Tribunal de grande instance de Créteil, 29 janvier 2019, n° 16/07193

MINUTE N° : JUGEMENT DU : 29 Janvier 2019 DOSSIER N° : N° RG 16/07193 AFFAIRE : D X C/ G H Z F, Société LUCARNE IMMOBILIER, Synd. de copropriétaires 23/[…], représenté par son syndic la S.A.S. C GAUTHIER IMMOBILIER, S.A. SWISS LIFE ASSURANCES DE BIENS

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE CRETEIL

4ème Chambre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : M^me Pascale CARIOU, Vice-Président

Statuant par application des articles 801 à 805 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : M^me Agnès HUGON

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame D X née le […] à […], demeurant […], […]

représentée par M^e Eric AUDINEAU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire : D0502

DÉFENDEURS

Monsieur G H Z F né le […] à […], demeurant […] à […]

représenté par M^e Muriel KAHN HERRMANN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire : E1167

Société LUCARNE IMMOBILIER dont le siège social est sis […]

représentée par M^e Antoine CHRISTIN, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant, vestiaire : 720

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Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], représenté par son syndic en exercice la S.A.S. C GAUTHIER IMMOBILIER dont le siège social est sis […]

représenté par M^e Francis RAIMON, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant, vestiaire : PC 112

S.A. SWISS LIFE ASSURANCES DE BIENS, dont le siège social est sis […]

représentée par M^e Emmanuel ARNAUD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire : C0722

Clôture prononcée le : 06 Novembre 2018 Débats tenus à l’audience du : 04 Décembre 2018 Date de délibéré indiquée par le Président : 29 Janvier 2019 Jugement rendu par mise à disposition au greffe le : 29 Janvier 2019.

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte notarié en date du 31 mars 2011, M^me D X acquis de M. G Z F, par l’intermédiaire de l’agence immobilière La Lucarne, un studio situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis […].

Dans les jours qui ont suivi son acquisition, M^me X a appris que l’appartement situé au dessus de son studio avait subi un incendie et que l’intervention des pompiers était à l’origine d’un grave dégât des eaux. Elle a également découvert que l’autre appartement situé au rez-de-chaussée était très endommagé, son plafond menaçant de s’effondrer. Enfin, en dévissant la trappe d’accès du faux plafond, elle a constaté que le plancher haut de son studio était en mauvais état.

Par acte d’huissier en date du 24 mai 2016, M^me X a fait assigner M. Z F, la société La Lucarne, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble devant ce tribunal pour obtenir réparation des préjudices qu’elle estime subir.

Le 15 novembre 2017, M. Z F a appelé en garantie l’assureur du syndicat des copropriétaires.

Dans ses conclusions en date du 11 septembre 2018, M^me X demande au tribunal de :

- Condamner in solidum M. Z F, l’agence immobilière La Lucarne, à l’indemniser de tous les préjudices financiers résultant du vice caché affectant son appartement, dans les proportions retenues par M. Y, se décomposant comme suit :

- Préjudice matériel : 15.465,00 euros

- Préjudice de jouissance arrêté au mois de mai 2018 : 61.600,00 euros à parfaire

- Remboursement des frais exposés au titre du relogement à GIF SUR YVETTE depuis le mois de juillet 2015, à parfaire :

- loyer : 10.714,13 euros

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- Assurances habitation : 383,48 euros

- EDF : 1.025,97 euros

- GAZ : 426,00 euros

- Remboursement du coût des travaux de renforcement de structure du plancher, 11.992,50 euros

- Frais de transport entre le mois de septembre 2011 et le mois de juillet 2015 (trajet Eure et Loir –Paris) : 3.781,26 euros

- Frais d’hébergement en Eure-Loir : 8.800,00 euros

- Charges courantes copropriété au titre de l’appartement sinistré : 29.666,79 euros arrêtée au 2ème appel 2018

- Assurance habitation appartement sinistré : 1.448,14 euros

- Frais remboursement par anticipation prêts bancaires : 22.594,52 euros

- Taxes foncières appartement sinistré : 1.661,00 euros

- Remboursement de la commission d’agence : 10.000,00 euros

- Condamner le syndicat des copropriétaires à faire exécuter les travaux portant sur le renforcement de la structure plancher, sous astreinte de 150,00 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision.

