REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE BASTIA

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AJACCIO

CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° RG 25/00056 – N° Portalis DBXH-W-B7J-DDWH

N° de Minute : 164/2026

JUGEMENT DU 02 JUIN 2026

Au nom du peuple français

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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ:

Après débats à l’audience publique tenue le 07 octobre 2026, sous la présidence de Madame GONZALVEZ, juge des contentieux de la protection, assistée de Monsieur SAKANDE Saidou, Greffier, lors de l’audience, et lors du prononcé de Madame GUILLET Laëtitia, Greffier. Le délibéré de l’affaire a été fixé au 09 décembre 2026 puis prorogé au 09 février 2026, au 26 février 2026, au 26 mars 2026, au 16 avril 2026, au 07 mai 2026 et au 02 juin 2026.

ENTRE :

Monsieur [N] [W],

demeurant 20190 AZILONE AMPAZA – 20190 AZILONE AMPAZA

Rep/assistant : M^e Catherine CRISTOFARI, avocat au barreau d’AJACCIO

D’UNE PART,

ET :

Madame [E] [I],

demeurant Lieudit FONTANA – 20190 AZILONE AMPAZA

Rep/assistant : M^e Xavier CASIMIRI, avocat au barreau d’AJACCIO

non comparante ni représentée

D’AUTRE PART,

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 1er mars 2007, M. [N] [W] a donné à bail à Mme [E] [I] épouse [J] un local à usage d’habitation sis lieudit Fontana 20190 – ALZILONE AMPAZA.

Par acte de commissaire de justice du 21 août 2024, M.[W] a donné congé pour reprise à Mme [I] épouse [J] à effet au 28 février 2025.

Par exploit signifié le 20 mars 2025, M. [W] a assigné Mme [I] épouse [J], aux fins de voir :

— constater la validité du congé délivré le 21 août 2024,

— constater que Mme [I] épouse [J] est occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 1er mars 2025,

— ordonner l’expulsion de Mme [I] épouse [J], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est,

— dire que les occupants devront libérer les lieux, remettre les clés, et établir un état des lieux de sortie contradictoire avec le bailleur,

— dire que le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Mme [I] épouse [J] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 700 euros à compter du 1er mars 2020 outre les intérêts au taux légal à compter de la décision jusqu’à parfaite libération des lieux,

— condamner Mme [I] épouse [J] à lui payer une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Mme [I] épouse [J] aux entiers dépens, en ce compris le coût de la sommation de quitter les lieux en date du 3 mars 2025.

A l’audience du 7 octobre 2025, M [W], représenté par son conseil, se référant expressément aux termes de ses dernières écritures, sollicite :

— à titre principal, la validité du congé, l’expulsion de la locataire et la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation depuis l’expiration du congé, ainsi que la condamnation,

— à titre subsidiaire, la constatation que la locataire ne règle plus ses loyers depuis mars 2025, et sa condamnation au règlement de l’arriéré locatif, soit 5600 euros depuis le 1er mars 2025.

Il convient de se référer à ses écritures auxquelles il se reporte pour un plus ample exposé des moyens développés, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

Mme [I] épouse [J], comparant par son conseil, demande au tribunal, en se référant expressément aux termes de ses écritures déposées, de :

— débouter M. [W] de l’ensemble de ses demandes,

— dire que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles et dépens de la procédure,

— juger y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il convient de se référer à ses écritures auxquelles il se reporte pour un plus ample exposé des moyens développés, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 7 octobre 2025, le délibéré est fixé au 9 décembre 2025, par mise à disposition au greffe, prorogé.

Autorisé à produire des pièces dans le cadre du délibéré, M.[W] a transmis :

— un avis d’imposition établi en 2025 de Mme [Y] [W] domiciliée Route de Zigliara Capanelli à Azilone Ampaza,

— une attestation de France Travail en date du 7 octobre 2025 mentionnant que le contrat de travail de Mme [W] a pris fin au 31 juillet 2025,

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé

Aux termes de l’article 15-I relatives au congé, issues de la loi du 24 mars 2024, “Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu’il émane du locataire et de six mois lorsqu’il émane du bailleur. Toutefois, en cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d’un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l’état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d’insertion ou du revenu de solidarité active. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier. Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués ».

