Tribunal de grande instance de Bobigny, Juge de l'expropriation, 13 juin 2017, n° 15/00074

Décision du 13 juin 2017

Minute n° 17/00156

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

DE LA SEINE-SAINT-DENIS

[…]

du 13 juin 2017

:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:

Rôle n° 15/00074

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS

DEMANDEUR :

Monsieur B X

[…]

[…]

comparant à la visite des lieux et à l’audience

DÉFENDEUR :

LA VILLE DE PIERREFITTE SUR SEINE

[…]

[…]

représentée par Maître Sapho PORCHERON, avocat au barreau de PARIS

comparante à la visite des lieux et à l’audience

INTERVENANT VOLONTAIRE :

INTERVENANT :

Madame C D épouse X

[…]

[…]

comparante à la visite des lieux et à l’audience

FRANCE DOMAINE, Monsieur Y, Commissaire du gouvernement

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

I J, Vice-Présidente, désignée par ordonnance de madame la Première Présidente de la cour d’appel de Paris

G H, Greffière présente lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation et des débats : 15 juin 2016

Date de mise à disposition : 13 septembre 2016

Date de prorogation de mise a disposition : 11 octobre 2016, 15 novembre 2016, 29 novembre 2016, 06 décembre 2016, 13 décembre 2016, 20 décembre 2016 et 10 janvier 2017

Date de la visite des lieux : 1^er mars 2017

Date des débats : 10 mai 2017

Date de la visite des lieux : 13 juin 2017

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur B X et Madame C X sont propriétaires d’un bien immobilier situé […] à Pierrefitte-sur-Seine (93), sur la parcelle cadastrée […]

Par une délibération en date du 19 juin 2014, la commune de Pierrefitte-sur-Seine a voté l’acquisition de l’emprise de terrain cadastrée […]a, en vue de la mise en conformité du sentier du Clos avec un arrêté d’alignement du 9 novembre 1942.

L’emprise porte sur une bande de terrain nu d’une surface de l’ordre de 71 m², située le long du sentier du Clos, à l’extrémité de la voie. Un pavillon est construit sur la surface restante, parcelle cadastrée […].

Pour une description plus précise des lieux, il conviendra de se reporter au procès-verbal du 1^er mars 2017, annexé à la présente décision.

Par un jugement en date du 26 mars 2015, le tribunal administratif de Montreuil a jugé que l’indemnisation de la dépossession de cette bande de terrain nu relève de la compétence du juge de l’expropriation et a rejeté la requête en annulation de la délibération du 19 juin 2014, présentée par Monsieur X.

Suivant courrier daté du 21 avril 2015 et reçu le 22 avril 2015 par le greffe, Monsieur X a saisi la juridiction de l’expropriation de Seine-Saint-Denis afin de procéder au transfert de propriété par voie d’expropriation concernant l’emprise de l’alignement.

Monsieur X a sollicité l’intervention du juge de l’expropriation pour :

— d’une part, déterminer la base et le montant de l’indemnité juste, et l’indemnité de tous types de préjudices ;

— d’autre part, obtenir l’assurance que la commune ne détourne pas la procédure d’alignement afin de réaliser un projet autre que celui d’élargir le sentier du Clos comme prévu par l’alignement de 1942.

Par courrier daté du 26 novembre 2015 et reçu le 27 novembre 2015, Monsieur X a communiqué des pièces complémentaires au soutien de sa demande d’indemnisation, relatives à des travaux de déplacement des canalisations du réseau d’F et de déplacement du compteur d’eau rendus nécessaires par l’alignement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 juin 2016, afin que Monsieur X précise le fondement juridique de sa demande et que les parties formulent toutes observations utiles quant à la recevabilité de la requête et à la compétence du juge de l’expropriation.

Par jugement avant dire droit du 10 janvier 2017, la présente juridiction a notamment :

— dit que le juge de l’expropriation n’a pas de compétence matérielle pour connaître de la demande tendant à ce que Monsieur X obtienne la certitude de la réalisation du projet qui a conduit initialement à la décision d’alignement et invité Monsieur B X à mieux se pourvoir ;

— dit que le juge de l’expropriation est compétent pour connaître des demandes indemnitaires présentées par Monsieur B X ;

— sursis à statuer sur les demandes indemnitaires présentées jusqu’à la réalisation d’un transport sur les lieux et la tenue de l’audience publique ;

— convoqué les parties à une audition en mairie de Pierrefitte-sur-Seine le 1^er mars 2017, immédiatement suivie de la visite des lieux ;

— dit que Monsieur X produira aux débats son titre de propriété concernant le bien situé […] à Pierrefitte-sur-Seine (93), ainsi qu’une demande chiffrée et détaillée des préjudices subis dont il sollicite la réparation.