En tout état de cause,

- Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant toutes voies de recours et sans constitution de garantie.

- Condamner in solidum l’ensemble des défendeurs à lui régler la somme de 8.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

- Condamner in solidum l’ensemble des défendeurs en tous les dépens qui comprendront les frais d’expertise dont le montant pourra être directement recouvré par l’AARPI Audineau -Guitton, avocat aux offres de droit.

Dans ses conclusions en date du 5 avril 2018, M. Z F demande au tribunal de :

A titre principal

- Débouter M^me X de toutes ses demandes,

A titre subsidiaire

- Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], la compagnie Swisslife et la société La Lucarne à le relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être mises à sa charge,

- Condamner in solidum toutes parties succombantes à lui verser la somme de 6.000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dans ses conclusions en date du 18 juin 2018, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

- Constater que les travaux de réfection des appartements du rez-de-chaussée, comprenant la remise en état de l’appartement de M^me X ont été votés ;

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- Débouter en conséquence M^me X de ses demandes au titre du préjudice matériel, au titre du préjudice de jouissance et limiter son indemnisation au montant des loyers effectivement supportés par la requérante depuis l’acquisition du studio ;

- Débouter M^me X de sa demande de condamnation sous astreinte à effectuer les travaux ;

- Condamner la compagnie Swisslife à la garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre ;

- La condamner à lui payer la somme de 3.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dans ses conclusions du 12 octobre 2018, la société Swissslife demande au tribunal de :

- Déclarer irrecevables et mal fondées les appels en garantie du syndicat des copropriétaires, de M. Z F et de toute autre partie concluante, à son encontre et les en débouter,

- Condamner le syndicat des copropriétaires et M. Z F à lui payer 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

- Les Condamner aux entiers dépens.

Dans ses conclusions du 31 août 2018, l’agence La Lucarne demande au tribunal de:

- Débouter M^me X de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions dirigées à son encontre,

- Condamner M^me X à lui payer une somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- La condamner aux dépens,

- Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir pour le tout.

En application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément référé aux écritures des parties pour un exposé des moyens développés.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 06 novembre 2018.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire il sera observé que le rapport d’expertise ne lie pas le tribunal. En l’espèce, il est manifeste que l’expert a dépassé sa mission en tirant de ses constatations des conclusions juridiques. Dés lors, le tribunal se fondera sur les constatations techniques du rapport mais écartera toute considération d’ordre juridique qui relève de sa seule compétence.

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Sur la garantie des vices cachés

En application de l’article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu à garantie à raison des défauts de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en n’aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Ainsi, il sera observé d’emblée que seul M. Z F peut être tenu, le cas échéant, en sa qualité de vendeur à indemniser M^me X au titre de la garantie des vices cachés.

Pour ouvrir le droit à réparation, le vice doit être antérieur à la vente, ne pas être visible et rendre le bien impropre à son usage.

Par ailleurs, lorsque comme en l’espèce le contrat de vente comporte une clause excluant la garantie des vices cachés, l’acquéreur est tenu de démontrer que le vendeur connaissait le vice et l’a sciemment dissimulé.

En l’espèce, il ressort des conclusions du rapport d’expertise que l’appartement est dangereux et inhabitable en raison de l’état de délabrement du plancher haut, ce qui n’est discuté par aucune partie. L’expert indique ainsi que “le désordre principal porte sur le fait que le plancher haut de l’appartement de M^me X est inférieur de 47% à la norme admise en matière de portance de plancher, pour les bâtiments d’habitation. Ce plancher était non apparent à cause du plafond mis en oeuvre …”.

