025, renvoyée pour plaider à l’audience du 18 mars 2025 et évoquée à l’audience du 22 avril 2025.

L’ordonnance mise en délibérée sera contradictoire et en premier ressort.

Les parties présentes à l’audience ont été informées conformément à l’article 450 du Code de procédure civile que l’ordonnance sera prononcée par mise à disposition au Greffe le 26 juin 2025.

MOYENS DES PARTIES

Les parties présentes ont déposé à l’issue de leurs plaidoiries à l’appui de leurs arguments et moyens l’ensemble des pièces et justificatifs qu’elles considèrent comme nécessaires au soutien de leurs prétentions et, conformément aux dispositions de l’article 447 du code de procédure civile, lecture en a été faite en délibéré et le juge des référés y fait expressément référence.

Pour la société BELVEDERE dans conclusions n°1 déposées le 17 avril 2025 :

Elle considère que les agissements commis par la société LES JASMINS GESTION constituent non seulement un trouble manifestement illicite à l’égard de la société BELVEDERE, mais causent également un risque de dommage imminent pour cette dernière.

Elle rappelle :

* Que le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui est directement ou indirectement constitue une violation de la règle de droit,

* Que le dommage imminent s’entend quant à lui du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit perdurer,

* Qu’en matière de concurrence déloyale, elle soutient qu’il résulte de la jurisprudence constante de la Cour de cassation qu’en présence d’actes de concurrence déloyale manifestement illicites ou de nature à exposer la victime à un dommage imminent, le juge des référés peut être saisi afin d’ordonner toutes les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent,

* Que la concurrence déloyale peut s’analyser aussi sous le régime du prisme sous le prisme du dénigrement de la désorganisation du concurrent ou encore de la confusion créée auprès de la clientèle,

* Que la Cour de cassation considère que la divulgation d’une information de nature à jeter le discrédit sur un concurrent constitue un dénigrement, peu important qu’elle soit exacte » (Cass. Com., 24 septembre 2013, 12-19.790).

Elle demande au Juge des référés :

Vu l’article 873 du code de procédure civile ;

* AUTORISER la société BELVEDERE à communiquer la présente décision de justice aux résidents et aux copropriétaires des résidences de, [Adresse 3],, [Adresse 5] et, [Adresse 4] ;

* ORDONNER la publication de la décision de justice à intervenir dans les journaux LE HAUT ANJOU et OUEST France, et autoriser la société BELVEDERE à procéder à la publication ;

* CONDAMNER la société LES JASMINS GESTION à publier la décision de justice à intervenir sur son site Internet ( https://residenceslesiasmins.fr/ ), sous astreinte de 1000 € par jour de retard ;

* DEBOUTER la société LES JASMINS GESTION de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

* CONDAMNER la société LES JASMINS GESTION à payer à la société BELVEDERE la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens;

Pour la société LES JASMINS GESTION, dans ses conclusions récapitulatives :

Elle soutient que les baux sont des baux civils, qu’ils ont été dûment tous dénoncés et que la société BELVEDERE se maintient abusivement dans les lieux.

Elle affirme que la société BELVEDERE ne reverse pas aux bailleurs les loyers perçus depuis le mois de janvier 2025, en dépit de la résiliation des baux.

Qu’enfin les prétentions la société BELVEDERE sont abusives et injustifiées.

Enfin, elle considère ne pas avoir accompli d’acte de concurrence déloyale, qu’elle a effectué son travail de prise en gestion des résidences sans exercer aucune forme d’intimidation, mais qu’elle n’avait pas d’autre choix que de tenter de rassembler des informations pour assurer la continuité des services pour les résidents.

Elle demande au Tribunal :

Vu l’article 873 du CPC,

Vu les pièces versées aux débats,

* DEBOUTER la SARL BELVEDERE de l’ensemble de ses demandes ;

RECONVENTIONNELLEMENT,

ORDONNER à la SARL BELVEDERE, sous astreinte de 1.000 € par infraction constatée, de laisser le libre accès aux résidences, [Adresse 3],, [Adresse 4] et, [Adresse 5] et lui faire interdiction d’empêcher la SAS LES JASMINS de gérer lesdites résidences,

* LA CONDAMNER à payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle communique :

1°/ PV d’AG 2°/ Notifications de lettre de résiliation

3°/ Courrier du 14/11/2020

4°/ un exemple de bail du 01/01/2025

DISCUSSION

L’article 873 du Code de procédure civile dispose que :

«Le président peut, dans les mêmes limites, et même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur les instances en cours auprès des juridictions de LAVAL et d’ANGERS.

Dès lors, le juge des référés devra considérer que les deux parties agissent dans leur intérêt propre et qu’il ne peut être imposé à l’une ou l’autre des parties la position de son opposant pour dire et juger des demandes de la société BELVEDERE ou de la défenderesse.

Le dommage imminent que représenterait l’absence de paiement des loyers à la société BELVEDERE par certains résidents du fait du changement de gestionnaire, résulte de l’opposition de la société BELVEDERE de la validité de cette reprise d’exploitation qui doit être tranché par les juridictions au fond.

Le dommage imminent n’est donc pas avéré.

