REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL DE COMMERCE DE SAINTES ORDONNANCE DE REFERE DU LUNDI 2 FEVRIER 2026

ROLE : 2025R00039

Par-devant nous, Verlaine RENOU, Présidente du Tribunal de Commerce de Saintes, tenant audience des référés, assistée de maître Marc BINNIÉ, greffier associé,

Ont comparu :

Madame [M] [C] [Adresse 1]

Monsieur [X] [C] [Adresse 2]

[Localité 1]

Monsieur [F] [C] [Adresse 3]

Demandeurs au référé,

Comparant et concluant par maître Jean-Huges MORICEAU, avocat au Barreau de Saintes, demeurant en cette qualité [Adresse 4],

Lequel nous a indiqué que suivant exploit de maître [B] [K], commissaire de justice à [Localité 2] en date du 24 octobre 2025, il a fait délivrer assignation d’avoir à comparaître par devant nous pour l’audience du 1 er décembre 2025, date à laquelle l’affaire a été renvoyée à celle du 19 janvier 2025 pour y être retenue et plaidée, à :

La SARL PROMOTERRE

[Adresse 5] N° d’immatriculation : 384758264

Défenderesse au référé,

Représentée par la SCP CORNILLE – FOUCHET – MANETTI, avocats au Barreau de Bordeaux, [Adresse 6], représentée par maître Luc MANETTI, comparant par maître [Q] [O],

POUR :

S’entendre condamner à payer à monsieur [X] [C] la somme de 63 360 Euros à titre de provision à valoir sur sa créance,

S’entendre condamner à payer à monsieur [F] [C] la somme de 30 820.00 Euros à titre de provision à valoir sur sa créance,

S’entendre condamner à payer à madame [M] [C] la somme de 30 820.00 Euros à titre de provision à valoir sur sa créance,

Sous astreinte de 5 000 Euros par jour de retard à compter de la délivrance de l’exploit introductif d’instance, l’entendre condamner à adresser le dossier de demande de transfert du permis d’aménager numéro PA 017 228 22 N0005 ayant fait l’objet d’un transfert à son profit selon arrêté du 3 février 2025 numéro PERM numéro 2025-028, régularisé et signé au conseil des consorts [C], à savoir la SELARL e.Litis, société d’avocats au Barreau de Saintes,

L’entendre condamner à payer à madame [M] [C], monsieur [X] [C] et monsieur [F] [C], pris en une seule et même personne, la somme de 3 000 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et la condamner aux dépens,

A l’audience, maître [V] [Y], pour madame [M] [C], monsieur [X] [C] et monsieur [F] [C], a repris et développé les motifs de son exploit introductif d’instance et demandé de lui en allouer l’entier bénéfice, et ajouté que la condition suspensive relative au transfert du permis d’aménager a été réalisée,

Que la SARL PROMOTERRE a renoncé à acquérir les parcelles sauf à réduire le prix, car elle a peur de faire une « mauvaise affaire »,

Que la SARL PROMOTERRE fait du chantage et oppose trois arguments,

Que s’agissant de l’attestation de propriété, il n’y a aucune difficulté, et qu’elle n’en a jamais fait état jusqu’à présent,

Que l’existence d’une OAP est un faux argument, le certificat d’urbanisme délivré ne faisant apparaître aucune obligation ou contrainte particulière,

Que s’agissant que la question de servitude, celle-ci lui bénéficie,

Qu’il n’existe aucune contestation sérieuse, et que les demandeurs sont donc fondés à solliciter la récupération du permis d’aménager, que la promesse n’étant pas allée au bout, les parties doivent être remises dans l’état antérieur, d’où la demande de condamnation sous astreinte à compter de la décision à intervenir, et non à compter de la date de la délivrance de l’exploit introductif d’insance,

Maître [V] [Y] ajoute que toutes les voies de recours amiables ont été épuisées,

A titre principal, maître [Q] [O] pour la SARL PROMOTERRE demande de débouter les consorts [C] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire, de débouter les consorts [C] de leurs demandes de condamnation de la SARL PROMOTERRE à leur verser des dommages et intérêts à hauteur de 125 000 Euros au titre de la clause pénale,

De ramener le montant de la clause pénale et des dommages et intérêts sollicité à de plus justes proportions,

De débouter les consorts [C] de leur demande de condamnation de la SARL PROMOTERRE à adresser à leur avocat un dossier de transfert du permis d’aménager à leur profit régularisé et signé sous astreinte de 5 000 Euros par jour de retard à compter de la délivrance de l’assignation,