M^me X s’appuie sur les conclusions du rapport d’expertise pour dire que M. Z F avait une parfaite connaissance de l’état de délabrement du plancher haut de son appartement. L’expert indique en effet que “M. Z a fait réaliser des travaux dans cet appartement et il connaissait de fait l’état du plancher avant sa fermeture”. Il s’appuie pour cela sur sa profession de frigoriste, en conclut “ Je reste persuadé que le secteur du bâtiment ne lui est pas étranger et l’on peut supposer qu’il connaît ce secteur d’activité”.

Cependant, la profession de frigoriste ne fait pas de M. Z F un professionnel de l’immobilier et les affirmations en ce sens de l’expert sont dénuées de tout fondement objectif. La persuasion de l’expert et ses suppositions subjectives ne suffisent pas à caractériser la connaissance du vice, à savoir que la portance du plafond était insuffisante ce qui rend l’appartement dangereux et inhabitable.

Par ailleurs, il est établi que lorsque M. Z F a lui-même acquis l’appartement en 2008, il existait déjà un faux plafond. M. Z F a procédé à son remplacement après l’incendie survenu en 2009 et le dégât des eaux qui s’en est suivi. En effet, la facture produite pour le faux plafond mentionne une “remise en état suite à dégât de eaux”. Ce n’est donc pas pour masquer le mauvais état du plancher haut que M. Z F a fait placer un faux plafond, mais pour remettre son studio en état après l’incendie. Il n’a pas lui même réalisé les travaux et il n’est pas démontré que l’entreprise qui les a effectués l’ait informé de la fragilité de la structure.

Enfin, il ressort des éléments du dossier que le délabrement du plancher haut a été découvert tardivement, à la suite de la demande en août 2010 de M^me A, copopriétaire d’un appartement du rez-de-chaussée touché par le dégât des eaux, faite au syndicat des copropriétaires de faire expertiser son plancher. Un architecte a alors été désigné, et celui-ci a jugé utile de demander des investigations complémentaires, ce qui n’est pas compatible avec un vice apparent même pour un non initié comme l’affirme l’expert.

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En outre, à cette époque, seul l’appartement de M^me A semblait concerné et ce n’est qu’en mai 2011, donc postérieurement à l’acquisition du studio par M^me X que la question de la solidité de l’ensemble du plancher haut a été évoquée.

Il n’est donc pas établi que M. Z F ait eu connaissance du vice affectant le plancher haut de son studio et qu’il ait cherché à le dissimuler à M^me X en lui interdisant d’accéder à la trappe.

Dés lors que la connaissance du vice par le vendeur n’est pas établi avec certitude, il n’est pas possible, en présence d’une clause d’exclusion de garantie dans le contrat de vente, de condamner M. Z F à indemniser M^me X au titre de la garantie des vices cachés.

Sur la faute de l’agence immobilière
M^me X reproche à l’agence la Lucarne des affirmations mensongères qui l’auraient convaincues d’acquérir le bien, notamment de lui avoir fait miroiter la possibilité de créer une mezzanine.

Cependant, dans le mail cité par M^me X, M. B indique “ Pour la hauteur sous plafond, on pourrait sans aucun doute envisager un lit mezzanine (…) Faites moi savoir si vous voulez le revisiter pour prendre des mesures”.

Si M^me X faisait de la possibilité de placer une mezzanine une condition essentielle de son achat, il lui appartenait, comme elle y était invitée, à venir prendre des mesures et à vérifier la faisabilité de seon projet.

Il est incontestable que M^me X a fait preuve de précipitation pour son premier achat et ne peut pas aujourd’hui reprocher à l’agence immobilière d’avoir usé à son égard de techniques commerciales parfaitement connues, et licites, comme le fait d’inciter un visiteur à se positionner rapidement sur un bien exceptionnel sur lequel il y a déjà de nombreux acquéreurs potentiels. Il sera rappelé que, de l’aveu de M^me X elle-même, elle a fait une offre avant même d’avoir visité le bien, ce qui est pour le moins peu courant. Il lui appartenait de faire preuve de prudence et de discernement et de ne pas accepter la vente sans avoir obtenu de certitude sur la faisabilité d’une mezzanine qui semble, pour les besoins de la procédure, être devenue un élément essentiel de son consentement.