Le transport sur les lieux s’est déroulé le 1^er mars 2017. Monsieur et Madame X, présents lors du transport, ont présenté un acte de propriété. La date de l’audience a été fixée au 10 mai 2017.

Par un courrier non daté, Monsieur X sollicite une somme de 37 877 € à titre d’indemnité totale de dépossession, laquelle se décompose de la manière suivante :

— indemnité principale : 23 430 €, soit 71 m² x 330 སྒྱ/m² ;

— frais de déplacement du compteur d’eau, du regard et de la canalisation des eaux usées : 5 447 སྒྱ, suivant devis, respectivement de 4 290 € et de 1 157 € ;

— indemnité de dépréciation du surplus : 7 000 སྒྱ, soit, selon le demandeur, une somme comprise entre 15 et 20 % de la valeur de la maison située sur le terrain restant.

Monsieur X demande, en outre, l’octroi d’un montant de 2 000 སྒྱ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le demandeur exproprié soutient que la valeur de 330 སྒྱ/m² correspond à la proposition d’indemnisation de la commune de Pierrefitte-sur-Seine, selon une délibération du conseil municipal, séance du 19 juin 2014, article premier.

Il soutient également que l’alignement de la voie entraîne, d’une part, des frais de déplacement des canalisations et des équipements de raccordement aux fluides, et d’autre part, une dépréciation du pavillon adjacent, privé d’un espace de stationnement de véhicules et désormais situé aux abords immédiats de la voie publique.

Par des conclusions reçues les 9 février et 8 mars 2017, le commissaire du Gouvernement propose une indemnité de dépossession de 23 520 €, correspondant à :

— indemnité principale : 8 520 €, soit 71 m² x 120 སྒྱ/m² TAB ;

— indemnité de déplacement du compteur d’eau : selon devis contradictoire ou prise en charge par la collectivité compétente ;

— indemnité de déplacement du regard et des canalisations d’eaux usées : 1 157 སྒྱ TTC selon devis A ou prise en charge par la collectivité compétente ;

— indemnité pour dépréciation du surplus : 15 000 སྒྱ, soit :

. 8 000 སྒྱ au titre de la perte de deux emplacements de stationnement ;

. 7 000 སྒྱ au titre de la perte de terrain d’agrément et de la dépréciation du pavillon.

Le Mémoire en réponse de la commune de Pierrefitte-sur-Seine a été reçu par le greffe le 9 mai 2017.

A l’audience du 10 mai 2017 :

— la commune de Pierrefitte-sur-Seine demande un renvoi de l’affaire, faisant valoir avoir notifié son mémoire à Monsieur X peu de temps avant l’audience ;

— Monsieur X précise ne pas avoir reçu les écritures adverses et demande qu’elles soient, en conséquence, écartées des débats, s’opposant à tout renvoi de l’affaire à une audience ultérieure.

En application des dispositions des articles 12, 15 et 16 du code de procédure civile, le Mémoire de la commune défenderesse a été écarté des débats et renvoyé à la commune défenderesse par les soins du greffe et par voie postale. L’écrit rédigé et déposé le jour de l’audience par Monsieur X a également été écarté des débats.

A cette même audience du 10 mai 2017 :

— Madame C X a formé, à l’audience, une demande d’intervention volontaire, soutenant sa qualité de propriétaire indivise du présent bien ;

— la commune de Pierrefitte-sur-Seine s’est opposée à cette intervention volontaire, par un courrier rédigé et déposé à l’audience.

Pendant le cours du délibéré :

— Monsieur X a été invité à produire aux débats l’acte d’achat du bien objet de l’alignemnet, par un courrier adressé par le greffe de la juridiction de l’expropriation en date du 16 mai 2017;

— Monsieur B X et Madame C X ont déposé le contrat de vente au greffe de la juridiction le 22 mai 2017 ;

— la commune de Pierrefitte-sur-Seine, selon un courrier daté du 23 mai 2017 et reçu par le greffe de la juridiction le 7 juin 2017, a sollicité la réouverture des débats, invoquant le respect du principe de la contradiction et des droits de la défense ; en annexe de ce courrier figurent une copie du Mémoire de la défenderesse qui a été écarté des débats à l’audience et l’accusé de réception dudit Mémoire par Monsieur X, mentionnant que le destinataire a été avisé de la notification le 6 mai 2017 et que le courrier lui a été remis le 11 mai 2017 ;