En toute hypothèse, de condamner monsieur [X] [C], monsieur [F] [C] et madame [M] [C] à verser à la SARL PROMOTERRE la somme de 4 000 Euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens,

Maître [Q] [O] ajoute que la SARL PROMOTERRE n’a jamais reçu la mise en demeure évoquée par les consorts [C],

Que la promesse expirait le 30 juin 2025, qu’aucun justificatif n’a été fourni, que le certificat d’urbanisme n’a jamais été transmis et que le PLU a été modifié créant la difficulté quant à la servitude de canalisation,

Que la SARL PROMOTERRE n’a jamais été informée d’avoir à régler solidairement le géomètre expert, qu’il convient de se référer au contrat pour voir qu’il s’agit d’un engagement unilatéral, que la clause pénale n’a vocation à s’appliquer que si l’option a été levée, et qu’en l’espèce, rien n’est prévu au contrat,

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES :

Vu l’article 873 alinéa 2 du Code de Procédure Civile,

Attendu qu’il est constant que par acte authentique du 19 décembre 2024, maître [W] [A], notaire, a reçu promesse de vente entre d’une part, monsieur [X] [C], madame [D] [I] veuve [C], monsieur [F] [C], madame [M] [C], et d’autre part, la SARL PROMOTERRE, d’une parcelle de terre ayant vocation à être aménagée, telle que délimitée sur le plan de composition, pour la création de 34 lots, et cadastrée commune de [Localité 3], [Adresse 7], section AL n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] pour une surface de 1ha 75a 15ca, moyennant le prix de 1 250 000 Euros,

Attendu que la promesse de vente était consentie pour une durée expirant le 30 juin 2025, la réalisation de la promesse devant avoir lieu soit par la signature de l’acte authentique, soit par la levée d’option faite par le bénéficiaire, suivi de la signature de l’acte authentique,

Attendu qu’en page 14 de l’acte, des pénalités compensatoires ont été prévues, dans le cas où toutes les conditions relatives à l’exécution de la promesse seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique, ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devrait verser à l’autre partie la somme de 125 000 Euros à titre de dommages-intérêts,

Attendu que la promesse était soumise à des conditions suspensives spécifiques mentionnées en page 16 de l’acte, soit :

* le droit de préemption,

* l’origine de propriété régulière,

* le certificat d’urbanisme,

* la situation hypothécaire,

* la libération des locaux,

* l’obtention du transfert au profit du bénéficiaire du permis d’aménager : un arrêté transférant le permis d’aménager au profit de la SARL PROMOTERRE étant intervenu le 3 février 2025,

Attendu que la SARL PROMOTERRE n’a pas expressément levé l’option et par mail du 10 juin 2025 adressé au notaire, a indiqué qu’elle ne pouvait donner suite au projet sous les conditions établies lors de la signature de la promesse, et indiquait vouloir se libérer de ses obligations sauf à diminuer le prix de 250 000 Euros, et à prolonger le délai d’un an sans pénalité compensatoire,

Attendu qu’une sommation valant mise en demeure lui a été adressée par exploit de commissaire de justice le 16 juillet 2025, mais qu’il n’y a été donné aucune suite,

Sur le transfert du permis d’aménager :

Attendu qu’il est constant que la SARL PROMOTERRE considère en ses écritures avoir à bon droit ne pas levé l’option avant le 30 juin 2025, au motif d’un certain nombre de griefs tenant à l’absence de communication d’un certificat d’urbanisme pourtant en date du 15 janvier 2025, que le PLU a été modifié le 9 janvier 2024, et que les parcelles sont désormais concernées par une OAP, l’absence de communication d’un état hypothécaire, pourtant établi le 4 décembre 2024, et que les consorts [C] auraient fait preuve de mauvaise foi, que sa proposition de diminuer le prix ne démontre rien, que les consorts [C] n’ont subi aucun préjudice, et qu’aucune disposition légale ne peut la contraindre à transférer le nouveau permis d’aménager,

Attendu que la SARL PROMOTERRE, contrairement aux consorts [C], est un professionnel de la réalisation de lotissements, rompue aux opérations d’aménagement,

Attendu que la SARL PROMOTERRE accable aujourd’hui de griefs les consorts [C], et soutient que sa proposition de diminuer le prix de vente de 250 000 Euros contenue dans son mail du 10 juin 2025 « ne démontre rien »,