Par ailleurs, l’agent immobilier n’est pas un expert en bâtiment. Il ne saurait se voir reprocher de ne pas avoir détecté le mauvais état du plancher haut, alors qu’il vient d’être démontré que M. Z F n’avait pas lui même conscience du vice.

Dés lors, il y a lieu de considérer que l’agence La Lucarne n’a commis aucune faute à l’égard de M^me X. Cette dernière sera donc déboutée de toute demande à son égard.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

En application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires “ a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires”.

L’expert a retenu la faute du syndicat des copropriétaires et reproche une négligence du syndic, C, après l’incendie.

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Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas le mauvais état du plancher haut, mais conteste en avoir eu connaissance avant que, suite à la demande de M^me A, des investigations soient menées.

Il ressort du rapport réalisé par la société IN4 Ingénieur, sollicitée par le syndicat des copropriétaires pour dresser en juin 2013 un état des planchers hauts des appartements en rez-de-jardin, qu’il y a dans l’immeuble des fuites d’eau en provenance des descentes d’eaux et de tuyauteries privées. Il ressort par ailleurs du rapport de CCI Consult, de février 2015, qu’il existe “sous le BA 13" un réseau

“sauvage” d’évacuation des eaux usées qui est fuyard, que les fuites sont anciennes et ont provoqué la dégradation du plancher.

Ces deux rapports démontrent que les parties communes, notamment les canalisations, ont été mal entretenues par la copropriété.

Dés lors, en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ci-dessus rappelée, il y a lieu de retenir la responsabilité du syndicat des copropriétaires, lequel sera condamné à indemniser M^me X des préjudices subis.

Sur la réparation des préjudices

Sur la demande au titre des travaux de remise en état

L’expert a validé un devis à hauteur de la somme de 15.645,00 euros.

C’est toutefois à juste titre que le syndicat des copropriétaires fait observer que l’assemblée des copropriétaires a voté les travaux de renforcement de la structure plancher lesquels comprennent la remise en état des trois appartements du rez-de- chaussée : faux plafond, murs, faïence cuisine et salle de bains, peinture des murs, sols, menuiserie intérieure.

La demande de M^me X au titre des travaux de remise en état de son studio fait double emploi avec les travaux votés. Elle ne démontre pas que certains postes auraient été omis.

La demande en paiement de la somme de 15.645,00 euros sera donc rejetée.

Sur les demandes au titre des frais divers

Il est rappelé que le seul fait que l’expert ait retenu un certain nombre de frais ne lie pas le tribunal.

- Frais d’assurance habitation, de prêt, et taxes foncières

Ces frais ne constituent pas un préjudice consécutif de la faute retenue à l’encontre du syndicat des copropriétaires. Ils sont la seule conséquence de l’acquisition de l’appartement et M^me X aurait eu à y faire face en l’absence de sinistre. Les demandes à ce titre seront donc rejetées.

- Frais de transports
M^me X justifie de frais de transports à hauteur de la somme de 3.781,26 euros, représentant la différence entre ce qu’elle assume et ce qu’elle aurait dû assumer si elle avait pu résider dans son studio.

Il sera donc fait droit à sa demande.

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- Frais d’hébergement

Il est incontestable que M^me X a dû faire face à des frais de relogement compte tenu du caractère inhabitable de son studio. Sa demande de remboursement de ces frais est légitime mais soumise au respect des règles de preuve. A cet égard, M^me X justifie de loyers à concurrence de la somme de 10.714,13 euros. Elle justifie aussi d’une assurance habitation, qu’elle n’aurait pas eu à assumer sans le sinistre, à hauteur de la somme de 383,48 euros.

Il lui sera donc alloué la somme de 11.097,61 euros.

- Préjudice de jouissance

Ce préjudice couvre l’impossibilité de profiter du bien acquis, alors que les frais relatifs à cette acquisition continuent de courir (échéances des prêts, assurances, charges de copropriété…). Il est donc distinct des frais de relogement réellement supportés et il est justifié d’allouer une indemnisation distincte de celle accordée au titre des frais de relogement réellement supportés.