— Monsieur et Madame X, par courrier en réponse reçu le 1^er juin 2017, se sont opposés à la réouverture des débats, soutenant que les écritures adverses leur sont parvenues tardivement, le 11 mai 2017, qu’elles ont été écartées des débats par le juge et qu’ils restent opposés au renvoi de l’affaire à une audience ultérieure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur les demandes de renvoi et de réouverture des débats

Lors de l’audience du 10 mai 2017 :

— la commune de Pierrefitte-sur-Seine a sollicité un renvoi de l’affaire à une audience ultérieure, afin de permettre à l’exproprié de prendre connaissance de son Mémoire en défense, notifié tardivement et non réceptionné le jour de l’audience par les consorts X, selon leurs propos, lesquels sont confirmés par la date qui figure sur l’accusé de réception produit pendant le cours du délibéré par la ville ;

— les époux X s’y sont opposés et ont demandé à être entendus sur le fond du litige.

Pendant le cours de délibéré :

— la commune de Pierrefitte-sur-Seine a sollicité la réouverture des débats et joint une copie de son mémoire, soutenant :

. que le demandeur a bien reçu son Mémoire en défense avant l’audience du 10 mai 2017, pour l’avoir reçu par mail mais également en recommandé le 6 mai 2017 (courrier du 23 mai 2017, page 3) ;

. qu’il convient de respecter l’exercice des droits de la défense ;

— la partie expropriée s’est, à nouveau, opposée à la réouverture des débats, par écrit.

Il convient de rappeler que la faculté d’accepter ou de refuser le renvoi d’une affaire fixée pour être plaidée relève du pouvoir discrétionnaire du juge, dès lors que les parties ont été mises en mesure d’exercer leur droit à un débat oral (Cour de cassation, Assemblée plénière, 24 octobre 1989, n° 88-18.188).

Il en est de même de la faculté de réouvrir les débats après clôture de l’instruction et mise en délibéré de l’affaire.

Les pièces produites au dossier permettent de constater :

— que Monsieur X, demandeur à la procédure, a été invité à produire le titre de propriété du bien à évaluer et à présenter une demande chiffrée et détaillée des préjudices dont il demande la réparation, par jugement contradictoire rendu avant dire droit le 10 janvier 2017 ;

— que la clôture de l’instruction de l’affaire et l’audience de plaidoirie ont été fixées contradictoirement, au cours du transport sur les lieux du 1^er mars 2017, à la date du 10 mai 2017, soit dix semaines postérieurement ;

— que la commune de Pierrefitte-sur-Seine a pris des écritures datées du vendredi 5 mai 2017, reçues par la juridiction le mardi 9 mai 2017 ; qu’elles ont été notifiées à Monsieur X par lettre recommandée avec accusé de réception, le destinataire en ayant été avisé le samedi 6 mai 2017 et la lettre lui ayant été remise postérieurement à la tenue de l’audience le 11 mai 2017, comme en atteste le cachet des services postaux figurant sur l’accusé de réception du pli produit par la ville de Pierrefitte-sur-Seine ;

— que la ville de Pierrefitte-sur-Seine, dont les écritures ont été écartées à l’audience du 10 mai 2017 en raison de la tardiveté de leur notification à la partie demanderesse et de l’impossibilité subséquente de l’exercice du principe de la contradiction, a, pendant le cours du délibéré, produit à nouveau les mêmes écritures et sollicité la réouverture des débats, suscitant également à nouveau le refus des demandeurs à la procédure.

En l’espèce, il convient de remarquer :

— que les parties étaient en état de débattre contradictoirement des indemnités revenant aux époux X à compter de la notification du jugement avant-dire-droit rendu le 10 janvier 2017 par la juridiction de l’expropriation du tribunal de grande instance de Bobigny, laquelle se déclarait compétente pour statuer sur les indemnités sollicitées ;

— que la date de l’audience de plaidoiries a été déterminée le 1^er mars 2017, date du transport sur les lieux, étant précisé :

. qu’il ressort du procès-verbal que les parties demanderesse et défenderesse étaient comparantes ;

. et que Monsieur X a remis ses demandes chiffrés à cette date à la ville ;

que la date de l’audience de plaidoiries a été fixée au 10 mai 2017, laissant deux mois et demi aux parties pour échanger des écritures, soit pour un exercice effectif du principe de la contradiction et des droits de la défense ;

— que Monsieur X a été avisé de la notification des écritures de la commune le samedi 6 mai, étant précisé :

. d’une part, que l’affaire était audiencée le mercredi 10 mai 2017 ;

. et d’autre part, que le samedi 6 mai 2017 était le premier jour d’une fin de semaine prolongée par le lundi 8 mai, jour férié ;

— que la commune de Pierrefitte fonde ses demandes de renvoi sollicité à l’audience et de réouverture des débats demandée pendant le cours du délibéré, sur l’exercice du principe de la contradiction ; que, toutefois, la partie au profit de laquelle le renvoi est sollicité s’y oppose, tant à l’audience que postérieurement.