L’article 15 susvisé dispose que lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise ; le caractère frauduleux du motif de reprise peut résulter tant de l’absence de réelle intention du reprise du bailleur lors de la délivrance du congé, que de l’absence, sans motif légitime, de reprise effective, faute d’occupation réelle et à titre principal du bien par le bénéficiaire désigné.

En l’espèce, M. [W] a fait délivrer congé pour reprise à Mme [I] épouse [J], titulaire du bail, par acte de commissaire de justice en date du 21 août 2024 pour le 28 février 2025. Il était indiqué les motifs de la reprise dans une lettre en date du 14 août 2024 annexé à l’acte, qui mentionnait que M [W] souhaitait reprendre le logement pour y fixer l’habitation principale de sa fille [Y] [W] « ma fille Mme [W] [Y], actuellement domiciliée à La Confina à Ajaccio – je précise qu’elle est locataire – qui a trouvé un emploi à l’EHPAD Valle Longa à Cauro situé à 18km du village d’Azilone et en conséquence je souhaite la loger à titre principal dans cette maison dont je suis le propriétaire. De fait, ma fille serait à la fois proche de son lieu de travail et cela lui permettra d’être près de sa famille, à savoir son père, sa belle-mère et ses frères et sœurs puisque notre résidence principale se trouve également sur la commune d’Azilone Ampaza. »

Mme [I] épouse [J] conteste le caractère réel et sérieux du motif de la décision de reprise sans remettre en cause la régularité formelle de ce congé. Elle fait valoir qu’il n’est pas justifié du caractère réel et sérieux de la décision de reprendre le logement lors de la délivrance du congé. Elle en déduit que le congé doit être annulé.

Elle fait valoir que :

— le logement occupé à la date du congé par Mme [Y] [W] est plus proche de son lieu d’activité déclaré que celui encore occupé par elle-même dont la reprise est demandée,

— aucun bail de la Confina ni contrat de travail mentionnés dans ledit congé ne sont produits,

— Mme [Y] [W] ne travaille pas au sein de l’EHPAD Valle Longa,

— l’aide apportée par Mme [Y] [W] à ses parents sur l’exploitation familiale est peu caractérisée à la lecture des attestations produites,

— Mme [Y] [W] s’est domiciliée au 2/09/2025 à Belfort dans le cadre du suivi de sa grossesse (pièce 13 de la partie demanderesse.)

Le conseil du demandeur en réplique expose que le congé de reprise délivré est légitime et sérieux.

Au soutien de ses prétentions, il verse aux débats :

— une attestation en date du 7 mai 2025 du maire de la commune d’Azilone Ampaza certifiant que Mme [Y] [W] réside de façon continue et sans interruption sur la commune chez ses parents et les aide sur l’exploitation agricole familiale,

— une attestation de Mme [S] [D] en date du 12 mai 2025 qui mentionne que Mme [Y] [W] réside sur la commune chez ses parents et les aide sur l’exploitation agricole familiale,

— une attestation de l’Abbé [P] [V] en date du 17 mai 2025 qui mentionne que Mme [Y] [W] réside sur la commune chez ses parents et les aide sur l’exploitation agricole familiale,

— une attestation de M [Q] [V] en date du 15 mai 2025 qui mentionne que Mme [Y] [W] réside sur la commune chez ses parents et lui a livré du fromage de son père,

— une attestation de Mme [S] [G] en date du 17 mai 2025 qui mentionne que Mme [Y] [W] réside sur la commune chez ses parents et les aide sur l’exploitation agricole familiale,

— une attestation d’emploi et promesse d’embauche de la société Sainte Marie Distribution située à Sainte Marie Siché mentionnant que Mme [Y] [W] a travaillé au sein de leur établissement en avril 2025 et qu’il lui était proposé un contrat à durée indéterminée à compter de septembre 2025 dans le magasin SPAR,

— un bulletin de salaire d’avril 2025 de Mme [Y] [W] en qualité d’employé polyvalent dans la société Sainte Marie Distribution à Sainte Marie Siché,

— l’accusé de réception de la résiliation du bail de Mme [Y] [W] au 30 août 2024 du logement sis La Confina à Ajaccio,

— les bulletins de paie de Mme [Y] [W] en qualité d’agent au sein de l’EHPAD Valle Longa à Cauro de février 2024 à novembre 2024 (fin de contrat).