M^me X sollicite une somme de 700,00 euros par mois et justifie de la valeur locative par une seule attestation d’agence immobilière.

La valeur locative sera ramenée à la somme de 600,00 euros par mois, soit une somme totale de 65.700,00 euros, décompte arrêté au mois de janvier 2019 inclus.

Les indemnités totales allouées à M^me X s’élèvent donc à la somme de 80.578,87 euros.

Sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à faire effectuer les travaux sous astreinte

Les travaux ont été votés lors des assemblées générales des 4 juillet 2016 et 23 avril 2018 du 21 septembre 2015, mais n’étaient toujours pas réalisés au cours de la procédure judiciaire en 2018.

Ces travaux sont urgents et justifient d’ordonner la condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à les réaliser.

Sur la demande de condamnation de M. Z F au remboursement de la quote part des travaux

La demande de remboursement de la quote part des travaux que M^me X devra assumer, en sa qualité de copropriétaire, fondée sur la garantie des vices cachés, ne pourra qu’être rejetée dés lors qu’il a été jugé ci-avant que cette garantie n’était pas due par M. Z F.

Sur la demande de garantie à l’encontre de la société Swisslife

Le syndicat des copropriétaires 23 -[…], représenté par C, est assuré auprès de la société Swisslife en vertu d’un contrat des 20 et 23 décembre 2004 et d’un avenant du 15 février 2010.

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La société Swisslife oppose au syndicat des copropriétaires une non garantie fondée sur les conditions générales du contrat, en application desquelles seuls sont garantis les “accidents”, constitué par un événement soudain, imprévu, et extérieur à la victime. La Swisslife soutient ainsi que le délabrement des planchers hauts est dû au mauvais entretien des parties communes.

Cependant, il est constant que l’incendie de 2009 a endommagé une canalisation de descente d’eaux et qu’il y a eu un déversement important d’eau sur les planchers. Ces deux éléments ont une origine accidentelle incontestable, ce qui fait que la société Swisslife n’est pas fondée à refuser sa garantie au seul motif que le syndicat des copropriétaires n’aurait pas correctement réagi après l’incendie en faisant effectuer des sondages. Il y a bien eu un événement déclencheur, l’incendie de 2009, même si les conséquences de celui-ci ont aggravé une situation déjà fragile.

Dés lors, la société Swisslife devra garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées à son encontre.

Sur les demandes accessoires

L’équité commande de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à M^me X la somme de 5.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

En revanche, les autres demandes au titre des frais irrépetibles seront rejetées, pour les mêmes considérations d’équité.

Le syndicat des copropriétaires supportera également les dépens qui comprendront les frais d’expertise.

L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire et justifiée par son ancienneté, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à payer à M^me D X la somme de 80.578,87 euros (quatre vingt mille cinq cent soixante dix huit euros et quatre vingt sept cents) à titre de dommages et intérêts,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à faire réaliser les travaux votés lors de l’assemblée générale du 4 juillet 2016 et 23 avril 2018, dans le délai de 4 mois à compter de la signification de la présente décision,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], en cas de non réalisation des travaux dans le délai sus visé, au paiement d’une astreinte provisoire de 1.500,00 (mille cinq cents) euros par mois de retard, pour une durée d’un an,

Condamne la société Swisslife à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] des condamnations prononcées à son encontre,

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Déboute M^me D X pour le surplus de ses demandes,

Déboute M^me D X de ses demandes à l’encontre de M. G Z F,

Déboute M^me D X de ses demandes à l’encontre de la société La Lucarne,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à payer à M^me D X la somme de 5.000,00 (cinq mille) euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rejette les autres demandes faites en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] aux dépens de l’instance qui comprendront les frais d’expertise, qui pourront être recouvrés directement, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile par L’AARPI Audineau-Guitton,

Ordonne l’exécution provisoire.

FAIT A CRETEIL, L’AN DEUX MIL DIX NEUF ET LE VINGT NEUF JANVIER

LE GREFFIER LE VICE-PRÉSIDENT

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