Attendu que tout au contraire, il y a lieu de constater que le mail adressé au notaire ne contient absolument à leur égard aucun grief, mais indique qu’il ne peut être « donné suite au projet de [Localité 3] sous les conditions établies lors de la signature de décembre dernier au vu de la situation actuelle du marché »,

Attendu que par ce qui s’apparente à une réécriture complète des termes de la convention, la SARL PROMOTERRE propose de baisser le prix de cession des parcelles de 250 000 Euros et de proroger le délai d’option d’une année, soit jusqu’au 30 juin 2026, sans pénalité compensatoire,

Attendu qu’il est en conséquence manifeste que c’est en raison de son propre choix, que la SARL PROMOTERRE a souhaité ne plus acquérir au prix et dans le délai convenus,

Attendu que cette proposition n’a pas été acceptée par les consorts [C],

Attendu que le permis d’aménager n’a de sens qu’en cas de transfert de propriété de la parcelle au bénéfice duquel elle a renoncé avant l’expiration du délai d’option,

Attendu que la SARL PROMOTERRE n’a pas vocation à en rester bénéficiaire et priver ainsi les consorts [C] de mener à bien une nouvelle cession et que la défenderesse sera en conséquence condamnée à adresser le dossier de demande de transfert du permis d’aménager numéro PA 017 228 22 N0005 ayant fait l’objet d’un transfert à son profit selon arrêté du 3 février 2025 numéro PERM numéro 2025-028, régularisé et signé au conseil des consorts [C], à savoir la SELARL e.Litis, société d’avocats au Barreau de Saintes, sous astreinte de 1 000 Euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision,

Sur le paiement de la clause pénale :

Attendu que les consorts [C] sollicitent la condamnation de la SARL PROMOTERRE au paiement de la somme de 125 000 Euros à titre de clause pénale prévue au contrat,

Attendu cependant que l’acte déclare tout à la fois « le bénéficiaire accepte la présente promesse de vente, mais se réserve la faculté d’en demander ou non la réalisation » (page 5),

Attendu que les « promettants dispensent le bénéficiaire de verser une indemnité » (cf page 14), alors que la suite de l’acte énonce de plus nombreuses conditions suspensives invoquées par la SARL PROMOTERRE,

Attendu qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d’apprécier dans quelle proportion la découverte d’une servitude ou la modification du PLU sont de nature à modifier l’économie de la convention, que cela constitue une contestation sérieuse et que les consorts [C] seront déboutés du chef de cette demande et renvoyés à se pourvoir ainsi qu’ils aviseront,

Attendu qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de madame [M] [C], monsieur [X] [C] et monsieur [F] [C] les frais irrépétibles engagés par eux au soutien de leurs prétentions dans le cadre de la présente procédure et que la SARL PROMOTERRE sera condamnée à leur payer solidairement la somme de 3 000 Euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance et frais de greffe liquidés à la somme de 38.65 Euros TTC dont 6.44 Euros de TVA qui ont été avancés par les demandeurs,

PAR CES MOTIFS

En référé,

Tous droits et moyens réservés quant au fond,

Statuant par décision contradictoire, et en premier ressort,

Condamnons la SARL PROMOTERRE à adresser aux consorts [C] le dossier de demande de transfert du permis d’aménager numéro PA 017 228 22 N0005 ayant fait l’objet d’un transfert à son profit selon arrêté du 3 février 2025 numéro PERM numéro 2025-028, régularisé et signé au conseil des consorts [C], à savoir la SELARL e.Litis, société d’avocats au Barreau de Saintes, sous astreinte de 1 000 Euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision,

Constatons qu’il existe une contestation sérieuse quant à la demande de madame [M] [C], monsieur [X] [C] et monsieur [F] [C] au titre de la clause pénale prévue au contrat,

Renvoyons madame [M] [C], monsieur [X] [C] et monsieur [F] [C] à se pourvoir ainsi qu’ils aviseront,

Condamnons la SARL PROMOTERRE à payer solidairement à madame [M] [C], monsieur [X] [C] et monsieur [F] [C] la somme de 3 000 Euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamnons la SARL PROMOTERRE aux entiers frais et dépens de l’instance et frais de greffe liquidés à la somme de 38.65 Euros TTC dont 6.44 Euros de TVA qui ont été avancés par madame [M] [C], monsieur [X] [C] et monsieur [F] [C].

Fait en notre cabinet à [Localité 4].

Le greffier, Marc BINNIÉ.

La présidente.