Le trouble illicite que constitueraient les actes de la société JASMINS GESTION pour obtenir de l’information soulevé par la société BELVEDERE résulte de sa résistance à la reprise en gestion des résidences par la société LES JASMINS GESTION.

D’une part la société BELVEDERE fait mention de faits passés qui ne donnent pas lieu à référé, d’autre part, pour les faits plus récents, ils résultent de sa résistance à la reprise en gestion par la société LES JASMINS PRODUTION, ce point devant être tranché par les juridictions au fond.

Toutefois, la situation n’est effectivement pas claire pour les co-propriétaires et les résidents compte tenu de la position de la société BELVEDERE de résister à la mise en œuvre d’une décision des assemblées générale extraordinaire de co-propriétaires qu’elle considère irrégulière.

Le juge des référés soulève que la société BELVEDERE est informée officiellement par signification du 28 juin 2024 des décisions des assemblées générales extraordinaires ayant décidé du changement de gestionnaire et de la résiliation de baux, puis par courrier recommandé avec AR du 9 octobre 2024 du conseil de la société LES JASMINS GESTION.

La société BELVEDERE ne démontre pas avoir, jusqu’aux assignations au fond du mois de janvier avoir émis la moindre réserve sur la validité de ces décisions, ni contesté leur inévitable mise en œuvre à défaut de s’y opposer.

La société BELVEDERE s’est donc rendue en partie responsable de la situation de confusion actuelle.

Il n’est donc pas démontré de trouble illicite, en tout cas que le juge des référés puisse trancher.

Certains baux n’ont pas été dénoncés par les co-propriétaires, d’autres ont une échéance postérieure au 31/12/2024 et dès lors sont toujours en cours.

Il ne peut être fait interdiction à la société LES JASMINS GESTION de conclure des baux commerciaux avec les co-propriétaires des résidences de, [Adresse 3],, [Adresse 5] et, [Adresse 4] dès lors que les baux en cours sont dûment dénoncés dans le respect des lois et règlements en vigueur applicables. La société BELVEDERE sera déboutée de sa demande à ce titre.

En l’absence de trouble illicite ou de dommage imminent, le juge des référés dira qu’il n’y a pas lieu à référé concernant les demandes de la société BELVEDERE d’interdire à la société LES JASMINS GESTION de se rendre sur les sites des résidences, ni d’interdire à la société LES JASMINS GESTION de contacter ou communiquer avec les résidents des résidences, ni à ordonner à la société BELVEDERE de laisser libre accès aux résidences à la société LES JASMINS GESTION, ni à lui faire interdiction d’empêcher la société LES JASMINS GESTION de gérer lesdites résidences.

Afin de prévenir tout dommage imminent que pourrait constituer des agissements déloyaux et dommageables, le juge des référés ordonnera à la société LES JASMINS GESTION, à ses dirigeants, à tout employé ou tiers mandaté, la cessation de tout acte de dénigrement de la société BELVEDERE, sous quelque forme que ce soit, et notamment par voie de presse, sous astreinte de 10.000€ par infraction constatée.

Afin de clarifier autant que faire se peut la situation vis-à-vis des co-propriétaires et des résidents, la société BELVEDERE sera autorisée à communiquer la décision à venir aux résidents et co-propriétaires des résidences de, [Adresse 3],, [Adresse 5] et, [Adresse 4].

En revanche, tant que le débat de fond n’est pas tranché, il n’est pas utile de publier la décision à venir tant par voie de presse que sur le site internet de la société LES JASMINS GESTION, la société BELVEDERE sera débouté sur ces demandes.

Les sociétés BELVEDERE et LES JASMINS GESTION seront déboutées du surplus de leurs demandes, fins et prétentions.

La société BELVEDERE qui succombe en partie sera condamnée à payer la somme de 2.000 € à la société LES JASMINS GESTION au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les dépens seront mis à la charge de la société BELVEDERE.

PAR CES MOTIFS

Nous, Bertrand VAZ, juge de ce Tribunal, faisant fonction de Juge des Référés,

Assisté de M^me Anna-Gaëlle VINCENT, greffière d’audience,

Statuant par ordonnance de référé mise à disposition au Greffe, contradictoire et en premier ressort, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile,

Tous droits des parties expressément réservés sur le fond,

* Ordonnons à la société LES JASMINS GESTION, à ses dirigeants, à tout employé, ou tiers mandaté, la cessation des actes de dénigrement de la société BELVEDERE, sous quelque forme que ce soit, et notamment par voie de presse, sous astreinte de 10.000€ par infraction constatée,

* Autorisons la société BELVEDERE à communiquer la présente décision de justice aux résidents et aux copropriétaires des résidences de, [Adresse 3],, [Adresse 5] et, [Adresse 4],

* Disons qu’il n’a pas lieu à référé sur les autres demandes des sociétés BELVEDERE et LES JASMINS GESTION,

* Condamnons la société BELVEDERE à payer la somme de 2.000 € à la société LES JASMINS GESTION au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

* Déboutons les société BELVEDERE ET LES JASMINS du surplus de leurs demandes fins et conclusions,

* Condamnons la société BELVEDERE aux dépens de l’instance.

Liquidons les frais de greffe à la somme de 38,65 euros tels que prévu aux articles 695 et 701 du Code de Procédure Civile.