Il résulte des éléments qui précèdent :

— que la commune de Pierrefitte a disposé d’une période de dix semaines pour établir ses écritures et défendre ses droits à partir du moment où elle était en situation de le faire, soit après avoir reçu les demandes présentées par Monsieur X et après la visite des lieux ;

— que la notification des écritures de la ville de Pierrefitte par lettre recommandée avec accusé de réception a été présentée à Monsieur X le samedi 6 mai, soit trop tardivement pour permettre au principe de la contradiction de s’exercer avant l’audience du 10 mai 2017, cette fin de semaine se prolongeant jusqu’au 8 mai ;

— que procéduralement, à l’audience du 10 mai 2017 :

. soit l’affaire était renvoyée pour permettre aux époux X de prendre connaissance des écritures de la ville, voire d’y répondre ;

. soit les écritures de la commune étaient écartées des débats, pour défaut de respect du principe de la contradiction ;

— que les époux X, au profit desquels le renvoi, et la réouverture des débats, ont été sollicités par la ville, ont exprimé dans un premier temps leur volonté de voir l’affaire plaidée le jour même, dans un second temps leur opposition à voir les débats réouverts.

Dans ces conditions, les écritures de la commune de Pierrefitte-sur-Seine ont été écartées des débats et il n’y a pas davantage lieu à réouvrir les débats pour permettre à la ville de déposer à nouveau ses écritures.

La commune de Pierrefitte-sur-Seine est déboutée tant de sa demande de renvoi de l’affaire que de réouverture des débats.

2. Sur l’intervention volontaire de Madame X

Par des écritures remises à la barre lors de l’audience du 10 mai 2017, Madame C X a formé une demande d’intervention volontaire à l’instance, aux termes de laquelle elle déclare approuver les écrits de son mari, Monsieur B X, relatifs à la saisine de la présente juridiction en fixation d’indemnité.

Par courrier remis à la barre, la commune de Pierrefitte-sur-Seine s’est opposée à l’intervention volontaire de Madame X.

A l’audience du 10 mai 2017, l’intervention volontaire de Madame X a été reçue.

Par courrier du 23 mai 2017, reçu par le greffe le 7 juin 2017, la commune défenderesse a réitéré son opposition à l’intervention volontaire de Madame X, arguant du respect du principe du contradictoire et de ce que le juge de l’expropriation ne pouvait recevoir un mémoire en intervention volontaire sur le siège tout en écartant le mémoire et les pièces reçus la veille de la collectivité.

Il ressort de l’acte de vente produit par le demandeur que Monsieur B X et Madame C X, son épouse, sont propriétaires du bien immobilier objet de l’alignement, situé […] à Pierrefitte-sur-Seine (93).

Madame X a donc intérêt à intervenir à l’instance et à faire siennes les demandes de Monsieur X, au sens des dispositions des articles 31 et 329 du code de procédure civile. De plus, la commune de Pierrefitte-sur-Seine n’ignorait pas cette situation, la délibération du 19 juin 2014 évoquant le bien de M. et M^me X.

Il est fait droit à la demande de Madame X.

3. Sur l’existence d’un accord sur la valeur du terrain exproprié

Les époux X produisent aux débats :

— un échange de courriers datés des 3 décembre 2013 et 8 janvier 2014, aux termes desquels les parties s’accordent sur un prix de cession amiable de l’emprise litigieuse de 330 སྒྱ/m², la ville de Pierrefitte-sur-Seine précisant que des documents d’arpentage devront être établis et signés et que la ville devra délibérer sur l’acquisition du terrain (pièce n° 7 du demandeur, page 3) ;

— la délibération n° 2014-140 du conseil municipal de Pierrefitte-sur-Seine, en date du 19 juin 2014, décidant, dans son article premier, de l'acquisition de l’emprise de terrain appartenant à M. et M^me X, sise […], située sur la parcelle cadastrée […], d’une surface de 71 m², pour un montant de 23 430 སྒྱ, soit 330 སྒྱ/m² (pièce n° 8 du demandeur, article 1^er).

Les demandeurs se prévalent de l’existence d’un accord des parties sur la valeur unitaire, 330 €/m², quant à la surface de 71 m² concernée par l’alignement.