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que bien qu’à supposer que la situation professionnelle de Mme [Y] [W] ait pu évoluer pour des raisons indépendantes de sa volonté, il n’en demeure pas moins qu’aucune pièce n’est versée au débat afin de vérifier la réalité du motif de la reprise au moment de la délivrance du congé et ce d’autant que les arguments avancés par le demandeur, tendant à ce que le terme du contrat de remplacement à l’EHPAD de Cauro, dont bénéficiait sa fille, l’ait contrainte à quitter son emploi et son logement à Ajaccio pour regagner le domicile paternel à [U] [X], est finalement en partie en contradiction avec les éléments évoqués dans la lettre annexée au congé de reprise « ma fille Mme [W] [Y], actuellement domiciliée à La Confina à Ajaccio – je précise qu’elle est locataire – qui a trouvé un emploi à l’EHPAD Valle Longa à Cauro situé à 18km du village d’Azilone et en conséquence je souhaite la loger à titre principal dans cette maison dont je suis le propriétaire. De fait, ma fille serait à la fois proche de son lieu de travail et cela lui permettra d’être près de sa famille, à savoir son père, sa belle-mère et ses frères et sœurs puisque notre résidence principale se trouve également sur la commune d’Azilone [X] ».

Les éléments rapportés postérieurement à la délivrance dudit congé tendant à ce que la situation professionnelle et personnelle de sa fille [Y] [W] justifie désormais la reprise du logement, s’ils peuvent être pris en compte par le juge (Cass Civ 3 12 octobre 2023) ne sont pas pour autant de nature à établir l’intention du bailleur de reprendre son logement pour sa fille pour l’habiter à titre de résidence principale au moment de la délivrance du congé et ne permettent pas non plus de venir régulariser l’existence d’un motif légitime et sérieux qui doit s’apprécier au moment de la délivrance.

Elle soutient que les justifications apportées par la partie demanderesse postérieurement au congé sont insuffisantes à établir le caractère réel et sérieux de la reprise.

Les justifications apportées par la partie demanderesse postérieurement au congé étant insuffisantes, il en résulte que le motif de reprise allégué pour donner congé n’était pas réel et sérieux.

En conséquence, le congé pour reprise, délivré le 21 août 2024, est dépourvu de caractère réel et sérieux et doit être annulé. Le bail conclu le 1er mars 2007, et renouvelé à plusieurs reprises, se poursuivra aux conditions initiales.

Sur la demande de condamnation au paiement des loyers impayés

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : " Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire "

En l’espèce, M. [W] produit le contrat de bail (pièce 1 de la partie demanderesse) et sollicite la somme 5600 euros au titre des arriérés locatifs dus au mois d’octobre 2025. Elle allègue que la partie défenderesse ne règle plus les loyers depuis le 1er mars 2025.

Mme [E] [I] épouse [J] ne conteste pas le principe et le montant de la dette et ne rapporte pas la preuve de leur libération.

En conséquence, Mme [E] [I] épouse [J] sera condamnée à payer à M.[N] [W] la somme de 5600 euros au titre des loyers impayés dus au mois d’octobre 2025 inclus.

Sur les autres demandes

Les parties conserveront chacune la charge de leurs dépens.

Il n’y a pas lieu defaire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action de M. [N] [W] mais la DIT mal fondée ;

DEBOUTE M [N] [W] de ses demandes relatives au congé à l’égard de Mme [E] [I] épouse [J] ;

DIT que le congé pour reprise donné par M.[N] [W] à Mme [E] [I] épouse [J] le 21 août 2024 est frauduleux ;

DIT que le bail conclu le 1er mars 2007 entre M. [N] [W] et Mme [E] [I] épouse [J] se poursuit ;

CONDAMNE Mme [E] [I] épouse [J] à payer à M. [N] [W] la somme de 5600 euros au titre des loyers impayés dus au mois d’octobre 2025 inclus ;

DIT n’y avoir lieu à la demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile formée par M. [N] [W] ;

DIT que chacune des parties conservera ses dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE JUGE