Il résulte toutefois du courrier électronique de Monsieur Z, notaire chargé de la rédaction de l’acte, en date du 19 novembre 2014 (pièce n° 9 des demandeurs), que le rendez-vous de signature prévu le 20 novembre 2014 a été annulé faute d’accord sur la prise en charge des frais de déplacement des canalisations et compte tenu du recours administratif engagé par Monsieur X à l’encontre de la délibération susmentionnée (jugement du tribunal administratif de Montreuil du 26 mars 2015, pièce n° 11 des demandeurs).

Or, si les parties ont pu s’entendre sur un prix de cession calculé sur une base de 330 སྒྱ/m² au cours d’une négociation amiable, il ressort des échanges précités que Monsieur X a ajouté à ses prétentions en demandant la prise en charge des frais de déplacement des canalisations de l’emprise convoitée par la ville et qu’il a, de surcroît, attaqué devant la juridiction administrative la délibération validant la cession du terrain dans les termes initialement convenus et qu’aucun accord ferme et définitif n’est intervenu.

Dans ces conditions, la valeur de 330 €/m² peut être versée aux débats à titre d’information mais elle n’oblige pas le juge.

Il convient, en conséquence, de déterminer l’indemnité revenant à Monsieur et Madame X suivant les principes du droit de l’expropriation.

4. Sur les principes du droit de l’expropriation

L’article L.321-1 du Code de l’expropriation dispose que : Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.

Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsqu’aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier.

Le montant des indemnités est fixé d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance d’expropriation portant transfert de propriété, en application des dispositions de l’article L.322-1 du Code de l’expropriation et les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, en application de celles du premier alinéa de l’article L.322-2 du code précité.

Selon les dispositions de l’article L.213-6 du Code de l’urbanisme, la date de référence à prendre en compte en matière d’expropriation est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le POS et définissant la zone dans laquelle est situé le bien.

5. Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

5.1. Sur le droit applicable

En l’espèce, le bien doit être évalué à la date du présent jugement et selon les possibilités offertes par le plan local d’urbanisme (PLU) approuvé le 15 avril 2010 et modifié le 18 juin 2015.

Le bien est situé en zone UGc du PLU.

5.2. Sur la consistance du bien

Monsieur B X et Madame C D épouse X ont acquis le 10 janvier 2008 un bien immobilier situé […] à Pierrefitte-sur-Seine (93), sur la parcelle alors cadastrée […], d’une superficie de 740 m² selon l’acte de vente. Après division cadastrale, les époux X ont ensuite :

— vendu la partie gauche de la parcelle initiale, constituée d’un terrain à bâtir ;

— conservé la propriété de la partie droite, nouvellement cadastrée […], composé du terrain sur lequel la maison d’habitation, de construction ancienne, est édifiée.

L’alignement concernant la parcelle cadastrée […], propriété des époux X, correspond à une bande de terrain, en terre battue, d’une surface de 71 m², située entre le sentier du Clos et la maison d’habitation. Cette surface n’est pas aménagée, elle comprend toutefois un regard pour eaux usées et les canalisations ad hoc et un compteur d’eau.

Cette bande de terrain permet, naturellement, l’accès à la maison d’habitation située sur la parcelle cadastrée […] mais aussi l’accès au pavillon récemment construit sur le terrain issu de la division cadastrale de la parcelle initiale (N n° 112) et situé à gauche de la parcelle cadastrée […].

Elle peut permettre, de fait, le stationnement d’un véhicule, à droite ; l’accès au pavillon récemment construit et situé à gauche de la parcelle cadastrée […] n’autorise pas davantage de stationnement.

Il n’est pas contesté qu’il s’agit de terrain à bâtir.

La voie est étroite et bétonnée, d’une largeur irrégulière, bordée de pavillons sur cours ou jardinets. Elle n’est pas ouverte à la circulation automobile, seuls les habitants ont un droit d’accès en véhicules.

Lors du transport, il a pu être remarqué que l’alignement n’est pas respecté par l’intégralité des propriétaires, y compris en ce qui concerne des biens sur lesquels des constructions récentes ont été édifiées.

Il convient de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux du 1^er mars 2017, annexé à la présente décision.

5.3. Sur la méthode et les surfaces

La méthode consistant à comparer le bien à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local, adoptée par le commissaire du Gouvernement et non contestée par les demandeurs, sera retenue pour être adaptée à l’espèce.

Le commissaire du Gouvernement et les consorts X font état d’une surface de 71 m². Cette surface sera adoptée.

6. Sur la détermination des indemnités

6.1 Sur l’indemnité principale

* La commune de Pierrefitte : aucune écriture en défense n’a été valablement déposée.

* Monsieur et Madame X ne produisent aucun terme de comparaison aux débats.

Ils sollicitent une valeur unitaire de 330 €/m², faisant valoir qu’une délibération du conseil municipal, séance du 19 juin 2014, a dans son art

icle premier décidé de l’acquisition de la partie de terrain sous alignement à cette valeur, conformément à l’estimation préalable de France Domaine.

* Le commissaire du Gouvernement propose les termes de comparaison suivants :

1/ Cessions immobilières intervenues dans la même section cadastrale ou la même rue de Pierrefitte-sur-Seine, recensées sur la Base nationale des données patrimoniales (BNDN):

N°	DATE ET REF.	ADRESSE	SURFACE m²	PRIX HT སྒྱ	PRIX སྒྱ/m²	OBSERVATIONS DU COMMISSAIRE
CG 1	10.01.2008 2008p1028	[…] N 112	740	[…]	—	pavillon sur terrain de 740 m² parcelle mère des parcelles N 293 et N 294, acquise par les époux X
CG 2	3.02.2011 2011p2212	[…] N 294	438 (m² TAB)	[…]	297	parcelle issue de la scission de N 112 en N 293 et N 294, cédée par les époux X
CG 3	28.03.2014 2014p2215	[…] N 295	508 (m² TAB)	[…]	342	terme pertinent
CG 4	11.04.14 2014p2311	[…] N 302	30	[…]	100	terrain vente à la commune pour régularisation foncière – voirie
CG 5	3.11.2014 2014p5775	49 Sent limites bois de Richebourg / […] N 309	264	[…]	18	jardin vente à la région IDF
CG 6	9.12.13	[…] N 298	532	[…]	273	pavillon squatté en mauvais état sur terrain de 532 m² (40 m² d’alignement), acquis en récupération foncière

La valeur moyenne des termes CG n° 2 à 6 est de 206 €/m², étant précisé que le premier terme de comparaison correspond à l’achat de la parcelle initiale par les époux X en 2008, soit à un terrain bâti.

La valeur moyenne des deux termes CG 2 et 3, soit les deux ventes de terrains mitoyens, est de 319,5 €/m².

2/ Cessions de terrains situés dans la même rue ou d’une superficie inférieure à 200 m² vendus dans un rayon de 500 m du bien à évaluer, intervenues depuis le 1^er janvier 2014 et recensées sur la base ESTIMER UN BIEN (PATRIM) :

N°	DATE ET REF.	ADRESSE	SURFACE m²	PRIX HT སྒྱ	PRIX སྒྱ/m²	OBSERVATIONS DU COMMISSAIRE
CG 7	30.05.2016 2016p03013	[…] P 145	131	[…]	763	cession entre particuliers terrain à bâtir
CG 8	16.06.2016 2016p3170	L’Orme Bouchard […]	46	450	9	cession d’un particulier à la région verger
CG 9	28.03.2014 2014p2215	[…] N 295	508	[…]	341	cession SARL à particulier après division terrain à bâtir (terme CG n° 3)
CG 10	9.12.2015 2015p6566	[…] P 287	16	[…]	225	cession SEQUANO à particulier terrain à bâtir
CG 11	20.01.2014 2014p0758	[…] M 391	153	[…]	183	cession particulier à SEQUANO jardin
CG 12	11.04.2014 2014p2311	[…] N 302	30	[…]	100	particulier à commune
CG 13	18.03.2015 2015p1758	[…] M 382	191	[…]	183	cession entre particuliers terrain à bâtir non viabilisé avec dépendances à démolir
CG 14	14.04.2014 2014p2542	[…] M 383	195	[…]	139	cession commune à particulier terre
CG 15	3.04.2014 2014p2291	[…] P 284	124	[…]	209	cession entre SCI terrain
CG 16	16.06.2016 2016p2973	[…] M 395	146	[…]	205	cession SEQUANO à particulier terrain

La valeur moyenne de ces dix termes est de 235,7 €/m².

La valeur moyenne des quinze termes portant sur des terrains nus est de 225,8 €/m² (CG n° 2 à 16).

Le commissaire du Gouvernement écarte les termes n° 7 et 8, s’agissant pour le premier d’un terrain à bâtir cédé à une valeur très élevée, et pour le second d’un verger cédé à une valeur très faible, le présent bien ne se situant pas dans ces catégories.

Il souligne que les termes CG n° 2 et 3 sont particulièrement pertinents, s’agissant de deux terrains à bâtir mitoyens du bien à évaluer. Ces termes font ressortir une valeur unitaire moyenne de 320 སྒྱ/m². Il relève également que le prix de cession d’une emprise pour régularisation foncière au […] s’est établit à 100 སྒྱ/m² en 2014 (terme CG n° 4).

Il propose une valeur de terrain nu à bâtir de référence inférieure aux moyennes des termes cités (235 €/m²), égale à 200 €/m². Il applique ensuite un abattement pour servitude d’alignement.

Il expose à ce titre que la jurisprudence retient souvent des abattements de 50 à 90 %, selon l’intensité du préjudice (page 6 de ses dernières conclusions). Il verse aux débats deux tableaux de références de biens cédés à Montreuil entre 2011 et 2016, dont six termes portent sur des terrains d’agrément et cinq termes sur des terrains à bâtir, et ce afin d’illustrer l’écart important de valeur entre ces deux types de surface en Seine-Saint-Denis. Il indique qu'à Pierrefitte-sur-Seine, l’écart est moindre car le prix des terrains à bâtir est beaucoup plus bas et qu'un terrain en zone urbanisée a une valeur minimale (100 སྒྱ/m²) (pages 6 et 7 de ses conclusions).

Il suggère, en conséquence, un abattement de 40 % pour servitude d’alignement, soit une valeur unitaire de 120 སྒྱ/m² (soit 200 €/m² x 0,60 selon un abattement de 40 %).

Monsieur et Madame X ne formulent pas d’observation.

Il y a lieu de retenir les termes n° 2 à 6 et 9 à 16, s’agissant de cessions de terrains situés à proximité du bien à évaluer, dans la commune de Pierrefitte-sur-Seine, et intervenues à une époque relativement récente. La valeur moyenne de ces 13 termes est de 201,15 €/m².

* En l’espèce, il convient de déterminer l’indemnité principale revenant à Monsieur et Madame X au titre de la dépossession de leur bien de la manière suivante :

Les termes de comparaison retenus sont les termes CG n° 2 à 6 et 9 à 16, selon une valeur moyenne de 201,15 €/m².

La valeur unitaire de référence du bien de l’espèce devra être équivalente, égale à 200 €/m².

La surface concernée par l’alignement subit de ce fait une moins-value qui résulte essentiellement dans les restrictions de son usage. Le commissaire du Gouvernement :

— expose que la jurisprudence pratique des abattements compris entre 50 et 90 % de la valeur unitaire, selon l’intensité du préjudice ;

— propose, en l’espèce, un abattement de 40 % appliqué à la valeur unitaire du terrain à bâtir.

En l’espèce, l’abattement sera moindre que celui de 50 %, présenté comme l’extrémité basse des abattements pratiqués, dans la mesure où la volonté de la municipalité de mettre en application l’alignement datant de 1942 n’apparaît pas clairement établie, le sentier du Clos étant bordé de pavillons dont les clôtures ne respectent pas systématiquement l’alignement, y compris parmi les constructions récentes, comme cela a pu être constaté le jour du transport sur les lieux.

La moins value résultant de l’alignement est évaluée à 40 % de la valeur unitaire du terrain à bâtir, soit une valeur de 120 €/m² (c’est-à-dire 200 €/m² x 0,60 selon un abattement de 40 %).

Ainsi, l’indemnité principale est de 8 520 €, soit 71 m² x 120 €/m².

6.2. Sur les indemnités accessoires

6.2.1. Sur l’indemnité pour frais de déplacement du regard et des canalisations de raccordement au réseau d’évacuation des eaux usées et de déplacement du compteur d’eau

Les époux X exposent un coût global pour ces opérations de 5 447 €, selon deux devis de 4 290 € et 1 157 €, en pièces n° 4 et 5. Les dites pièces sont d’un objet différent et les seuls devis versés aux débats sont ceux établis par A et E F Francilien pour des montants respectivement de 1 039,79 € TTC et de 2 750 € TTC, en 2015, soit un total de 3 789,79 €.

La visite des lieux a permis de voir la nécessité de modifier le regard, les canalisations ainsi que le compteur d’eau.

Au regard de l’ancienneté des devis présentés, il convient d’allouer une somme de 4 000 € de ces chefs. Il appartiendra à Monsieur et Madame X de s’adresser aux prestataires habilités pour réaliser ces travaux.

6.2.2. Sur l’indemnité de dépréciation du surplus

Monsieur et Madame X soutiennent que la dépossession de l’emprise pour cause d’alignement entraîne une dévaluation du surplus de leur bien, constitué du reste de la parcelle et d’un pavillon, qu’ils évaluent à 7 000 སྒྱ, soit 3 % du prix de l’ensemble immobilier. Ils rappellent que le pavillon se trouve désormais en limite séparative du domaine public, que la parcelle est désormais dépourvue de cour sur le devant à usage de stationnement et que la parcelle restante ne dispose pas de garage.

Le commissaire du Gouvernement relève que le pavillon est effectivement rapproché du domaine public, que la parcelle restante perd un tiers de sa surface non bâtie, à usage de terrain d’agrément et d’emplacement de stationnement (page 7 de ses dernières conclusions). Il évalue la dépréciation du surplus à la somme de 15 000 €, soit :

—  8 000 € pour la suppression de deux emplacements de stationnement ;

—  7 000 € pour la perte de terrain d’agrément et la dépréciation du pavillon.

L’environnement local, constaté lors du transport sur les lieux, laisse apparaître :

— qu’il n’y a pas de possibilité de se garer à proximité de la parcelle N n° 293, les seules places de stationnement se trouvant au delà du sentier du Clos, […] ;

— que Monsieur et Madame X ont vendu une partie de leur parcelle et que la surface concernée par l’alignement permet un accès au terrain cédé sur lequel un pavillon est construit ; qu’ainsi, l’alignement ne cause pas la perte d’un jardin d’agrément et n’entraîne la disparition que de la possibilité empirique de garer un véhicule devant le pavillon ;

— que le pavillon bâti sur la parcelle N n° 293 se trouve désormais en limite séparative du domaine public.

Ainsi, du fait de l’alignement, la possibilité de garer un véhicule devant le pavillon disparaît et le pavillon construit sur la surface restante devient limitrophe de la voie publique. S’agissant de deux facteurs de moins-value sur le marché immobilier, le bien s’en trouve déprécié.

Il convient d’évaluer cette dépréciation, en l’espèce et l’absence d’élément permettant de déterminer la valeur du bien principal, à la somme de 5 000 €.

6.3. Sur l’indemnité totale de dépossession

Elle est égale à 17 520 €, soit 8 520 € indemnité principale + 4 000 € indemnité pour déplacement d’un regard et de canalisations des eaux usées et de déplacement d’un compteur d’eau + 5 000 € indemnité pour dépréciation du surplus.

Il convient d’arrondir cette somme à 17 600 €, pour une juste indemnisation.

7. Sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

L’équité commande d’allouer à Monsieur et Madame X une somme de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, somme au paiement de laquelle la ville de Pierrefitte-sur-Seine est condamnée.

8. Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, la ville de Pierrefitte-sur-Seine supporte les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision mise à disposition, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

Annexe à la présente décision le procès-verbal de transport du 1^er mars 2017 ;

Dit qu’il n’a pas été fait droit à la demande présentée par la commune de Pierrefitte-sur-Seine à l’audience du 10 mai 2017 relative au renvoi de l’affaire à une audience ultérieure ;

Déboute la commune de Pierrefitte-sur-Seine de sa demande présentée pendant le cours du délibéré tendant à la réouverture des débats ;

Dit qu’il n’a pas été fait droit à la demande présentée par la commune de Pierrefitte-sur-Seine à l’audience du 10 mai 2017 tendant à ce que l’intervention volontaire de Madame C X ne soit pas reçue ;

Déboute la commune de Pierrefitte-sur-Seine de sa demande présentée pendant le cours du délibéré tendant au rejet de l’intervention volontaire de Madame C X ;

Reçoit l’intervention volontaire de Madame C X ;

Fixe à 17 600 € (dix sept mille six cents euros) l’indemnité totale de dépossession due à Monsieur B X et à Madame C X par la commune de Pierrefitte-sur-Seine dans le cadre de l’opération d’expropriation du bien situé […] à Pierrefitte-sur-Seine (93), sur la parcelle cadastrée […] ;

Dit que la somme arrondie de 17 600 € se décompose de la manière suivante :

— indemnité principale : 8 520 € ;

— indemnité pour déplacement du compteur d’eau, d’un regard et des canalisations des eaux usées : 4 000 € ;

— indemnité de dépréciation du surplus : 5 000 སྒྱ ;

Dit que Monsieur B X et Madame C X s’adresseront aux prestataires habilités en ce qui concerne les travaux de déplacement des compteur, regard et canalisation ;

Condamne la ville de Pierrefitte-sur-Seine à payer à Monsieur B X et à Madame C X une somme de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la ville de Pierrefitte-sur-Seine aux dépens.

G H

Greffier

I J

Juge